Funchal PDM: zoning, constraints and what may be built
Can I build on rustic land in Funchal?
About 25% of the territory of Funchal is rustic land. That does not mean one may never build, but new housing is as a rule tightly restricted and often prohibited unless the PDM makes an exception (rural settlement, a farmhouse, reconstruction). RAN, REN, protected areas, flood zones or rural fire hazard can still block what the plan would admit. Confirm the class on the map — not only the caderneta predial — and, if in doubt, file a PIP with the Câmara.
Indicative reading based on the official corpus ingested by Foral. It does not replace licensing, a PIP or an opinion from the Câmara Municipal.
- Legend
- Rustic land
- Urban land
- Other classes
What the PDM regulation says
Automatic summary of the PDM regulation, from the official document. It does not replace reading the regulation or an opinion from the Câmara Municipal.
Uses and land classes
O regulamento define usos dominantes e compatíveis por categorias de solo (rústico e urbano) e por subcategorias específicas, estabelecendo casos e condições em que usos complementares ou excecionais podem ser admitidos.
- Espaços agrícolas: vocação para atividades agrícolas e pecuárias; usos complementares incluem instalações adstritas às explorações e empreendimentos turísticos no espaço rural; usos compatíveis como habitações unifamiliares, equipamentos públicos e comércio no rés-do-chão quando legalmente compatível, sujeitos a condições (integração, infraestruturas, avaliação de riscos e deliberação municipal).(art. 23)
- Espaços florestais: dominância de florestação e atividades silvo-pastoris; proibidas ações que prejudiquem potencialidades florestais; usos complementares incluem instalações adstritas e atividades de primeira transformação quando justificadas; empreendimentos turísticos e equipamentos públicos podem ser admitidos sob condições.(art. 25)
- Espaços naturais e paisagísticos: destinam-se à conservação e valorização do património natural; admitidas intervenções de fruição assente em acessos pedonais, equipamentos de apoio, requalificações e obras de estabilização quando justificadas; na Rede Natura 2000 há proibições específicas (introdução de exóticas, colheitas, uso de fogo fora de exceções, entre outras).(art. 27)
- Áreas de edificação dispersa: mantêm edificações habitacionais preexistentes, admitem colmatação da malha e usos complementares de comércio, serviços locais e empreendimentos de turismo no espaço rural, excluindo hotéis rurais.(art. 29)
- Espaço turístico e cultural do Monte: usos dominantes são equipamentos públicos/interestaduais, empreendimentos turísticos e habitações unifamiliares; comércio, serviços e habitação bifamiliar são compatíveis, sujeitos a integração, infraestruturas e avaliação de risco e deliberação municipal.(art. 31)
- Espaços centrais: destinados à concentração de funções terciárias e residenciais; industriais/oficinais/armazenagem só admitem-se se cumprirem condições específicas (tipo industrial 3, ausência de impacto relevante, inserção territorial), e regras sobre localização de usos em pavimentos dos edifícios.(art. 37)
- Espaços habitacionais: destinam-se à habitação com comércio/serviços e equipamentos como complementares, com limites de áreas para comércio em edifícios sem componente habitacional e regras de coexistência por pisos.(art. 40)
- Espaços de atividades económicas: uso dominante para indústria, oficinais e armazenagem; podem admitir serviços de apoio, superfícies comerciais e hotelaria mediante deliberação municipal, sendo em regra vedada habitação salvo exceções e planos locais.(art. 45)
- Espaços verdes de utilização coletiva: destinados exclusivamente a usos recreativos, turísticos, desportivos ou culturais; admitem equipamentos de apoio e restauração sob limites de área e altura dos edifícios.(art. 48)
Building capacity and parameters
O regulamento fixa parâmetros tipomorfológicos e índices de utilização, impermeabilização e cotas de altura por subcategorias (alta, média, baixa densidade), bem como regras de integração urbanística e requisitos de infraestruturas.
- Áreas de alta densidade: IU bruto 0,90, IU líquido 1,50, impermeabilização 0,70; altura até 6 pisos (possível 7.º mediante deliberação municipal); majoração até 20% para empreendimentos turísticos reabilitação ou certificados sustentáveis.(art. 41)
- Áreas de média densidade: IU bruto 0,6, IU líquido 0,80, área coberta 0,50 e impermeabilização 0,70; ordens morfológicas com profundidades e alturas máximas (2 pisos totalmente desafogados, fachada 9m) e possibilidade de subida a 3 pisos por deliberação municipal; majoração de até 20% para turismo sustentável.(art. 42)
- Áreas de baixa densidade: IU bruto 0,30, IU líquido 0,40, área coberta 0,35, impermeabilização 0,50; tipologias unifamiliares/bifamiliares, máximo 2 pisos e fachadas até 9m; lotes novos mínimos de 600 m2 para destaques e loteamentos.(art. 43)
- Regras gerais: a capacidade edificatória máxima resulta da conjugação cumulativa de todos os critérios e parâmetros aplicáveis; em frentes consolidadas aplica-se solução que melhor integre urbanisticamente (Artigo 35.º).(art. 34; art. 35)
- Em solo urbano a construção depende de cumprimento de requisitos de infraestruturação: confinância com via pública habilitante e redes públicas de água, esgotos e eletricidade, salvo adaptações previstas.(art. 33)
Constraints and easements
O PDM integra servidões, restrições e áreas protegidas que condicionam usos e licenciamento, prevendo regimes específicos para riscos e instrumentos de proteção ambiental e patrimonial.
- Servidões e restrições identificadas no Anexo III e representadas na planta de condicionantes; regimes legais aplicáveis cumulam com disciplina do PDMF, prevalecendo os mais restritivos.(art. 6; art. 7)
- Estrutura ecológica municipal integra áreas nucleares, corredores de conectividade e áreas verdes de proteção; condicionamentos ao uso nas áreas que a integram são os constantes na disciplina das categorias espaciais e regimes legais aplicáveis.(art. 10)
- Património edificado inventariado: demolições ou intervenções dependem de deliberação fundamentada da Câmara e podem exigir relatório técnico validado como condição para viabilização.(art. 64)
- Sistema de vistas: operações urbanísticas não podem obstruir panorâmicas identificadas; altura das fachadas impedida de ultrapassar a cota dos miradouros e estudos poderão ser exigidos.(art. 65)
- Micro reservas e geossítios: intervenções sujeitas a objetivos de conservação, com proibições temporárias específicas e limites de equipamentos (micro reservas: equipamentos até 35 m2 e 1 piso enquanto não exista regulamento específico).(art. 61)
- Áreas em risco/ameaçadas (cheias, avanço do mar, instabilidade de arribas, incêndios): regimes de minimização de riscos, condicionamentos de usos, pareceres obrigatórios (ex.: parecer vinculativo da entidade do domínio hídrico para obras em faixas inundáveis) e proibições (habitação ao nível do rés-do-chão em zonas de cheias).(art. 69; art. 70)
Procedures and execution
O PDM estabelece programação, unidades de execução e critérios para operações urbanísticas, bem como normas de cedências, dotação de coletividades e exigências de documentação e pareceres em casos específicos.
- Programação da execução é fixada por programas de financiamento urbanístico aprovados pela Câmara que definem prioridades espaciais e temporais e polígonos preferenciais de aproveitamento (UOPG, unidades de intervenção especiais e solo parcialmente urbanizado).(art. 86)
- Execução em solo urbano pode processar-se por operações urbanísticas ou mediante unidades de execução delimitadas pela Câmara quando for necessária solução de conjunto (reestruturação fundiária, novos arruamentos, mecanismos perequativos).(art. 87)
- Operações de loteamento e obras de grande impacto devem garantir dotações coletivas locais segundo parâmetros percentuais e por fogo ou por área construída, e definir cedências ao domínio municipal com modalidades compensatórias se insuficientes.(art. 79; art. 80)
- Para grandes geradores de deslocações (definidos no artigo 15.º) é exigida elaboração prévia de Plano de Mobilidade e/ou Estudo de Impacte de Tráfego conforme parâmetros e a sua implantação obedece a regras de localização por hierarquia viária e centralidades; licenciamento sujeito a pareceres técnicos (proteção civil, domínio hídrico, etc.).(art. 15)
- Em casos de intervenções em áreas com condicionamentos (ex.: zonas inundáveis) o licenciamento fica sujeito a parecer vinculativo de entidades competentes (ex.: gestão do domínio hídrico) até à delimitação legal das zonas.(art. 7; art. 70)
Definitions and land classification
O regulamento classifica o território em solo urbano e rústico e qualifica subcategorias tanto para o solo rústico como para o urbano, incluindo centralidades e áreas parcialmente urbanizadas.
- Solo rústico: destinado a aproveitamento agrícola, pecuário, florestal, conservação, turismo rural, proteção de riscos e demais solo não classificado como urbano; qualificado em espaços agrícolas, florestais, naturais e paisagísticos, áreas de edificação dispersa e espaço turístico/cultural do Monte.(art. 8)
- Solo urbano: corresponde a solo total ou parcialmente urbanizado/edificado e incluí estrutura ecológica necessária; qualificado em espaços centrais, habitacionais (alta, média, baixa densidade, periféricas), atividades económicas, espaços verdes e espaços de uso especial (equipamentos estruturantes e instalações portuárias).(art. 8)
- Centralidades: polígonos de solo urbano onde a matriz de usos é flexibilizada e classificadas em principal (centro do Funchal), secundária (locais com diversidade funcional e boa acessibilidade) e turística.(art. 8)
Confirmed parameters and rules
Rules and values Foral confirmed from the regulation, each with its source article.
- Parecer vinculativo para ações junto a linhas de águaAté à aprovação da delimitação das zonas inundáveis ou ameaçadas pelas cheias e respetiva regulamentação nos termos da lei, todas as ações e usos na faixa de 50m para cada lado das linhas de água estãScope: faixa de 50m para cada lado das linhas de água (até à aprovação da delimitação das zonas inundáveis ou regulamentação)Artigo 7.º
- movimentos de terra com cortes contínuos em encostasficam interditos movimentos de terra que impliquem cortes contínuos nas encostas com mais de 3,0 m de alturaScope: trabalhos de remodelação de terrenos para a implantação das construçõesArtigo 13.º
- inclinação longitudinal máxima15%Scope: arruamentos situados em solo urbanoArtigo 55.º
- faixa de gestão de combustível em torno de construções existentes50m em torno das construções existentesScope: áreas ameaçadas por incêndios localizadas em solo rústicoArtigo 73.º
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See also: Urbanism fees in Funchal · Funchal on Foral
Frequently asked questions
Can one build on rustic land in Funchal?
Not automatically. New housing on rustic land is as a rule tightly restricted and, in agricultural or forest classes, often prohibited — unless the Funchal PDM makes an exception (rural settlement, a house tied to a farm, rural tourism, reconstruction of a pre-existence). RAN, REN, protected areas, flood zones or rural fire hazard can still block what the PDM would admit. A listing that says “construction is possible” does not replace the map or a PIP at the Câmara Municipal.
Is this PDM in force?
The operativity shown here comes from the ingested legal instrument, not from the status of a revision procedure. Always confirm in the official source.
How does one know the class of a specific plot?
These pages describe the concelho. The caderneta predial is not enough: «prédio rústico» in the tax register is not «solo rústico» in the PDM. Use Explore with the exact point, cross it with the regulation and, for a concrete proposal, file a PIP with the Câmara Municipal of Funchal.
Are urbanism fees on this page?
No. Verified municipal deadlines and fees live on the Observatório fees page.
How can one be notified if the PDM changes?
Use Watch a plot to follow changes around a point. Foral notifies when relevant signals appear in official sources.
What can I build on a plot in Funchal?
It depends on the plot's land class on the zoning map and on the rules in the Funchal PDM regulation. On urban land, housing and other uses are admitted within the class parameters (area, height, setbacks, indices). On rustic land the use is more restricted and new housing is often conditional or prohibited. Only reading the specific plot on the map, cross-checked with the regulation and the constraints, confirms what is possible.
How much can I build on a plot in Funchal?
Building capacity — floor-area and site-coverage indices, height and setbacks — is set by the PDM regulation for the plot's land class. These pages show the per-class parameters where confirmed; for a specific plot those values are confirmed on the map and in the regulation and, formally, through a pedido de informação prévia (PIP) to the Funchal Câmara.
What is the difference between urban and rustic land in Funchal?
Urban land is meant for urbanisation and building; rustic land protects agricultural, forest, natural or risk uses, and building is exceptional. A plot may be either in the PDM, regardless of what the caderneta predial says. The concrete class is read from the zoning map, not the tax register.
What are the most common constraints in Funchal?
The constraints with most weight are the National Agricultural Reserve (RAN), the National Ecological Reserve (REN), Natura 2000 areas, flood zones and rural fire hazard. This page shows the percentage of each over Funchal where cartography allows — otherwise it omits the figure rather than inventing one.
How do I file a pedido de informação prévia (PIP) with the Funchal Câmara?
The PIP is filed with the Câmara Municipal of Funchal, as a rule at the urbanism desk or the municipal portal, identifying the property and describing the proposal. The reply states whether the works are viable and under which parameters. It is the formal way to confirm what can be built before committing to a deal or a project.
Can I legalise or rebuild a house on rustic land in Funchal?
A building with proven legal existence may, depending on the Funchal PDM, be rehabilitated or reconstructed under conditions sometimes more accessible than a wholly new build. Legalising works without a permit depends on the regulation and the applicable constraints. Always confirm with the Câmara, preferably through a PIP.
How is rustic land reclassified as urban in Funchal?
Reclassifying rustic land as urban is a decision of the Câmara Municipal within the plan, subject to strict RJIGT conditions (since 2025, as a rule contiguity with urban land and an affordable or public-housing component). It is not a landowner's right, nor is it obtained through an individual building request.
Where can I see the Funchal PDM zoning map online?
This page brings together the zoning map — or the municipal boundary, where land-class cartography has not yet been ingested —, the constraints and the Funchal PDM regulation, from official sources. For the original document, follow the link to the Diário da República (DRE).