PDM de Santana: zonamento, condicionantes e o que se pode construir
Posso construir em terreno rústico em Santana?
A cartografia municipal ainda não permite publicar uma percentagem fiável da classificação do solo. A leitura correcta é a planta, o regulamento e as sobreposições (RAN, REN, áreas protegidas, zonas inundáveis, perigosidade de incêndio), classe a classe — e, para uma pretensão concreta, apresente um PIP junto da Câmara.
Leitura indicativa com base no corpus oficial ingerido pelo Foral. Não substitui o licenciamento, o PIP nem o parecer da Câmara Municipal.
Classes de solo e regras de habitação nova
| Classe | Solo | Habitação nova | Artigos | Parâmetros |
|---|---|---|---|---|
| Aglomerado Rural | Rústico | Por confirmar | — | — |
| Espaços Agrícolas | Rústico | Por confirmar | — | — |
| Espaços Centrais | — | Por confirmar | — | — |
| Espaços Residenciais de Densidade 1 | — | Por confirmar | — | — |
| Espaços Verdes | Rústico | Por confirmar | — | — |
| Arranjos de Espaços Naturais de Elevado Valor Natural | Rústico | Por confirmar | — | — |
| Espaços de Equipamentos | — | Por confirmar | — | — |
| Turismo | — | Por confirmar | — | — |
O que diz o regulamento do PDM
Resumo automático do regulamento do PDM, a partir do documento oficial. Não substitui a leitura do regulamento nem o parecer da Câmara Municipal.
Definições e classificação do solo
Classificação e conceitos adoptados pelo Regulamento para efeitos de ordenamento do território e gestão do solo no concelho de Santana.
- Define termos técnicos e categorias essenciais como Atividade agrícola, Afastamento, Altura da edificação, Área de construção, Edificabilidade, Solo Urbano e Solo Rural, entre muitos outros conceitos utilizados no Regulamento.(art. 5)
- Adopta abreviaturas e siglas relevantes para o plano, nomeadamente CMS, IGT, RAN, REN, UOPG e ZEC.(art. 5)
Usos e classes de espaço
Regulação dos usos dominantes e compatíveis por categorias de solo urbano e rural, com listagem de usos admitidos em cada categoria.
- No Solo Urbano são definidas categorias como Espaços Centrais, Residenciais (Densidade 1 e 2), Atividades Económicas, Uso Especial (Equipamentos e Turismo) e Espaços Verdes, com usos admitidos delimitados na Planta de Ordenamento.(art. 29; art. 29)
- Usos compatíveis gerais admitidos incluem habitação, comércio, serviços, garagens/armazéns, atividades produtivas locais, empreendimentos turísticos, equipamentos coletivos, parques de estacionamento, locais de culto e infraestruturas, sujeitos às normas específicas (art. 32).(art. 32)
- No Solo Rural existem categorias como Espaços Florestais (Conservação e Mistos), Espaços Agrícolas, Espaços Naturais, Espaços Afetos a Atividades Industriais, Aglomerados Rurais, Áreas de Edificação Dispersa, Espaços Culturais, Ocupação Turística e Espaços de Equipamentos, com usos admitidos por categoria (art. 30).(art. 30)
- Especificamente, Espaços Agrícolas são afectados à atividade agrícola e assentos de lavoura, permitindo habitação apenas para solução habitacional sem alternativa e usos compatíveis elencados no art. 48 e 53.(art. 52; art. 53)
- Espaços Florestais: subcategoria Conservação admite apenas equipamentos públicos de interesse ambiental, vigilância/combate a incêndios, parques de merendas, atividades compatíveis e infraestruturas essenciais; subcategoria Mista admite ainda outros usos compatíveis listados no art. 48.(art. 51)
- Espaços de Atividades Económicas destinam-se a indústria, armazenagem e oficinas, não admitindo alguns usos compatíveis do art. 32, estando sujeitas a condicionamentos e pareceres conforme Anexo I (arts. 40-41).(art. 40; art. 41)
- Aglomerados Rurais e Áreas de Edificação Dispersa admitem operações de destaque, conservação, reconstrução e novas construções residenciais nas tipologias previstas, com restrições a loteamentos (arts. 60-65).(art. 60; art. 63)
- Espaços Culturais, Verdes, de Ocupação Turística e de Equipamentos têm usos restritos à proteção, recreio e turismo compatível, conforme artigos respetivos (arts. 66-72, 46, 69).(art. 66; art. 46; art. 69)
Edificabilidade e parâmetros
Parâmetros de edificabilidade, impermeabilização, alturas, afastamentos e áreas máximas aplicáveis por usos e categorias de solo, segundo o Regulamento.
- Parâmetros gerais para usos compatíveis (habitação, comércio, serviços): Iu 0,5; Iimp 50%; altura máxima 8,5 m; altura de fachada 7 m; afastamentos laterais metade da altura da fachada (mín. 3 m); afastamento tardoz e eixo via conforme art. 33.(art. 33)
- Espaços Centrais: impermeabilização até 70%; altura edificação unifamiliar 9 m e restantes 12 m; altura fachada unifamiliar 7 m e restantes 10 m; afastamentos conforme art. 36.(art. 36)
- Espaços Residenciais Densidade 1: Iu 0,6, Iimp 50%, alturas 9 m/12 m conforme tipologia; Densidade 2: Iu 1, Iimp 60% e alturas iguais; afastamentos conforme art. 39.(art. 39)
- Empreendimentos turísticos no solo urbano: Iu 1,5; Iimp 60% (art. 33 nº3) e, para Espaços de Turismo e Ocupação Turística, Iu 1,5 e Iimp 70%/50% conforme art. 45 e 70.(art. 33; art. 45; art. 70)
- Espaços Verdes: Iu 0,5; Iimp 25%; altura máxima 4,5 m; pavimentos exteriores preferencialmente permeáveis (art. 47).(art. 47)
- Solo Rural e Espaços Agrícolas: regras do art. 49 — Iu 0,5; área máxima de construção 200 m²; altura 8,5 m; Iimp 30%; afastamentos metade da altura da fachada (mín. 3 m); afastamento ao eixo da via 6 m.(art. 49)
- Parâmetros específicos para construções de apoio agrícola, pecuária, depósitos de inertes e Espaços Afetos a Atividades Industriais estão detalhados no art. 49 e nos artigos 58-59 e Anexos, com índices, alturas, recuos e áreas máximas variáveis.(art. 49; art. 59)
- Quadros-síntese e anexos complementam parâmetros de edificabilidade, estacionamento e cedências aplicáveis a loteamentos e operações urbanísticas (Anexos I-III e quadros síntese).(art. 83)
Condicionantes e servidões
Identificação das principais servidões, reservas e condicionantes ambientais, patrimoniais e de risco que condicionam usos e obras no município.
- Lista servidões administrativas e restrições de utilidade pública incluindo RAN, REN, Parque Natural, Rede Natura 2000 (Laurissilva, Maciço Montanhoso Central, Ilhéu da Viúva), domínios públicos marítimo e fluvial, infraestruturas e património edificado de interesse municipal (art. 6).(art. 6)
- RAN: delimita solos agrícolas de boa ou muito boa capacidade; áreas da RAN são non aedificandi e afectas à agricultura, exceto usos não agrícolas quando não exista alternativa viável e com parecer vinculativo regional (arts. 8-11).(art. 8; art. 9; art. 11)
- REN: integra áreas protegidas indicadas no art. 14; operações na REN sujeitas a parecer prévio vinculativo da entidade regional competente (arts. 14-15).(art. 14; art. 15)
- Incêndios florestais: povoamentos percorridos por incêndios e zonas de risco elevado cartografadas; medidas de rearborização e proibições de construção para habitação, comércio, serviços e indústria fora de solo urbano, exceto em Aglomerados Rurais e Áreas de Edificação Dispersa (art. 12).(art. 12)
- Património: imóveis de interesse municipal beneficiam de zona especial de proteção automática de 50 m; imóveis de interesse patrimonial e arqueológico carecem de vistoria e acompanhamento arqueológico nas intervenções (arts. 16-19).(art. 16; art. 17; art. 19)
- Riscos naturais: áreas com suscetibilidade a movimentos de massa e inundações cartografadas; em zonas de elevada suscetibilidade são, em regra, interditas novas construções salvo exceções e exigem-se estudos geotécnicos e pareceres; faixas de proteção de 50 m nas linhas de água até delimitação oficial (arts. 26-27).(art. 26; art. 27)
- Proteções de infraestruturas (captações, condutas, ETAs, coletores, reservatórios, redes hidroagrícolas) com faixas non aedificandi e exigência de pareceres das entidades administrantes para obras nas proximidades (arts. 20-22).(art. 20; art. 21; art. 22)
- Classificação acústica: definição de Zonas Sensíveis e Zonas Mistas com obrigação de reclassificação em Planos de Urbanização e medidas de redução de ruído quando os níveis ultrapassam os permitidos (arts. 24-25).(art. 24; art. 25)
Procedimentos e execução
Normas sobre instrumentos de execução, procedimentos para projetos especiais, pareceres e exigências documentais para execução de obras e operações urbanísticas.
- O RPDMS integra Regulamento, Planta de Ordenamento e Plantas de Condicionantes, acompanhado por estudos, Relatório Ambiental, plantas de enquadramento e mapas de risco (art. 3).(art. 3)
- Projetos de Relevante Interesse Municipal (PRIM) exigem deliberação da Assembleia Municipal, avaliação de incidências territoriais, compatibilidade de usos e discussão pública prévia, com possibilidade de majoração do índice de utilização até 50% mediante fundamentação (arts. 80-82).(art. 80; art. 81; art. 82)
- Execução do plano por sistemas de compensação, cooperação ou imposição administrativa; Unidades de Execução/UOPG delimitadas na Planta de Ordenamento e sujeitas a Planos de Urbanização ou Pormenor com objetivos programáticos (arts. 86-95).(art. 86; art. 87; art. 93)
- Operações de loteamento e urbanização devem cumprir cedências e parâmetros do Anexo II e Anexo III, prevendo-se substituição por compensação nos termos legais e possibilidade de dispensa justificada pelo município (arts. 83, 85).(art. 83; art. 85)
- Intervenções em áreas sujeitas a RAN, REN, Património ou linhas de água estão sujeitas a pareceres prévios e vinculativos das entidades regionais competentes, conforme os artigos específicos (arts. 11, 15, 19, 27).(art. 11; art. 15; art. 19; art. 27)
- Autorizações, aprovações e pareceres exigidos pela legislação em vigor mantêm-se aplicáveis e não são dispensados pelo RPDMS (art. 96).(art. 96)
Parâmetros e regras confirmados
Regras e valores que o Foral confirmou a partir do regulamento, cada um com o artigo de origem.
- Índice máximo de utilização do solo0,6Âmbito: área afeta ao Parque Empresarial de SantanaArtigo 42.º
- Edificações de apoio à atividade agrícolaÁrea máxima de construção de 10,0 m²Âmbito: subcategorias Arribas e Escarpas e Formações Vegetais EspontâneasArtigo 56.º
- largura mínima útil de passeios em Vias Locais1,50mÂmbito: Vias que integram a Rede Local, tipologia Vias LocaisArtigo 75.º
- largura mínima para Caminhos (Rede Local, tipologia Caminhos)4,50mÂmbito: Vias que integram a Rede Local, tipologia CaminhosArtigo 75.º
Explorar mais
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Ver também: Taxas de urbanismo em Santana · Santana no Foral
Perguntas frequentes
Pode-se construir em solo rústico em Santana?
Não automaticamente. A habitação nova em solo rústico está em regra muito condicionada e, em classes agrícolas ou florestais, muitas vezes interdita — salvo excepção no PDM de Santana (aglomerado rural, habitação ligada à exploração agrícola, turismo no espaço rural, reconstrução de pré-existência). RAN, REN, áreas protegidas, zonas inundáveis ou perigosidade de incêndio podem ainda impedir o que o PDM admitiria. Um anúncio a dizer que «é possível construir» não substitui a planta nem o PIP na Câmara Municipal.
Este PDM está em vigor?
A operatividade que se mostra vem do instrumento legal ingerido, não do estado de um procedimento de revisão. Confirme sempre na fonte oficial.
Como se sabe a classe de um terreno concreto?
Estas páginas descrevem o concelho. A caderneta predial não chega: um prédio rústico na matriz não é solo rústico no PDM. Utilize o Explorar com o ponto exacto, cruze-o com o regulamento e, para uma pretensão concreta, apresente um PIP à Câmara Municipal de Santana.
As taxas de urbanismo estão nesta página?
Não. Os prazos e taxas municipais verificados estão na página de taxas do Observatório.
Como ser avisado se o PDM mudar?
Utilize o Vigiar um terreno para acompanhar alterações à volta de um ponto. O Foral avisa quando há sinais relevantes nas fontes oficiais.
O que posso construir num terreno em Santana?
Depende da classe de espaço da parcela na planta de ordenamento e das regras do regulamento do PDM de Santana. Em solo urbano admite-se habitação e outros usos, dentro dos parâmetros da classe (área, altura, afastamentos, índices). Em solo rústico o uso é mais restrito e a habitação nova está muitas vezes condicionada ou interdita. Só a leitura da parcela concreta na planta, cruzada com o regulamento e as condicionantes, confirma o que é possível.
Quanto posso construir num terreno em Santana?
A capacidade de edificação — índices de utilização e de ocupação, altura e afastamentos — é definida pelo regulamento do PDM para a classe de espaço da parcela. Estas páginas indicam, quando confirmados, os parâmetros por classe; para uma parcela concreta esses valores confirmam-se na planta e no regulamento e, formalmente, num pedido de informação prévia (PIP) à Câmara de Santana.
Qual a diferença entre solo urbano e solo rústico em Santana?
O solo urbano destina-se à urbanização e à edificação; o solo rústico protege usos agrícolas, florestais, naturais ou de risco, e a edificação é excepcional. Um terreno pode estar em qualquer dos dois no PDM, independentemente do que consta na caderneta predial. A classe concreta lê-se na planta de ordenamento, não na matriz fiscal.
Quais são as condicionantes mais comuns em Santana?
As condicionantes com mais expressão são a Reserva Agrícola Nacional (RAN), a Reserva Ecológica Nacional (REN), as áreas da Rede Natura 2000, as zonas inundáveis e a perigosidade de incêndio rural. Esta página mostra a percentagem de cada uma sobre Santana quando a cartografia o permite — caso contrário omite o número em vez de o inventar.
Como peço um pedido de informação prévia (PIP) na Câmara de Santana?
O PIP submete-se à Câmara Municipal de Santana, em regra pelo balcão do urbanismo ou pelo portal municipal, com a identificação do prédio e a descrição da pretensão. A resposta indica se a obra é viável e com que parâmetros. É a via formal para confirmar o que se pode construir antes de avançar com um negócio ou um projecto.
Posso legalizar ou reconstruir uma casa em solo rústico em Santana?
Um edifício com existência legal comprovada pode, consoante o PDM de Santana, ser objecto de reabilitação ou reconstrução em condições por vezes mais acessíveis do que uma construção de raiz. A legalização de obras sem título depende do regulamento e das condicionantes aplicáveis. Confirme sempre junto da Câmara, de preferência por PIP.
Como se reclassifica um terreno rústico para urbano em Santana?
A reclassificação de solo rústico para urbano é uma decisão da Câmara Municipal no âmbito do plano, sujeita a condições estritas do RJIGT (desde 2025, em regra, contiguidade com solo urbano e uma componente de habitação acessível ou pública). Não é um direito do proprietário nem se obtém por um pedido individual de construção.
Onde vejo a planta de ordenamento do PDM de Santana online?
Esta página reúne a planta de ordenamento — ou o limite do concelho, quando a cartografia de classes ainda não está ingerida —, as condicionantes e o regulamento do PDM de Santana, a partir das fontes oficiais. Para o documento original, siga a ligação ao Diário da República (DRE).