PDM de Arraiolos: zonamento, condicionantes e o que se pode construir
Posso construir em terreno rústico em Arraiolos?
Cerca de 99% do território de Arraiolos é solo rústico. Isso não significa que nunca se possa construir, mas a habitação nova está em regra muito condicionada e muitas vezes interdita, salvo excepção no PDM (aglomerado rural, habitação agrícola, reconstrução). RAN, REN, áreas protegidas, zonas inundáveis ou perigosidade de incêndio podem ainda impedir o que o plano admitiria. Confirme a classe na planta — não só a caderneta predial — e, em caso de dúvida, apresente um PIP junto da Câmara.
Leitura indicativa com base no corpus oficial ingerido pelo Foral. Não substitui o licenciamento, o PIP nem o parecer da Câmara Municipal.
- Legenda
- Solo rústico
- Solo urbano
- Outras classes
Condicionantes sobre o concelho
Condicionantes nacionais
Camadas da Direção-Geral do Território (DGT) sobre o limite municipal.
- RAN — Reserva Agrícola Nacional20.4%
- REN — Reserva Ecológica Nacional (areal)55.4%
- ZEC — Zona Especial de Conservação0.0%
- Perigosidade de incêndio rural (alta e muito alta)0.7%
O que diz o regulamento do PDM
Resumo automático do regulamento do PDM, a partir do documento oficial. Não substitui a leitura do regulamento nem o parecer da Câmara Municipal.
Definições e classificação do solo
O regulamento define classes e categorias de espaços e indica que estão assinaladas nas plantas de ordenamento do concelho e dos aglomerados.
- Lista de classes e categorias: espaços agrícolas; agro-silvo-pastoris; espaços culturais e naturais (com subcategorias: áreas de conservação da natureza, áreas de proteção paisagística, áreas a estudar para definição de área protegida de interesse local, áreas culturais); espaços urbanos (áreas a preservar, áreas consolidadas, áreas não estruturadas, áreas verdes urbanas); espaços urbanizáveis (áreas verdes urbanas); espaços industriais (existentes e propostos); espaços para indústrias extrativas; espaços-canais.(art. 7)
- As classes e categorias estão assinaladas nas plantas de ordenamento do concelho e nas plantas de ordenamento dos aglomerados urbanos.(art. 7)
Usos e classes de espaço
O regulamento especifica usos admitidos por classe de espaço e condições para atividades particulares, muitas vezes remissivas a pareceres ou legislação sectorial.
- Espaços agrícolas: destinados a actividades agrícolas e incluem solos da RAN e aproveitamentos hidroagrícolas Divor e Fargela.(art. 8)
- Espaços agro-silvo-pastoris: vocação predominantemente florestal mas podem manter usos agrícolas, pastoris e agro-florestais e admitir reconversão agro-florestal.(art. 10)
- Espaços culturais e naturais: abrangem estruturas biofísicas e espaços para salvaguarda de valores culturais, paisagísticos, arqueológicos, arquitectónicos e urbanísticos fora dos perímetros urbanos.(art. 13)
- Áreas de conservação da natureza: admitam agricultura, pastorícia e florestal extensiva e equipamentos turístico-recreativos minimizando alterações ecológicas.(art. 15)
- Áreas de proteção paisagística: destinadas à preservação paisagística; o regulamento impede construção, destruição de solo vivo, derrube de árvores e alterações topográficas.(art. 16)
- Áreas culturais: destinam-se à salvaguarda do património e estabelecem áreas de proteção de 50 m para imóveis classificados/ em classificação, com regras específicas sobre obras e demolições.(art. 18)
- Espaços urbanos: destinados predominantemente à construção e podem incluir áreas a preservar, consolidadas, não estruturadas e áreas verdes urbanas.(art. 24)
- Espaços urbanizáveis: áreas de expansão urbana sujeitas a plano de pormenor ou loteamento, destinadas a novos conjuntos habitacionais e equipamentos compatíveis.(art. 28)
- Espaços industriais: destinados a actividades transformadoras e serviços; permitem classes industriais em residenciais desde que controlada a poluição e incómodos.(art. 34)
- Espaços para indústrias extrativas: afetos à exploração de recursos minerais, com licenciamento regulado por legislação própria.(art. 35)
Edificabilidade e parâmetros
O regulamento fixa parâmetros de edificabilidade específicos por classes de espaço, condições para habitação agrícola, turismo rural e indústrias isoladas, e remete para planos de pormenor e normas legais.
- Nas áreas agrícolas só é autorizada construção quando não existam condicionantes legais e não haja áreas de outras classes no prédio; sujeita ao artigo 19.º.(art. 9)
- Nos espaços agro-silvo-pastoris a construção deve respeitar o artigo 19.º; transformação de uso para indústrias, extrativas ou turismo pode ser autorizada quando contribua para melhoria socioeconómica e relacionada com os usos da classe.(art. 11)
- Parâmetros gerais comuns (art.19): COSb 0,04; NpM 2; AeM 6,5 m (salvo justificação técnica); abastecimento e saneamento autónomos; integração paisagística; parcelas mínimas 2,5 ha (agrícolas) e 7,5 ha (outras) para instalações de apoio; em parcelas menores, até 30 m2 para instalações de apoio.(art. 19)
- Habitação para proprietário-agricultor: parcelas mínimas 4 ha (agrícola) e 7,5 ha (outras); área máxima de construção 250 m2; NpM 2; AeM 6,5 m; requisitos de prova de condição de agricultor e inalienabilidade dos prédios por 10 anos, salvo exceções.(art. 19)
- Empreendimentos turísticos no espaço rural: admitidos em edifício existente a recuperar; parâmetros (art.19 nº4): COSb 0,08; Lem 1/2 camas; NpM 2; AeM 6,5 m; impermeabilização ≤0,2 salvo exceções; capacidade máxima 200 camas (excepção parques de campismo).(art. 19)
- Unidade industrial isolada em espaços agro-silvo-pastoris: COSI 0,5; AeM 6,5 m salvo justificação; abastecimentos autónomos; integração paisagística e evitar cortes >3 m.(art. 11)
- Espaços urbanos e urbanizáveis índices (art.29 e 33): classes Dpb baixa/média/alta com valores de COSb, CASb, Dhb, NpM e densidades indicadas; para turismo urbano COSb 0,4, NpM 3 (Arraiolos) ou 2 (restantes), COSI até 0,8.(art. 29; art. 33)
- Áreas consolidadas e a preservar definem cérceas, profundidades máximas (14 m), implantação e manutenção da linguagem arquitetónica e limites entre público/privado, com regras específicas para Arraiolos e Vimieiro (até 3 pisos) e outros aglomerados (até 2 pisos).(art. 25; art. 26)
- Áreas não estruturadas: regras provisórias enquanto não existir plano (NpM 2; COSI 0,3; Alm 300 m2; Flm 15 m).(art. 27)
- Índices para espaços industriais (art.34): IIM 0,7; Iam 0,1; Ivm 0,2; por lote COSI 0,75; índice volumétrico 5,0; afastamento mínimo 3 m; abastecimento pode ser a partir da rede pública.(art. 34)
Condicionantes e servidões
O regulamento lista servidões, reservas e áreas protecções aplicáveis ao concelho, definindo proibições e exigências de pareceres para atuações nessas áreas.
- Reserva Agrícola Nacional: áreas sujeitas ao regime do Decreto-Lei n.º 196/89, uso exclusivamente agrícola e edificabilidade conforme art.19.(art. 38)
- Aproveitamento Hidroagrícola do Divor e da Fargela: proíbem-se usos não agrícolas sem parecer da entidade tutelar; no AHD são proibidas construções não agrícolas e admissões sujeitas a parecer prévio.(art. 39; art. 9)
- Reserva Ecológica Nacional (REN): áreas delimitadas nos anexos sujeitas à proibição de loteamentos, obras de urbanização, construção, aterros, escavações e destruição do coberto vegetal.(art. 40; art. 41)
- Domínio hídrico: inclui cursos de água, lagos e zonas adjacentes com respetivo subsolo e espaço aéreo, sujeitas ao Decreto-Lei n.º 468/71.(art. 42)
- Área de proteção da albufeira do Divor: proibições (novas explorações pecuárias, extração de inertes, instalação de industriais) e regimes específicos para zonas de respeito, agro-silvo-pastoril, floresta mista, área non aedificandi e condicionamentos para parques de campismo e ampliações, com parâmetros detalhados.(art. 43)
- Biótopos CORINE e Parque Africano: preservação de características biofísicas; ações com impactes significativos devem obter parecer da Direção Regional do Ambiente e Ordenamento do Território do Alentejo.(art. 44)
- Povoamentos florestais pós-incêndio: restrições à alteração de uso do solo por 10 anos, segundo legislação aplicável.(art. 46)
- Proteção do património arquitetónico e arqueológico: intervenções sujeitas a investigação e acompanhamento; trabalhos que revolvam terras requerem parecer prévio e acompanhamento arqueológico, com suspensão de trabalhos perante achados.(art. 48; art. 49)
- Servidões de infra-estruturas: proteções e corredores definidos pela legislação em vigor para estradas, ferrovias, linhas de alta tensão, feixe hertziano e condutas de água; regras específicas de 10 m, 100 m e 1 000 m para condutas e captações e 5 m/10 m/300 m em torno de coletores, estações elevatórias e ETAR/ETR.(art. 50; art. 51; art. 52; art. 53; art. 54; art. 55)
Procedimentos e execução
O regulamento define instrumentos de planeamento, exigência de pareceres e licenciamento municipal, e prevê acompanhamento arqueológico quando aplicável.
- Unidades Operativas de Planeamento e Gestão (UOPG) definem áreas com intervenções homogéneas e devem ser implementadas por operações urbanísticas com planos de pormenor, planos de pormenor de salvaguarda e valorização ou planos de urbanização conforme classificação.(art. 22; art. 23)
- As UOPG e áreas sujeitas a planos devem obedecer aos índices das secções VIII e IX e a regras das categorias de espaço; a lista do art.23 indica tipos de planos e densidades para diversas UOPG.(art. 23; art. 29)
- Licenciamento municipal é exigido para obras em áreas culturais e para atividades perigosas/insalubres depende de legislação, audição de junta de freguesia, delegação de saúde e outras entidades.(art. 18; art. 20)
- Pareceres prévidos: alterações no Aproveitamento Hidroagrícola da Fargela requerem parecer do Instituto de Hidráulica, Engenharia Rural e Ambiente; ações com impactes significativos em biótopos CORINE requerem parecer da Direção Regional do Ambiente e Ordenamento do Território do Alentejo.(art. 9; art. 44)
- Trabalhos que envolvam revolvimento de terras em imóveis classificados ou em vias de classificação exigem parecer prévio da entidade tutelar e acompanhamento arqueológico ou sondagens/escavações prévias; em caso de achados arqueológicos os trabalhos suspendem-se e só prosseguem após parecer.(art. 49)
Explorar mais
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Ver também: Taxas de urbanismo em Arraiolos · Arraiolos no Foral
Perguntas frequentes
Pode-se construir em solo rústico em Arraiolos?
Não automaticamente. A habitação nova em solo rústico está em regra muito condicionada e, em classes agrícolas ou florestais, muitas vezes interdita — salvo excepção no PDM de Arraiolos (aglomerado rural, habitação ligada à exploração agrícola, turismo no espaço rural, reconstrução de pré-existência). RAN, REN, áreas protegidas, zonas inundáveis ou perigosidade de incêndio podem ainda impedir o que o PDM admitiria. Um anúncio a dizer que «é possível construir» não substitui a planta nem o PIP na Câmara Municipal.
Este PDM está em vigor?
A operatividade que se mostra vem do instrumento legal ingerido, não do estado de um procedimento de revisão. Confirme sempre na fonte oficial.
Como se sabe a classe de um terreno concreto?
Estas páginas descrevem o concelho. A caderneta predial não chega: um prédio rústico na matriz não é solo rústico no PDM. Utilize o Explorar com o ponto exacto, cruze-o com o regulamento e, para uma pretensão concreta, apresente um PIP à Câmara Municipal de Arraiolos.
As taxas de urbanismo estão nesta página?
Não. Os prazos e taxas municipais verificados estão na página de taxas do Observatório.
Como ser avisado se o PDM mudar?
Utilize o Vigiar um terreno para acompanhar alterações à volta de um ponto. O Foral avisa quando há sinais relevantes nas fontes oficiais.
O que posso construir num terreno em Arraiolos?
Depende da classe de espaço da parcela na planta de ordenamento e das regras do regulamento do PDM de Arraiolos. Em solo urbano admite-se habitação e outros usos, dentro dos parâmetros da classe (área, altura, afastamentos, índices). Em solo rústico o uso é mais restrito e a habitação nova está muitas vezes condicionada ou interdita. Só a leitura da parcela concreta na planta, cruzada com o regulamento e as condicionantes, confirma o que é possível.
Quanto posso construir num terreno em Arraiolos?
A capacidade de edificação — índices de utilização e de ocupação, altura e afastamentos — é definida pelo regulamento do PDM para a classe de espaço da parcela. Estas páginas indicam, quando confirmados, os parâmetros por classe; para uma parcela concreta esses valores confirmam-se na planta e no regulamento e, formalmente, num pedido de informação prévia (PIP) à Câmara de Arraiolos.
Qual a diferença entre solo urbano e solo rústico em Arraiolos?
O solo urbano destina-se à urbanização e à edificação; o solo rústico protege usos agrícolas, florestais, naturais ou de risco, e a edificação é excepcional. Um terreno pode estar em qualquer dos dois no PDM, independentemente do que consta na caderneta predial. A classe concreta lê-se na planta de ordenamento, não na matriz fiscal.
Quais são as condicionantes mais comuns em Arraiolos?
As condicionantes com mais expressão são a Reserva Agrícola Nacional (RAN), a Reserva Ecológica Nacional (REN), as áreas da Rede Natura 2000, as zonas inundáveis e a perigosidade de incêndio rural. Esta página mostra a percentagem de cada uma sobre Arraiolos quando a cartografia o permite — caso contrário omite o número em vez de o inventar.
Como peço um pedido de informação prévia (PIP) na Câmara de Arraiolos?
O PIP submete-se à Câmara Municipal de Arraiolos, em regra pelo balcão do urbanismo ou pelo portal municipal, com a identificação do prédio e a descrição da pretensão. A resposta indica se a obra é viável e com que parâmetros. É a via formal para confirmar o que se pode construir antes de avançar com um negócio ou um projecto.
Posso legalizar ou reconstruir uma casa em solo rústico em Arraiolos?
Um edifício com existência legal comprovada pode, consoante o PDM de Arraiolos, ser objecto de reabilitação ou reconstrução em condições por vezes mais acessíveis do que uma construção de raiz. A legalização de obras sem título depende do regulamento e das condicionantes aplicáveis. Confirme sempre junto da Câmara, de preferência por PIP.
Como se reclassifica um terreno rústico para urbano em Arraiolos?
A reclassificação de solo rústico para urbano é uma decisão da Câmara Municipal no âmbito do plano, sujeita a condições estritas do RJIGT (desde 2025, em regra, contiguidade com solo urbano e uma componente de habitação acessível ou pública). Não é um direito do proprietário nem se obtém por um pedido individual de construção.
Onde vejo a planta de ordenamento do PDM de Arraiolos online?
Esta página reúne a planta de ordenamento — ou o limite do concelho, quando a cartografia de classes ainda não está ingerida —, as condicionantes e o regulamento do PDM de Arraiolos, a partir das fontes oficiais. Para o documento original, siga a ligação ao Diário da República (DRE).