PDM de Olhão: zonamento, condicionantes e o que se pode construir

Usos e classes de espaço

Aqui está, em linguagem simples, o que o Regulamento do PDM permite em cada tipo de zona — ou o que admite em regra.

• Zonas urbanas estruturantes — Destinam-se sobretudo a habitação, comércio, serviços e equipamentos; algumas permitem indústrias não poluidoras compatíveis com habitação, com regras próprias e limites de armazenagem e ruído.(art. 48)
• Parque Natural da Ria Formosa — No Parque e zonas de proteção são muito condicionados os usos: são proibidas indústrias, aterros e atividades que degradam o meio; admitem-se tipologias de turismo de natureza (ex.: turismo de habitação, turismo em espaço rural, parques de campismo) quando compatíveis com o plano do Parque.(art. 24-B; art. 24-C; art. 41)
• Espaços agrícolas — Destinam-se à agricultura; atividades e construções fora do agrícola são, em regra, proibidas ou muito limitadas (alguma armazenagem agrícola ou apoio à exploração pode ser admitido com justificação).(art. 41)
• Espaços naturais e culturais — Destinam-se à protecção ambiental e ao património: são permitidas obras de recuperação, equipamentos públicos de interpretação e atividades compatíveis com conservação e visitação, mas usos transformadores são proibidos.(art. 25)
• Unidades operativas (UOP/UOPG) — Áreas específicas (ex.: Quinta de Marim, Parque Urbano, aldeamento de Marim) têm regras próprias e exigem planos de pormenor ou programas para definir usos e intervenções.(art. 96)

Edificabilidade e parâmetros

O Regulamento define quanto se pode construir em cada tipo de zona (índices, percentagens e alturas) e quando são necessários planos que detalhem esses valores.

• Loteamentos sem plano de pormenor — Quando não há plano detalhado, o loteamento tem regras mínimas: parcela mínima, densidade mínima (ex.: 30 fogos/ha em alguns casos), índice de utilização bruto reduzido (ex.: 0,45) e número máximo de pisos (ex.: três), pelo que a capacidade de construção fica limitada.(art. 48)
• Espaços urbanizáveis a reestruturar — Nestes sítios admitem-se construções para habitação e serviços com índices reduzidos (ex.: índice bruto ≈0,4; número de pisos geralmente 2 ou cércea de 6,5 m), devendo a obra ligar-se às redes públicas quando estas existam.(art. 51)
• Reabilitação e ampliação em zonas protegidas — Em áreas como a proteção do Parque Natural ou zonas agrícolas só se autorizam reconstrução, alteração ou pequena ampliação em condições muito restritas (áreas máximas, alturas baixas, sistemas de saneamento autónomos quando não há rede).(art. 24-B; art. 41)

Condicionantes e servidões

Existem várias restrições que podem impedir ou exigir cuidados adicionais antes de construir — é importante verificar na planta de condicionamentos especiais onde se aplica cada uma.

• Reserva Ecológica Nacional (REN) e áreas naturais — As áreas integradas na REN estão sujeitas a limitações fortes: usos transformadores e obras que degradam solo, água ou habitats são, em regra, proibidos, e a reabilitação só com condições específicas.(art. 25)
• Parque Natural da Ria Formosa — O Parque tem regimes próprios: muitas atividades (indústrias, aterros, instalações poluidoras) são interditas; nos casos admitidos exigem-se projectos, pareceres e compatibilidade com o POPNRF.(art. 24-B; art. 12)
• Captações de água e faixas de proteção — Captações públicas têm zonas próxima, afastada e remota com proibições (ex.: vedado construir em zona próxima) e exigência de pareceres e vigilância técnica para usos agrícolas ou furos particulares.(art. 17)
• Sensibilidade paisagística e risco sísmico — Em zonas de grande sensibilidade paisagística estão proibidos painéis publicitários, linhas aéreas, muros que não respeitem a paisagem; em zonas sísmicas há restrições de usos e proibições de edifícios públicos de grande afluência, sendo exigidas normas técnicas específicas.(art. 16)

Procedimentos e execução

Antes de construir ou mudar o uso é normal ter etapas formais: pedir licenças, fazer planos (pormenor/urbanização), obter pareceres técnicos e cumprir condicionamentos ambientais.

• Planos necessários (pormenor e urbanização) — Unidades operativas e áreas sem regulação exigem Plano de Pormenor ou Plano de Urbanização antes de aceitar operações de loteamento ou projetos de execução; sem esses planos aplicam-se regras e índices mais restritivos.(art. 48)
• Licenciamento e certidões — Qualquer obra ou mudança de uso requer licenciamento municipal e, quando previsto, certidões de localização; indústrias ou atividades potencialmente poluidoras precisam de pareceres sectoriais antes da licença.(art. 4; art. 6-A)
• Pareceres setoriais e ambientais — Em zonas protegidas, próximas de captações ou com condicionantes especiais é normalmente exigido parecer da direção regional do ambiente, da agricultura ou de outras entidades, e às vezes estudo de impacte ambiental.(art. 17; art. 24-C)
• Projetos complexos (NDT / NDE / UOP) — Projetos de grande escala (NDT/NDE ou unidades operativas) seguem um processo contratual público, concurso e requerem instrumento de planeamento (plano de pormenor/urbanização) e contrato executivo com a Câmara e entidades regionais.(art. 24-C; art. 96)

Definições e classificação do solo

Alguns termos técnicos do PDM traduzidos em palavras simples — úteis para entender os números e regras.