Santana PDM: zoning, constraints and what may be built
The entry-into-force date of this version is not known in Foral's inventory — confirm with the municipality.
Can I build on rustic land in Santana?
About 73% of the territory of Santana is rustic land. That does not mean one may never build, but new housing is as a rule tightly restricted and often prohibited unless the PDM makes an exception (rural settlement, a farmhouse, reconstruction). RAN, REN, protected areas, flood zones or rural fire hazard can still block what the plan would admit. Confirm the class on the map — not only the caderneta predial — and, if in doubt, file a PIP with the Câmara.
Indicative reading based on the official corpus ingested by Foral. It does not replace licensing, a PIP or an opinion from the Câmara Municipal.
What the PDM regulation says
Automatic summary of the PDM regulation, from the official document. It does not replace reading the regulation or an opinion from the Câmara Municipal.
Uses and land classes
Resumo do que se pode fazer em cada tipo de zona. Indica usos dominantes e usos compatíveis que, em regra, são admitidos nas diferentes categorias de solo.
- Solo Urbano - categorias — O solo urbano está dividido em Espaços Centrais, Residenciais, Atividades Económicas, Uso Especial (equipamentos e turismo) e Espaços Verdes, e cada um admite os usos indicados para essa categoria na Planta de Ordenamento (habitação, comércio, serviços, equipamentos, turismo conforme a categoria).(art. 29; art. 29)
- Espaços Centrais — Concentram funções residenciais e terciárias; são permitidas obras, novas construções para habitação, comércio, serviços e equipamentos, e atividades terciárias em todos os pisos, sujeitas ao regulamento.(art. 34; art. 35)
- Espaços Residenciais — Destinam-se preferencialmente a habitação, mas também permitem comércio, serviços, equipamentos e usos compatíveis; há duas densidades (1 e 2) com regras diferentes.(art. 37; art. 38)
- Atividades Económicas — Zonas para indústria, armazenagem e oficinas; alguns usos (ex.: habitação, alojamento local) podem ser proibidos ou condicionados aqui, e certas indústrias exigem parecer técnico.(art. 40; art. 41)
- Uso Especial (Equipamentos/Turismo) — Inclui equipamentos públicos (saúde, educação, desporto) e áreas de turismo; admite construção e adaptação conforme a natureza do equipamento e as normas do Plano de Ordenamento Turístico.(art. 43; art. 44; art. 45)
- Solo Rural - categorias — O solo rural inclui Espaços Florestais, Agrícolas, Naturais, Áreas industriais rurais, Aglomerados Rurais, Áreas de Edificação Dispersa, Espaços Culturais e de Ocupação Turística, com usos dominantes indicados para cada um.(art. 30)
- Espaços Agrícolas — Afetados à actividade agrícola; admitem construções de apoio agrícola e, em casos pontuais e sem alternativa, habitação e usos compatíveis previstos por lei.(art. 52; art. 53)
- Espaços Florestais — Destinam-se à preservação e regeneração florestal; em regra não se permitem novas habitações e só são permitidos equipamentos e usos de baixo impacto, conforme subcategoria.(art. 50; art. 51)
- Aglomerados Rurais e Dispersos — Aglomerados rurais e áreas de edificação dispersa admitem conservação, obras e novas habitações isoladas/geminadas, operações de destaque e usos compatíveis, com limites e condicionamentos próprios.(art. 60; art. 63)
- Espaços Naturais e Culturais — Áreas de elevado valor ambiental ou patrimonial onde só são permitidos usos que protejam e valorizem esses valores (ex.: miradouros, parques, turismo de natureza e pequenas infraestruturas de apoio).(art. 55; art. 66)
Building capacity and parameters
Regras sobre quanto e como se pode construir (índices, alturas, afastamentos). Traduzo os números para o que significam na prática.
- Parâmetros gerais — Para usos comuns (habitação, comércio, serviços) há um índice de utilização (Iu) usual de 0,5 — ou seja, em regra pode construir cerca de metade da área do terreno — e limite de impermeabilização do solo de 50%. Altura típica máxima é 8,5 m (cerca de 2-3 pisos).(art. 33)
- Espaços Centrais (mais denso) — Em Espaços Centrais aceita-se mais construção: impermeabilização até 70% e alturas até 9 m para moradia isolada e 12 m para outros edifícios (cerca de 3-4 pisos), com afastamentos laterais normalmente metade da altura da fachada.(art. 36)
- Residencial Densidade 1 e 2 — Densidade 1 tem Iu até 0,6 (cerca de 60% da área do terreno) e impermeabilização 50%; Densidade 2 tem Iu até 1 (ou seja, até igualar a área do terreno em edifícios) e impermeabilização 60%, com alturas semelhantes às do centro.(art. 39)
- Empreendimentos turísticos — Os empreendimentos turísticos podem ter índice até 1,5 — ou seja, até 1,5 vezes a área do terreno em construção — e impermeabilização mais elevada (60–70%), mas têm de cumprir também as regras do Plano de Ordenamento Turístico.(art. 33; art. 45)
- Solo Rural e construções agrícolas — No solo rural o Iu típico é 0,5, área máxima de habitação 200 m² e impermeabilização 30%; construções de apoio agrícola têm limites de área e altura por tamanho do prédio (ex.: até 100 m² para prédios pequenos), ver artigo 49.º para pormenores.(art. 49)
- Espaços de atividades e industriais — Áreas para actividades económicas têm impermeabilização até 80% e alturas normalmente até 9 m; em espaços industriais 2 pode haver construções maiores mas com regras de afastamentos e Iu até 0,6.(art. 42; art. 59)
- Regras de afastamentos — Afastamentos laterais são geralmente metade da altura da fachada (mín. 3 m); afastamento ao eixo da via costuma ser 6 m, salvo disposições contrárias; o detalhe varia por categoria e situação.(art. 33)
Constraints and easements
Fatores que podem impedir, limitar ou exigir condições especiais para construir ou usar o solo.
- Reserva Agrícola Nacional (RAN) — As áreas da RAN destinam‑se à agricultura e são, em regra, non aedificandi; construções não agrícolas só se admitem se não houver alternativa fora da RAN e estão sujeitas a parecer vinculativo da tutela da Agricultura.(art. 8; art. 11)
- Reserva Ecológica Nacional (REN) — As áreas integradas na REN obedecem à legislação de áreas protegidas; operações urbanísticas aí dependem de parecer prévio vinculativo da entidade regional que tutela as áreas protegidas.(art. 14; art. 15)
- Incêndios florestais — Povoamentos já percorridos por incêndios e zonas de risco elevado são cartografados; em áreas de risco elevado é proibida, em regra, nova habitação fora de solo urbano e de aglomerados rurais, e exigem‑se espécies de menor inflamabilidade nas rearborizações.(art. 12)
- Património e zonas de protecção — Imóveis de interesse municipal têm zona especial de proteção automática de 50 m; obras nesses bens e nas zonas adjacentes exigem conservação, vistoria e harmonização com características originais, e demolições são muito condicionadas.(art. 16; art. 17)
- Riscos geológicos e movimentos de massa — Em zonas com suscetibilidade elevada a movimentos de massa são, em geral, interditas novas construções, e intervenções exigem estudos geológico‑geotécnicos e hidrogeológicos e pareceres técnicos; em suscetibilidade moderada também são exigidos estudos.(art. 26)
- Cheias e inundações — Até à delimitação oficial das zonas inundáveis, existe faixa de 50 m em redor de linhas de água onde em muitos casos é non aedificandi, especialmente fora de perímetros urbanos; ações aí dependem de parecer vinculativo da entidade competente.(art. 27)
- Proteção de infraestruturas — Captações, reservatórios, estações, condutas e coletores têm faixas de proteção (por exemplo 20 m, 100 m ou 10 m conforme o equipamento) e dentro delas obras, despejos e certas intervenções são proibidos ou sujeitas a parecer vinculativo da entidade gestora.(art. 20; art. 21; art. 22)
- Ruído — Existe classificação acústica com Zonas Sensíveis e Mistas; quando níveis de ruído ultrapassam limites legais, a Câmara pode exigir planos de redução de ruído e os geradores de ruído têm de adotar medidas de mitigação.(art. 24; art. 25)
Procedures and execution
Passos, licenças e pareceres que frequentemente serão exigidos antes de construir ou mudar usos.
- Pareceres vinculativos — Projetos em RAN ou REN e certas infraestruturas exigem pareceres prévios vinculativos das entidades regionais competentes (Agricultura, Áreas Protegidas, gestão hídrica, etc.).(art. 11; art. 15; art. 20)
- Estudos técnicos obrigatórios — Em zonas de risco (movimentos de massa, cheias) é exigido estudo geológico‑geotécnico e hidrogeológico integrados; estes só podem ser dispensados em casos muito concretos e com termo de responsabilidade técnico nos projetos.(art. 26)
- Acompanhamento arqueológico — Obras em imóveis listados, em zonas com vestígios ou em edifícios religiosos anteriores ao séc. XX exigem acompanhamento arqueológico desde fases iniciais e comunicação às entidades regionais e à Câmara.(art. 19)
- Planos obrigatórios (UOPG) — Para as Unidades Operativas de Planeamento e Gestão (UOPG) é obrigatória a elaboração de Planos de Urbanização ou Planos de Pormenor ou delimitação de Unidades de Execução para definir parâmetros locais e assegurar objetivos do RPDMS.(art. 93; art. 94)
- Projetos de Relevante Interesse — Projetos reconhecidos como de relevante interesse municipal (PRIM) seguem procedimento próprio com discussão pública e podem ter majorações de índices até 50% se a Câmara assim deliberar, mas mantêm regras de compatibilidade com o meio.(art. 80; art. 82)
- Licenças e demais autorizações — O RPDMS não dispensa outras autorizações, pareceres ou licenças legais (ex.: licenciamento de obras, ambientais, sanitárias); todas as operações urbanísticas ficam sujeitas às normas e servidões aplicáveis.(art. 96; art. 31)
- Execução e cedências — Operações de loteamento e execução do plano envolvem cedências para equipamentos e espaços verdes, ou compensações, e podem exigir planos de execução, unidades de execução e mecanismos de perequação definidos pela Câmara.(art. 83; art. 85; art. 91)
Definitions and land classification
Termos-chave explicados de forma simples para quem compra ou constrói.
- Edificabilidade — Significa o que e quanto se pode construir num terreno (quantidade de área de construção permitida pelo plano).(art. 5)
- Altura da edificação — É a altura total do edifício medida desde a soleira até ao ponto mais alto, incluindo cobertura (útil para saber quantos pisos se podem ter).(art. 5)
- Altura da fachada — É a altura da face do edifício até à linha da cornija/beirado, usada para calcular afastamentos e alinhamentos.(art. 5)
- Índice de utilização do solo (Iu) — É a relação entre a área total de construção e a área do terreno; por exemplo Iu = 0,5 significa que se pode construir cerca de metade da área do terreno em área de construção total.(art. 5)
- Índice de impermeabilização (Iimp) — Percentagem do terreno que fica impermeável (pavimentos, telhados); por exemplo 50% significa metade do terreno pode ficar impermeável.(art. 5)
- Afastamento — Distância mínima entre a fachada de um edifício e os limites laterais ou traseiros do terreno; serve para manter espaço e privacidade entre prédios.(art. 5)
- Lote — Prédio destinado à edificação, geralmente criado por loteamento ou plano de pormenor.(art. 5)
- UOPG — Unidade Operativa de Planeamento e Gestão — área onde a Câmara exige um plano (Urbanização ou Pormenor) ou unidade de execução para gerir o desenvolvimento local.(art. 5; art. 93)
- RAN / REN — RAN = Reserva Agrícola Nacional (áreas para agricultura); REN = Reserva Ecológica Nacional (áreas protegidas). Ambos limitam usos e obras e exigem pareceres específicos.(art. 5; art. 8; art. 14)
Confirmed parameters and rules
Rules and values Foral confirmed from the regulation, each with its source article.
- Altura máxima da edificação — edifícios de habitação unifamiliar9mArtigo 36.º
- Índice máximo de utilização do solo0,6Scope: área afeta ao Parque Empresarial de SantanaArtigo 42.º
- Edificações de apoio à atividade agrícolaÁrea máxima de construção de 10,0 m²Scope: subcategorias Arribas e Escarpas e Formações Vegetais EspontâneasArtigo 56.º
- largura mínima útil de passeios em Vias Locais1,50mScope: Vias que integram a Rede Local, tipologia Vias LocaisArtigo 75.º
- largura mínima para Caminhos (Rede Local, tipologia Caminhos)4,50mScope: Vias que integram a Rede Local, tipologia CaminhosArtigo 75.º
Land classes and new-housing rules
| Class | Land type | New housing | Articles | Parameters |
|---|---|---|---|---|
| Espaços Afetos a Atividades Industriais 1 | — | To confirm | art. 59 | — |
| Espaços Afetos a Atividades Industriais 2 | — | To confirm | art. 48 | — |
| Espaços Florestais Mistos | Rustic | To confirm | art. 30 | — |
| Espaços Florestais de Conservação | Rustic | To confirm | art. 30 | — |
| Arranjos de Espaços Naturais de Elevado Valor Natural | Rustic | To confirm | — | — |
| Espaços de Equipamentos e Outras Estruturas | — | To confirm | art. 71 | — |
| Áreas de Edificação Dispersa | — | To confirm | art. 49, art. 63 | — |
Next steps
Open Santana in Explore
See the PDM classes and constraints on the map, plot by plot
FREELand Snapshot
Land class and constraints for a specific plot
REPORTLand Feasibility
Substantiated verdict with citations and map, in PDF
ALERTSWatch a plot
Follow publications and signs of PDM or constraint changes, where sources have coverage
CONCELHOSantana city page
Indicators, municipal activity and procurement for the concelho
Explore more
Neighbouring concelhos: Câmara de Lobos · Funchal · Machico · São Vicente
See also: Urbanism fees in Santana · Santana on Foral · Foral for architecture studios
Frequently asked questions
Can one build on rustic land in Santana?
Not automatically. New housing on rustic land is as a rule tightly restricted and, in agricultural or forest classes, often prohibited — unless the Santana PDM makes an exception (rural settlement, a house tied to a farm, rural tourism, reconstruction of a pre-existence). RAN, REN, protected areas, flood zones or rural fire hazard can still block what the PDM would admit. A listing that says “construction is possible” does not replace the map or a PIP at the Câmara Municipal.
Is this PDM in force?
The operativity shown here comes from the ingested legal instrument, not from the status of a revision procedure. Always confirm in the official source.
How does one know the class of a specific plot?
These pages describe the concelho. The caderneta predial is not enough: «prédio rústico» in the tax register is not «solo rústico» in the PDM. Use Explore with the exact point, cross it with the regulation and, for a concrete proposal, file a PIP with the Câmara Municipal of Santana.
Are urbanism fees on this page?
No. Verified municipal deadlines and fees live on the Observatório fees page.
How can one be notified if the PDM changes?
Use Watch a plot to follow changes around a point. Foral notifies when relevant signals appear in official sources.
What can I build on a plot in Santana?
It depends on the plot's land class on the zoning map and on the rules in the Santana PDM regulation. On urban land, housing and other uses are admitted within the class parameters (area, height, setbacks, indices). On rustic land the use is more restricted and new housing is often conditional or prohibited. Only reading the specific plot on the map, cross-checked with the regulation and the constraints, confirms what is possible.
How much can I build on a plot in Santana?
Building capacity — floor-area and site-coverage indices, height and setbacks — is set by the PDM regulation for the plot's land class. These pages show the per-class parameters where confirmed; for a specific plot those values are confirmed on the map and in the regulation and, formally, through a pedido de informação prévia (PIP) to the Santana Câmara.
What is the difference between urban and rustic land in Santana?
Urban land is meant for urbanisation and building; rustic land protects agricultural, forest, natural or risk uses, and building is exceptional. A plot may be either in the PDM, regardless of what the caderneta predial says. The concrete class is read from the zoning map, not the tax register.
What are the most common constraints in Santana?
The constraints with most weight are the National Agricultural Reserve (RAN), the National Ecological Reserve (REN), Natura 2000 areas, flood zones and rural fire hazard. This page shows the percentage of each over Santana where cartography allows — otherwise it omits the figure rather than inventing one.
How do I file a pedido de informação prévia (PIP) with the Santana Câmara?
The PIP is filed with the Câmara Municipal of Santana, as a rule at the urbanism desk or the municipal portal, identifying the property and describing the proposal. The reply states whether the works are viable and under which parameters. It is the formal way to confirm what can be built before committing to a deal or a project.
Can I legalise or rebuild a house on rustic land in Santana?
A building with proven legal existence may, depending on the Santana PDM, be rehabilitated or reconstructed under conditions sometimes more accessible than a wholly new build. Legalising works without a permit depends on the regulation and the applicable constraints. Always confirm with the Câmara, preferably through a PIP.
How is rustic land reclassified as urban in Santana?
Reclassifying rustic land as urban is a decision of the Câmara Municipal within the plan, subject to strict RJIGT conditions (since 2025, as a rule contiguity with urban land and an affordable or public-housing component). It is not a landowner's right, nor is it obtained through an individual building request.
Where can I see the Santana PDM zoning map online?
This page brings together the zoning map — or the municipal boundary, where land-class cartography has not yet been ingested —, the constraints and the Santana PDM regulation, from official sources. For the original document, follow the link to the Diário da República (DRE).