PDM de Mira: zonamento, condicionantes e o que se pode construir

Definições e classificação do solo

O regulamento classifica o solo em urbano e rústico e qualifica subcategorias para cada um, com categorias específicas para espaços naturais, agrícolas, florestais, industriais, equipamentos e turismo.

Usos e classes de espaço

O regulamento especifica usos admissíveis e compatíveis por categorias de solo, incluindo listas para espaços naturais, agrícolas, florestais, turísticos, industriais, equipamentos e espaços urbanos.

• Em solo rústico admitem-se estufas, apoios a atividades agrícolas, habitação do agricultor (cumprindo condições), equipamentos de utilização coletiva e, quando compatíveis, empreendimentos turísticos isolados e parques temáticos (Artigos 11.º, 23.º, 24.º).(art. 11; art. 24)
• Espaços destinados a Equipamentos e Uso Especial — Turismo admitem equipamentos coletivos, infraestruturas turísticas e, excecionalmente, habitação do promotor sob condições (Artigos 33.º, 52.º–54.º).(art. 54)
• Empreendimentos turísticos isolados e núcleos de desenvolvimento turístico admitem tipologias como hotéis, TER, TH, parques de campismo e devem demonstrar compatibilidade ambiental e urbana (Artigos 13.º–16.º).(art. 13)

Edificabilidade e parâmetros

O regulamento fixa índices e parâmetros diferenciados por categorias de solo — ocupação, impermeabilização, utilização, alturas e número de pisos — aplicáveis com exceções e condicionamentos específicos.

• Parâmetros gerais por tipo de solo urbano: quadros com Índice de Ocupação, Impermeabilização e Índice de Utilização aplicáveis consoante a categoria e nº de pisos (Artigos 47.º, 49.º, 57.º, 60.º e tabelas nos Artigos 47.º–57.º).(art. 47; art. 57; art. 60)
• Solo agrícola: edificabilidade para habitação do agricultor limitada (área construção máxima 250 m2, nº pisos ≤2) e índices específicos para explorações agropecuárias e explorações de recursos geológicos com parcelas mínimas e índices de utilização/impermeabilização baixos (Artigos 24.º–25.º).(art. 24; art. 25)
• Espaços Industriais: IO máximo 75%, índice impermeabilização máximo 80%, utilização ≤1, altura fachada até 12,5 m salvo exceções técnicas (Artigo 57.º).(art. 57)
• Estufas em solo rústico: IO ≤ 60% e IO impermeabilização específica; regras de afastamentos mínimos e obrigações de drenagem/tratamento de efluentes; isenções de controlo quando estruturas forem ligeiras e não impliquem fundações (Artigo 11.º).(art. 11)

Condicionantes e servidões

O regulamento integra várias servidões, reservas e zonas de risco que condicionam usos e edificações, incluindo RAN, REN, Rede Natura, faixas costeiras, zonas inundáveis e faixas non aedificandi sob rodovias.

• Servidões e restrições enumeradas incluem domínio público marítimo, leitos/margens de águas interiores, captações de água subterrânea, RAN, regime florestal parcial, REN, ZEC/ZPE da Ria de Aveiro e Dunas de Mira, património classificado e sítios arqueológicos (Artigo 61.º).(art. 61)
• Faixas de proteção costeira, margens e faixas complementares com proibições e exceções para edificação, obras e atividades, conforme POC-OMG e Planos de Intervenção nas Praias; faixas de salvaguarda ao galgamento e à erosão com níveis I/II e regimes mais restritivos (Artigos 65.º–73.º).(art. 65; art. 69)
• Zonas inundáveis definidas na Planta de Ordenamento correspondem a áreas com limitações à edificação e exigência de parecer da APA para ações de construção, com proibições e condicionalismos pormenorizados (Artigo 40.º).(art. 40)
• Sistema de gestão integrada de fogos rurais (APPS) e faixas de gestão de combustíveis condicionam implantações em solo rústico e obrigam à manutenção de faixas e distanciamentos (Artigos 12.º, 62.º e vários no anexo/condicionantes).(art. 12; art. 62)
• Património arquitetónico e arqueológico sujeito a zonas de proteção, obrigação de comunicar achados e execução de acompanhamento arqueológico quando se intervenha em áreas sensíveis (Artigos 78.º–79.º).(art. 78; art. 79)
• Faixas non aedificandi e servidões rodoviárias aplicam-se nas redes nacionais, regionais e municipais e condicionam intervenções junto às vias (Artigo 61.º n.º3–4 e Artigo 81.º).(art. 61; art. 81)

Procedimentos e execução

O regulamento fixa procedimentos para execução do plano, unidades operativas de planeamento e gestão (UOPG), instrumentos de execução, contratos de execução para NDT e regras de regularização e legalização.

• A execução do Plano processa-se por operações urbanísticas e por delimitação de Unidades Operativas de Planeamento e Gestão (UOPG), que devem ser suportadas por soluções técnicas e podem ser concretizadas por fases (Artigos 83.º–85.º).(art. 83; art. 85)
• Regularização de edificações desconformes é admitida quando anteriores a marcos legais, cumpram requisitos mínimos de construção e não contrariem servidões; procedimentos específicos para instalações agropecuárias e ampliações estão previstos (Artigo 9.º, 9.º parece referir-se a ‘Regularização’ e Artigo 92.º sobre exceções).(art. 9; art. 92)
• Planos de pormenor e UOPG são instrumentos de execução; a Câmara pode usar direito de preferência, demolição, expropriação e reparcelamento para execução (Artigos 85.º–86.º).(art. 85; art. 86)
• Mecanismos de perequação compensatória e cedências para espaços verdes e equipamentos devem ser aplicados nas UOPG, com índices médios de utilização e regras de compensação definidas em regulamento municipal (Artigos 88.º–90.º).(art. 88; art. 90)