Odivelas PDM: zoning, constraints and what may be built
The entry-into-force date of this version is not known in Foral's inventory — confirm with the municipality.
Can I build on rustic land in Odivelas?
About 62% of the territory of Odivelas is urban land. The rest includes rustic land, where new housing is as a rule tightly restricted and often prohibited unless the PDM makes an exception, and other classes. Always confirm the land class of the specific plot.
Indicative reading based on the official corpus ingested by Foral. It does not replace licensing, a PIP or an opinion from the Câmara Municipal.
Constraints over the concelho
National constraints
Layers from the Directorate-General for Territory (DGT) over the municipal boundary.
- RAN — National Agricultural Reserve5.4%
- REN — National Ecological Reserve (areal)40.8%
- Rural fire hazard (high and very high)8.5%
What the PDM regulation says
Automatic summary of the PDM regulation, from the official document. It does not replace reading the regulation or an opinion from the Câmara Municipal.
Uses and land classes
Explica que tipos de usos são permitidos nas diferentes classes de solo e categorias funcionais do concelho.
- Classificação geral do solo — O território divide-se em solo urbano e solo rural, e cada um tem várias categorias (ex.: urbanizado, urbanizável, agropastoril, florestal, espaços verdes, equipamentos) com usos definidos na Planta de Ordenamento.(art. 9; art. 2)
- Solo rural — usos principais — O solo rural visa conservar a natureza e apoiar agricultura, pecuária, produção florestal e lazer, permitindo ocupação humana compatível com essas funções e usos complementares previstos no Anexo III.(art. 18; art. 20)
- Solo urbano — usos e centralidades — O solo urbano inclui áreas para habitação, comércio, serviços, equipamentos e espaços verdes; o PDM promove centralidades (centrais e locais) e regras para concentração de atividades económicas e habitação.(art. 25; art. 28; art. 37)
- Regimes especiais complementares — Algumas áreas têm regimes sobrepostos (património, ZEIT, áreas intermodais, corredores arborizados, zonas sujeitas a risco, zonas de ruído) que condicionam os usos apesar da qualificação de base.(art. 12; art. 42)
- Usos compatíveis e incompatíveis — Além do uso dominante, são permitidos usos compatíveis ou condicionados; atividades que causem poluição, ruído, sobrecarga de infraestruturas ou riscos podem ser consideradas incompatíveis.(art. 10)
Building capacity and parameters
Explica quanto e como se pode construir nas várias categorias de solo, usando as regras de índices e limites fixados no Regulamento.
- Como se mede (índices e termos) — A edificabilidade usa índices como o Índice de Utilização (quanto se pode construir em relação ao terreno), Índice de Ocupação (percentagem do terreno ocupada pela construção) e número máximo de pisos; há também o Índice Médio de Utilização (IMU) para perequação.(art. 68; art. 26)
- Exemplos práticos por categorias — Espaços urbanizáveis centrais (Nível 1) têm IMAX 0,85 (cerca de 85% do terreno em área total de construção) e até 8 pisos, enquanto Espaços urbanizáveis residenciais têm IMAX 0,80 (Nível1) ou 0,52 (Nível2) e limites de pisos descritos nos artigos.(art. 28; art. 29)
- Espaços de atividades económicas — Para áreas de atividades económicas há índices específicos (ex.: IMAX 0,70, índice volumétrico 5 para alturas acima de 4 m, e limites de pisos e ocupação), podendo variar consoante o tipo de edifício (escritório vs. naves).(art. 31; art. 36)
- Solo rural e limitações — No rural há limites claros: por exemplo, construções de apoio agrícola com cércea máxima de 7 m e limites de impermeabilização (ex.: 2,5 %), e habitação do agricultor só em parcelas mínimas (ex.: 2 ha/180 m2 de construção).(art. 20; art. 21)
- Regras para áreas consolidadas e reabilitação — Em reabilitação urbana e colmatação podem aplicar-se majorações ou parâmetros médios da envolvente; majorações até 20 % são previstas em casos de reabilitação com contrapartida para habitação a custos controlados.(art. 33; art. 32)
Constraints and easements
Resume as principais limitações que podem impedir, condicionar ou exigir medidas adicionais antes de construir.
- Proteções legais e servidões — Existem servidões administrativas, reservas agrárias e ecológicas e outras restrições em mapas (Plantas de Condicionantes) que devem ser respeitadas e verificadas em projeto.(art. 5; art. 2)
- Património cultural — Bens arquitetónicos e arqueológicos inventariados ou classificados têm zonas de proteção e medidas específicas (zonas de salvaguarda de 50 m, exigência de estudos/pareceres e escavações arqueológicas prévias quando aplicável).(art. 43; art. 45; art. 46)
- Risco de cheias (zonas inundáveis) — Em zonas inundáveis há regimes que variam entre ocupação condicionada (regras sobre soleiras, proibição de caves, permeabilidade do logradouro) e ocupação proibida no solo rural, sendo necessárias avaliações e pareceres técnicos.(art. 56)
- Risco geotécnico e sísmico — Áreas com risco geotécnico ou risco de liquefação exigem avaliação por técnico certificado e relatórios geotécnicos que indiquem medidas de estabilidade antes do licenciamento.(art. 55; art. 58)
- Risco de incêndio florestal — Em áreas com perigo de incêndio (alta/muito alta) a construção fora de núcleos consolidados é proibida ou condicionada a faixas de proteção e medidas de resistência ao fogo, e há faixas de gestão de combustível obrigatórias.(art. 57)
- Condicionantes estéticas e ambientais — A Câmara pode impor regras arquitetónicas, impedir demolições por interesse cultural e exigir integração paisagística para proteger a imagem urbana e ambiental.(art. 6)
- Ruído — A gestão do ruído usa uma classificação zonal (sensível, mista, indiferenciada, conflitos); zonas de conflito exigem Planos de Redução do Ruído e condicionam o licenciamento de usos sensíveis.(art. 53)
Procedures and execution
Indica os principais passos e documentos que podem ser exigidos antes de avançar com obras ou licenciamento.
- Informação prévia e estudos de enquadramento — Operações em solo rural e outras podem exigir procedimento de informação prévia com estudo de enquadramento que mostre implantação, acessos, tratamento paisagístico e medidas de prevenção (incêndios, geotecnia, condicionantes).(art. 19)
- Unidade de Execução e planos prévios — Muitas operações (solo urbanizável, UOPG, loteamentos e reabilitação) só podem licenciar-se após delimitação de Unidade de Execução, plano de urbanização ou plano de pormenor, que programam execução e cedências.(art. 27; art. 26; art. 66)
- Estudos técnicos obrigatórios — Podem ser exigidos estudos de tráfego, viabilidade económica, relatórios geotécnicos, escavações arqueológicas prévias ou acompanhamento arqueológico, e pareceres de entidades competentes antes do licenciamento.(art. 26; art. 55; art. 46)
- Contratos e mecanismos de execução — A execução pode usar contratos de planeamento, reparcelamento, expropriação, imposição administrativa, permutas com créditos de edificabilidade e outras medidas previstas para executar o PDM.(art. 67; art. 71)
- Cedências e compensações — Loteamentos e operações com impacto semelhante estão sujeitos à cedência de terrenos para equipamentos e espaços verdes e a mecanismos perequativos (IMU, áreas de cedência, TMU compensatória).(art. 69; art. 68)
Definitions and land classification
Explica por palavras simples alguns termos técnicos que aparecem no Regulamento.
- Índice de Utilização — É quanto se pode construir em relação ao tamanho do terreno (área total de construção / área do lote); por exemplo, índice 0,5 significa cerca de metade da área do terreno em construção.(art. 68; art. 26)
- Cércea (altura do edifício) — Refere‑se à altura máxima permitida para um edifício; o Regulamento fixa cércea em vários sítios (ex.: 7 m no espaço rural de apoio agrícola).(art. 20; art. 21)
- Edificabilidade — Significa o que e quanto se pode construir num terreno, normalmente definido por índices como o índice de utilização e de ocupação e pelo número máximo de pisos.(art. 26; art. 68)
- UOPG / Unidade de Execução — Zona cuja execução exige um estudo integrado e programação prévia (UOPG são áreas específicas listadas no Regulamento), e onde a construção fica sujeita a unidades de execução.(art. 66; art. 27)
- IMU (Índice Médio de Utilização) — Índice médio de referência usado para efeitos de compensação entre donos de terrenos dentro de cada Unidade Territorial Homogénea — o Regulamento indica valores por UTH.(art. 68; art. 11)
- Definições formais — O Regulamento remete para o Anexo I para as definições formais e complementares dos conceitos usados no plano.(art. 4)
Confirmed parameters and rules
Rules and values Foral confirmed from the regulation, each with its source article.
- taludesnão devem resultar taludes com declive superior a 1/3 (vertical/horizontal)Scope: solo ruralArtigo 28.º
- Habitação do agricultorárea máxima de construção de 180 m2Scope: PDM de Loures (Espaço Agropastoril)Artigo 20.º
- Área de construção ou utilização máxima800 m2/haScope: Espaço de Equipamentos e Outras EstruturasArtigo 24.º
- terrenos para remate de quarteirão ou colmatação do tecido urbano5.000 m2Scope: terrenos em caso de remate de quarteirão ou colmatação do tecido urbanoArtigo 32.º
- Índice de Utilização máximo0,85Scope: Espaço Urbanizado Central — Nível 1Artigo 37.º
- Coeficiente máximo de a.t.c. para atividades económicas40 %Scope: Espaço Urbanizado Central — Nível 2Artigo 37.º
- Coeficiente máximo de a.t.c para atividades económicas20 %Scope: Espaço Urbanizado Residencial — Nível 1Artigo 38.º
- Índice de Utilização máximo0,55Scope: Espaço Urbanizado Residencial — Nível 2Artigo 38.º
- índice de impermeabilização máximo2,5 % da parcelaScope: Espaço Urbanizado Consolidado Verde (PDM de Loures)Artigo 20.º
- Índice de Utilização máximo0,70Scope: Espaço Urbanizado Consolidado de Atividades EconómicasArtigo 40.º
- Altura da Edificação20 mScope: Espaço Urbanizado de Uso Especial — EquipamentosArtigo 41.º
- acréscimo para cota de soleira0,20 metrosScope: Solo Urbano com regime de ocupação edificada condicionadaArtigo 56.º
- Critério temporal para povoamentos florestais percorridos por incêndiosincêndios ocorridos nos últimos 10 anosScope: Áreas identificadas na Planta das Áreas Percorridas por Incêndios nos Últimos 10 anosArtigo 57.º
Land classes and new-housing rules
| Class | Land type | New housing | Articles | Parameters |
|---|---|---|---|---|
| Espaço de Equipamentos e Outras Estruturas | — | To confirm | art. 18, art. 24 | — |
Other plans in the concelho
Titles published in official sources. Mentioning a plan does not claim it is in force.
- Plano de PormenorPlano de Pormenor Quintas dos Cedros, Alvito e Troca
- Plano de PormenorPlano de Pormenor da Serra da Amoreira
- Plano de PormenorPlano de Pormenor da Vertente Nascente do Olival Basto
- Plano de PormenorPlano de Pormenor de Pombais e Freixinho
- Plano de PormenorPlano de Pormenor do Bairro Arco Maria Teresa - União das Freguesias da Ramada e Caneças
- Plano de PormenorPlano de Pormenor do Carvalheiro e Casal da Azenha
- Plano de PormenorPlano de Pormenor do Centro Histórico de Odivelas
- Plano de PormenorPlano de Pormenor do Interface do Senhor Roubado
- Plano de PormenorPlano de Pormenor do Silvado
- Plano de UrbanizaçãoPlano de Urbanização para a Vertente Sul
Next steps
Open Odivelas in Explore
See the PDM classes and constraints on the map, plot by plot
FREELand Snapshot
Land class and constraints for a specific plot
REPORTLand Feasibility
Substantiated verdict with citations and map, in PDF
ALERTSWatch a plot
Follow publications and signs of PDM or constraint changes, where sources have coverage
CONCELHOOdivelas city page
Indicators, municipal activity and procurement for the concelho
Explore more
Neighbouring concelhos: Amadora · Lisboa · Loures · Sintra
See also: Urbanism fees in Odivelas · Odivelas on Foral · Foral for architecture studios
Frequently asked questions
Can one build on rustic land in Odivelas?
Not automatically. New housing on rustic land is as a rule tightly restricted and, in agricultural or forest classes, often prohibited — unless the Odivelas PDM makes an exception (rural settlement, a house tied to a farm, rural tourism, reconstruction of a pre-existence). RAN, REN, protected areas, flood zones or rural fire hazard can still block what the PDM would admit. A listing that says “construction is possible” does not replace the map or a PIP at the Câmara Municipal.
Is this PDM in force?
The operativity shown here comes from the ingested legal instrument, not from the status of a revision procedure. Always confirm in the official source.
How does one know the class of a specific plot?
These pages describe the concelho. The caderneta predial is not enough: «prédio rústico» in the tax register is not «solo rústico» in the PDM. Use Explore with the exact point, cross it with the regulation and, for a concrete proposal, file a PIP with the Câmara Municipal of Odivelas.
Are urbanism fees on this page?
No. Verified municipal deadlines and fees live on the Observatório fees page.
How can one be notified if the PDM changes?
Use Watch a plot to follow changes around a point. Foral notifies when relevant signals appear in official sources.
What can I build on a plot in Odivelas?
It depends on the plot's land class on the zoning map and on the rules in the Odivelas PDM regulation. On urban land, housing and other uses are admitted within the class parameters (area, height, setbacks, indices). On rustic land the use is more restricted and new housing is often conditional or prohibited. Only reading the specific plot on the map, cross-checked with the regulation and the constraints, confirms what is possible.
How much can I build on a plot in Odivelas?
Building capacity — floor-area and site-coverage indices, height and setbacks — is set by the PDM regulation for the plot's land class. These pages show the per-class parameters where confirmed; for a specific plot those values are confirmed on the map and in the regulation and, formally, through a pedido de informação prévia (PIP) to the Odivelas Câmara.
What is the difference between urban and rustic land in Odivelas?
Urban land is meant for urbanisation and building; rustic land protects agricultural, forest, natural or risk uses, and building is exceptional. A plot may be either in the PDM, regardless of what the caderneta predial says. The concrete class is read from the zoning map, not the tax register.
What are the most common constraints in Odivelas?
The constraints with most weight are the National Agricultural Reserve (RAN), the National Ecological Reserve (REN), Natura 2000 areas, flood zones and rural fire hazard. This page shows the percentage of each over Odivelas where cartography allows — otherwise it omits the figure rather than inventing one.
How do I file a pedido de informação prévia (PIP) with the Odivelas Câmara?
The PIP is filed with the Câmara Municipal of Odivelas, as a rule at the urbanism desk or the municipal portal, identifying the property and describing the proposal. The reply states whether the works are viable and under which parameters. It is the formal way to confirm what can be built before committing to a deal or a project.
Can I legalise or rebuild a house on rustic land in Odivelas?
A building with proven legal existence may, depending on the Odivelas PDM, be rehabilitated or reconstructed under conditions sometimes more accessible than a wholly new build. Legalising works without a permit depends on the regulation and the applicable constraints. Always confirm with the Câmara, preferably through a PIP.
How is rustic land reclassified as urban in Odivelas?
Reclassifying rustic land as urban is a decision of the Câmara Municipal within the plan, subject to strict RJIGT conditions (since 2025, as a rule contiguity with urban land and an affordable or public-housing component). It is not a landowner's right, nor is it obtained through an individual building request.
Where can I see the Odivelas PDM zoning map online?
This page brings together the zoning map — or the municipal boundary, where land-class cartography has not yet been ingested —, the constraints and the Odivelas PDM regulation, from official sources. For the original document, follow the link to the Diário da República (DRE).