Salvaterra de Magos PDM: zoning, constraints and what may be built
Can I build on rustic land in Salvaterra de Magos?
About 86% of the territory of Salvaterra de Magos is rustic land. That does not mean one may never build, but new housing is as a rule tightly restricted and often prohibited unless the PDM makes an exception (rural settlement, a farmhouse, reconstruction). RAN, REN, protected areas, flood zones or rural fire hazard can still block what the plan would admit. Confirm the class on the map — not only the caderneta predial — and, if in doubt, file a PIP with the Câmara.
Indicative reading based on the official corpus ingested by Foral. It does not replace licensing, a PIP or an opinion from the Câmara Municipal.
Constraints over the concelho
National constraints
Layers from the Directorate-General for Territory (DGT) over the municipal boundary.
- RAN — National Agricultural Reserve17.3%
- REN — National Ecological Reserve (areal)0.5%
- Rural fire hazard (high and very high)7.4%
What the PDM regulation says
Automatic summary of the PDM regulation, from the official document. It does not replace reading the regulation or an opinion from the Câmara Municipal.
Uses and land classes
O regulamento define que tipos de uso são admissíveis em cada classe de espaço. Aqui ficam os usos principais que interessam a uma família ou comprador que quer saber o que pode fazer num terreno.
- Espaço urbano (cidade/aldeia) — Destina-se sobretudo a habitação, comércio local, serviços e equipamentos; há zonas onde predomina habitação e outras onde há mistura com comércio e equipamento. O licenciamento municipal é a via para autorizar construções e loteamentos.(art. 5; art. 9)
- Espaço central (centros) — É uma área mista com habitação, comércio e serviços; permite maior concentração de comércio e equipamentos que outras zonas. Em áreas centrais há regras próprias para lotes e edifícios.(art. 28; art. 29)
- Espaço habitacional — Destina-se preferencialmente a habitação, embora permita comércio e equipamento compatível (ex.: comércio local, escolas). Construir aqui depende da categoria (mista ou predominantemente habitacional) e da zona definida.(art. 36; art. 37)
- Espaço de atividade económica — Destina-se a atividades industriais, armazenagem e logística; também podem haver serviços e equipamentos desde que compatíveis. Existem dois níveis (Nível 1 e Nível 2) com regras diferentes para lotes e ocupação.(art. 54; art. 55)
- Espaço agrícola — Destinado à produção agrícola e pecuária; habitualmente não se permite loteamento urbano. Habitação só para o agricultor-residente permanente e em condições específicas. São admitidos edifícios de apoio agrícola e turismo rural quando compatíveis.(art. 61; art. 64)
- Espaço florestal — Destinado à produção e proteção florestal; o licenciamento de construção é muito restrito, apenas para apoios à exploração, habitação do proprietário e alguns equipamentos, com condições rígidas.(art. 66; art. 68)
- Espaço turístico — Zonas destinadas a usos turísticos (praia fluvial, parques de campismo, empreendimentos); algumas áreas existentes não permitem novos loteamentos ou edificações, e a zona proposta tem regras próprias.(art. 79; art. 80)
- Espaço aquícola (ribeira/albufeira) — Corresponde às margens do Tejo e às albufeiras; usos ligados à água são permitidos mas com forte proibição de loteamento e de obras que alterem a margem, salvo o indispensável às atividades licenciadas.(art. 82; art. 84)
- Espaço outras áreas agrícolas — Zona onde a atividade agroindustrial (ex.: transformação de arroz) predomina; aceita usos industriais agrícolas e algumas edificações específicas sob regras próprias.(art. 88; art. 90)
- Espaço afeto a instalações públicas — Áreas reservadas a instalações sob jurisdição própria (ex.: ETAR, centro emissor); só se autorizam as obras necessárias ao funcionamento e com pareceres específicos.(art. 85; art. 86)
Building capacity and parameters
O regulamento define quanto e como se pode construir em cada tipo de zona com índices e limites. Abaixo estão os pontos práticos que interessam quando pensa comprar um terreno ou fazer obras.
- Índices básicos (o que significam) — Índice de ocupação = quanto do terreno pode ocupar à cota do solo; índice de utilização = total de área de pavimentos que pode ter em relação ao terreno; índice volumétrico = volume construído por m2 de terreno; número de pisos = pisos máximos permitidos. Estes conceitos estão definidos para cada categoria de espaço.(art. 4)
- Espaço urbano - parâmetros gerais — Há tabelas por nível da área urbana que fixam percentagens e pisos; por exemplo, em zonas centrais de nível I o índice de ocupação pode chegar a 60% e o índice de utilização a 180% (isto quer dizer: em teoria pode haver o equivalente a 1,8 vezes a área do terreno em piso total). Esses valores aplicam‑se em regra a loteamentos com condições de acessibilidade e infraestruturas.(art. 12)
- Espaço central (centro urbano) — Existem limites específicos por tipo de lote (unifamiliar, coletiva, não habitacional), com áreas mínimas de lote e índices (por exemplo, lotes de habitação coletiva podem ter índices líquidos de utilização até 1,70 em certas zonas e 4,0 m3/m2 para lotes não habitacionais). As regras dependem do grau (1 ou 2).(art. 32)
- Espaço habitacional (comercial/local) — Também tem quadro próprio com densidades (ex.: densidade em fogos/ha), áreas mínimas de lote, frentes mínimas e índices de utilização que variam com o nível da área urbana; há regras para unifamiliar e coletiva.(art. 40)
- Espaço urbano de baixa densidade — Perguntas comuns: aqui os lotes são maiores e os índices mais baixos (por exemplo, índice de ocupação 0,15 e índice de utilização 0,25), logo constrói‑se menos por parcela do que numa área central.(art. 50)
- Área de atividade económica — Há parâmetros claros para lotes industriais (áreas mínimas de lote de 400 m2 ou 800 m2 conforme o nível, índices de ocupação 0,30–0,40, e índice volumétrico até 3 m3/m2), além de regras de afastamentos e impermeabilização.(art. 56)
- Espaço agrícola e florestal — A edificação é muito limitada: no agrícola a construção residencial só é permitida para o agricultor proprietário com parcela mínima (normalmente 4 ha) e índices muito baixos (ex.: índice de construção 0,10); no florestal exigem‑se parcelas grandes (ex.: ≥7,5 ha) e índice de construção muito baixo.(art. 64; art. 68)
- Zona de proteção da albufeira — Na Zona Terrestre de Proteção da albufeira (ZTPAM) vigoram regras próprias com limites baixos: por exemplo, índice de implantação máximo 0,15 e índice de construção máximo 0,25 e só até 2 pisos em regra; muitas edificações novas são proibidas excepto as previstas.(art. 141; art. 122)
Constraints and easements
Além das regras de usos e índices, há restrições que podem impedir ou condicionar obras. Apresento as condicionantes mais relevantes para quem compra ou projecta.
- Inundações / cheias (PGRI) — Áreas de risco potencial significativo (ARPSI) sujeitam‑se às normas do Plano de Gestão dos Riscos de Inundações: em zonas de muito alta/alta perigosidade novos edifícios são proibidos; em outras zonas a construção é condicionada a pareceres, cotas e medidas de proteção (ex.: sem caves, sem quartos no piso mais baixo).(art. 2-B; art. 145)
- Reserva Agrícola Nacional (RAN) — A RAN limita fortemente transformações do solo e edificação destinada a fins não agrícolas; no interior da RAN aplicam‑se regras do regime da RAN, que podem impedir loteamentos e construções.(art. 103; art. 62)
- Reserva Ecológica Nacional (REN) — A REN impõe proibições e limitações em termos de construção e alterações do solo, aplicando‑se especificamente nas áreas cartografadas.(art. 102)
- Servidões fluviais e margens — Leitos e margens de cursos de água, canais e valas têm servidões non aedificandi e zonas de proteção; isto restringe obras próximas da margem e exige legislação de recursos hídricos.(art. 97; art. 98)
- Proteção da albufeira — A albufeira da Barragem de Magos tem zona de proteção até 200 m e zona reservada até 50 m onde a construção é proibida excepto infraestruturas de serviço; na ZTPAM vigora transposição de normas específicas.(art. 99; art. 122)
- Património (imóveis e zonas protegidas) — Imóveis classificados e áreas do inventário municipal têm zonas de proteção (normalmente 50 m) e obras estão sujeitas a parecer do IPPAR ou da comissão municipal do património; isto pode travar alterações e exigir autorização prévia.(art. 107)
- Floresta e incêndios — Existem normas para montados e áreas já percorridas por incêndios; o cumprimento do Sistema Nacional de Defesa da Floresta contra Incêndios é obrigatório e pode condicionar a implantação de novos edifícios.(art. 105; art. 106)
- Servidões técnicas (estradas, energia, saneamento) — Linhas de alta tensão, estradas nacionais/municipais, redes de saneamento e canais têm faixas de proteção non aedificandi e afastamentos que limitam construção junto a infraestruturas.(art. 73; art. 108)
Procedures and execution
Para fazer obras ou um loteamento terá de seguir passos administrativos e, muitas vezes, obter pareceres de entidades externas. Eis o essencial prático.
- Licenciamento municipal — Quase todas as construções, loteamentos e obras urbanísticas obrigam a licenciamento municipal; a Câmara aplica o regulamento e exige o cumprimento dos parâmetros e condicionantes.(art. 2)
- Planos e UOPG — Áreas identificadas como UOPG (unidades de planeamento) exigem plano de urbanização ou plano de pormenor antes da consolidação; enquanto não existirem, aplicam‑se regras provisórias do Regulamento.(art. 93; art. 94)
- Pareceres e autorizações externas — Algumas intervenções exigem parecer de outras entidades: autoridade nacional da água (zonas de cheias e albufeiras), DRALVT para efluentes, IPPAR/Comissão do Património para imóveis classificados, ICP para telecomunicações.(art. 145; art. 68; art. 87; art. 107)
- Licenciamento industrial — Atividades industriais têm regime próprio (licenciamento industrial) além do licenciamento urbanístico, e áreas industriais têm requisitos específicos de projeto e de tratamento de efluentes.(art. 55; art. 57)
- Obrigações em loteamentos — Os loteamentos têm obrigações de cedência de áreas (para espaços verdes, equipamentos, ruas) calculadas por fórmula e parâmetros (K1, K2) e regras para arruamentos e parques de estacionamento.(art. 118; art. 119)
- Sanções e demolição — Atos feitos em violação do PDM são nulos; obras e usos em desconformidade constituem contraordenação e podem levar a coimas, embargos e demolição.(art. 2)
Definitions and land classification
Termos técnicos importantes explicados de forma simples. São as definições do regulamento que mais aparecem quando se projecta ou se compra.
- Classe de espaço — Área com um uso dominante (ex.: urbano, agrícola, florestal) identificada nas plantas de ordenamento.(art. 4)
- Categoria de espaço — Subdivisão da classe de espaço (ex.: área habitacional mista ou de equipamento) com regras próprias.(art. 4)
- Perímetro urbano / Área urbana — O perímetro urbano é a linha que delimita a área urbana; área urbana é o conjunto de edifícios e infraestruturas com serviços (água, luz, saneamento) e vias públicas.(art. 4)
- Densidade líquida máxima — Quantidade máxima de fogos por hectare permitida numa parcela (ex.: 50 fogos/ha significa 50 casas por hectare).(art. 4)
- Índice de ocupação — Percentagem do terreno que pode ser ocupada pela área ao nível do solo (ex.: índice 0,5 = pode ocupar 50% do terreno ao rés-do-chão).(art. 4)
- Índice de utilização — Relação entre a área bruta de pavimentos (todos os pisos) e a área do terreno (ex.: índice 1,0 = soma dos pisos igual à área do terreno).(art. 4)
- Área bruta de implantação/pavimento — Área que o edifício ocupa no solo (implantação) e área por piso (pavimento), medida pelas paredes exteriores, com exclusões definidas (ex.: garagens na cave).(art. 4)
- Número de pisos — Conta os pisos sobrepostos, incluindo caves com frente livre e sótãos legalmente aproveitáveis; o regulamento fixa máximos por zona.(art. 4)
- Plano de água / NPA — Plano de água significa a área ocupável pela albufeira; NPA (nível de pleno armazenamento) é a cota máxima de água da albufeira usada para medir zonas de proteção.(art. 4; art. 99)
Land classes and new-housing rules
| Class | Land type | New housing | Articles | Parameters |
|---|---|---|---|---|
| Área Urbanizada | Urban | To confirm | — | — |
Other plans in the concelho
Titles published in official sources. Mentioning a plan does not claim it is in force.
- Plano de PormenorPlano de Pormenor da Coitadinha - Salvaterra de Magos
- Plano de PormenorPlano de Pormenor da Herdade de Nossa Senhora da Glória
Next steps
Open Salvaterra de Magos in Explore
See the PDM classes and constraints on the map, plot by plot
FREELand Snapshot
Land class and constraints for a specific plot
REPORTLand Feasibility
Substantiated verdict with citations and map, in PDF
ALERTSWatch a plot
Follow publications and signs of PDM or constraint changes, where sources have coverage
CONCELHOSalvaterra de Magos city page
Indicators, municipal activity and procurement for the concelho
Explore more
Neighbouring concelhos: Almeirim · Azambuja · Benavente · Cartaxo · Coruche
See also: Urbanism fees in Salvaterra de Magos · Salvaterra de Magos on Foral · Foral for architecture studios
Frequently asked questions
Can one build on rustic land in Salvaterra de Magos?
Not automatically. New housing on rustic land is as a rule tightly restricted and, in agricultural or forest classes, often prohibited — unless the Salvaterra de Magos PDM makes an exception (rural settlement, a house tied to a farm, rural tourism, reconstruction of a pre-existence). RAN, REN, protected areas, flood zones or rural fire hazard can still block what the PDM would admit. A listing that says “construction is possible” does not replace the map or a PIP at the Câmara Municipal.
Is this PDM in force?
The operativity shown here comes from the ingested legal instrument, not from the status of a revision procedure. Always confirm in the official source.
How does one know the class of a specific plot?
These pages describe the concelho. The caderneta predial is not enough: «prédio rústico» in the tax register is not «solo rústico» in the PDM. Use Explore with the exact point, cross it with the regulation and, for a concrete proposal, file a PIP with the Câmara Municipal of Salvaterra de Magos.
Are urbanism fees on this page?
No. Verified municipal deadlines and fees live on the Observatório fees page.
How can one be notified if the PDM changes?
Use Watch a plot to follow changes around a point. Foral notifies when relevant signals appear in official sources.
What can I build on a plot in Salvaterra de Magos?
It depends on the plot's land class on the zoning map and on the rules in the Salvaterra de Magos PDM regulation. On urban land, housing and other uses are admitted within the class parameters (area, height, setbacks, indices). On rustic land the use is more restricted and new housing is often conditional or prohibited. Only reading the specific plot on the map, cross-checked with the regulation and the constraints, confirms what is possible.
How much can I build on a plot in Salvaterra de Magos?
Building capacity — floor-area and site-coverage indices, height and setbacks — is set by the PDM regulation for the plot's land class. These pages show the per-class parameters where confirmed; for a specific plot those values are confirmed on the map and in the regulation and, formally, through a pedido de informação prévia (PIP) to the Salvaterra de Magos Câmara.
What is the difference between urban and rustic land in Salvaterra de Magos?
Urban land is meant for urbanisation and building; rustic land protects agricultural, forest, natural or risk uses, and building is exceptional. A plot may be either in the PDM, regardless of what the caderneta predial says. The concrete class is read from the zoning map, not the tax register.
What are the most common constraints in Salvaterra de Magos?
The constraints with most weight are the National Agricultural Reserve (RAN), the National Ecological Reserve (REN), Natura 2000 areas, flood zones and rural fire hazard. This page shows the percentage of each over Salvaterra de Magos where cartography allows — otherwise it omits the figure rather than inventing one.
How do I file a pedido de informação prévia (PIP) with the Salvaterra de Magos Câmara?
The PIP is filed with the Câmara Municipal of Salvaterra de Magos, as a rule at the urbanism desk or the municipal portal, identifying the property and describing the proposal. The reply states whether the works are viable and under which parameters. It is the formal way to confirm what can be built before committing to a deal or a project.
Can I legalise or rebuild a house on rustic land in Salvaterra de Magos?
A building with proven legal existence may, depending on the Salvaterra de Magos PDM, be rehabilitated or reconstructed under conditions sometimes more accessible than a wholly new build. Legalising works without a permit depends on the regulation and the applicable constraints. Always confirm with the Câmara, preferably through a PIP.
How is rustic land reclassified as urban in Salvaterra de Magos?
Reclassifying rustic land as urban is a decision of the Câmara Municipal within the plan, subject to strict RJIGT conditions (since 2025, as a rule contiguity with urban land and an affordable or public-housing component). It is not a landowner's right, nor is it obtained through an individual building request.
Where can I see the Salvaterra de Magos PDM zoning map online?
This page brings together the zoning map — or the municipal boundary, where land-class cartography has not yet been ingested —, the constraints and the Salvaterra de Magos PDM regulation, from official sources. For the original document, follow the link to the Diário da República (DRE).