Santa Cruz (Madeira) PDM: zoning, constraints and what may be built
Can I build on rustic land in Santa Cruz (Madeira)?
Municipal cartography does not yet allow a reliable land-classification percentage. The correct reading is the zoning map, the regulation and the overlays (RAN, REN, protected areas, flood zones, rural fire hazard), class by class — and, for a concrete proposal, file a PIP with the Câmara.
Indicative reading based on the official corpus ingested by Foral. It does not replace licensing, a PIP or an opinion from the Câmara Municipal.
Land classes and new-housing rules
| Class | Land type | New housing | Articles | Parameters |
|---|---|---|---|---|
| — | — | To confirm | — | — |
| — | — | To confirm | — | — |
| — | — | To confirm | — | — |
| — | — | To confirm | — | — |
| — | — | To confirm | — | — |
What the PDM regulation says
Automatic summary of the PDM regulation, from the official document. It does not replace reading the regulation or an opinion from the Câmara Municipal.
Definitions and land classification
Classificação e âmbito do Plano Director Municipal e elementos fundamentais que o compõem.
- O PDMSC é o instrumento básico de ordenamento do território do Município, com objetivos e estratégia para ocupação equilibrada do solo e salvaguarda do ambiente.(art. 1)
- Aplica-se a todo o território municipal, incluindo as Ilhas Desertas, conforme a planta de ordenamento anexa.(art. 3)
- Os elementos fundamentais incluem o regulamento, a planta de ordenamento 1:10.000 e a planta de condicionantes 1:25.000; elementos complementares como relatório e estudos têm valor interpretativo.(art. 6; art. 7)
Uses and land classes
Definição dos usos admissíveis nas diversas classes de espaço e incompatibilidades funcionais nos perímetros urbanos.
- Zonas urbanas comportam usos residenciais, turísticos e actividades complementares (áreas verdes, comércio, serviços, equipamentos, lazer, industriais e armazenagem) desde que compatíveis com a actividade residencial e com as condições de edificabilidade da zona.(art. 33)
- No interior dos perímetros urbanos são consideradas incompatibilidades funcionais actividades que gerem fumos, resíduos, ruídos incómodos, perigo de incêndio/explosão, perturbações ao estacionamento e circulação, ou ausência de estacionamento privado adequado.(art. 34)
- É expressamente proibida, no interior do perímetro urbano, a instalação de parques de sucata, depósitos de resíduos sólidos, instalações precárias, depósitos de produtos explosivos e inflamáveis por grosso.(art. 34)
- Áreas de equipamentos destinam-se a equipamentos de uso colectivo e não podem acolher construções privadas até existirem planos de urbanização/pormenor; enquanto tal não se pode destruir solo vivo ou cobertura vegetal nessas áreas.(art. 45)
- Áreas verdes principais e secundárias têm usos restritos: a principal interdita a construção excepto infra-estruturas públicas e edificações de manutenção; a secundária admite infra-estruturas de apoio previstas em plano e alterações apenas por plano de pormenor.(art. 46; art. 47)
- Espaços agro-florestais privilegiam aproveitamentos agrícolas ou florestais e proíbem usos que destruam potencialidades; espaços florestais preservam funções de protecção, admitindo apenas instalações de apoio florestal e circulação em eixos viários regionais, com edificabilidade privada interdita em áreas de laurissilva.(art. 49; art. 50)
- Espaços de habitação dispersa: licenciamento de novas edificações condicionado a requisitos específicos (destinados sobretudo a 1ª habitação ou ligação a exploração agrícola), com limites de área, altura e impermeabilização.(art. 54)
- Uso turístico e de lazer pode instalar-se em zonas agrícolas, habitação dispersa e residenciais em meio rural em arquitectura tradicional, com parâmetros de edificabilidade específicos (afastamento, altura, muros, impermeabilização).(art. 65)
Building capacity and parameters
Índices, alturas, coberturas impermeabilizadas, afastamentos e parâmetros aplicáveis por tipo de espaço, conforme os artigos do regulamento.
- Em espaços urbanos consolidados: índice de construção máximo 1,50; percentagem de área coberta máxima 60%; superfície impermeabilizada máxima 80%; cércea máxima média dos edifícios adjacentes até 4 pisos; 60% da área bruta de construção por unidade deve ser habitacional nas iniciativas privadas.(art. 37)
- Espaços industriais (enquanto não existir plano): índice de construção máximo 0,6; implantação máxima 50%; superfície não impermeabilizada ≥30%; altura máxima 7 m salvo situações justificadas; afastamentos laterais e tardoz definidos por metade da altura (mín. 3m lateral e 5m tardoz) e afastamento mínimo ao arruamento ≥7m.(art. 42)
- Lotes industriais não superiores a 1000 m2 e, em loteamentos, são admissíveis edificações encostadas lateralmente ou no fundo mediante estudo de conjunto; espaços não impermeabilizados tratados como espaços verdes plantados.(art. 42)
- Espaços residenciais em meio rural: área bruta máxima de construção por unidade 300 m2; altura máxima 10 m; muros de vedação até 1,5 m; afastamentos laterais e tardoz ≥ metade da altura, nunca inferiores a 3 m; impermeabilização parcela 50%.(art. 52)
- Habitação dispersa: condições para nova edificação incluindo ABC máxima e altura 7 m (para 1ª habitação com condições comprovadas) e limite de impermeabilização da parcela de 30% (ou outras alternativas com ABC até 200 m2 e 7 m altura vinculadas a exploração agrícola).(art. 54)
- Uso turístico e de lazer: afastamento mínimo de 10 m ao limite da parcela; altura máxima 7 m; muros em pedra até 1,20 m; área impermeabilizada máxima 25%.(art. 65)
- Agro-indústria: índice de construção máximo 0,1; superfície impermeabilizada máxima 0,15; altura máxima 7 m; instalações a pelo menos 50 m dos limites do prédio.(art. 68)
Constraints and easements
Identificação de servidões, áreas protegidas e condicionamentos especiais que o regulamento exige considerar.
- As servidões administrativas e restrições de utilidade pública seguem diplomas sectoriais e existem condicionantes municipais complementares visando segurança e política de ordenamento; instrumentos de planeamento devem observar condicionantes legais e regulamentares em vigor.(art. 11)
- As áreas sujeitas a servidões e restrições são identificadas na planta de condicionantes e incluem: Parque Natural da Madeira, Reserva Natural das Ilhas Desertas, Reserva parcial do Garajau, Rede Natura 2000, Floresta Laurissilva, zonas de risco geológico e de inundações, protecções a linhas de transporte de energia, entre outras.(art. 12)
- Protecções de infra-estruturas: servidões rodoviárias (faixas de protecção definidas, incluindo 6 m para cada lado em estradas municipais e caminhos, e outras faixas para estradas regionais conforme legislação regional); servidões eléctricas e telecomunicações reguladas por diplomas específicos.(art. 23; art. 26)
- Património natural e cultural identificado (laurissilva, ZIC da Rede Natura, património edificado) com áreas propostas para reservas agrícola/ ecológica e necessidade de planos de salvaguarda para zonas com valores científicos.(art. 14; art. 56)
Procedures and execution
Regras procedimentais sobre licenciamento, autorizações e fiscalização aplicáveis a obras, usos e alterações do solo.
- A execução de obras de construção, reconstrução, ampliação, alteração, reparação ou demolição de edificações depende de licenciamento pela Câmara Municipal, assim como diversas outras intervenções e instalações elencadas.(art. 5)
- Determinas acções (ex.: destruição de revestimento vegetal não agrícola, florestação com espécies de crescimento rápido, aterros e escavações) estão sujeitas a autorização da Câmara Municipal.(art. 5)
- As normas do PDMSC não dispensam outras autorizações, aprovações e pareceres exigidos pela legislação em vigor para empreendimentos públicos ou privados.(art. 75)
- O PDMSC pode ser objecto de alteração, revisão ou suspensão nos termos da legislação aplicável; a Câmara Municipal é competente para fiscalizar o cumprimento e pode ordenar embargo, demolição e reposição quando houver violação do Regulamento.(art. 73; art. 77)
Confirmed parameters and rules
Rules and values Foral confirmed from the regulation, each with its source article.
- Largura mínima do passeio2 mScope: Rede primária (vias urbanas)Artigo 62.º
Explore more
Neighbouring concelhos: Funchal · Machico
See also: Urbanism fees in Santa Cruz (Madeira) · Santa Cruz (Madeira) on Foral
Frequently asked questions
Can one build on rustic land in Santa Cruz (Madeira)?
Not automatically. New housing on rustic land is as a rule tightly restricted and, in agricultural or forest classes, often prohibited — unless the Santa Cruz (Madeira) PDM makes an exception (rural settlement, a house tied to a farm, rural tourism, reconstruction of a pre-existence). RAN, REN, protected areas, flood zones or rural fire hazard can still block what the PDM would admit. A listing that says “construction is possible” does not replace the map or a PIP at the Câmara Municipal.
Is this PDM in force?
The operativity shown here comes from the ingested legal instrument, not from the status of a revision procedure. Always confirm in the official source.
How does one know the class of a specific plot?
These pages describe the concelho. The caderneta predial is not enough: «prédio rústico» in the tax register is not «solo rústico» in the PDM. Use Explore with the exact point, cross it with the regulation and, for a concrete proposal, file a PIP with the Câmara Municipal of Santa Cruz (Madeira).
Are urbanism fees on this page?
No. Verified municipal deadlines and fees live on the Observatório fees page.
How can one be notified if the PDM changes?
Use Watch a plot to follow changes around a point. Foral notifies when relevant signals appear in official sources.
What can I build on a plot in Santa Cruz (Madeira)?
It depends on the plot's land class on the zoning map and on the rules in the Santa Cruz (Madeira) PDM regulation. On urban land, housing and other uses are admitted within the class parameters (area, height, setbacks, indices). On rustic land the use is more restricted and new housing is often conditional or prohibited. Only reading the specific plot on the map, cross-checked with the regulation and the constraints, confirms what is possible.
How much can I build on a plot in Santa Cruz (Madeira)?
Building capacity — floor-area and site-coverage indices, height and setbacks — is set by the PDM regulation for the plot's land class. These pages show the per-class parameters where confirmed; for a specific plot those values are confirmed on the map and in the regulation and, formally, through a pedido de informação prévia (PIP) to the Santa Cruz (Madeira) Câmara.
What is the difference between urban and rustic land in Santa Cruz (Madeira)?
Urban land is meant for urbanisation and building; rustic land protects agricultural, forest, natural or risk uses, and building is exceptional. A plot may be either in the PDM, regardless of what the caderneta predial says. The concrete class is read from the zoning map, not the tax register.
What are the most common constraints in Santa Cruz (Madeira)?
The constraints with most weight are the National Agricultural Reserve (RAN), the National Ecological Reserve (REN), Natura 2000 areas, flood zones and rural fire hazard. This page shows the percentage of each over Santa Cruz (Madeira) where cartography allows — otherwise it omits the figure rather than inventing one.
How do I file a pedido de informação prévia (PIP) with the Santa Cruz (Madeira) Câmara?
The PIP is filed with the Câmara Municipal of Santa Cruz (Madeira), as a rule at the urbanism desk or the municipal portal, identifying the property and describing the proposal. The reply states whether the works are viable and under which parameters. It is the formal way to confirm what can be built before committing to a deal or a project.
Can I legalise or rebuild a house on rustic land in Santa Cruz (Madeira)?
A building with proven legal existence may, depending on the Santa Cruz (Madeira) PDM, be rehabilitated or reconstructed under conditions sometimes more accessible than a wholly new build. Legalising works without a permit depends on the regulation and the applicable constraints. Always confirm with the Câmara, preferably through a PIP.
How is rustic land reclassified as urban in Santa Cruz (Madeira)?
Reclassifying rustic land as urban is a decision of the Câmara Municipal within the plan, subject to strict RJIGT conditions (since 2025, as a rule contiguity with urban land and an affordable or public-housing component). It is not a landowner's right, nor is it obtained through an individual building request.
Where can I see the Santa Cruz (Madeira) PDM zoning map online?
This page brings together the zoning map — or the municipal boundary, where land-class cartography has not yet been ingested —, the constraints and the Santa Cruz (Madeira) PDM regulation, from official sources. For the original document, follow the link to the Diário da República (DRE).