Salvaterra de Magos PDM: zoning, constraints and what may be built
Can I build on rustic land in Salvaterra de Magos?
Municipal cartography does not yet allow a reliable land-classification percentage. The correct reading is the zoning map, the regulation and the overlays (RAN, REN, protected areas, flood zones, rural fire hazard), class by class — and, for a concrete proposal, file a PIP with the Câmara.
Indicative reading based on the official corpus ingested by Foral. It does not replace licensing, a PIP or an opinion from the Câmara Municipal.
What the PDM regulation says
Automatic summary of the PDM regulation, from the official document. It does not replace reading the regulation or an opinion from the Câmara Municipal.
Definitions and land classification
O regulamento define conceitos e classes de solo usados no PDM, incluindo índices e termos técnicos específicos.
- Estabelece definições legais e adicionais como 'classe de espaço', 'categoria de espaço', 'perímetro urbano', 'área urbana' e vários índices urbanísticos (densidade líquida, índice de ocupação, índice de utilização, índice volumétrico, índice de impermeabilização, índices líquidos), área bruta de implantação/pavimento, número de pisos máximo, lugar de estacionamento e duplex.(art. 4)
- Lista as classes de espaço do PDM (ex.: espaço urbano, espaço central, habitacional, verde, agrícola, florestal, agroflorestal, atividade económica, mineiro, turístico, aquícola, instalações de interesse público, outras áreas agrícolas) e as categorias que subdividem essas classes.(art. 5; art. 6)
- Define Unidades Operativas de Planeamento e Gestão (UOPG) como áreas sujeitas a regulamentação e gestão próprias, a concretizar por planos de urbanização ou pormenor.(art. 93)
Uses and land classes
O regulamento descreve que usos são dominantes, preferenciais ou compatíveis por classe/categoria de espaço, com restrições especificadas por categoria e regime legal.
- Espaço urbano e categorias (área urbanizada mista, habitacional, equipamento; área urbanizada verde onde é interdito licenciar loteamentos e obras privadas).(art. 9; art. 9)
- Espaço central: áreas mistas e de equipamento com função de centralidade e prioridade de urbanização (zonas de grau 1 e 2).(art. 28; art. 30)
- Espaço habitacional e categorias (mista e habitacional) admitindo usos compatíveis com habitação; zonamento em graus 1 e 2.(art. 36; art. 37; art. 38)
- Espaço verde: não é autorizada construção nem licenciamento de loteamento/obras particulares; destinado a recreio, lazer, desporto e funções ambientais.(art. 44; art. 45)
- Espaço urbano de baixa densidade: periurbano com regime que admite urbanização e edificação por licenciamento municipal conforme parâmetros específicos.(art. 46; art. 47)
- Espaço de atividade económica: destina-se a atividades industriais, armazenagem e logística; duas categorias (nível 1 e 2) com possibilidade de integrar comércio/serviços e exigência de planos de pormenor para nível 2.(art. 54; art. 55; art. 57)
- Espaço mineiro: destinado a exploração de massas minerais; proíbe loteamento/urbanização, salvo instalações de apoio indispensáveis e com pareceres competentes.(art. 58; art. 59)
- Espaço agrícola e categorias (RAN e não RAN): uso dominante para produção agrícola/pecuária; edificação habitacional apenas para agricultores com requisitos (parcela mínima, inalienabilidade, comprovações); equipamentos de apoio e turismo rural admitidos com limites de construção e afastamentos.(art. 61; art. 62; art. 64)
- Espaço florestal: destinado à produção florestal e proteção ambiental; em regra proíbe loteamento e urbanização, admitindo exceções muito concretas (apoio à exploração, equipamentos, turismo rural) com condições (área mínima do terreno, índices de construção, afastamentos).(art. 66; art. 67; art. 68)
- Espaço turístico, aquícola, instalações de interesse público e outras áreas agrícolas: usos e condições específicas (ex.: áreas turísticas existentes onde é interdito licenciamento; albufeiras e leitos sujeitos a regimes de servidão e proibições de licenciamento salvo imprescindíveis).(art. 79; art. 81; art. 84; art. 86)
Building capacity and parameters
O regulamento fixa múltiplos parâmetros de edificabilidade por classes, zonas e níveis hierárquicos, incluindo índices, áreas mínimas de lote, alturas/pisos, afastamentos e limites específicos locais.
- Parâmetros gerais para espaço urbano por nível e zona: índices de ocupação e utilização máximos e número de pisos máximos conforme quadro (ex.: índices 0,60/1,80 etc. para determinados casos) e condicionamento para aplicação plena a loteamentos ≥1 ha.(art. 12)
- Espaço central: densidades (fogos/ha), índices de ocupação/utilização, áreas mínimas de lote e frentes mínimas por tipologia (unifamiliar, coletiva, não habitacional) e número de pisos máximos conforme grau e nível.(art. 32)
- Espaço habitacional: quadro detalhado por níveis I–V com densidades, índices, áreas e frentes mínimas, índices volumétricos e número de pisos máximos; exceções específicas na área Gatinheiras/Coitadinha.(art. 40; art. 40)
- Espaço urbano de baixa densidade: densidade 10 fogos/ha, índices de ocupação 0,15 e utilização 0,25; áreas mínimas de lote e frentes e número de pisos conforme quadro.(art. 50)
- Área de atividade económica: parâmetros por nível (1 e 2) com áreas mínimas de lote (400/800 m2), frente mínima 20 m, índices de ocupação (0,40/0,30), índice volumétrico 3 m3/m2, índice de impermeabilização 0,60 e afastamentos mínimos (5 m, 10 m junto a áreas residenciais).(art. 56)
- Espaço agrícola/florestal/agroflorestal: limites e condições específicos — ex.: espaço agrícola edificação com índice de construção máximo 0,10, afastamentos mínimos 5 m, altura máxima 7,5 m; espaço florestal parcela mínima 7,5 ha e índices muito restritos (ex.: 0,004 habitação), afastamento 50 m e área permeável máxima de implantação.(art. 64; art. 68)
- ZTPAM (Albufeira de Magos): normas próprias — em geral proibição de novas construções excepto previstas; para solo urbanizado limites como densidade global 7 fogos/ha, densidade líquida 10 fogos/ha, índice implantação 0,15, índice construção 0,25, número pisos máximo 2; regras de lote mínimo, frentes e afastamentos e parâmetros mais restritos para espaço urbano de baixa densidade e solo rústico.(art. 141; art. 141)
- Condicionamentos quanto a impermeabilização, estacionamento, cedências ao município e cálculo de área de cedência (K1/K2 por níveis e classes), aplicáveis em loteamentos e operações urbanísticas.(art. 118; art. 119)
Constraints and easements
O regulamento identifica servidões, reservas e restrições aplicáveis no território, referindo regimes jurídicos e medidas de proteção específicas.
- Reserva Ecológica Nacional (REN) e Reserva Agrícola Nacional (RAN) aplicam-se conforme regimes jurídicos, com cartografia e sobreposições que exigem observância das disposições pertinentes do PDM.(art. 102; art. 103)
- Servidões e restrições relacionadas com domínios hídricos: servidão do domínio público fluvial (leitos e margens do Tejo, valas e canais), servidão de margens e zonas inundáveis com cotas de cheia referidas e proibições/condicionamentos.(art. 97; art. 98)
- Servidão de albufeira (Barragem de Magos): zona de proteção de 200 m e zona reservada de 50 m (a partir da cota de pleno armazenamento), com proibições de construção na zona reservada salvo infraestruturas de apoio previstas.(art. 99)
- Outras servidões e restrições: áreas florestais com regime florestal (Mata Nacional do Escaroupim), montados de sobro, áreas percorridas por incêndios, redes de saneamento básico, linhas de transporte de energia, estradas nacionais e municipais, ferroviárias, telecomunicações, marcos geodésicos, indústrias perigosas e armazém de pirotecnia com zonas de proteção específicas.(art. 104; art. 105; art. 106; art. 108; art. 109; art. 110)
- Património edificado e arqueológico: inventário municipal e imóveis classificados com zonas de proteção (50 m) e exigência de parecer da comissão municipal do património para obras, prosseguindo regras de proteção e planos de pormenor.(art. 107)
- Transposição do PGRI (Riscos de Inundações): normas do PGRI prevalecem sobre numerosos artigos do PDM nas ARPSI, incluindo matriz de decisão com proibições e condicionamentos por classes de perigosidade e normas técnicas (Quadros Q68–Q83 etc.).(art. 2-B; art. 144; art. 145)
Procedures and execution
O regulamento estabelece procedimentos para execução de UOPG, licenciamento, planos de urbanização/pormenor, pareceres e exigências documentais para projetos e obras.
- O PDMSM é constituído por peças escritas e desenhadas (listadas) que são indissociáveis do regulamento e das plantas de condicionantes; o incumprimento do PDM torna atos nulos e constitui contraordenação com coimas e possível demolição/embargo.(art. 3; art. 2; art. 2)
- Unidades Operativas de Planeamento e Gestão (UOPG) devem ser sujeitas a planos de urbanização ou planos de pormenor (lista de UOPG prioritárias; Salvaterra de Magos, Marinhais, Foros, Muge, Granho; planos de pormenor para zonas a preservar).(art. 93; art. 94)
- Enquanto não aprovados planos municipais de ordenamento aplicam‑se as disposições do Regulamento; em áreas específicas aplicam‑se planos preexistentes vinculativos (ex.: Plano de Pormenor da Coitadinha, POAM, Plano da Herdade da Glória).(art. 94; art. 95)
- Licenciamento de loteamentos, obras de urbanização e edificação: regras de cedência de terreno e cálculo (art.118), aplicação da Portaria 216-B/2008 para arruamentos e estacionamentos e exigência de medidas de minimização de ruído, sistemas de vistas e integração paisagística no licenciamento.(art. 118; art. 119; art. 120; art. 121)
- Na ZTPAM e nas ARPSI (PGRI) exige‑se pareceres específicos (autoridade nacional da água), estudos hidráulicos pormenorizados para projetos estratégicos e cumprimento das normas do PGRI que prevalecem sobre diversas disposições do PDM.(art. 122; art. 147; art. 146)
Other plans in the concelho
Titles published in official sources. Mentioning a plan does not claim it is in force.
- Plano de PormenorPlano de Pormenor da Herdade de Nossa Senhora da Glória
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See also: Urbanism fees in Salvaterra de Magos · Salvaterra de Magos on Foral
Frequently asked questions
Can one build on rustic land in Salvaterra de Magos?
Not automatically. New housing on rustic land is as a rule tightly restricted and, in agricultural or forest classes, often prohibited — unless the Salvaterra de Magos PDM makes an exception (rural settlement, a house tied to a farm, rural tourism, reconstruction of a pre-existence). RAN, REN, protected areas, flood zones or rural fire hazard can still block what the PDM would admit. A listing that says “construction is possible” does not replace the map or a PIP at the Câmara Municipal.
Is this PDM in force?
The operativity shown here comes from the ingested legal instrument, not from the status of a revision procedure. Always confirm in the official source.
How does one know the class of a specific plot?
These pages describe the concelho. The caderneta predial is not enough: «prédio rústico» in the tax register is not «solo rústico» in the PDM. Use Explore with the exact point, cross it with the regulation and, for a concrete proposal, file a PIP with the Câmara Municipal of Salvaterra de Magos.
Are urbanism fees on this page?
No. Verified municipal deadlines and fees live on the Observatório fees page.
How can one be notified if the PDM changes?
Use Watch a plot to follow changes around a point. Foral notifies when relevant signals appear in official sources.
What can I build on a plot in Salvaterra de Magos?
It depends on the plot's land class on the zoning map and on the rules in the Salvaterra de Magos PDM regulation. On urban land, housing and other uses are admitted within the class parameters (area, height, setbacks, indices). On rustic land the use is more restricted and new housing is often conditional or prohibited. Only reading the specific plot on the map, cross-checked with the regulation and the constraints, confirms what is possible.
How much can I build on a plot in Salvaterra de Magos?
Building capacity — floor-area and site-coverage indices, height and setbacks — is set by the PDM regulation for the plot's land class. These pages show the per-class parameters where confirmed; for a specific plot those values are confirmed on the map and in the regulation and, formally, through a pedido de informação prévia (PIP) to the Salvaterra de Magos Câmara.
What is the difference between urban and rustic land in Salvaterra de Magos?
Urban land is meant for urbanisation and building; rustic land protects agricultural, forest, natural or risk uses, and building is exceptional. A plot may be either in the PDM, regardless of what the caderneta predial says. The concrete class is read from the zoning map, not the tax register.
What are the most common constraints in Salvaterra de Magos?
The constraints with most weight are the National Agricultural Reserve (RAN), the National Ecological Reserve (REN), Natura 2000 areas, flood zones and rural fire hazard. This page shows the percentage of each over Salvaterra de Magos where cartography allows — otherwise it omits the figure rather than inventing one.
How do I file a pedido de informação prévia (PIP) with the Salvaterra de Magos Câmara?
The PIP is filed with the Câmara Municipal of Salvaterra de Magos, as a rule at the urbanism desk or the municipal portal, identifying the property and describing the proposal. The reply states whether the works are viable and under which parameters. It is the formal way to confirm what can be built before committing to a deal or a project.
Can I legalise or rebuild a house on rustic land in Salvaterra de Magos?
A building with proven legal existence may, depending on the Salvaterra de Magos PDM, be rehabilitated or reconstructed under conditions sometimes more accessible than a wholly new build. Legalising works without a permit depends on the regulation and the applicable constraints. Always confirm with the Câmara, preferably through a PIP.
How is rustic land reclassified as urban in Salvaterra de Magos?
Reclassifying rustic land as urban is a decision of the Câmara Municipal within the plan, subject to strict RJIGT conditions (since 2025, as a rule contiguity with urban land and an affordable or public-housing component). It is not a landowner's right, nor is it obtained through an individual building request.
Where can I see the Salvaterra de Magos PDM zoning map online?
This page brings together the zoning map — or the municipal boundary, where land-class cartography has not yet been ingested —, the constraints and the Salvaterra de Magos PDM regulation, from official sources. For the original document, follow the link to the Diário da República (DRE).