Santana PDM: zoning, constraints and what may be built
Can I build on rustic land in Santana?
Municipal cartography does not yet allow a reliable land-classification percentage. The correct reading is the zoning map, the regulation and the overlays (RAN, REN, protected areas, flood zones, rural fire hazard), class by class — and, for a concrete proposal, file a PIP with the Câmara.
Indicative reading based on the official corpus ingested by Foral. It does not replace licensing, a PIP or an opinion from the Câmara Municipal.
Land classes and new-housing rules
| Class | Land type | New housing | Articles | Parameters |
|---|---|---|---|---|
| — | Rustic | To confirm | — | — |
| — | Rustic | To confirm | — | — |
| — | — | To confirm | — | — |
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| — | Rustic | To confirm | — | — |
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What the PDM regulation says
Automatic summary of the PDM regulation, from the official document. It does not replace reading the regulation or an opinion from the Câmara Municipal.
Definitions and land classification
Classificação e conceitos adoptados pelo Regulamento para efeitos de ordenamento do território e gestão do solo no concelho de Santana.
- Define termos técnicos e categorias essenciais como Atividade agrícola, Afastamento, Altura da edificação, Área de construção, Edificabilidade, Solo Urbano e Solo Rural, entre muitos outros conceitos utilizados no Regulamento.(art. 5)
- Adopta abreviaturas e siglas relevantes para o plano, nomeadamente CMS, IGT, RAN, REN, UOPG e ZEC.(art. 5)
Uses and land classes
Regulação dos usos dominantes e compatíveis por categorias de solo urbano e rural, com listagem de usos admitidos em cada categoria.
- No Solo Urbano são definidas categorias como Espaços Centrais, Residenciais (Densidade 1 e 2), Atividades Económicas, Uso Especial (Equipamentos e Turismo) e Espaços Verdes, com usos admitidos delimitados na Planta de Ordenamento.(art. 29; art. 29)
- Usos compatíveis gerais admitidos incluem habitação, comércio, serviços, garagens/armazéns, atividades produtivas locais, empreendimentos turísticos, equipamentos coletivos, parques de estacionamento, locais de culto e infraestruturas, sujeitos às normas específicas (art. 32).(art. 32)
- No Solo Rural existem categorias como Espaços Florestais (Conservação e Mistos), Espaços Agrícolas, Espaços Naturais, Espaços Afetos a Atividades Industriais, Aglomerados Rurais, Áreas de Edificação Dispersa, Espaços Culturais, Ocupação Turística e Espaços de Equipamentos, com usos admitidos por categoria (art. 30).(art. 30)
- Especificamente, Espaços Agrícolas são afectados à atividade agrícola e assentos de lavoura, permitindo habitação apenas para solução habitacional sem alternativa e usos compatíveis elencados no art. 48 e 53.(art. 52; art. 53)
- Espaços Florestais: subcategoria Conservação admite apenas equipamentos públicos de interesse ambiental, vigilância/combate a incêndios, parques de merendas, atividades compatíveis e infraestruturas essenciais; subcategoria Mista admite ainda outros usos compatíveis listados no art. 48.(art. 51)
- Espaços de Atividades Económicas destinam-se a indústria, armazenagem e oficinas, não admitindo alguns usos compatíveis do art. 32, estando sujeitas a condicionamentos e pareceres conforme Anexo I (arts. 40-41).(art. 40; art. 41)
- Aglomerados Rurais e Áreas de Edificação Dispersa admitem operações de destaque, conservação, reconstrução e novas construções residenciais nas tipologias previstas, com restrições a loteamentos (arts. 60-65).(art. 60; art. 63)
- Espaços Culturais, Verdes, de Ocupação Turística e de Equipamentos têm usos restritos à proteção, recreio e turismo compatível, conforme artigos respetivos (arts. 66-72, 46, 69).(art. 66; art. 46; art. 69)
Building capacity and parameters
Parâmetros de edificabilidade, impermeabilização, alturas, afastamentos e áreas máximas aplicáveis por usos e categorias de solo, segundo o Regulamento.
- Parâmetros gerais para usos compatíveis (habitação, comércio, serviços): Iu 0,5; Iimp 50%; altura máxima 8,5 m; altura de fachada 7 m; afastamentos laterais metade da altura da fachada (mín. 3 m); afastamento tardoz e eixo via conforme art. 33.(art. 33)
- Espaços Centrais: impermeabilização até 70%; altura edificação unifamiliar 9 m e restantes 12 m; altura fachada unifamiliar 7 m e restantes 10 m; afastamentos conforme art. 36.(art. 36)
- Espaços Residenciais Densidade 1: Iu 0,6, Iimp 50%, alturas 9 m/12 m conforme tipologia; Densidade 2: Iu 1, Iimp 60% e alturas iguais; afastamentos conforme art. 39.(art. 39)
- Empreendimentos turísticos no solo urbano: Iu 1,5; Iimp 60% (art. 33 nº3) e, para Espaços de Turismo e Ocupação Turística, Iu 1,5 e Iimp 70%/50% conforme art. 45 e 70.(art. 33; art. 45; art. 70)
- Espaços Verdes: Iu 0,5; Iimp 25%; altura máxima 4,5 m; pavimentos exteriores preferencialmente permeáveis (art. 47).(art. 47)
- Solo Rural e Espaços Agrícolas: regras do art. 49 — Iu 0,5; área máxima de construção 200 m²; altura 8,5 m; Iimp 30%; afastamentos metade da altura da fachada (mín. 3 m); afastamento ao eixo da via 6 m.(art. 49)
- Parâmetros específicos para construções de apoio agrícola, pecuária, depósitos de inertes e Espaços Afetos a Atividades Industriais estão detalhados no art. 49 e nos artigos 58-59 e Anexos, com índices, alturas, recuos e áreas máximas variáveis.(art. 49; art. 59)
- Quadros-síntese e anexos complementam parâmetros de edificabilidade, estacionamento e cedências aplicáveis a loteamentos e operações urbanísticas (Anexos I-III e quadros síntese).(art. 83)
Constraints and easements
Identificação das principais servidões, reservas e condicionantes ambientais, patrimoniais e de risco que condicionam usos e obras no município.
- Lista servidões administrativas e restrições de utilidade pública incluindo RAN, REN, Parque Natural, Rede Natura 2000 (Laurissilva, Maciço Montanhoso Central, Ilhéu da Viúva), domínios públicos marítimo e fluvial, infraestruturas e património edificado de interesse municipal (art. 6).(art. 6)
- RAN: delimita solos agrícolas de boa ou muito boa capacidade; áreas da RAN são non aedificandi e afectas à agricultura, exceto usos não agrícolas quando não exista alternativa viável e com parecer vinculativo regional (arts. 8-11).(art. 8; art. 9; art. 11)
- REN: integra áreas protegidas indicadas no art. 14; operações na REN sujeitas a parecer prévio vinculativo da entidade regional competente (arts. 14-15).(art. 14; art. 15)
- Incêndios florestais: povoamentos percorridos por incêndios e zonas de risco elevado cartografadas; medidas de rearborização e proibições de construção para habitação, comércio, serviços e indústria fora de solo urbano, exceto em Aglomerados Rurais e Áreas de Edificação Dispersa (art. 12).(art. 12)
- Património: imóveis de interesse municipal beneficiam de zona especial de proteção automática de 50 m; imóveis de interesse patrimonial e arqueológico carecem de vistoria e acompanhamento arqueológico nas intervenções (arts. 16-19).(art. 16; art. 17; art. 19)
- Riscos naturais: áreas com suscetibilidade a movimentos de massa e inundações cartografadas; em zonas de elevada suscetibilidade são, em regra, interditas novas construções salvo exceções e exigem-se estudos geotécnicos e pareceres; faixas de proteção de 50 m nas linhas de água até delimitação oficial (arts. 26-27).(art. 26; art. 27)
- Proteções de infraestruturas (captações, condutas, ETAs, coletores, reservatórios, redes hidroagrícolas) com faixas non aedificandi e exigência de pareceres das entidades administrantes para obras nas proximidades (arts. 20-22).(art. 20; art. 21; art. 22)
- Classificação acústica: definição de Zonas Sensíveis e Zonas Mistas com obrigação de reclassificação em Planos de Urbanização e medidas de redução de ruído quando os níveis ultrapassam os permitidos (arts. 24-25).(art. 24; art. 25)
Procedures and execution
Normas sobre instrumentos de execução, procedimentos para projetos especiais, pareceres e exigências documentais para execução de obras e operações urbanísticas.
- O RPDMS integra Regulamento, Planta de Ordenamento e Plantas de Condicionantes, acompanhado por estudos, Relatório Ambiental, plantas de enquadramento e mapas de risco (art. 3).(art. 3)
- Projetos de Relevante Interesse Municipal (PRIM) exigem deliberação da Assembleia Municipal, avaliação de incidências territoriais, compatibilidade de usos e discussão pública prévia, com possibilidade de majoração do índice de utilização até 50% mediante fundamentação (arts. 80-82).(art. 80; art. 81; art. 82)
- Execução do plano por sistemas de compensação, cooperação ou imposição administrativa; Unidades de Execução/UOPG delimitadas na Planta de Ordenamento e sujeitas a Planos de Urbanização ou Pormenor com objetivos programáticos (arts. 86-95).(art. 86; art. 87; art. 93)
- Operações de loteamento e urbanização devem cumprir cedências e parâmetros do Anexo II e Anexo III, prevendo-se substituição por compensação nos termos legais e possibilidade de dispensa justificada pelo município (arts. 83, 85).(art. 83; art. 85)
- Intervenções em áreas sujeitas a RAN, REN, Património ou linhas de água estão sujeitas a pareceres prévios e vinculativos das entidades regionais competentes, conforme os artigos específicos (arts. 11, 15, 19, 27).(art. 11; art. 15; art. 19; art. 27)
- Autorizações, aprovações e pareceres exigidos pela legislação em vigor mantêm-se aplicáveis e não são dispensados pelo RPDMS (art. 96).(art. 96)
Confirmed parameters and rules
Rules and values Foral confirmed from the regulation, each with its source article.
- Índice máximo de utilização do solo0,6Scope: área afeta ao Parque Empresarial de SantanaArtigo 42.º
- Edificações de apoio à atividade agrícolaÁrea máxima de construção de 10,0 m²Scope: subcategorias Arribas e Escarpas e Formações Vegetais EspontâneasArtigo 56.º
- largura mínima útil de passeios em Vias Locais1,50mScope: Vias que integram a Rede Local, tipologia Vias LocaisArtigo 75.º
- largura mínima para Caminhos (Rede Local, tipologia Caminhos)4,50mScope: Vias que integram a Rede Local, tipologia CaminhosArtigo 75.º
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See also: Urbanism fees in Santana · Santana on Foral
Frequently asked questions
Can one build on rustic land in Santana?
Not automatically. New housing on rustic land is as a rule tightly restricted and, in agricultural or forest classes, often prohibited — unless the Santana PDM makes an exception (rural settlement, a house tied to a farm, rural tourism, reconstruction of a pre-existence). RAN, REN, protected areas, flood zones or rural fire hazard can still block what the PDM would admit. A listing that says “construction is possible” does not replace the map or a PIP at the Câmara Municipal.
Is this PDM in force?
The operativity shown here comes from the ingested legal instrument, not from the status of a revision procedure. Always confirm in the official source.
How does one know the class of a specific plot?
These pages describe the concelho. The caderneta predial is not enough: «prédio rústico» in the tax register is not «solo rústico» in the PDM. Use Explore with the exact point, cross it with the regulation and, for a concrete proposal, file a PIP with the Câmara Municipal of Santana.
Are urbanism fees on this page?
No. Verified municipal deadlines and fees live on the Observatório fees page.
How can one be notified if the PDM changes?
Use Watch a plot to follow changes around a point. Foral notifies when relevant signals appear in official sources.
What can I build on a plot in Santana?
It depends on the plot's land class on the zoning map and on the rules in the Santana PDM regulation. On urban land, housing and other uses are admitted within the class parameters (area, height, setbacks, indices). On rustic land the use is more restricted and new housing is often conditional or prohibited. Only reading the specific plot on the map, cross-checked with the regulation and the constraints, confirms what is possible.
How much can I build on a plot in Santana?
Building capacity — floor-area and site-coverage indices, height and setbacks — is set by the PDM regulation for the plot's land class. These pages show the per-class parameters where confirmed; for a specific plot those values are confirmed on the map and in the regulation and, formally, through a pedido de informação prévia (PIP) to the Santana Câmara.
What is the difference between urban and rustic land in Santana?
Urban land is meant for urbanisation and building; rustic land protects agricultural, forest, natural or risk uses, and building is exceptional. A plot may be either in the PDM, regardless of what the caderneta predial says. The concrete class is read from the zoning map, not the tax register.
What are the most common constraints in Santana?
The constraints with most weight are the National Agricultural Reserve (RAN), the National Ecological Reserve (REN), Natura 2000 areas, flood zones and rural fire hazard. This page shows the percentage of each over Santana where cartography allows — otherwise it omits the figure rather than inventing one.
How do I file a pedido de informação prévia (PIP) with the Santana Câmara?
The PIP is filed with the Câmara Municipal of Santana, as a rule at the urbanism desk or the municipal portal, identifying the property and describing the proposal. The reply states whether the works are viable and under which parameters. It is the formal way to confirm what can be built before committing to a deal or a project.
Can I legalise or rebuild a house on rustic land in Santana?
A building with proven legal existence may, depending on the Santana PDM, be rehabilitated or reconstructed under conditions sometimes more accessible than a wholly new build. Legalising works without a permit depends on the regulation and the applicable constraints. Always confirm with the Câmara, preferably through a PIP.
How is rustic land reclassified as urban in Santana?
Reclassifying rustic land as urban is a decision of the Câmara Municipal within the plan, subject to strict RJIGT conditions (since 2025, as a rule contiguity with urban land and an affordable or public-housing component). It is not a landowner's right, nor is it obtained through an individual building request.
Where can I see the Santana PDM zoning map online?
This page brings together the zoning map — or the municipal boundary, where land-class cartography has not yet been ingested —, the constraints and the Santana PDM regulation, from official sources. For the original document, follow the link to the Diário da República (DRE).