PDM de Terras de Bouro: zonamento, condicionantes e o que se pode construir
Posso construir em terreno rústico em Terras de Bouro?
Cerca de 97% do território de Terras de Bouro é solo rústico. Isso não significa que nunca se possa construir, mas a habitação nova está em regra muito condicionada e muitas vezes interdita, salvo excepção no PDM (aglomerado rural, habitação agrícola, reconstrução). RAN, REN, áreas protegidas, zonas inundáveis ou perigosidade de incêndio podem ainda impedir o que o plano admitiria. Confirme a classe na planta — não só a caderneta predial — e, em caso de dúvida, apresente um PIP junto da Câmara.
Leitura indicativa com base no corpus oficial ingerido pelo Foral. Não substitui o licenciamento, o PIP nem o parecer da Câmara Municipal.
Condicionantes sobre o concelho
Condicionantes nacionais
Camadas da Direção-Geral do Território (DGT) sobre o limite municipal.
- RAN — Reserva Agrícola Nacional7.1%
- REN — Reserva Ecológica Nacional (areal)81.0%
- ZPE — Zona de Proteção Especial40.9%
- ZEC — Zona Especial de Conservação94.8%
- Perigosidade de incêndio rural (alta e muito alta)80.4%
O que diz o regulamento do PDM
Resumo automático do regulamento do PDM, a partir do documento oficial. Não substitui a leitura do regulamento nem o parecer da Câmara Municipal.
Usos e classes de espaço
O regulamento define que o território está dividido em categorias de solo e diz, em termos simples, que cada categoria tem usos dominantes, complementares e compatíveis.
- Classificação geral do solo — O território divide-se em solo urbano e solo rural, e cada um tem categorias e subcategorias com usos dominantes (ex.: espaços centrais, florestais, agrícolas, turísticos).(art. 11)
- Usos dominantes e complementares — Cada categoria tem usos preferenciais (dominantes); podem existir usos complementares ou compatíveis sujeitos a requisitos para garantir convivência.(art. 12)
- Solo rural — finalidades — No solo rural os usos dominantes são naturais, florestais, agrícolas ou mistos, e só são permitidas ações que respeitem essas vocações e os condicionalismos legais.(art. 20)
- Espaços florestais e agrícolas — Espaços florestais e agrícolas têm usos dominantes ligados à produção e preservação; existem usos complementares como edifícios de apoio agrícola, turismo de habitação limitado e algumas instalações de transformação.(art. 26; art. 27; art. 28; art. 29)
- Espaços de ocupação turística — Em áreas de ocupação turística só são admissíveis as tipologias assinaladas na planta e os projetos devem cumprir os limites de intensidade e, quando exigido, avaliação de impacte ambiental.(art. 44; art. 45)
- Solo urbano — usos — Os espaços centrais (nível 1 e 2) e os espaços urbanos de baixa densidade destinam-se sobretudo a habitação, comércio, serviços, equipamentos e espaços públicos, com regras próprias de compatibilização.(art. 55; art. 58)
- Atividades económicas em cidade — Existem polígonos para atividades económicas (indústria, oficinas, armazéns) onde estas são o uso dominante e podem incluir serviços de apoio e, em casos, superfícies comerciais e hotéis se compatíveis.(art. 61)
Edificabilidade e parâmetros
O regulamento fixa índices e limites básicos (quanto se pode construir e alturas) para cada tipo de uso e para situações concretas — são parâmetros que dizem o que se pode construir em cada parcela.
- Regra geral em solo rural — Para habitação e muitos usos em solo rural aplica-se um índice de utilização baixo, limites de pisos (normalmente 2) e alturas máximas de fachada (9 m) conforme o artigo, dependendo da subcategoria.(art. 23; art. 21)
- Edifícios de apoio agrícola — Edifícios de apoio direto a explorações: IU até 0,6 (ou limites absolutos), até 2 pisos e fachada até 7 m; instalações para animais têm IU 0,2 salvo exceções justificadas.(art. 32)
- Transformação de produtos — Edifícios para transformar produtos agrícolas/forestais: IU máximo 0,2, até 2 pisos e fachada até 9 m, com exceções para produção tradicional específica.(art. 34)
- Empreendimentos turísticos — limites — Aldeamentos turísticos: até 20 camas por hectare e IU 0,15; hotéis/estabelecimentos hoteleiros: até 45 camas/ha, IU 0,30 e até 3 pisos, conforme a tipologia.(art. 35)
- Parques de campismo — Edificação associada a parques de campismo: IU 0,2, até 2 pisos e fachada até 9 m.(art. 36)
- Equipamentos públicos em rural — Equipamentos públicos em solo rural têm IU até 0,2 e normalmente até 3 pisos; edifícios de apoio a campos de golfe têm IU muito baixo (0,01) e até 2 pisos.(art. 37)
- Habitação do agricultor — Habitação própria do agricultor: IU 0,04 sobre a parcela ou 0,02 sobre a soma dos prédios rústicos da exploração (vale o maior), até 2 pisos e fachada até 9 m; transferências de edificabilidade sujeitas a registo.(art. 38)
- Outras habitações em rural — Quando admissíveis, outras habitações em solo rural têm IU 0,04, até 2 pisos, fachada até 9 m e normalmente máximo de 2 fogos por edifício.(art. 39)
- Edificação dispersa — Em áreas de edificação dispersa, habitação unifamiliar tem IU 0,2 (ou 0,5 em colmatações), até 2 pisos e fachada até 9 m.(art. 50)
- Espaços urbanos de baixa densidade — Em espaços urbanos de baixa densidade aplica-se IU até 0,5, normalmente até 2 pisos e fachada até 9 m, com limite de comprimento de fachada por corpo de 20 m salvo casos sem componente habitacional.(art. 60)
Condicionantes e servidões
Vários instrumentos e restrições podem impedir ou limitar obras: planos especiais, servidões, áreas protegidas, risco de incêndio, património, linhas de água, entre outros.
- Instrumentos supramunicipais — POPNPG (Parque Nacional), POAC (Albufeira da Caniçada), Plano Regional Florestal, PSRN2000 e outros planos setoriais podem prevalecer quando mais restritivos e delimitam áreas na planta de condicionantes.(art. 4; art. 3)
- Servidões e restrições de utilidade pública — Servidões administrativas e restrições de utilidade pública identificadas no Anexo IV e na planta de condicionantes têm de ser respeitadas e prevalecem quando forem mais restritivas.(art. 5; art. 6)
- Estrutura ecológica e Rede Natura — Áreas da estrutura ecológica municipal e zonas da Rede Natura 2000 têm condicionamentos específicos; em zonas urbanas inseridas na Rede Natura pode ser necessária análise de compatibilidade.(art. 69; art. 51)
- Risco de incêndio e regime florestal — A edificabilidade em rural só é viabilizada quando cumprir as regras de proteção contra incêndios e estiver fora das proibições do regime florestal; áreas percorridas por incêndios e perigosidade são identificadas.(art. 23; art. 3)
- Património e arqueologia — Existem áreas e elementos do património edificado e arqueológico com áreas de salvaguarda; intervenções dependem de trabalhos arqueológicos prévios e regras de proteção.(art. 79; art. 80; art. 81)
- Nascentes e linhas de água — É proibido despejar resíduos ou instalar fossas nas imediações de nascentes de abastecimento público (círculo 50 m); usos nas margens sujeitam-se ao regime legal específico.(art. 78)
- Rede rodoviária e ruído — Afastamentos e zonas non-aedificandi à volta de estradas obedecem a legislação; áreas de sobre-exposição ao ruído identificadas na planta exigem medidas ou planos de redução.(art. 83; art. 84)
Procedimentos e execução
O regulamento descreve passos e instrumentos que podem ser exigidos antes de construir ou transformar o solo; a Câmara tem um papel decisório e pode pedir planos e pareceres.
- Documentos do plano e plantas — O PDM integra regulamento, planta de ordenamento e planta de condicionantes que identificam usos e condicionantes a seguir, e elementos documentais (relatórios e mapas) acompanham o plano.(art. 3)
- Licenciamento e viabilização — Viabilização de obras depende de licenciamento, comunicação prévia, aprovação ou outro ato do município; preexistências e direitos anteriores são tidos em conta na transição.(art. 18; art. 106)
- Controlo prévio e condicionamentos — A Câmara pode impor condicionamentos no controlo prévio (ex.: configuração funcional, medidas para evitar impacto nas infraestruturas rodoviárias) e exigir diretrizes de inserção paisagística.(art. 15; art. 16)
- Planos de pormenor e urbanização — UOPG, planos de urbanização e planos de pormenor são instrumentos exigidos para setores (ex.: vilas, polo industrial) e a sua aprovação define regras de execução e índices; a Câmara programa prioridades.(art. 95; art. 85)
- Avaliação ambiental — Empreendimentos turísticos e outros projetos, quando a lei o exige, têm de passar por avaliação de impacte ambiental; em outros casos exige-se estudo de medidas de minimização.(art. 45)
- Mecanismos de execução — A execução em solo urbanizável usa mecanismos de perequação (índice médio de utilização, cedência média, repartição de custos) e unidades de execução com regras de compensação e cedências.(art. 88; art. 89; art. 90)
- Regularizações e procedimentos especiais — Existem procedimentos especiais para regularizar desconformidades e para tratar casos omissos, e dúvidas de aplicação podem ser decididas pela Câmara Municipal.(art. 110; art. 75)
Definições e classificação do solo
O Anexo I adopta termos e conceitos usados no plano; abaixo explico, em palavras simples, alguns dos termos que mais interessam a quem compra ou constrói.
- Índice de utilização (IU) — É quanto se pode construir em relação ao tamanho do terreno: por exemplo, IU = 0,2 significa 0,2 m2 de construção por cada 1 m2 de terreno (ou seja, 20% da área do terreno em construção).(art. 1)
- Área de construção — É a soma das áreas de todos os pisos que contam para o cálculo do IU, excluindo elementos como varandas abertas e determinados anexos, conforme definções do Anexo I.(art. 1)
- Cércea — Significa a altura do edifício (a cércea a adotar costuma ser a que predomina na rua e pode ser exigida para manter coerência com os edifícios vizinhos).(art. 54)
- UOPG / Unidade de execução — É uma área que só se desenvolve por um plano ou projecto conjunto (plano de urbanização/unidade de execução) e onde se aplicam mecanismos de repartição de custos e cedências.(art. 95)
- Via pública habilitante — Uma via que permite a construção no lote que com ela confronta, devendo ter largura e características mínimas para circulação e acesso de emergência.
Parâmetros e regras confirmados
Regras e valores que o Foral confirmou a partir do regulamento, cada um com o artigo de origem.
- habitação própria do agricultor - implantaçãointegralmente implantados dentro da faixa de solo com uma largura de 200 m que envolva o perímetro de solo urbano que delimite espaços centrais ou espaços urbanos de baixa densidadeÂmbito: espaços florestais de proteção e espaços florestais de produçãoArtigo 33.º
- capacidade de alojamento30 camasArtigo 33.º
- Afastamentos mínimos para instalações agropecuárias na ausência de condicionamentos legais específicosAfastamento mínimo de 200 metros relativamente às linhas limites do solo urbano, aos espaços de ocupação turística e a quaisquer edifícios preexistentes com função habitacional ou componente de alojamArtigo 32.º
- Número máximo de pisos acima do solo para edifícios de transformação de produtos agrícolas, florestais ou pecuários2 pisos acima do solo, totalmente desafogadosÂmbito: edifícios destinados à transformação dos produtos agrícolas, florestais ou pecuáriosArtigo 34.º
- número máximo de pisos (estabelecimentos hoteleiros e hotéis rurais)3 pisos acima do soloÂmbito: estabelecimentos hoteleiros e hotéis ruraisArtigo 35.º
- Número máximo de pisos acima do solo2 pisos acima do solo totalmente desafogados, incluindo eventuais andares recuadosArtigo 39.º
- Índice de utilização bruto para edificabilidade máxima - áreas centrais de nível 1 (unidades de execução / loteamento sem acesso automóvel a partir de arruamentos existentes)0,88 m2/m2Âmbito: áreas centrais de nível 1, solo urbanizável, no âmbito de unidades de execução ou operações de loteamento sem acesso automóvel a partir de arruamentos existentesArtigo 54.º
Classes de solo e regras de habitação nova
| Classe | Solo | Habitação nova | Artigos | Parâmetros |
|---|---|---|---|---|
| Espaços afectos à exploração de recursos geológicos | Rústico | Por confirmar | — | — |
| Espaços agrícolas — De conservação | Rústico | Por confirmar | — | — |
| Espaços agrícolas — De produção | Rústico | Por confirmar | — | — |
| Espaços de uso múltiplo agrícola e florestal — De conservação | Rústico | Por confirmar | — | — |
| Espaços florestais — De conservação | Rústico | Por confirmar | — | — |
| Espaços florestais — De produção | Rústico | Por confirmar | — | — |
| Áreas de edificação dispersa | Rústico | Por confirmar | — | — |
| Solo Urbanizado — Espaços centrais — Áreas centrais de nível 1 | Urbano | Permitida | art. 55 | — |
| Solo Urbanizado — Espaços centrais — Áreas centrais de nível 2 | Urbano | Permitida | art. 55 | — |
| Espaços de atividades económicas | Urbano | Por confirmar | art. 61 | — |
| Solo Urbanizado — Espaços de uso especial de equipamentos | Urbano | Por confirmar | art. 65 | — |
| Solo Urbanizado — Espaços urbanos de baixa densidade | Urbano | Por confirmar | art. 58, art. 59, art. 60 | — |
| Solo Urbanizável — Espaços centrais — Áreas centrais de nível 2 | Urbano | Por confirmar | — | — |
| Solo Urbanizável — Espaços de atividades económicas | Urbano | Por confirmar | — | — |
| Solo Urbanizável — Espaços de uso especial de equipamentos | Urbano | Por confirmar | — | — |
Outros planos no concelho
Títulos publicados em fontes oficiais. A menção não afirma que o plano está em vigor.
- Plano de PormenorPlano de Pormenor da Caniçada
- Plano de PormenorPlano de Pormenor do Parque Urbano da Vila do Gerês
- Programa EspecialPrograma Especial da Albufeira da Caniçada (PEAC)
- Programa EspecialPrograma Especial da Albufeira de Vilarinho das Furnas (PEAVF)
- Programa EspecialPrograma Especial do Parque Nacional da Peneda-Gerês (PEPNPG)
- Programa SetorialPrograma de Reordenamento e Gestão da Paisagem das Serras da Peneda-Gerês (PRGP SPG)
Próximos passos
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Ver também: Taxas de urbanismo em Terras de Bouro · Terras de Bouro no Foral · Foral para ateliers de arquitetura
Perguntas frequentes
Pode-se construir em solo rústico em Terras de Bouro?
Não automaticamente. A habitação nova em solo rústico está em regra muito condicionada e, em classes agrícolas ou florestais, muitas vezes interdita — salvo excepção no PDM de Terras de Bouro (aglomerado rural, habitação ligada à exploração agrícola, turismo no espaço rural, reconstrução de pré-existência). RAN, REN, áreas protegidas, zonas inundáveis ou perigosidade de incêndio podem ainda impedir o que o PDM admitiria. Um anúncio a dizer que «é possível construir» não substitui a planta nem o PIP na Câmara Municipal.
Este PDM está em vigor?
A operatividade que se mostra vem do instrumento legal ingerido, não do estado de um procedimento de revisão. Confirme sempre na fonte oficial.
Como se sabe a classe de um terreno concreto?
Estas páginas descrevem o concelho. A caderneta predial não chega: um prédio rústico na matriz não é solo rústico no PDM. Utilize o Explorar com o ponto exacto, cruze-o com o regulamento e, para uma pretensão concreta, apresente um PIP à Câmara Municipal de Terras de Bouro.
As taxas de urbanismo estão nesta página?
Não. Os prazos e taxas municipais verificados estão na página de taxas do Observatório.
Como ser avisado se o PDM mudar?
Utilize o Vigiar um terreno para acompanhar alterações à volta de um ponto. O Foral avisa quando há sinais relevantes nas fontes oficiais.
O que posso construir num terreno em Terras de Bouro?
Depende da classe de espaço da parcela na planta de ordenamento e das regras do regulamento do PDM de Terras de Bouro. Em solo urbano admite-se habitação e outros usos, dentro dos parâmetros da classe (área, altura, afastamentos, índices). Em solo rústico o uso é mais restrito e a habitação nova está muitas vezes condicionada ou interdita. Só a leitura da parcela concreta na planta, cruzada com o regulamento e as condicionantes, confirma o que é possível.
Quanto posso construir num terreno em Terras de Bouro?
A capacidade de edificação — índices de utilização e de ocupação, altura e afastamentos — é definida pelo regulamento do PDM para a classe de espaço da parcela. Estas páginas indicam, quando confirmados, os parâmetros por classe; para uma parcela concreta esses valores confirmam-se na planta e no regulamento e, formalmente, num pedido de informação prévia (PIP) à Câmara de Terras de Bouro.
Qual a diferença entre solo urbano e solo rústico em Terras de Bouro?
O solo urbano destina-se à urbanização e à edificação; o solo rústico protege usos agrícolas, florestais, naturais ou de risco, e a edificação é excepcional. Um terreno pode estar em qualquer dos dois no PDM, independentemente do que consta na caderneta predial. A classe concreta lê-se na planta de ordenamento, não na matriz fiscal.
Quais são as condicionantes mais comuns em Terras de Bouro?
As condicionantes com mais expressão são a Reserva Agrícola Nacional (RAN), a Reserva Ecológica Nacional (REN), as áreas da Rede Natura 2000, as zonas inundáveis e a perigosidade de incêndio rural. Esta página mostra a percentagem de cada uma sobre Terras de Bouro quando a cartografia o permite — caso contrário omite o número em vez de o inventar.
Como peço um pedido de informação prévia (PIP) na Câmara de Terras de Bouro?
O PIP submete-se à Câmara Municipal de Terras de Bouro, em regra pelo balcão do urbanismo ou pelo portal municipal, com a identificação do prédio e a descrição da pretensão. A resposta indica se a obra é viável e com que parâmetros. É a via formal para confirmar o que se pode construir antes de avançar com um negócio ou um projecto.
Posso legalizar ou reconstruir uma casa em solo rústico em Terras de Bouro?
Um edifício com existência legal comprovada pode, consoante o PDM de Terras de Bouro, ser objecto de reabilitação ou reconstrução em condições por vezes mais acessíveis do que uma construção de raiz. A legalização de obras sem título depende do regulamento e das condicionantes aplicáveis. Confirme sempre junto da Câmara, de preferência por PIP.
Como se reclassifica um terreno rústico para urbano em Terras de Bouro?
A reclassificação de solo rústico para urbano é uma decisão da Câmara Municipal no âmbito do plano, sujeita a condições estritas do RJIGT (desde 2025, em regra, contiguidade com solo urbano e uma componente de habitação acessível ou pública). Não é um direito do proprietário nem se obtém por um pedido individual de construção.
Onde vejo a planta de ordenamento do PDM de Terras de Bouro online?
Esta página reúne a planta de ordenamento — ou o limite do concelho, quando a cartografia de classes ainda não está ingerida —, as condicionantes e o regulamento do PDM de Terras de Bouro, a partir das fontes oficiais. Para o documento original, siga a ligação ao Diário da República (DRE).