PDM de São Vicente: zonamento, condicionantes e o que se pode construir
Posso construir em terreno rústico em São Vicente?
A cartografia municipal ainda não permite publicar uma percentagem fiável da classificação do solo. A leitura correcta é a planta, o regulamento e as sobreposições (RAN, REN, áreas protegidas, zonas inundáveis, perigosidade de incêndio), classe a classe — e, para uma pretensão concreta, apresente um PIP junto da Câmara.
Leitura indicativa com base no corpus oficial ingerido pelo Foral. Não substitui o licenciamento, o PIP nem o parecer da Câmara Municipal.
Classes de solo e regras de habitação nova
| Classe | Solo | Habitação nova | Artigos | Parâmetros |
|---|---|---|---|---|
| Espaços Turísticos | — | Por confirmar | — | — |
| U2 | — | Por confirmar | — | — |
| Zona de Espaços Turísticos (UOPG/Esparços Turísticos) | — | Por confirmar | — | — |
| U4 | — | Por confirmar | — | — |
O que diz o regulamento do PDM
Resumo automático do regulamento do PDM, a partir do documento oficial. Não substitui a leitura do regulamento nem o parecer da Câmara Municipal.
Definições e classificação do solo
O regulamento define categorias de solo, classes e conceitos específicos aplicáveis ao PDMSV e adota definições técnicas adicionais ao Decreto‑lei n.º 9/2009.
- Classificação do solo em Solo Urbano e Solo Rústico e definição das categorias e subcategorias correspondentes (ex.: Espaços Centrais, Habitacionais, Florestais, Agrícolas, Naturais, etc.).(art. 28; art. 29; art. 30)
- Definições complementares (ex.: atividade agrícola, cave, construção de apoio à atividade agrícola, exploração agrícola, habitação multifamiliar/unifamiliar, número máximo de pisos, profundidade máxima das edificações).(art. 5)
Usos e classes de espaço
O regulamento estabelece usos dominantes e compatíveis para cada categoria de solo, com listas específicas para solo urbano e rústico e restrições em determinadas subcategorias.
- Usos compatíveis em solo urbano incluem habitação, comércio e serviços, garagens/armazéns, empreendimentos turísticos (quando cumpram normas), equipamentos de utilização coletiva e infraestruturas técnicas previstas no Título V.(art. 38)
- Espaços Centrais, Habitacionais e de Atividades Económicas têm usos permitidos descritos por categoria, com limitações (ex.: atividades industriais compatíveis só em rés‑do‑chão ou cave em certas situações).(art. 41; art. 43; art. 45)
- No solo rústico são admitidos usos compatíveis (comércio local, garagens, armazenamento, empreendimentos turísticos, alojamento local, equipamentos públicos justificáveis, infraestruturas, atividades socioculturais), com interdições específicas por subcategoria (ex.: Espaços Culturais 1 e 2, Espaços Agrícolas, Espaços Florestais).(art. 54; art. 54)
- Em Espaços Naturais as ocupações e construções são muito restritas (ex.: arribas e escarpas admitem apenas prática agrícola tradicional, pequenas construções de apoio até 10 m², levadas e infraestruturas técnicas), e em Linhas de Água é vedado qualquer uso.(art. 62)
- Património referenciado e imóvel classificado sujeitam‑se a medidas especiais de proteção; intervenções devem harmonizar com características originais e a demolição é condicionada (vistoria/cumprimento de requisitos).(art. 16; art. 20)
Edificabilidade e parâmetros
O regulamento fixa índices, alturas, impermeabilização, áreas máximas e afastamentos específicos por categorias de solo e por tipologias de uso, com parâmetros complementares em anexos.
- Parâmetros gerais para usos residenciais e compatíveis: Iu 0,5; impermeabilização 50%; altura máxima 9,5 m; altura da fachada 7,5 m; afastamentos mínimos (habitação unifamiliar 3 m; outros conforme altura); afastamento ao eixo da via mínimo 6 m.(art. 39)
- Espaços Centrais e Habitacionais: impermeabilização até 75%, altura máxima 13,5 m e altura de fachada 10,5 m, com afastamentos laterais e de tardoz conforme o artigo (mínimos de 3 m e 6 m respetivamente) e possibilidade de construção contínua alinhada ao RGEU.(art. 42; art. 44)
- Empreendimentos turísticos (urbano e turístico): Iu até 1,5 (urbano) ou 1 (rústico), impermeabilização entre 50–70%, afastamentos mínimos conforme artigos aplicáveis.(art. 39; art. 55; art. 52)
- Parâmetros para solo rústico e usos agrícolas/apoio agrícola: Iu 0,5, área de construção máxima 200 m², altura máxima 8,5 m (habitação), índices de impermeabilização e afastamentos específicos por dimensão do prédio e tipologia de construção de apoio.(art. 55; art. 60)
- Espaços de Atividades Económicas e Industriais têm índices próprios: impermeabilização até 70%, alturas entre 9–12 m, afastamentos laterais mínimos e requisitos de tratamento paisagístico e de efluentes; Parque Empresarial com índices e alturas específicos (ex.: altura 9 m).(art. 47)
- Espaços Verdes: Ac máximo 0,15, impermeabilização 15%, altura máxima 4,5 m e uso preferencial de pavimentos permeáveis e materiais tradicionais.(art. 49)
Condicionantes e servidões
O regulamento identifica servidões, restrições e áreas protegidas que condicionam o uso e a edificação, assim como regimes específicos para riscos naturais e proteções de infraestruturas e património.
- Identificação e representação de Recursos Naturais (Domínio Público Marítimo/Fluvial, RAN, REN, Rede Natura 2000, Parque Natural, perímetros florestais) e património edificado na Planta de Condicionantes.(art. 6)
- Servidões e restrições de utilidade pública condicionam uso e transformação do solo de acordo com a legislação aplicável, e constam na Planta de Condicionantes e Planta de Condicionantes — Incêndios Florestais.(art. 7; art. 3)
- Riscos naturais: Movimentos de massa (graus Elevado/Moderado/Baixo) com proibições e exigência de estudos geotécnicos e faixas de segurança; Cheias/Inundações com usos proibidos e sujeição a parecer de entidades competentes; Incêndios Florestais com proibição em zonas Muito Elevadas e medidas preventivas obrigatórias para intervenções.(art. 11; art. 12; art. 13)
- Proteções específicas de infraestruturas: perímetros e faixas de proteção para captações de água, condutas adutoras, estações de tratamento e reservatórios, coletores e canais hidroagrícolas com exigência de pareceres vinculativos e interdição de construções em faixas definidas.(art. 25; art. 26; art. 27)
- Património (imóvel classificado, referenciado, arqueológico e geológico) sujeito a condicionantes legais; intervenções em geossítios e envolvente aplicam legislação de conservação da natureza e avaliação de impacte ambiental.(art. 17; art. 21; art. 23; art. 24)
Procedimentos e execução
O regulamento define instrumentos e processos de execução do Plano, incluindo UOPG, Planeamento operacional, PRIM, programas de execução, cedências e perequação.
- Execução e programação estratégica pelo Município através de programas anuais/plurianuais e programação operacional que pode ser materializada por Plano de Urbanização, Plano de Pormenor ou Unidades de Execução; UOPG identificadas e obrigatoriedade de PLU/PP/UEx para as mesmas.(art. 82; art. 83; art. 91)
- Unidades Operativas de Planeamento e Gestão (UOPG1 a UOPG4 identificadas) com objetivos programáticos específicos e possibilidade de estabelecimento de parâmetros de edificabilidade diferentes pelo Município.(art. 90; art. 92)
- Projetos de Relevante Interesse Municipal (PRIM): definição, critérios de valoração (impacto, emprego, investimento ≥ €500 000, etc.), procedimento com discussão pública e documentação a apresentar, e possibilidade de majorações e dispensas devidamente fundamentadas.(art. 79; art. 80; art. 81)
- Cedências em operações de loteamento obrigatórias para equipamentos e espaços verdes segundo Anexo II, com possibilidade de compensação monetária/regulamentar; regras de estacionamento e exigências de infraestruturação para viabilização de operações.(art. 85; art. 86)
- Perequação: mecanismos definidos no SRGT, fixação de edificabilidade média por unidade predial e regras de cedência/compensação na repartição dos custos de urbanização.(art. 87; art. 88; art. 89)
Parâmetros e regras confirmados
Regras e valores que o Foral confirmou a partir do regulamento, cada um com o artigo de origem.
- Construção de abrigos de apoio à prática agrícola em estrutura ligeira com área de construção superior a 10m²interdita, quando a área de construção é superior a 10,0m²Âmbito: Áreas InundáveisArtigo 12.º
- Construção ao longo das condutas distribuidoras de águainterdita ao longo da faixa de 1 m medida para cada lado do traçado das condutas distribuidorasÂmbito: faixa de 1 m, medida para cada lado do traçado das condutas distribuidoras de águaArtigo 25.º
- Índice de Utilização do solo máximo aplicável às habitações referidas no número 2 do artigo anterior0,5Artigo 60.º
- Estudo de Impacto Ambientalexigido sempre que a área de construção for superior a 0,25 haÂmbito: nos espaços referidos no artigo anteriorArtigo 64.º
Explorar mais
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Ver também: Taxas de urbanismo em São Vicente · São Vicente no Foral
Perguntas frequentes
Pode-se construir em solo rústico em São Vicente?
Não automaticamente. A habitação nova em solo rústico está em regra muito condicionada e, em classes agrícolas ou florestais, muitas vezes interdita — salvo excepção no PDM de São Vicente (aglomerado rural, habitação ligada à exploração agrícola, turismo no espaço rural, reconstrução de pré-existência). RAN, REN, áreas protegidas, zonas inundáveis ou perigosidade de incêndio podem ainda impedir o que o PDM admitiria. Um anúncio a dizer que «é possível construir» não substitui a planta nem o PIP na Câmara Municipal.
Este PDM está em vigor?
A operatividade que se mostra vem do instrumento legal ingerido, não do estado de um procedimento de revisão. Confirme sempre na fonte oficial.
Como se sabe a classe de um terreno concreto?
Estas páginas descrevem o concelho. A caderneta predial não chega: um prédio rústico na matriz não é solo rústico no PDM. Utilize o Explorar com o ponto exacto, cruze-o com o regulamento e, para uma pretensão concreta, apresente um PIP à Câmara Municipal de São Vicente.
As taxas de urbanismo estão nesta página?
Não. Os prazos e taxas municipais verificados estão na página de taxas do Observatório.
Como ser avisado se o PDM mudar?
Utilize o Vigiar um terreno para acompanhar alterações à volta de um ponto. O Foral avisa quando há sinais relevantes nas fontes oficiais.
O que posso construir num terreno em São Vicente?
Depende da classe de espaço da parcela na planta de ordenamento e das regras do regulamento do PDM de São Vicente. Em solo urbano admite-se habitação e outros usos, dentro dos parâmetros da classe (área, altura, afastamentos, índices). Em solo rústico o uso é mais restrito e a habitação nova está muitas vezes condicionada ou interdita. Só a leitura da parcela concreta na planta, cruzada com o regulamento e as condicionantes, confirma o que é possível.
Quanto posso construir num terreno em São Vicente?
A capacidade de edificação — índices de utilização e de ocupação, altura e afastamentos — é definida pelo regulamento do PDM para a classe de espaço da parcela. Estas páginas indicam, quando confirmados, os parâmetros por classe; para uma parcela concreta esses valores confirmam-se na planta e no regulamento e, formalmente, num pedido de informação prévia (PIP) à Câmara de São Vicente.
Qual a diferença entre solo urbano e solo rústico em São Vicente?
O solo urbano destina-se à urbanização e à edificação; o solo rústico protege usos agrícolas, florestais, naturais ou de risco, e a edificação é excepcional. Um terreno pode estar em qualquer dos dois no PDM, independentemente do que consta na caderneta predial. A classe concreta lê-se na planta de ordenamento, não na matriz fiscal.
Quais são as condicionantes mais comuns em São Vicente?
As condicionantes com mais expressão são a Reserva Agrícola Nacional (RAN), a Reserva Ecológica Nacional (REN), as áreas da Rede Natura 2000, as zonas inundáveis e a perigosidade de incêndio rural. Esta página mostra a percentagem de cada uma sobre São Vicente quando a cartografia o permite — caso contrário omite o número em vez de o inventar.
Como peço um pedido de informação prévia (PIP) na Câmara de São Vicente?
O PIP submete-se à Câmara Municipal de São Vicente, em regra pelo balcão do urbanismo ou pelo portal municipal, com a identificação do prédio e a descrição da pretensão. A resposta indica se a obra é viável e com que parâmetros. É a via formal para confirmar o que se pode construir antes de avançar com um negócio ou um projecto.
Posso legalizar ou reconstruir uma casa em solo rústico em São Vicente?
Um edifício com existência legal comprovada pode, consoante o PDM de São Vicente, ser objecto de reabilitação ou reconstrução em condições por vezes mais acessíveis do que uma construção de raiz. A legalização de obras sem título depende do regulamento e das condicionantes aplicáveis. Confirme sempre junto da Câmara, de preferência por PIP.
Como se reclassifica um terreno rústico para urbano em São Vicente?
A reclassificação de solo rústico para urbano é uma decisão da Câmara Municipal no âmbito do plano, sujeita a condições estritas do RJIGT (desde 2025, em regra, contiguidade com solo urbano e uma componente de habitação acessível ou pública). Não é um direito do proprietário nem se obtém por um pedido individual de construção.
Onde vejo a planta de ordenamento do PDM de São Vicente online?
Esta página reúne a planta de ordenamento — ou o limite do concelho, quando a cartografia de classes ainda não está ingerida —, as condicionantes e o regulamento do PDM de São Vicente, a partir das fontes oficiais. Para o documento original, siga a ligação ao Diário da República (DRE).