Alcácer do Sal PDM: zoning, constraints and what may be built
Can I build on rustic land in Alcácer do Sal?
About 99% of the territory of Alcácer do Sal is rustic land. That does not mean one may never build, but new housing is as a rule tightly restricted and often prohibited unless the PDM makes an exception (rural settlement, a farmhouse, reconstruction). RAN, REN, protected areas, flood zones or rural fire hazard can still block what the plan would admit. Confirm the class on the map — not only the caderneta predial — and, if in doubt, file a PIP with the Câmara.
Indicative reading based on the official corpus ingested by Foral. It does not replace licensing, a PIP or an opinion from the Câmara Municipal.
- Legend
- Rustic land
- Urban land
- Other classes
Constraints over the concelho
Municipal constraints
Percentages calculated from municipal cartography ingested by Foral.
- Municipal RAN11.5%
- Municipal REN5.9%
- Natura 2000 (municipal cartography)43.8%
National constraints
Layers from the Directorate-General for Territory (DGT) over the municipal boundary.
- RAN — National Agricultural Reserve11.5%
- REN — National Ecological Reserve (areal)16.4%
- SPA — Special Protection Area (ZPE)11.5%
- SAC — Special Area of Conservation (ZEC)43.8%
- Rural fire hazard (high and very high)1.8%
What the PDM regulation says
Automatic summary of the PDM regulation, from the official document. It does not replace reading the regulation or an opinion from the Câmara Municipal.
Uses and land classes
O que se pode fazer em cada tipo de zona: resumo simples das categorias e usos que o PDM admite, com atenção ao que é dominante, complementar ou compatível.
- Solo rústico — finalidade — Destina-se sobretudo à proteção e aproveitamento dos recursos naturais e à produção agrícola, florestal, energética e geológica; a edificação é excecional e só quando necessária às atividades produtivas ou à valorização do território.(art. 39)
- Espaços agrícolas — Uso dominante: produção agrícola (inclui áreas de rega e salinas); são admitidos usos complementares como pecuária, apoio agrícola, transformação primária e turismo rural quando compatível.(art. 49; art. 50)
- Espaços florestais — Uso dominante: produção florestal e montado; permitem-se usos complementares como pastorícia, construções de apoio e alguns empreendimentos turísticos quando compatíveis e salvaguardadas as restrições.(art. 55; art. 56)
- Espaços naturais e paisagísticos — Algumas áreas são non aedificandi (proteção total); noutras a prioridade é a proteção e só são admitidos usos compatíveis de recreio, conservação e equipamentos públicos que não prejudiquem os valores naturais.(art. 61; art. 63)
- Turismo em solo rústico — São permitidos Empreendimentos Turísticos Isolados (ETI) e Núcleos de Desenvolvimento Turístico (NDT), sujeitos a regras específicas (área mínima, camas mínimas, planos), e com limites na Costa Alentejana.(art. 43; art. 45; art. 47)
- Solo urbano — categorias — O solo urbano divide-se em espaços centrais, habitacionais, baixa densidade, verdes, atividades económicas e uso especial; cada categoria tem usos dominantes e compatíveis (habitação, comércio, serviços, equipamentos).(art. 24; art. 25)
- Espaços centrais e habitacionais — Espaços centrais — usos mistos com habitação e comércio/serviços; espaços habitacionais — uso predominantemente residencial, com comércio e equipamentos como complementares.(art. 78; art. 82)
- Atividades económicas — Existem zonas próprias para atividades económicas (comércio, indústria leve, logística) com regras para evitar prejuízos ao entorno e para organização de cargas/descargas.(art. 91; art. 92)
- Equipamentos e infraestruturas — Equipamentos públicos e privados, infraestruturas e instalações de recreio podem ser autorizados em qualquer zona se a Câmara entender que não causam prejuízos não minimizáveis ao ordenamento e ambiente.(art. 37)
Building capacity and parameters
Quanto e como se pode construir: índices, alturas, pisos e regras especiais traduzidas em linguagem prática.
- Construção em solo rústico — Em geral a edificação é muito limitada; para construções de apoio agrícola o índice de utilização é 0,05 (pode construir cerca de 5% da área do terreno), altura da fachada até 9 m, e suiniculturas têm índice 0,002 (muito baixo).(art. 41)
- Caves e contagem de pisos — Caves só são permitidas para parqueamento, arrumos e instalações técnicas e não contam para o número de pisos nem para o índice de utilização quando estão totalmente enterradas e sem pé direito regulamentar.(art. 35)
- Empreendimentos turísticos (ETI) — Máximo de impermeabilização 0,2 (até 20% do terreno pode ficar pavimentado), edifícios com no máximo dois pisos acima da soleira; outras regras de qualidade e sustentabilidade aplicam-se.(art. 44; art. 48)
- Núcleos de Desenvolvimento Turístico — Os NDT exigem plano de urbanização ou de pormenor; regras mínimas: área ≥ 50 ha, capacidade ≥ 200 camas, máximo dois pisos e impermeabilização ≤ 0,2, com pelo menos 100 m2 de espaços verdes por cama.(art. 45; art. 47)
- Espaços habitacionais — Número máximo de pisos: dois acima da soleira; índice de utilização do solo 0,7 (poderá construir aproximadamente 70% da área do lote) e índice de impermeabilização 0,9 (até 90% do terreno pode ser impermeabilizado, sujeito a regras).(art. 84)
- Espaços centrais — Admite-se construção e reabilitação; máximo de pisos acima da soleira é quatro em Alcácer do Sal e três na vila do Torrão, devendo respeitar a moda de pisos no troço da rua.(art. 81)
- Espaços urbanos de baixa densidade — Máximo de dois pisos, índice de utilização até 0,6 na generalidade (cerca de 60% do lote), com exceções locais previstas no regulamento.(art. 87)
- Espaços de atividades económicas — Para atividades económicas o índice de ocupação é 0,6 e altura da fachada geralmente 9,5 m, com afastamentos mínimos e possibilidade de exceções justificadas tecnicamente.(art. 93)
- Espaços verdes e equipamentos — Espaços verdes têm índice de ocupação 0,05 (5%) com área máxima 500 m2 para construções e, em regra, apenas um piso; equipamentos coletivos têm regras próprias (ex.: área total 2000 m2, índice 0,05, altura 6,5 m para certos equipamentos).(art. 90; art. 70)
- Exploração de recursos e depósitos — Nas áreas de exploração de recursos geológicos o índice de utilização é 0,05 e a fachada 9,5 m salvo justificações técnicas; construções só para apoio direto à exploração.(art. 66; art. 65)
Constraints and easements
Factores que podem impedir, limitar ou exigir cuidados especiais antes de construir ou usar um terreno.
- Risco de incêndio — Fora do solo urbano é proibida nova edificação em terrenos classificados como de perigosidade de incêndio elevada ou muito elevada, salvo infraestruturas previstas e com medidas de defesa aprovadas pelo plano municipal; novas construções em rústico têm de cumprir faixas de gestão de combustível e medidas de resistência ao fogo.(art. 9)
- Estrutura Ecológica Municipal (EEM) — Áreas nucleares e corredores ecológicos (linhas de água, albufeiras, montado, habitats Natura 2000) têm restrições específicas: não cortar espécies autóctones, evitar dragados, não introduzir espécies invasoras e limitar armazenamento de produtos perigosos.(art. 11; art. 12)
- Cheias e inundações — Em áreas com perigosidade a cheias naturais é proibida nova construção em solo rústico; em urbano há limitações (proibição de caves, necessidade de medidas de proteção e menção do risco nos alvarás) e a Câmara fará planos técnicos (PPCRCI) para detalhar medidas.(art. 18)
- Cheias técnicas (barragens) — Zonas suscetíveis de inundações por rotura de barragens exigem que nos licenciamentos conste a indicação da perigosidade e podem ser alteradas por estudos técnicos que atualizem as plantas.(art. 19)
- Costa Alentejana — Na zona costeira há limitações severas: só turismo isolado em edifícios preexistentes na Zona Costeira, e na Faixa de Proteção apenas hotéis a partir de 4 estrelas, turismo de habitação e TER; é proibida nova rodovia paralela à costa e imposta distância mínima a novos NDT de 5 km face a NDT existentes.(art. 15)
- Captações de água — Existem perímetros de proteção às captações subterrâneas (0–50 m e 50–1000 m) com proibições como edificação (0–50 m), descargas no solo e uso de agroquímicos, e regras de fossas estancas no perímetro mais amplo.(art. 16)
- Património arquitetónico — Bens de interesse patrimonial têm proibições de atos que lhes causem dano; alterações à morfologia (nº de pisos, vãos, materiais) são interditas sem condições; demolições exigem vistoria prévia de técnicos da Câmara.(art. 20)
- Património arqueológico — Qualquer intervenção que mexa no solo em áreas de sensibilidade arqueológica obriga a acompanhamento arqueológico e, no aparecimento de vestígios, à paragem imediata e comunicação em 48 horas às entidades competentes.(art. 21)
- Exploração mineral e ICNF — Novas explorações minerais têm regras de afastamento (500 m), cortinas arbóreas e, nas áreas de montado e zonas classificadas, exigem parecer vinculativo do ICNF; algumas áreas são total ou parcialmente interditas à exploração.(art. 17)
- Outros limites e servidões — Servidões administrativas e limites do sistema ambiental e cultural prevalecem sobre usos locais; redes rodoviárias, ferroviárias, AHVS/AHO e infraestruturas de rega têm faixas de proteção que condicionam obras e plantações.(art. 26; art. 30; art. 99)
Procedures and execution
Passos, planos e pareceres que podem ser exigidos antes de construir ou mudar o uso do solo.
- Planos exigidos — NDT só se desenvolve por plano de urbanização ou plano de pormenor; PIER é exigido para a área de edificação dispersa periurbana; parques e campismo podem exigir projeto para toda a área.(art. 45; art. 75; art. 67)
- Unidades de execução — O PDM executa-se por unidades de execução delimitadas pela Câmara ou a requerimento dos proprietários; a aprovação delas obriga a contrato com regras sobre frações, fases, obras e garantias.(art. 107)
- Licenciamento e comunicações — Operações urbanísticas dependem de licenças, comunicações prévias ou processos de loteamento, sujeitos às regras do RJUE e do PDM; a Câmara pode exigir delimitação de unidade de execução quando a intervenção exigir solução de conjunto.(art. 33; art. 107)
- Pareceres vinculativos — Atividades em montado, parques eólicos ou novas explorações mineiras dependem de parecer do ICNF; outros pareceres técnicos podem ser exigidos conforme a área de intervenção.(art. 17; art. 38)
- Medidas em caso de arqueologia — Se surgirem vestígios arqueológicos, os trabalhos param e deve ser comunicada a entidade do património em 48 horas; os prazos das licenças suspende-se enquanto durar a suspensão por investigação arqueológica.(art. 21)
- Planos contra cheias — Nas áreas urbanas de perigosidade média/alta a Câmara fará um Plano de Prevenção e Controlo de Risco de Cheias (PPCRCI); até lá aplicam-se restrições provisórias (proibição de caves, medidas de proteção nas obras).(art. 18)
- Infraestruturas e ligações — Qualquer obra só pode avançar se existir via de acesso e infraestruturas adequadas ou se estas forem previstas e executadas com o empreendimento; no urbano é obrigatória ligação às redes municipais de água e saneamento.(art. 33)
- Monitorização e caducidades — A execução do PDM tem programação estratégica e operacional pela Câmara, com monitorização periódica; para lotes turísticos há prazos de licenciamento e início de obras que, se não cumpridos, podem levar à caducidade das licenças.(art. 106; art. 43; art. 71)
Definitions and land classification
Termos-chave explicados em linguagem simples para que quem compra ou constrói entenda o que significam no PDM.
- PDMAS — Plano Diretor Municipal de Alcácer do Sal — o conjunto de regras e mapas que definem usos, condicionantes e regras de construção no concelho.(art. 1)
- EAE — Eixos de Ação Estratégica — as grandes linhas de política do PDM que orientam o desenvolvimento (ex.: potenciar agricultura, proteger recursos naturais).(art. 2)
- EEM — Estrutura Ecológica Municipal — rede de áreas e corredores que são essenciais para a natureza (linhas de água, habitats, montado) e que têm regras de proteção especiais.(art. 11)
- Índice de utilização do solo — Também chamado edificabilidade — indica quanto se pode construir em relação ao tamanho do terreno; por exemplo 0,05 significa que se pode construir cerca de 5% da área do terreno.(art. 41)
- Índice de ocupação — Percentagem do terreno que pode ser ocupada pela implantação do edifício; por exemplo 0,6 significa ocupar até 60% do lote com construção.(art. 93)
- Impermeabilização — Percentagem do terreno que pode ficar coberta por superfícies que não deixam a água infiltrar (pavimentos, telhados); por exemplo 0,2 significa até 20% do terreno.(art. 44)
- ETI / TER / TH / NDT — Siglas de tipos turísticos: ETI = Empreendimento Turístico Isolado, TER = Turismo em Espaço Rural, TH = Turismo de Habitação, NDT = Núcleo de Desenvolvimento Turístico (conjunto turístico maior sujeito a plano).(art. 44; art. 45)
- Unidade de execução / PIER — Zona onde se organiza e financia a urbanização de conjunto; PIER = Plano de Intervenção em Espaço Rural para áreas periurbanas com edificação dispersa.(art. 107; art. 75)
- RNES / POAPA / POAVG — Zonas e instrumentos de âmbito ambiental e agrícola citados no PDM; têm regras próprias e, em geral, mais restrições (ex.: proibições de exploração mineral em RNES).(art. 17; art. 50)
Confirmed parameters and rules
Rules and values Foral confirmed from the regulation, each with its source article.
- Participantes nas oficinas (Categoria 1 — Criação)até 50 participantesArtigo 5.º
- Empresas/participantes nas oficinas (Categoria 2 — Aceleração)no máximo até 12 empresasArtigo 5.º
- Intensidade turística máxima18747 camas, incluindo a capacidade de alojamento de todos os empreendimentos turísticos existentes, concretizados e aprovadosScope: concelho de Alcácer do SalArtigo 43.º
Other plans in the concelho
Titles published in official sources. Mentioning a plan does not claim it is in force.
- Plano de PormenorPlano de Intervenção em Espaço Rural (PIER) dos Montes da Comporta
- Plano de PormenorPlano de Intervenção no Espaço Rural (PIER) dos Montes da Comporta
- Plano de PormenorPlano de Pormenor de Intervenção no Espaço Rústico da Herdade da Monteira
- Plano de UrbanizaçãoPlano de Urbanização da Comporta
- Plano de UrbanizaçãoPlano de Urbanização da Herdade da Barrosinha
- Programa EspecialPrograma Especial da Reserva Natural do Estuário do Sado (PERNES)
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See also: Urbanism fees in Alcácer do Sal · Alcácer do Sal on Foral
Frequently asked questions
Can one build on rustic land in Alcácer do Sal?
Not automatically. New housing on rustic land is as a rule tightly restricted and, in agricultural or forest classes, often prohibited — unless the Alcácer do Sal PDM makes an exception (rural settlement, a house tied to a farm, rural tourism, reconstruction of a pre-existence). RAN, REN, protected areas, flood zones or rural fire hazard can still block what the PDM would admit. A listing that says “construction is possible” does not replace the map or a PIP at the Câmara Municipal.
Is this PDM in force?
The operativity shown here comes from the ingested legal instrument, not from the status of a revision procedure. Always confirm in the official source.
How does one know the class of a specific plot?
These pages describe the concelho. The caderneta predial is not enough: «prédio rústico» in the tax register is not «solo rústico» in the PDM. Use Explore with the exact point, cross it with the regulation and, for a concrete proposal, file a PIP with the Câmara Municipal of Alcácer do Sal.
Are urbanism fees on this page?
No. Verified municipal deadlines and fees live on the Observatório fees page.
How can one be notified if the PDM changes?
Use Watch a plot to follow changes around a point. Foral notifies when relevant signals appear in official sources.
What can I build on a plot in Alcácer do Sal?
It depends on the plot's land class on the zoning map and on the rules in the Alcácer do Sal PDM regulation. On urban land, housing and other uses are admitted within the class parameters (area, height, setbacks, indices). On rustic land the use is more restricted and new housing is often conditional or prohibited. Only reading the specific plot on the map, cross-checked with the regulation and the constraints, confirms what is possible.
How much can I build on a plot in Alcácer do Sal?
Building capacity — floor-area and site-coverage indices, height and setbacks — is set by the PDM regulation for the plot's land class. These pages show the per-class parameters where confirmed; for a specific plot those values are confirmed on the map and in the regulation and, formally, through a pedido de informação prévia (PIP) to the Alcácer do Sal Câmara.
What is the difference between urban and rustic land in Alcácer do Sal?
Urban land is meant for urbanisation and building; rustic land protects agricultural, forest, natural or risk uses, and building is exceptional. A plot may be either in the PDM, regardless of what the caderneta predial says. The concrete class is read from the zoning map, not the tax register.
What are the most common constraints in Alcácer do Sal?
The constraints with most weight are the National Agricultural Reserve (RAN), the National Ecological Reserve (REN), Natura 2000 areas, flood zones and rural fire hazard. This page shows the percentage of each over Alcácer do Sal where cartography allows — otherwise it omits the figure rather than inventing one.
How do I file a pedido de informação prévia (PIP) with the Alcácer do Sal Câmara?
The PIP is filed with the Câmara Municipal of Alcácer do Sal, as a rule at the urbanism desk or the municipal portal, identifying the property and describing the proposal. The reply states whether the works are viable and under which parameters. It is the formal way to confirm what can be built before committing to a deal or a project.
Can I legalise or rebuild a house on rustic land in Alcácer do Sal?
A building with proven legal existence may, depending on the Alcácer do Sal PDM, be rehabilitated or reconstructed under conditions sometimes more accessible than a wholly new build. Legalising works without a permit depends on the regulation and the applicable constraints. Always confirm with the Câmara, preferably through a PIP.
How is rustic land reclassified as urban in Alcácer do Sal?
Reclassifying rustic land as urban is a decision of the Câmara Municipal within the plan, subject to strict RJIGT conditions (since 2025, as a rule contiguity with urban land and an affordable or public-housing component). It is not a landowner's right, nor is it obtained through an individual building request.
Where can I see the Alcácer do Sal PDM zoning map online?
This page brings together the zoning map — or the municipal boundary, where land-class cartography has not yet been ingested —, the constraints and the Alcácer do Sal PDM regulation, from official sources. For the original document, follow the link to the Diário da República (DRE).