Coruche PDM: zoning, constraints and what may be built
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Can I build on rustic land in Coruche?
About 97% of the territory of Coruche is rustic land. That does not mean one may never build, but new housing is as a rule tightly restricted and often prohibited unless the PDM makes an exception (rural settlement, a farmhouse, reconstruction). RAN, REN, protected areas, flood zones or rural fire hazard can still block what the plan would admit. Confirm the class on the map — not only the caderneta predial — and, if in doubt, file a PIP with the Câmara.
Indicative reading based on the official corpus ingested by Foral. It does not replace licensing, a PIP or an opinion from the Câmara Municipal.
Constraints over the concelho
National constraints
Layers from the Directorate-General for Territory (DGT) over the municipal boundary.
- RAN — National Agricultural Reserve16.5%
- REN — National Ecological Reserve (areal)0.1%
- SAC — Special Area of Conservation (ZEC)0.0%
- Rural fire hazard (high and very high)2.4%
What the PDM regulation says
Automatic summary of the PDM regulation, from the official document. It does not replace reading the regulation or an opinion from the Câmara Municipal.
Uses and land classes
O Regulamento define que cada tipo de zona tem usos dominantes e outras utilizações compatíveis; algumas zonas só aceitam usos agrícolas ou naturais, outras permitem habitação, comércio, indústria ou turismo.
- Categorias de espaços — O Plano distingue espaços culturais, naturais, agrícolas, florestais, urbanos e urbanizáveis, turísticos, industriais, de atividades económicas e aglomerados rurais, e cada um tem usos dominantes na planta de ordenamento.(art. 5)
- Espaço urbano — No espaço urbano são permitidos sobretudo habitação, comércio, serviços e equipamentos, sujeitando-se a alinhamentos, cérceas e condicionalismos locais.(art. 54; art. 55)
- Espaços agrícolas — Em solos agrícolas admitem-se atividades agrícolas e apoios à exploração; turismo rural e algumas indústrias ligadas ao sector podem ser autorizados em condições específicas.(art. 41; art. 45)
- Espaços florestais — As áreas florestais (montados e aptidão florestal) destinam‑se à prática silvícola; usos que prejudiquem o coberto vegetal ou impliquem depósito de resíduos são interditos salvo exceções justificadas.(art. 46; art. 48)
- Turismo em meio rural — Empreendimentos turísticos (turismo rural, parques de campismo, hotéis rurais) são admitidos em zonas rurais com requisitos de área mínima e índices específicos.(art. 50; art. 49)
- Atividade industrial — Áreas industriais e de atividades económicas acolhem indústrias e armazéns compatíveis, com classes (A–D) e regras específicas para localização e licenciamento.(art. 76; art. 77)
- Reserva Ecológica Nacional (REN) — Nos solos incluídos na REN a prioridade é a proteção ecológica; a maioria das obras e práticas de destruição do solo ou plantação são proibidas salvo usos compatíveis listados (obras de abastecimento, rega, reconstrução sem acréscimo, etc.).(art. 6; art. 7; art. 8)
- Reserva Agrícola Nacional (RAN) — Parcels integradas na RAN têm restrições fortes; apenas usos agrícolas, apoios à exploração e exceções muito justificadas (habitação para agricultores, infraestruturas agrícolas) são admitidos com condicionamentos.(art. 9; art. 44)
Building capacity and parameters
O Regulamento fixa índices e alturas diferentes conforme a categoria de espaço; abaixo estão os principais valores práticos que interessam a quem compra ou constrói.
- Foros/foros rurais (edificação isolada) — Para edifício isolado em foros: índice de implantação 0,2 (cerca de 20% do terreno em implantação), índice de construção 0,4 (cerca de 40% da área do terreno em área bruta construída), máximo dois pisos e até dois fogos.(art. 65)
- Espaços urbanos — subcategoria H1 — Zonas unifamiliares: índice de implantação até 0,30 (c. 30%), número máximo de pisos dois, e limites para índice de construção para habitação/comércio conforme tabela local.(art. 60)
- Espaços urbanos — subcategoria H2 — Zonas de média densidade: implantação até 0,40 (40%), densidade entre 75 a 135 hab./ha, máximo dois pisos.(art. 61)
- Espaços urbanos — subcategoria H3 — Alta densidade: implantação até 0,50 (50%), densidade 135–180 hab./ha e até quatro pisos.(art. 62)
- Montado e aptidão florestal — Habitação de apoio ao montado só em prédios com grande área (mínimos citados, por exemplo 75 000 m2) e índices muito baixos (implantação 0,01), altura máxima aprox. 6,5 m.(art. 48)
- Indústria e armazéns isolados — Para indústrias isoladas (classes C/D) em propriedade única: índice de construção ~0,20; implantação líquida máxima 0,15 (em certos casos) e limites para impermeabilização e área de estacionamento, com afastamentos mínimos às fronteiras.(art. 77)
- RAN — parâmetros para habitação — Quando permitida habitação na RAN há requisitos: parcela mínima grande (ex.: 4 ha ou mais), índices muito baixos (ex.: implantação 0,08 ou 0,02 em casos), e cota máxima de alturas típicas de 6,5 m; a construção deve ser concentrada.(art. 44; art. 45)
- Empreendimentos turísticos — Empreendimentos turísticos exigem áreas mínimas do prédio rústico (por ex. 50 000–75 000 m2) e índices baixos de implantação (0,02–0,03) e regras específicas para pisos e estacionamento.(art. 50; art. 49)
Constraints and easements
Há muitas restrições que podem impedir ou condicionar obras: ambientais, de protecção hídrica, patrimoniais, de infra‑estruturas e de defesa da floresta. Abaixo estão as mais relevantes.
- Reserva Ecológica Nacional (REN) — Nos solos em REN são proibidas práticas que destruam o solo ou o coberto vegetal, o corte raso, e alterações topográficas, salvo usos compatíveis expressamente listados (infra‑estruturas públicas, rega, reconstrução sem acréscimo, pequenas ampliações com limites, etc.).(art. 6; art. 7)
- Reserva Agrícola Nacional (RAN) — A RAN restringe loteamentos, construção e outras operações que prejudiquem o uso agrícola; quando permitidas, as construções têm requisitos de parcela mínima, implantação reduzida e obrigatoriedade de concentrar a construção.(art. 44)
- Domínio público hídrico e margens — Leitos e margens de cursos de água têm larguras fixas (ex.: 10 m ou 30 m conforme o caso) e servidões; construções nessas faixas estão sujeitas a regras e licenciamento específico.(art. 10; art. 28)
- Captações de água subterrânea — Existem perímetros de proteção próximos e alargados (ex.: 20 m, 100 m ou mesmo 500 m) com proibições de poços, certos tratamentos fitossanitários, instalações pecuárias e lançamento de resíduos nas zonas próximas.(art. 11)
- Defesa da floresta contra incêndio (DFCI) — Em áreas florestais e agrícolas há regras de gestão de combustível, faixas de proteção, proibição de certas construções e exigências para projetos que possam aumentar risco de incêndio.(art. 13)
- Património edificado e arqueológico — Intervenções em imóveis classificados ou em zona de proteção exigem projetos e pareceres; achados arqueológicos obrigam a parar obras e a notificar a Câmara e entidades de tutela.(art. 16; art. 17; art. 18)
- Faixas de proteção a infra‑estruturas — Linhas de alta/média tensão, estradas, ferrovias, coletores, reservatórios e estações de tratamento têm faixas non aedificandi e afastamentos mínimos que condicionam implantação de edifícios.(art. 31; art. 33; art. 34; art. 35)
- Zonas naturais e margens do Sorraia — Margens e zonas declivosas junto ao rio Sorraia e ribeiras foram excluídas para usos que alterem o coberto vegetal e o relevo; loteamentos urbanos e edificações de habitação nessas faixas são, em regra, proibidos.(art. 28; art. 26)
Procedures and execution
Vários tipos de obras exigem licenciamento, pareceres ou planos específicos; em muitos casos a Câmara e entidades técnicas da tutela têm papel decisório.
- Licenciamento municipal — A maioria das obras e alterações — especialmente em REN, RAN, espaços naturais, património e indústrias C/D — exige licenciamento municipal e, quando aplicável, parecer ou autorização de organismos superiores.(art. 7; art. 77)
- Planos de pormenor e de urbanização — Áreas urbanizáveis ou unidades operativas só se desenvolvem mediante planos de pormenor, planos de urbanização ou instrumentos equivalentes que definem alinhamentos, cedências e redes.(art. 79; art. 81; art. 59)
- Pareceres e autorizações técnicas — Intervenções em sítios classificados ou áreas protegidas exigem pareceres do Instituto da Conservação e outras entidades, e projetos de restauro devem ser feitos por arquitecto com acompanhamento técnico camarário.(art. 26; art. 16)
- Arqueologia — Achados arqueológicos obrigam a suspensão imediata dos trabalhos e notificação à Câmara e aos organismos competentes; obras só prosseguem com autorização esclarecida.(art. 17; art. 18)
- Regularização de situações consolidadas — Existe regime excecional para regularizar operações anteriores ao PDM e procedimentos de adaptação de instalações, sujeito a prazos e condições técnicas (conferência decisória, fichas anexas).(art. 82)
Definitions and land classification
Termos técnicos usados no Regulamento explicados de forma simples para quem compra ou constrói.
- Cércea — É a altura do edifício (número de pisos ou cota até beirado/platibanda) usada para limitar o impacto visual; o Regulamento usa pisos e metros como referência.(art. 55; art. 60)
- REN e RAN — REN (Reserva Ecológica Nacional) protege solo e água por razões ambientais; RAN (Reserva Agrícola Nacional) protege solos para uso agrícola — ambas restringem edificações e usos fora do agrícola ou de proteção.(art. 6; art. 44)
- Espaço urbanizável — Área que o Plano prevê poder vir a ser urbanizada — para a usar é geralmente preciso um plano de pormenor e execução de infra‑estruturas antes de construir.(art. 63; art. 64)
- Unidade operativa de planeamento — Área definida para um planeamento detalhado (ex.: Plano de Urbanização ou Plano de Pormenor) onde se aplicam normas específicas e índices fixos.(art. 79; art. 81)
Land classes and new-housing rules
| Class | Land type | New housing | Articles | Parameters |
|---|---|---|---|---|
| Outra Área Agrícola | Rustic | To confirm | art. 45 | — |
| Área de RAN | Rustic | To confirm | art. 44 | — |
| Outra Área c/ Aptidão Florestal | Rustic | To confirm | — | — |
Other plans in the concelho
Titles published in official sources. Mentioning a plan does not claim it is in force.
- Plano de PormenorPlano de Pormenor Aldeia do CAOS - Biscainho
- Plano de PormenorPlano de Pormenor da Zona Industrial do Monte da Barca
Next steps
Open Coruche in Explore
See the PDM classes and constraints on the map, plot by plot
FREELand Snapshot
Land class and constraints for a specific plot
REPORTLand Feasibility
Substantiated verdict with citations and map, in PDF
ALERTSWatch a plot
Follow publications and signs of PDM or constraint changes, where sources have coverage
CONCELHOCoruche city page
Indicators, municipal activity and procurement for the concelho
Explore more
Neighbouring concelhos: Almeirim · Arraiolos · Benavente · Chamusca · Montemor-o-Novo · Montijo · Mora · Ponte de Sor · Salvaterra de Magos
See also: Urbanism fees in Coruche · Coruche on Foral · Foral for architecture studios
Frequently asked questions
Can one build on rustic land in Coruche?
Not automatically. New housing on rustic land is as a rule tightly restricted and, in agricultural or forest classes, often prohibited — unless the Coruche PDM makes an exception (rural settlement, a house tied to a farm, rural tourism, reconstruction of a pre-existence). RAN, REN, protected areas, flood zones or rural fire hazard can still block what the PDM would admit. A listing that says “construction is possible” does not replace the map or a PIP at the Câmara Municipal.
Is this PDM in force?
The operativity shown here comes from the ingested legal instrument, not from the status of a revision procedure. Always confirm in the official source.
How does one know the class of a specific plot?
These pages describe the concelho. The caderneta predial is not enough: «prédio rústico» in the tax register is not «solo rústico» in the PDM. Use Explore with the exact point, cross it with the regulation and, for a concrete proposal, file a PIP with the Câmara Municipal of Coruche.
Are urbanism fees on this page?
No. Verified municipal deadlines and fees live on the Observatório fees page.
How can one be notified if the PDM changes?
Use Watch a plot to follow changes around a point. Foral notifies when relevant signals appear in official sources.
What can I build on a plot in Coruche?
It depends on the plot's land class on the zoning map and on the rules in the Coruche PDM regulation. On urban land, housing and other uses are admitted within the class parameters (area, height, setbacks, indices). On rustic land the use is more restricted and new housing is often conditional or prohibited. Only reading the specific plot on the map, cross-checked with the regulation and the constraints, confirms what is possible.
How much can I build on a plot in Coruche?
Building capacity — floor-area and site-coverage indices, height and setbacks — is set by the PDM regulation for the plot's land class. These pages show the per-class parameters where confirmed; for a specific plot those values are confirmed on the map and in the regulation and, formally, through a pedido de informação prévia (PIP) to the Coruche Câmara.
What is the difference between urban and rustic land in Coruche?
Urban land is meant for urbanisation and building; rustic land protects agricultural, forest, natural or risk uses, and building is exceptional. A plot may be either in the PDM, regardless of what the caderneta predial says. The concrete class is read from the zoning map, not the tax register.
What are the most common constraints in Coruche?
The constraints with most weight are the National Agricultural Reserve (RAN), the National Ecological Reserve (REN), Natura 2000 areas, flood zones and rural fire hazard. This page shows the percentage of each over Coruche where cartography allows — otherwise it omits the figure rather than inventing one.
How do I file a pedido de informação prévia (PIP) with the Coruche Câmara?
The PIP is filed with the Câmara Municipal of Coruche, as a rule at the urbanism desk or the municipal portal, identifying the property and describing the proposal. The reply states whether the works are viable and under which parameters. It is the formal way to confirm what can be built before committing to a deal or a project.
Can I legalise or rebuild a house on rustic land in Coruche?
A building with proven legal existence may, depending on the Coruche PDM, be rehabilitated or reconstructed under conditions sometimes more accessible than a wholly new build. Legalising works without a permit depends on the regulation and the applicable constraints. Always confirm with the Câmara, preferably through a PIP.
How is rustic land reclassified as urban in Coruche?
Reclassifying rustic land as urban is a decision of the Câmara Municipal within the plan, subject to strict RJIGT conditions (since 2025, as a rule contiguity with urban land and an affordable or public-housing component). It is not a landowner's right, nor is it obtained through an individual building request.
Where can I see the Coruche PDM zoning map online?
This page brings together the zoning map — or the municipal boundary, where land-class cartography has not yet been ingested —, the constraints and the Coruche PDM regulation, from official sources. For the original document, follow the link to the Diário da República (DRE).