São Roque do Pico PDM: zoning, constraints and what may be built
The entry-into-force date of this version is not known in Foral's inventory — confirm with the municipality.
Can I build on rustic land in São Roque do Pico?
Municipal cartography does not yet allow a reliable land-classification percentage. The correct reading is the zoning map, the regulation and the overlays (RAN, REN, protected areas, flood zones, rural fire hazard), class by class — and, for a concrete proposal, file a PIP with the Câmara.
Indicative reading based on the official corpus ingested by Foral. It does not replace licensing, a PIP or an opinion from the Câmara Municipal.
Constraints over the concelho
Municipal constraints
Percentages calculated from municipal cartography ingested by Foral.
- Municipal RAN4.2%
- Natura 2000 (municipal cartography)2.2%
What the PDM regulation says
Automatic summary of the PDM regulation, from the official document. It does not replace reading the regulation or an opinion from the Câmara Municipal.
Uses and land classes
O regulamento divide o concelho em tipos de zonas e descreve, em regra, que usos são admitidos em cada uma.
- Espaços urbanos — Áreas com muita infraestrutura e concentração de edifícios; destinam-se principalmente à construção de habitação e atividades urbanas, com ocupações novas permitidas em continuidade do tecido ou por loteamento dentro da malha existente.(art. 6)
- Espaços urbanizáveis — Áreas que podem vir a ter características urbanas; admitem nova construção desde que fique em continuidade e existam arruamentos e redes de água e electricidade, sem abertura de novos arruamentos enquanto não houver plano de urbanização.(art. 7)
- Espaços industriais — Áreas infra-estruturadas para indústrias, armazéns e serviços de apoio, com zonas diferenciadas (Zona Industrial com infra‑estruturas autónomas e APIA ligada às redes públicas).(art. 8)
- Espaços agrícolas — Destinam-se à actividade agrícola e agro-pecuária, com subzonas para uso arável permanente ou ocasional; há regras específicas para construções agrícolas e habitações rurais.(art. 9)
- Espaços florestais — Áreas de aptidão florestal, subdivididas em produção e protecção; aplicam-se regras e legislação florestal para fomento e protecção.(art. 10)
- Espaços culturais e naturais — Áreas onde se privilegia a protecção do património natural, cultural e paisagístico (ex.: Reserva Natural da Montanha do Pico, Paisagem da Vinha, orla costeira); usos muito restringidos e gestão por entidades regionais.(art. 11)
- Indústrias extractivas — Pedreiras e anexos são consideradas espaços para extracção até levantamento/licenciamento final; o licenciamento segue a legislação específica.(art. 12)
- Espaços-canais (infra‑estruturas) — Incluem estradas, aeródromo, portos, saneamento e faróis, com condicionantes específicos para cada tipo de infraestrutura.(art. 13)
Building capacity and parameters
O Regulamento fixa índices, limites de altura (cércea) e outras regras de ocupação por tipo de espaço; explico em linguagem simples os números mais relevantes.
- Índice de implantação (urbano São Roque) — Em São Roque/Cais do Pico/Santo António, o índice máximo de implantação é 0,6 — isto é, até cerca de 60% da área do lote pode ficar ocupada pela construção, salvo medidas do plano municipal.(art. 6)
- Cércea em zonas urbanas — Em regra, a altura máxima é de dois pisos; em São Roque pode chegar a três pisos quando justificadas 'torrinhas'.(art. 6)
- Parâmetros em outros espaços urbanos — Para os outros espaços urbanos (fora de São Roque) admitem-se densidade até 60 hab/ha, implantação até 0,5 (cerca de metade do lote) e cércea de dois pisos ou 6,5 m.(art. 6)
- Espaços urbanizáveis (condições provisórias) — Enquanto não houver plano, a densidade máxima é 35 hab/ha, implantação 0,5 e cércea dois pisos (três apenas para torrinhas); é exigido estacionamento mínimo (ex.: 1 lugar por fogo).(art. 7)
- Zonas industriais (parâmetros provisórios) — Enquanto não houver plano de pormenor: implantação até 0,8 (80% do lote), impermeabilização até 0,8, cércea até 8 m e regras de afastamentos e estacionamento (ex.: 1 lugar/100 m2 construídos).(art. 8)
- Espaços agrícolas e florestais (limites) — Geralmente limitado: índice de construção líquido 0,07 em agrícola e 0,05 em florestal — ou seja, só uma pequena parte do terreno pode ser construída; áreas máximas para habitação 300 m2 e alturas normalmente até 2 pisos/5,5 m (difere por tipo).(art. 9; art. 10)
- Excepções para turismo rural e aldeamentos — Empreendimentos turísticos podem ter índices maiores (ex.: índice líquido até 0,25) e regras específicas de impermeabilização, cércea e estacionamento, conforme o tipo de alojamento.(art. 9; art. 10)
Constraints and easements
Existem muitas restrições que podem impedir ou condicionar obras; cito as mais importantes que aparecem no Regulamento.
- Proibições gerais em rústicos — É proibida a destruição de vegetação não agrícola e aterros/escavações que alterem o terreno, salvo autorização municipal; novas construções em rústicos devem preferir zonas florestais, agrícolas e culturais por essa ordem.(art. 5)
- Reserva Agrícola Regional (RAR) — Na RAR são proibidas acções que reduzam a aptidão agrícola, como construir ou aterrar, salvo obras agrícolas, habitação de agricultores ou obras de interesse público sem alternativa técnica/económica.(art. 18)
- Reserva Ecológica Regional (RER) — proposta — A RER impõe proibições fortes na orla costeira, leitos de água e lagoas (ex.: sem construção, sem alteração do relevo, sem descarga de efluentes), e limita práticas agrícolas que aumentem erosão ou reduzam infiltração.(art. 19)
- Reservas naturais e paisagens protegidas — Áreas como a Reserva Natural da Montanha do Pico e a Paisagem Protegida da Vinha têm gestão e regras específicas definidas por legislação regional, limitando usos e obras.(art. 20; art. 21)
- Linhas de água e lagoas — É proibida a edificação e actividades que alterem as características naturais nas linhas de água e lagoas e nas suas faixas de protecção; outras ações estão sujeitas a autorização regional.(art. 11; art. 16)
- Orla costeira e domínio público marítimo — A orla costeira será regulada por um POOC; enquanto não houver POOC, o domínio público marítimo obedece a legislação específica e qualquer uso requer autorizações da Direcção Regional do Ambiente e da Capitania.(art. 11)
- Aeródromo e radiofarol — Existem zonas de protecção integral e parcial ao Aeródromo do Pico onde actividades e construções são proibidas ou dependem de autorização; para o radiofarol, obras num raio de 150 m devem ter parecer da ANA, E.P.(art. 28; art. 13)
- Infra‑estruturas portuárias e poluição — Os portos têm regras de protecção contra poluição e condicionantes a observar segundo legislação aplicável.(art. 29)
- Redes de água e drenagem — Existem faixas proibidas de construção e usos junto a captações, condutas e estações de tratamento (ex.: faixas de 5 m, 1 m, 10 m ou 100 m conforme o equipamento) e interdições de depositar poluentes junto de reservas hídricas.(art. 13)
- Património edificado — Edifícios classificados (igrejas, solares, moinhos) têm zonas de protecção (normalmente 100 m) e qualquer intervenção depende de pareceres regionais e cumprimento de legislação de protecção.(art. 25)
Procedures and execution
O PDM exige planos detalhados, pareceres e licenças; em muitos casos há condicionamentos até que esses planos entrem em vigor.
- Elementos do PDM — O PDM inclui o regulamento, planta de ordenamento e planta de condicionantes; há também relatórios e programas complementares que definem projetos e execução.(art. 2)
- Planos necessários — Algumas áreas exigem planos mais detalhados: planos municipais de ordenamento, planos de urbanização e planos de pormenor (listados como UOPG); até entrarem em vigor, aplicam‑se regras provisórias do Regulamento.(art. 6; art. 7; art. 14)
- Licenciamento condicionado — O licenciamento pode depender de ligação às redes (água, electricidade), existência de arruamentos, estudos e cumprimento de parâmetros provisórios, e da aprovação dos planos de pormenor quando exigidos.(art. 7; art. 8)
- Pareceres regionais — Intervenções em edifícios classificados ou áreas protegidas exigem pareceres de entidades regionais competentes (ex.: Direcção Regional do Ambiente, Direcção Regional da Cultura, Secretaria Regional responsável), conforme o tipo de intervenção.(art. 11; art. 13)
- Execução e financiamento — O PDM inclui um programa de execução e plano de financiamento como elementos complementares que orientam projetos do município.(art. 2)
Definitions and land classification
O artigo 4.º explica termos técnicos usados no Regulamento; abaixo estão os mais úteis explicados em linguagem simples.
- Cércea = altura do edifício — Cércea é a altura do edifício medida desde a cota média do terreno ao beirado ou guarda do terraço — por exemplo, 'dois pisos ou 6,5 m' indica a altura máxima permitida.(art. 4)
- Índice de implantação — É a parte do lote que pode ser ocupada pela projeção do edifício; por exemplo, índice 0,5 significa que cerca de metade do lote pode ficar ocupada pela construção.(art. 4)
- Índices de construção (líquido/bruto) — Índice líquido = área total de pavimentos dividida pela área do lote; índice bruto = área total de pavimentos dividida pela área total do terreno com vias e equipamentos.(art. 4)
- Área de construção — Soma das áreas brutas de todos os pisos medida pelo exterior das paredes, excluindo sótãos sem pé-direito e algumas áreas técnicas e varandas, conforme definido.(art. 4)
- Coeficiente de impermeabilização — Relação entre a área impermeável (coberta por construção e pavimento) e a área urbanizável; indica quanto do solo fica impermeável.(art. 4)
- Lote e edificação — Lote é a parcela onde se pode construir; edificação é qualquer construção que crie um espaço coberto. 'Fogo' é uma habitação (unifamiliar ou num prédio).(art. 4)
Next steps
Open São Roque do Pico in Explore
See the PDM classes and constraints on the map, plot by plot
FREELand Snapshot
Land class and constraints for a specific plot
REPORTLand Feasibility
Substantiated verdict with citations and map, in PDF
ALERTSWatch a plot
Follow publications and signs of PDM or constraint changes, where sources have coverage
CONCELHOSão Roque do Pico city page
Indicators, municipal activity and procurement for the concelho
Explore more
Neighbouring concelhos: Lajes do Pico · Madalena
See also: Urbanism fees in São Roque do Pico · São Roque do Pico on Foral · Foral for architecture studios
Frequently asked questions
Can one build on rustic land in São Roque do Pico?
Not automatically. New housing on rustic land is as a rule tightly restricted and, in agricultural or forest classes, often prohibited — unless the São Roque do Pico PDM makes an exception (rural settlement, a house tied to a farm, rural tourism, reconstruction of a pre-existence). RAN, REN, protected areas, flood zones or rural fire hazard can still block what the PDM would admit. A listing that says “construction is possible” does not replace the map or a PIP at the Câmara Municipal.
Is this PDM in force?
The operativity shown here comes from the ingested legal instrument, not from the status of a revision procedure. Always confirm in the official source.
How does one know the class of a specific plot?
These pages describe the concelho. The caderneta predial is not enough: «prédio rústico» in the tax register is not «solo rústico» in the PDM. Use Explore with the exact point, cross it with the regulation and, for a concrete proposal, file a PIP with the Câmara Municipal of São Roque do Pico.
Are urbanism fees on this page?
No. Verified municipal deadlines and fees live on the Observatório fees page.
How can one be notified if the PDM changes?
Use Watch a plot to follow changes around a point. Foral notifies when relevant signals appear in official sources.
What can I build on a plot in São Roque do Pico?
It depends on the plot's land class on the zoning map and on the rules in the São Roque do Pico PDM regulation. On urban land, housing and other uses are admitted within the class parameters (area, height, setbacks, indices). On rustic land the use is more restricted and new housing is often conditional or prohibited. Only reading the specific plot on the map, cross-checked with the regulation and the constraints, confirms what is possible.
How much can I build on a plot in São Roque do Pico?
Building capacity — floor-area and site-coverage indices, height and setbacks — is set by the PDM regulation for the plot's land class. These pages show the per-class parameters where confirmed; for a specific plot those values are confirmed on the map and in the regulation and, formally, through a pedido de informação prévia (PIP) to the São Roque do Pico Câmara.
What is the difference between urban and rustic land in São Roque do Pico?
Urban land is meant for urbanisation and building; rustic land protects agricultural, forest, natural or risk uses, and building is exceptional. A plot may be either in the PDM, regardless of what the caderneta predial says. The concrete class is read from the zoning map, not the tax register.
What are the most common constraints in São Roque do Pico?
The constraints with most weight are the National Agricultural Reserve (RAN), the National Ecological Reserve (REN), Natura 2000 areas, flood zones and rural fire hazard. This page shows the percentage of each over São Roque do Pico where cartography allows — otherwise it omits the figure rather than inventing one.
How do I file a pedido de informação prévia (PIP) with the São Roque do Pico Câmara?
The PIP is filed with the Câmara Municipal of São Roque do Pico, as a rule at the urbanism desk or the municipal portal, identifying the property and describing the proposal. The reply states whether the works are viable and under which parameters. It is the formal way to confirm what can be built before committing to a deal or a project.
Can I legalise or rebuild a house on rustic land in São Roque do Pico?
A building with proven legal existence may, depending on the São Roque do Pico PDM, be rehabilitated or reconstructed under conditions sometimes more accessible than a wholly new build. Legalising works without a permit depends on the regulation and the applicable constraints. Always confirm with the Câmara, preferably through a PIP.
How is rustic land reclassified as urban in São Roque do Pico?
Reclassifying rustic land as urban is a decision of the Câmara Municipal within the plan, subject to strict RJIGT conditions (since 2025, as a rule contiguity with urban land and an affordable or public-housing component). It is not a landowner's right, nor is it obtained through an individual building request.
Where can I see the São Roque do Pico PDM zoning map online?
This page brings together the zoning map — or the municipal boundary, where land-class cartography has not yet been ingested —, the constraints and the São Roque do Pico PDM regulation, from official sources. For the original document, follow the link to the Diário da República (DRE).