PDM de Alcácer do Sal: zonamento, condicionantes e o que se pode construir
Posso construir em terreno rústico em Alcácer do Sal?
Cerca de 99% do território de Alcácer do Sal é solo rústico. Isso não significa que nunca se possa construir, mas a habitação nova está em regra muito condicionada e muitas vezes interdita, salvo excepção no PDM (aglomerado rural, habitação agrícola, reconstrução). RAN, REN, áreas protegidas, zonas inundáveis ou perigosidade de incêndio podem ainda impedir o que o plano admitiria. Confirme a classe na planta — não só a caderneta predial — e, em caso de dúvida, apresente um PIP junto da Câmara.
Leitura indicativa com base no corpus oficial ingerido pelo Foral. Não substitui o licenciamento, o PIP nem o parecer da Câmara Municipal.
- Legenda
- Solo rústico
- Solo urbano
- Outras classes
Condicionantes sobre o concelho
Condicionantes municipais
Percentagens calculadas a partir da cartografia municipal ingerida pelo Foral.
- RAN municipal11.5%
- REN municipal5.9%
- Natura 2000 (cartografia municipal)43.8%
Condicionantes nacionais
Camadas da Direção-Geral do Território (DGT) sobre o limite municipal.
- RAN — Reserva Agrícola Nacional11.5%
- REN — Reserva Ecológica Nacional (areal)16.4%
- ZPE — Zona de Proteção Especial11.5%
- ZEC — Zona Especial de Conservação43.8%
- Perigosidade de incêndio rural (alta e muito alta)1.8%
O que diz o regulamento do PDM
Resumo automático do regulamento do PDM, a partir do documento oficial. Não substitui a leitura do regulamento nem o parecer da Câmara Municipal.
Usos e classes de espaço
O que se pode fazer em cada tipo de zona: resumo simples das categorias e usos que o PDM admite, com atenção ao que é dominante, complementar ou compatível.
- Solo rústico — finalidade — Destina-se sobretudo à proteção e aproveitamento dos recursos naturais e à produção agrícola, florestal, energética e geológica; a edificação é excecional e só quando necessária às atividades produtivas ou à valorização do território.(art. 39)
- Espaços agrícolas — Uso dominante: produção agrícola (inclui áreas de rega e salinas); são admitidos usos complementares como pecuária, apoio agrícola, transformação primária e turismo rural quando compatível.(art. 49; art. 50)
- Espaços florestais — Uso dominante: produção florestal e montado; permitem-se usos complementares como pastorícia, construções de apoio e alguns empreendimentos turísticos quando compatíveis e salvaguardadas as restrições.(art. 55; art. 56)
- Espaços naturais e paisagísticos — Algumas áreas são non aedificandi (proteção total); noutras a prioridade é a proteção e só são admitidos usos compatíveis de recreio, conservação e equipamentos públicos que não prejudiquem os valores naturais.(art. 61; art. 63)
- Turismo em solo rústico — São permitidos Empreendimentos Turísticos Isolados (ETI) e Núcleos de Desenvolvimento Turístico (NDT), sujeitos a regras específicas (área mínima, camas mínimas, planos), e com limites na Costa Alentejana.(art. 43; art. 45; art. 47)
- Solo urbano — categorias — O solo urbano divide-se em espaços centrais, habitacionais, baixa densidade, verdes, atividades económicas e uso especial; cada categoria tem usos dominantes e compatíveis (habitação, comércio, serviços, equipamentos).(art. 24; art. 25)
- Espaços centrais e habitacionais — Espaços centrais — usos mistos com habitação e comércio/serviços; espaços habitacionais — uso predominantemente residencial, com comércio e equipamentos como complementares.(art. 78; art. 82)
- Atividades económicas — Existem zonas próprias para atividades económicas (comércio, indústria leve, logística) com regras para evitar prejuízos ao entorno e para organização de cargas/descargas.(art. 91; art. 92)
- Equipamentos e infraestruturas — Equipamentos públicos e privados, infraestruturas e instalações de recreio podem ser autorizados em qualquer zona se a Câmara entender que não causam prejuízos não minimizáveis ao ordenamento e ambiente.(art. 37)
Edificabilidade e parâmetros
Quanto e como se pode construir: índices, alturas, pisos e regras especiais traduzidas em linguagem prática.
- Construção em solo rústico — Em geral a edificação é muito limitada; para construções de apoio agrícola o índice de utilização é 0,05 (pode construir cerca de 5% da área do terreno), altura da fachada até 9 m, e suiniculturas têm índice 0,002 (muito baixo).(art. 41)
- Caves e contagem de pisos — Caves só são permitidas para parqueamento, arrumos e instalações técnicas e não contam para o número de pisos nem para o índice de utilização quando estão totalmente enterradas e sem pé direito regulamentar.(art. 35)
- Empreendimentos turísticos (ETI) — Máximo de impermeabilização 0,2 (até 20% do terreno pode ficar pavimentado), edifícios com no máximo dois pisos acima da soleira; outras regras de qualidade e sustentabilidade aplicam-se.(art. 44; art. 48)
- Núcleos de Desenvolvimento Turístico — Os NDT exigem plano de urbanização ou de pormenor; regras mínimas: área ≥ 50 ha, capacidade ≥ 200 camas, máximo dois pisos e impermeabilização ≤ 0,2, com pelo menos 100 m2 de espaços verdes por cama.(art. 45; art. 47)
- Espaços habitacionais — Número máximo de pisos: dois acima da soleira; índice de utilização do solo 0,7 (poderá construir aproximadamente 70% da área do lote) e índice de impermeabilização 0,9 (até 90% do terreno pode ser impermeabilizado, sujeito a regras).(art. 84)
- Espaços centrais — Admite-se construção e reabilitação; máximo de pisos acima da soleira é quatro em Alcácer do Sal e três na vila do Torrão, devendo respeitar a moda de pisos no troço da rua.(art. 81)
- Espaços urbanos de baixa densidade — Máximo de dois pisos, índice de utilização até 0,6 na generalidade (cerca de 60% do lote), com exceções locais previstas no regulamento.(art. 87)
- Espaços de atividades económicas — Para atividades económicas o índice de ocupação é 0,6 e altura da fachada geralmente 9,5 m, com afastamentos mínimos e possibilidade de exceções justificadas tecnicamente.(art. 93)
- Espaços verdes e equipamentos — Espaços verdes têm índice de ocupação 0,05 (5%) com área máxima 500 m2 para construções e, em regra, apenas um piso; equipamentos coletivos têm regras próprias (ex.: área total 2000 m2, índice 0,05, altura 6,5 m para certos equipamentos).(art. 90; art. 70)
- Exploração de recursos e depósitos — Nas áreas de exploração de recursos geológicos o índice de utilização é 0,05 e a fachada 9,5 m salvo justificações técnicas; construções só para apoio direto à exploração.(art. 66; art. 65)
Condicionantes e servidões
Factores que podem impedir, limitar ou exigir cuidados especiais antes de construir ou usar um terreno.
- Risco de incêndio — Fora do solo urbano é proibida nova edificação em terrenos classificados como de perigosidade de incêndio elevada ou muito elevada, salvo infraestruturas previstas e com medidas de defesa aprovadas pelo plano municipal; novas construções em rústico têm de cumprir faixas de gestão de combustível e medidas de resistência ao fogo.(art. 9)
- Estrutura Ecológica Municipal (EEM) — Áreas nucleares e corredores ecológicos (linhas de água, albufeiras, montado, habitats Natura 2000) têm restrições específicas: não cortar espécies autóctones, evitar dragados, não introduzir espécies invasoras e limitar armazenamento de produtos perigosos.(art. 11; art. 12)
- Cheias e inundações — Em áreas com perigosidade a cheias naturais é proibida nova construção em solo rústico; em urbano há limitações (proibição de caves, necessidade de medidas de proteção e menção do risco nos alvarás) e a Câmara fará planos técnicos (PPCRCI) para detalhar medidas.(art. 18)
- Cheias técnicas (barragens) — Zonas suscetíveis de inundações por rotura de barragens exigem que nos licenciamentos conste a indicação da perigosidade e podem ser alteradas por estudos técnicos que atualizem as plantas.(art. 19)
- Costa Alentejana — Na zona costeira há limitações severas: só turismo isolado em edifícios preexistentes na Zona Costeira, e na Faixa de Proteção apenas hotéis a partir de 4 estrelas, turismo de habitação e TER; é proibida nova rodovia paralela à costa e imposta distância mínima a novos NDT de 5 km face a NDT existentes.(art. 15)
- Captações de água — Existem perímetros de proteção às captações subterrâneas (0–50 m e 50–1000 m) com proibições como edificação (0–50 m), descargas no solo e uso de agroquímicos, e regras de fossas estancas no perímetro mais amplo.(art. 16)
- Património arquitetónico — Bens de interesse patrimonial têm proibições de atos que lhes causem dano; alterações à morfologia (nº de pisos, vãos, materiais) são interditas sem condições; demolições exigem vistoria prévia de técnicos da Câmara.(art. 20)
- Património arqueológico — Qualquer intervenção que mexa no solo em áreas de sensibilidade arqueológica obriga a acompanhamento arqueológico e, no aparecimento de vestígios, à paragem imediata e comunicação em 48 horas às entidades competentes.(art. 21)
- Exploração mineral e ICNF — Novas explorações minerais têm regras de afastamento (500 m), cortinas arbóreas e, nas áreas de montado e zonas classificadas, exigem parecer vinculativo do ICNF; algumas áreas são total ou parcialmente interditas à exploração.(art. 17)
- Outros limites e servidões — Servidões administrativas e limites do sistema ambiental e cultural prevalecem sobre usos locais; redes rodoviárias, ferroviárias, AHVS/AHO e infraestruturas de rega têm faixas de proteção que condicionam obras e plantações.(art. 26; art. 30; art. 99)
Procedimentos e execução
Passos, planos e pareceres que podem ser exigidos antes de construir ou mudar o uso do solo.
- Planos exigidos — NDT só se desenvolve por plano de urbanização ou plano de pormenor; PIER é exigido para a área de edificação dispersa periurbana; parques e campismo podem exigir projeto para toda a área.(art. 45; art. 75; art. 67)
- Unidades de execução — O PDM executa-se por unidades de execução delimitadas pela Câmara ou a requerimento dos proprietários; a aprovação delas obriga a contrato com regras sobre frações, fases, obras e garantias.(art. 107)
- Licenciamento e comunicações — Operações urbanísticas dependem de licenças, comunicações prévias ou processos de loteamento, sujeitos às regras do RJUE e do PDM; a Câmara pode exigir delimitação de unidade de execução quando a intervenção exigir solução de conjunto.(art. 33; art. 107)
- Pareceres vinculativos — Atividades em montado, parques eólicos ou novas explorações mineiras dependem de parecer do ICNF; outros pareceres técnicos podem ser exigidos conforme a área de intervenção.(art. 17; art. 38)
- Medidas em caso de arqueologia — Se surgirem vestígios arqueológicos, os trabalhos param e deve ser comunicada a entidade do património em 48 horas; os prazos das licenças suspende-se enquanto durar a suspensão por investigação arqueológica.(art. 21)
- Planos contra cheias — Nas áreas urbanas de perigosidade média/alta a Câmara fará um Plano de Prevenção e Controlo de Risco de Cheias (PPCRCI); até lá aplicam-se restrições provisórias (proibição de caves, medidas de proteção nas obras).(art. 18)
- Infraestruturas e ligações — Qualquer obra só pode avançar se existir via de acesso e infraestruturas adequadas ou se estas forem previstas e executadas com o empreendimento; no urbano é obrigatória ligação às redes municipais de água e saneamento.(art. 33)
- Monitorização e caducidades — A execução do PDM tem programação estratégica e operacional pela Câmara, com monitorização periódica; para lotes turísticos há prazos de licenciamento e início de obras que, se não cumpridos, podem levar à caducidade das licenças.(art. 106; art. 43; art. 71)
Definições e classificação do solo
Termos-chave explicados em linguagem simples para que quem compra ou constrói entenda o que significam no PDM.
- PDMAS — Plano Diretor Municipal de Alcácer do Sal — o conjunto de regras e mapas que definem usos, condicionantes e regras de construção no concelho.(art. 1)
- EAE — Eixos de Ação Estratégica — as grandes linhas de política do PDM que orientam o desenvolvimento (ex.: potenciar agricultura, proteger recursos naturais).(art. 2)
- EEM — Estrutura Ecológica Municipal — rede de áreas e corredores que são essenciais para a natureza (linhas de água, habitats, montado) e que têm regras de proteção especiais.(art. 11)
- Índice de utilização do solo — Também chamado edificabilidade — indica quanto se pode construir em relação ao tamanho do terreno; por exemplo 0,05 significa que se pode construir cerca de 5% da área do terreno.(art. 41)
- Índice de ocupação — Percentagem do terreno que pode ser ocupada pela implantação do edifício; por exemplo 0,6 significa ocupar até 60% do lote com construção.(art. 93)
- Impermeabilização — Percentagem do terreno que pode ficar coberta por superfícies que não deixam a água infiltrar (pavimentos, telhados); por exemplo 0,2 significa até 20% do terreno.(art. 44)
- ETI / TER / TH / NDT — Siglas de tipos turísticos: ETI = Empreendimento Turístico Isolado, TER = Turismo em Espaço Rural, TH = Turismo de Habitação, NDT = Núcleo de Desenvolvimento Turístico (conjunto turístico maior sujeito a plano).(art. 44; art. 45)
- Unidade de execução / PIER — Zona onde se organiza e financia a urbanização de conjunto; PIER = Plano de Intervenção em Espaço Rural para áreas periurbanas com edificação dispersa.(art. 107; art. 75)
- RNES / POAPA / POAVG — Zonas e instrumentos de âmbito ambiental e agrícola citados no PDM; têm regras próprias e, em geral, mais restrições (ex.: proibições de exploração mineral em RNES).(art. 17; art. 50)
Parâmetros e regras confirmados
Regras e valores que o Foral confirmou a partir do regulamento, cada um com o artigo de origem.
- Participantes nas oficinas (Categoria 1 — Criação)até 50 participantesArtigo 5.º
- Empresas/participantes nas oficinas (Categoria 2 — Aceleração)no máximo até 12 empresasArtigo 5.º
- Intensidade turística máxima18747 camas, incluindo a capacidade de alojamento de todos os empreendimentos turísticos existentes, concretizados e aprovadosÂmbito: concelho de Alcácer do SalArtigo 43.º
Outros planos no concelho
Títulos publicados em fontes oficiais. A menção não afirma que o plano está em vigor.
- Plano de PormenorPlano de Intervenção em Espaço Rural (PIER) dos Montes da Comporta
- Plano de PormenorPlano de Intervenção no Espaço Rural (PIER) dos Montes da Comporta
- Plano de PormenorPlano de Pormenor de Intervenção no Espaço Rústico da Herdade da Monteira
- Plano de UrbanizaçãoPlano de Urbanização da Comporta
- Plano de UrbanizaçãoPlano de Urbanização da Herdade da Barrosinha
- Programa EspecialPrograma Especial da Reserva Natural do Estuário do Sado (PERNES)
Explorar mais
Concelhos vizinhos: Alvito · Ferreira do Alentejo · Grândola · Montemor-o-Novo · Palmela · Setúbal · Vendas Novas · Viana do Alentejo
Ver também: Taxas de urbanismo em Alcácer do Sal · Alcácer do Sal no Foral
Perguntas frequentes
Pode-se construir em solo rústico em Alcácer do Sal?
Não automaticamente. A habitação nova em solo rústico está em regra muito condicionada e, em classes agrícolas ou florestais, muitas vezes interdita — salvo excepção no PDM de Alcácer do Sal (aglomerado rural, habitação ligada à exploração agrícola, turismo no espaço rural, reconstrução de pré-existência). RAN, REN, áreas protegidas, zonas inundáveis ou perigosidade de incêndio podem ainda impedir o que o PDM admitiria. Um anúncio a dizer que «é possível construir» não substitui a planta nem o PIP na Câmara Municipal.
Este PDM está em vigor?
A operatividade que se mostra vem do instrumento legal ingerido, não do estado de um procedimento de revisão. Confirme sempre na fonte oficial.
Como se sabe a classe de um terreno concreto?
Estas páginas descrevem o concelho. A caderneta predial não chega: um prédio rústico na matriz não é solo rústico no PDM. Utilize o Explorar com o ponto exacto, cruze-o com o regulamento e, para uma pretensão concreta, apresente um PIP à Câmara Municipal de Alcácer do Sal.
As taxas de urbanismo estão nesta página?
Não. Os prazos e taxas municipais verificados estão na página de taxas do Observatório.
Como ser avisado se o PDM mudar?
Utilize o Vigiar um terreno para acompanhar alterações à volta de um ponto. O Foral avisa quando há sinais relevantes nas fontes oficiais.
O que posso construir num terreno em Alcácer do Sal?
Depende da classe de espaço da parcela na planta de ordenamento e das regras do regulamento do PDM de Alcácer do Sal. Em solo urbano admite-se habitação e outros usos, dentro dos parâmetros da classe (área, altura, afastamentos, índices). Em solo rústico o uso é mais restrito e a habitação nova está muitas vezes condicionada ou interdita. Só a leitura da parcela concreta na planta, cruzada com o regulamento e as condicionantes, confirma o que é possível.
Quanto posso construir num terreno em Alcácer do Sal?
A capacidade de edificação — índices de utilização e de ocupação, altura e afastamentos — é definida pelo regulamento do PDM para a classe de espaço da parcela. Estas páginas indicam, quando confirmados, os parâmetros por classe; para uma parcela concreta esses valores confirmam-se na planta e no regulamento e, formalmente, num pedido de informação prévia (PIP) à Câmara de Alcácer do Sal.
Qual a diferença entre solo urbano e solo rústico em Alcácer do Sal?
O solo urbano destina-se à urbanização e à edificação; o solo rústico protege usos agrícolas, florestais, naturais ou de risco, e a edificação é excepcional. Um terreno pode estar em qualquer dos dois no PDM, independentemente do que consta na caderneta predial. A classe concreta lê-se na planta de ordenamento, não na matriz fiscal.
Quais são as condicionantes mais comuns em Alcácer do Sal?
As condicionantes com mais expressão são a Reserva Agrícola Nacional (RAN), a Reserva Ecológica Nacional (REN), as áreas da Rede Natura 2000, as zonas inundáveis e a perigosidade de incêndio rural. Esta página mostra a percentagem de cada uma sobre Alcácer do Sal quando a cartografia o permite — caso contrário omite o número em vez de o inventar.
Como peço um pedido de informação prévia (PIP) na Câmara de Alcácer do Sal?
O PIP submete-se à Câmara Municipal de Alcácer do Sal, em regra pelo balcão do urbanismo ou pelo portal municipal, com a identificação do prédio e a descrição da pretensão. A resposta indica se a obra é viável e com que parâmetros. É a via formal para confirmar o que se pode construir antes de avançar com um negócio ou um projecto.
Posso legalizar ou reconstruir uma casa em solo rústico em Alcácer do Sal?
Um edifício com existência legal comprovada pode, consoante o PDM de Alcácer do Sal, ser objecto de reabilitação ou reconstrução em condições por vezes mais acessíveis do que uma construção de raiz. A legalização de obras sem título depende do regulamento e das condicionantes aplicáveis. Confirme sempre junto da Câmara, de preferência por PIP.
Como se reclassifica um terreno rústico para urbano em Alcácer do Sal?
A reclassificação de solo rústico para urbano é uma decisão da Câmara Municipal no âmbito do plano, sujeita a condições estritas do RJIGT (desde 2025, em regra, contiguidade com solo urbano e uma componente de habitação acessível ou pública). Não é um direito do proprietário nem se obtém por um pedido individual de construção.
Onde vejo a planta de ordenamento do PDM de Alcácer do Sal online?
Esta página reúne a planta de ordenamento — ou o limite do concelho, quando a cartografia de classes ainda não está ingerida —, as condicionantes e o regulamento do PDM de Alcácer do Sal, a partir das fontes oficiais. Para o documento original, siga a ligação ao Diário da República (DRE).