Amadora PDM: zoning, constraints and what may be built
Can I build on rustic land in Amadora?
About 99% of the territory of Amadora is urban land. The rest includes rustic land, where new housing is as a rule tightly restricted and often prohibited unless the PDM makes an exception, and other classes. Always confirm the land class of the specific plot.
Indicative reading based on the official corpus ingested by Foral. It does not replace licensing, a PIP or an opinion from the Câmara Municipal.
- Legend
- Rustic land
- Urban land
- Other classes
Constraints over the concelho
National constraints
Layers from the Directorate-General for Territory (DGT) over the municipal boundary.
- RAN — National Agricultural Reserve0.0%
- REN — National Ecological Reserve (areal)0.3%
- Rural fire hazard (high and very high)7.8%
What the PDM regulation says
Automatic summary of the PDM regulation, from the official document. It does not replace reading the regulation or an opinion from the Câmara Municipal.
Uses and land classes
O regulamento define que o concelho está dividido por classes e categorias de espaços e especifica que usos são admitidos em cada um. Em regra, cada tipo de espaço tem usos preferenciais e alguns exigem planos de pormenor.
- Espaços urbanos — Destinam‑se sobretudo à habitação, comércio, serviços e equipamentos; novas construções devem respeitar o alinhamento, escala e alturas existentes quando não houver plano específico.(art. 31)
- Espaços urbanizáveis/mistos — São terrenos para futura urbanização com usos previstos de habitação, equipamentos (culturais, ensino, saúde), comércio e serviços; os urbanizáveis mistos exigem pelo menos 40% de uso para habitação e 10% dos fogos previstos destinam‑se a habitação social.(art. 32)
- Espaços industriais existentes — Destinam‑se a actividades industriais, de serviços, armazenagem e grandes superfícies comerciais, com regras próprias por lote.(art. 33)
- Espaço industrial proposto — Área destinada predominantemente à indústria e serviços de apoio; é regra não admitir habitação (exceptuando vigilantes) e podem existir alojamento hoteleiro e restauração compatíveis.(art. 34)
- Espaços de equipamento — Reservados para equipamentos públicos e de grande dimensão (escolares, desportivos, etc.), exigem atenção especial e, muitas vezes, negociação com entidades competentes.(art. 35)
- Espaços verdes — Existem áreas de protecção e de recreio; qualquer intervenção exige plano de pormenor total ou parcial e, em determinadas zonas, só são permitidos usos colectivos ou pequenas construções de apoio.(art. 36)
- Unidades operativas (exemplos) — O município está dividido em unidades operativas com usos específicos (ex.: Unidade 01 norte — uso residencial e espaços verdes; Unidade 02 centro — alta densidade e interface de transportes; Unidade 03/04/05/06 com vocações distintas conforme os artigos respectivos).(art. 57; art. 60; art. 63; art. 66; art. 69; art. 72)
Building capacity and parameters
O regulamento define quanto e como se pode construir através de índices (percentagens, alturas, pisos e coeficientes) e regras específicas para cada tipo de espaço. Os valores podem ser os indicados no Regulamento enquanto não existir um plano de pormenor que defina valores diferentes.
- Conceitos-chave — Índice de utilização (i) é a relação entre área de construção e área do terreno; percentagem de ocupação (p) é a parte do terreno ocupada pela implantação; cércea é a 'bitola' volumétrica/altura de correcção para os edifícios.(art. 9)
- Índices em urbanizáveis — Enquanto não houver plano de urbanização, aplicam‑se índices brutos por densidade: baixa (fogos até 25/ha, i até 0,30, altura fachada até 10 m, até 3 pisos), média (até 50 fogos/ha, i até 0,60, HF até 15 m, até 5 pisos) e alta (até 65 fogos/ha, i até 0,80, HF até 25 m, até 8 pisos). Ex.: i=0,6 significa que a área total de construção pode atingir 60% da área do terreno em pisos somados.(art. 32)
- Valores depois de planos — Depois de existir plano de urbanização ou pormenor plenamente eficaz, aplicam‑se os índices líquidos e específicos definidos nesses planos (os valores do plano prevalecem sobre os índices brutos).(art. 32)
- Parâmetros industriais — Para espaços industriais existentes recomenda‑se coeficiente volumétrico 6 m3/m2, ocupação do solo 60% e alturas máximas (indústria/armazenagem 9 m); em espaços industriais propostos o coeficiente sugerido é 5 m3/m2, ocupação 60% e alturas indicadas (indústria 8 m; serviços 12 m).(art. 33; art. 34)
- Cedências e áreas — Nos espaços urbanizáveis é prevista a cedência de terreno para equipamentos e espaços verdes (ex.: 90 m2 de terreno por cada 120 m2 de área de construção em geral, valores inferiores para moradias ou industriais).(art. 37)
- Índices por unidade operativa — Cada unidade operativa tem uma capacidade de edificabilidade indicada (ex.: unidades com índices de média ou alta densidade referenciadas nos artigos de cada unidade), pelo que o nível concreto depende da UOP e do plano aplicável.(art. 59; art. 62; art. 65; art. 71; art. 74)
Constraints and easements
O PDM inclui muitas servidões e restrições que podem impedir ou limitar obras: ambientais, infra‑estruturas, património, redes e espaços‑canais. A decisão final é da Câmara e de entidades competentes, e muitas condicionantes exigem pareceres prévios.
- Leitos e margens de água — Faixa de margem de 10 m (5 m de respeito mínimo) com proibição geral de construir e de instalar depósitos; excepções possíveis para infra‑estruturas ou equipamentos de lazer mediante parecer da Direcção‑Geral dos Recursos Naturais.(art. 11)
- REN (Reserva Ecológica) — As áreas adjacentes a certas ribeiras são classificadas como REN, com restrições indicadas na planta de condicionantes.(art. 12)
- RAN (Reserva Agrícola) — Existem zonas do município integradas na RAN conforme a portaria indicada, sujeitas às limitações legais próprias.(art. 13)
- Emissários e coletores — Faixa de 5 m para cada lado onde, sempre que possível, é interdito edificar; proibição de construir sobre coletores e regras para plantação (10 m em zonas não residenciais; em residenciais mínimo 1,5 m caso a caso).(art. 17)
- ETAR (estação de tratamento) — É proibida, em regra, a construção com fins habitacionais num raio de 200 m das ETAR a construir no município.(art. 18)
- Adutoras e reservatórios — Faixas de protecção previstas: adutoras 5 m de cada lado (plantação proibida fora de zonas residenciais), reservatórios 15 m proibidos para edificação e despejo de lixo interdito.(art. 19; art. 20)
- Aquedutos (EPAL) — Faixa de respeito até 10 m para cada lado; nos primeiros 5 m é proibido plantar árvores ou depositar estrume sem licença da EPAL.(art. 21)
- Linhas eléctricas — Existem distâncias mínimas a cumprir entre condutores e coberturas, chaminés, janelas, etc.; para alta e baixa tensão existem regras técnicas e a obrigação de consultar a Direcção‑Geral de Energia quando aplicável.(art. 22)
- Vias e espaços‑canais — Os corredores viários (IC, EN, EM e linha de Sintra) têm faixas non aedificandi e larguras mínimas dependendo da categoria: por exemplo, para vias principais pode haver 50 m de cada lado em fase de projecto ou 20 m na execução, com excepções em zonas consolidadas ou com planos aprovados.(art. 38; art. 39; art. 40)
- Património e zonas de protecção — Imóveis classificados (monumento nacional, imóvel de interesse público, valores concelhios) têm zonas de protecção (em princípio 50 m) e a Câmara é competente para licenciar obras na envolvente, podendo recusar obras que prejudiquem o conjunto.(art. 15)
Procedures and execution
O PDM exige que actos públicos ou privados respeitem o Regulamento e define passos e documentos que podem ser exigidos para licenciamento e execução de obras. Muitos projectos exigem planos específicos, pareceres de entidades e a assunção de custos pelos promotores.
- Vinculação obrigatória — Todas as acções públicas, privadas ou mistas na área do PDM devem respeitar o Regulamento e as plantas de condicionantes e ordenamento; a Câmara decide caso a caso.(art. 2)
- Peças do Plano — O PDM integra relatório, plantas (enquadramento, situação, ordenamento, condicionantes), regulamento, relatórios sectoriais, programa de execução e plano de financiamento — documentos que orientam os procedimentos e decisões.(art. 8)
- Planos de pormenor e urbanização — Muitas intervenções (especialmente em espaços urbanizáveis, verdes e equipamentos) exigem planos de urbanização ou de pormenor antes do licenciamento; enquanto não existem, aplicam‑se índices e regras gerais do Regulamento.(art. 31; art. 32; art. 36)
- Pareceres obrigatórios — Alguns projectos exigem parecer de entidades externas (Direcção‑Geral dos Recursos Naturais para margens, EPAL para aquedutos/adutoras, Direcção de Faróis para servidões de faróis, Direcção‑Geral de Energia para linhas eléctricas, CP para ferrovia).(art. 11; art. 21; art. 28; art. 22; art. 26)
- Custos e infra‑estruturas — Os promotores suportam os custos das infra‑estruturas locais dos loteamentos; há taxas municipais previstas para obras e aproveitamentos de bens de uso público.(art. 76; art. 77)
- Estudos exigíveis — Para grandes superfícies comerciais (>2500 m²) é obrigatório um estudo de tráfego; outros estudos (ex.: projectos de arranjos exteriores para emissários) podem ser exigidos caso a caso.(art. 44; art. 17)
- Estacionamento e alternativas — O Regulamento fixa capitações de estacionamento por uso; em casos especiais admitem‑se isenções ou cauções e a Câmara pode aceitar soluções alternativas como parques em silo.(art. 42; art. 43; art. 53)
- Fiscalização e sanções — Obras ou usos em violação do PDM constituem ilegalidade e contra‑ordenação, puníveis com coimas; a Câmara pode suspender licenças e assumir medidas administrativas.(art. 87; art. 88)
- Acompanhamento pelo município — A Câmara deve organizar e actualizar os elementos sobre planos e obras, cartografar projectos aprovados e elaborar relatórios anuais de avaliação do PDM.(art. 6)
Definitions and land classification
O Regulamento define termos técnicos usados ao longo das regras; abaixo estão explicações simples das palavras mais importantes.
- Índice de utilização (i) — Relação entre a área total de construção e a área do terreno (i = área construída / área do terreno). Ex.: i = 0,6 significa que a soma das áreas dos pavimentos pode alcançar 60% da área do terreno.(art. 9)
- Percentagem de ocupação (p) — Percentagem do terreno ocupada pela implantação do edifício (p = Ao / S × 100), ou seja, quanto do terreno fica coberto pela base do edifício.(art. 9)
- Área de construção (Σ Aj) — Soma das áreas de todos os pavimentos medidas pelo extradorso das paredes exteriores; algumas áreas como varandas e certos espaços técnicos podem não contar para o índice.(art. 9)
- Área de implantação (Ao) — Área do terreno ocupada pela construção na projeção horizontal (a 'pegada' do edifício no solo).(art. 9)
- Cércea — A bitola volumétrica que condiciona a altura e volume das edificações a construir (em prática: referência à altura admitida).(art. 9)
- Superfície do lote (Slote) — Área do terreno correspondente a uma unidade cadastral preparada para uso urbano (geralmente resultante de loteamento).(art. 9)
- Densidade habitacional (D) — Número de fogos por hectare: D = número de fogos / área em hectares; usada para classificar baixa, média ou alta densidade.(art. 9)
Confirmed parameters and rules
Rules and values Foral confirmed from the regulation, each with its source article.
- Edificação junto a adutoras/adutoras distribuidorasfaixa de 5 m medida para cada um dos ladosScope: ao longo das adutoras/adutoras distribuidorasArtigo 19.º
- Área bruta mínima por lugar de estacionamento para veículo pesado (estrutura edificada, enterrada ou não)130,0 m² por lugar (mínimo)Artigo 42.º
- área de estacionamento no interior do lote3 lugares por cada 100 m² de área de construçãoArtigo 44.º
Other plans in the concelho
Titles published in official sources. Mentioning a plan does not claim it is in force.
- Plano de PormenorPlano de Pormenor do Quarteirão 10 - Brandoa
- Plano de PormenorPlano de Pormenor do Quarteirão 2 - Brandoa
- Plano de PormenorPlano de Pormenor dos Quarteirões 16 e 15 (Parte) - Brandoa
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See also: Urbanism fees in Amadora · Amadora on Foral
Frequently asked questions
Can one build on rustic land in Amadora?
Not automatically. New housing on rustic land is as a rule tightly restricted and, in agricultural or forest classes, often prohibited — unless the Amadora PDM makes an exception (rural settlement, a house tied to a farm, rural tourism, reconstruction of a pre-existence). RAN, REN, protected areas, flood zones or rural fire hazard can still block what the PDM would admit. A listing that says “construction is possible” does not replace the map or a PIP at the Câmara Municipal.
Is this PDM in force?
The operativity shown here comes from the ingested legal instrument, not from the status of a revision procedure. Always confirm in the official source.
How does one know the class of a specific plot?
These pages describe the concelho. The caderneta predial is not enough: «prédio rústico» in the tax register is not «solo rústico» in the PDM. Use Explore with the exact point, cross it with the regulation and, for a concrete proposal, file a PIP with the Câmara Municipal of Amadora.
Are urbanism fees on this page?
No. Verified municipal deadlines and fees live on the Observatório fees page.
How can one be notified if the PDM changes?
Use Watch a plot to follow changes around a point. Foral notifies when relevant signals appear in official sources.
What can I build on a plot in Amadora?
It depends on the plot's land class on the zoning map and on the rules in the Amadora PDM regulation. On urban land, housing and other uses are admitted within the class parameters (area, height, setbacks, indices). On rustic land the use is more restricted and new housing is often conditional or prohibited. Only reading the specific plot on the map, cross-checked with the regulation and the constraints, confirms what is possible.
How much can I build on a plot in Amadora?
Building capacity — floor-area and site-coverage indices, height and setbacks — is set by the PDM regulation for the plot's land class. These pages show the per-class parameters where confirmed; for a specific plot those values are confirmed on the map and in the regulation and, formally, through a pedido de informação prévia (PIP) to the Amadora Câmara.
What is the difference between urban and rustic land in Amadora?
Urban land is meant for urbanisation and building; rustic land protects agricultural, forest, natural or risk uses, and building is exceptional. A plot may be either in the PDM, regardless of what the caderneta predial says. The concrete class is read from the zoning map, not the tax register.
What are the most common constraints in Amadora?
The constraints with most weight are the National Agricultural Reserve (RAN), the National Ecological Reserve (REN), Natura 2000 areas, flood zones and rural fire hazard. This page shows the percentage of each over Amadora where cartography allows — otherwise it omits the figure rather than inventing one.
How do I file a pedido de informação prévia (PIP) with the Amadora Câmara?
The PIP is filed with the Câmara Municipal of Amadora, as a rule at the urbanism desk or the municipal portal, identifying the property and describing the proposal. The reply states whether the works are viable and under which parameters. It is the formal way to confirm what can be built before committing to a deal or a project.
Can I legalise or rebuild a house on rustic land in Amadora?
A building with proven legal existence may, depending on the Amadora PDM, be rehabilitated or reconstructed under conditions sometimes more accessible than a wholly new build. Legalising works without a permit depends on the regulation and the applicable constraints. Always confirm with the Câmara, preferably through a PIP.
How is rustic land reclassified as urban in Amadora?
Reclassifying rustic land as urban is a decision of the Câmara Municipal within the plan, subject to strict RJIGT conditions (since 2025, as a rule contiguity with urban land and an affordable or public-housing component). It is not a landowner's right, nor is it obtained through an individual building request.
Where can I see the Amadora PDM zoning map online?
This page brings together the zoning map — or the municipal boundary, where land-class cartography has not yet been ingested —, the constraints and the Amadora PDM regulation, from official sources. For the original document, follow the link to the Diário da República (DRE).