PDM de Alfândega da Fé: zonamento, condicionantes e o que se pode construir
Posso construir em terreno rústico em Alfândega da Fé?
Cerca de 98% do território de Alfândega da Fé é solo rústico. Isso não significa que nunca se possa construir, mas a habitação nova está em regra muito condicionada e muitas vezes interdita, salvo excepção no PDM (aglomerado rural, habitação agrícola, reconstrução). RAN, REN, áreas protegidas, zonas inundáveis ou perigosidade de incêndio podem ainda impedir o que o plano admitiria. Confirme a classe na planta — não só a caderneta predial — e, em caso de dúvida, apresente um PIP junto da Câmara.
Leitura indicativa com base no corpus oficial ingerido pelo Foral. Não substitui o licenciamento, o PIP nem o parecer da Câmara Municipal.
- Legenda
- Solo rústico
- Solo urbano
- Outras classes
Condicionantes sobre o concelho
Condicionantes nacionais
Camadas da Direção-Geral do Território (DGT) sobre o limite municipal.
- RAN — Reserva Agrícola Nacional40.6%
- REN — Reserva Ecológica Nacional (areal)63.3%
- ZPE — Zona de Proteção Especial7.9%
- ZEC — Zona Especial de Conservação6.5%
- Perigosidade de incêndio rural (alta e muito alta)47.1%
O que diz o regulamento do PDM
Resumo automático do regulamento do PDM, a partir do documento oficial. Não substitui a leitura do regulamento nem o parecer da Câmara Municipal.
Definições e classificação do solo
O regulamento adopta conceitos e definições especificados no anexo I e define a composição documental do PDM que integra plantas, anexos e relatórios.
- O PDM integra regulamento, anexos I a VI, plantas de ordenamento e condicionantes e relatórios (relatório de fundamentação, ambiental, programa de execução, entre outros).(art. 3)
- Os conceitos, definições, siglas e acrónimos utilizados são os constantes do anexo I.(art. 2)
Usos e classes de espaço
O regulamento tipifica usos dominantes, complementares e compatíveis e define categorias de espaço com vocações específicas, aplicando requisitos de compatibilização e a prevalência das servidões.
- Cada categoria/subcategoria de espaços tem um conjunto de usos dominantes e admite usos complementares ou compatíveis condicionados por requisitos previstos no regulamento.(art. 12)
- A viabilização de usos exige cumprimento cumulativo de condições do prédio, requisitos de compatibilização, condições específicas para categorias e respetivas disposições legais e servidões.(art. 13)
- São elencadas razões de incompatibilidade (risco para saúde, emissões, ruído, perturbação do trânsito e outras) e o regulamento exige medidas legais ou regulamentares quando aplicáveis.(art. 14)
- O solo rústico admite usos complementares relacionados com a exploração agrícola, florestal e de recursos, bem como equipamentos e atividades previstas nos capítulos específicos.(art. 21; art. 23)
- Categorias especiais identificadas: espaços naturais e paisagísticos, espaços florestais, espaços agrícolas, espaços de ocupação turística, espaços de equipamentos e espaços de atividades económicas, cada uma com caracterização própria.(art. 25; art. 27; art. 29; art. 40; art. 42; art. 53)
Edificabilidade e parâmetros
O regulamento fixa índices, pisos máximos, alturas de fachada e regras de contagem de pisos e áreas aplicáveis consoante a categoria de solo e operação urbanística, com parâmetros específicos para solo rústico e urbano.
- Os índices de utilização do solo (IU) e parâmetros como número máximo de pisos acima da cota de soleira, dimensão vertical de fachada e regras de contagem de pisos são aplicados conforme categoria e anexos.(art. 17; art. 31)
- Em solo rústico, para edifícios de apoio directo a actividades agrícolas aplica-se IU máximo de 0,6 m2/m2, até 2 pisos e fachada até 7 m; para transformações IU de 0,2 m2/m2 e outros limites previstos para turismo, parques de campismo, hotéis e habitação admissível.(art. 31; art. 32; art. 33; art. 34; art. 37)
- No solo urbano, a edificabilidade concreta máxima resulta da soma de parcela na faixa de 30 m e remanescente, sendo aplicáveis mecanismos perequativos e regras de colmatação e cérceas para integração urbana.(art. 48; art. 45)
- Edificabilidade de equipamentos e infraestruturas e edifícios associados tem limites gerais (ex.: até 2 ou 3 pisos e fachadas com alturas indicadas), salvo exceções justificadas.(art. 67; art. 35)
- O regulamento prevê mecanismos perequativos da edificabilidade, incluindo ‘edificabilidade média do plano’ e mecanismos de cedência de áreas e repartição de custos de urbanização.(art. 88; art. 90; art. 91)
Condicionantes e servidões
O plano exige observância de servidões administrativas, condicionantes naturais, patrimoniais e de redes viárias, integrando reserva ecológica e agrícola e proteção de captações e património arqueológico.
- Servidões administrativas e restrições de utilidade pública identificadas no anexo II devem ser observadas e prevalecem sobre disciplina de uso quando mais restritivas; omissões na planta de condicionantes não invalidam disposições escritas.(art. 4)
- Integram condicionantes a Estrutura Ecológica Municipal, RAN e REN, áreas da Rede Natura 2000, áreas de proteção de aquíferos, leitos e margens de cursos de água e albufeiras.(art. 63; art. 25)
- Património arqueológico e arquitectónico sujeitam intervenções a comunicação, vistorias ou medidas de salvaguarda e as áreas de proteção patrimonial estão identificadas em anexos.(art. 11; art. 75; art. 76)
- Condicionamentos relativos à rede rodoviária (acessos, afastamentos, faixas non-aedificandi) aplicam-se consoante jurisdição e estão assinalados na Planta de Ordenamento e no anexo V.(art. 77)
- Captações de água subterrânea para abastecimento público têm zonas de protecção onde são interditas certas intervenções, conforme diplomas legais aplicáveis.(art. 72)
Procedimentos e execução
O plano regula execução por unidades de execução (UOPG), operações de loteamento, exigências de infraestruturação e mecanismos económicos para reclassificações, com prazos, caducidades e requisitos documentais nos anexos.
- A concretização operacional faz‑se através do Programa de Execução e do Plano de Financiamento; prioridades de intervenção e formas de execução (UOPG, áreas a infraestruturar) são definidas no Programa de Execução.(art. 79; art. 3)
- Áreas com execução programada (Áreas a Infraestruturar e UOPG) têm prazos e dotação de infraestruturas; a não concretização implica caducidade parcial/total da classificação urbana e inicia procedimentos de alteração.(art. 81)
- Delimitação de unidades de execução deve garantir coerência funcional e visual; podem ser exigidas propostas de estruturação urbanística e tramitação pública nos termos dos termos de referência (Anexo VI).(art. 84; art. 3)
- Operações de loteamento e equiparadas regem‑se por princípios de repartição da capacidade construtiva, dotação de áreas para dotações coletivas e regras de cedências e compensações previstas no regulamento e anexos.(art. 94; art. 95; art. 96)
- O regime económico‑financeiro define parametrização e redistribuição de mais‑valias fundiárias, mecanismos perequativos (edificabilidade média, áreas de cedência, repartição de custos) e modalidades de afetação social ou monetária.(art. 86; art. 88; art. 92)
- A execução de infraestruturas e a localização de infraestruturas e aproveitamentos energéticos exigem apreciação de benefícios/impactes e cumprimento de requisitos ambientais e condicionamentos legais.(art. 67; art. 68)
- Transição: direitos legalmente protegidos (informações prévias, licenças, comunicações não rejeitadas) mantêm‑se, sujeitas a condições e caducidade previstas; revogações e entrada em vigor estão previstas nos artigos finais.(art. 104; art. 106; art. 107)
Parâmetros e regras confirmados
Regras e valores que o Foral confirmou a partir do regulamento, cada um com o artigo de origem.
- Índice de utilização do solo (IU)0,6 m2/m2Artigo 31.º
- Área de construção máxima (aldeamento)0,1 m2/m2Âmbito: Empreendimentos tipologia aldeamentoArtigo 34.º
- Número máximo de pisos acima da cota de soleira3 pisos acima da cota de soleira, aplicável a equipamentos públicos ou de interesse público reconhecidos em solo urbanoÂmbito: equipamentos públicos ou de interesse público em solo classificado como urbanoArtigo 35.º
- Limite máximo de construção ao nível do piso 1 (piso térreo)30,0 m ao nível do piso 1 (piso térreo)Artigo 49.º
- Construções permitidas dentro dos polígonos onde venha a ser permitida a actividadeNúmero máximo de 2 pisos acima da cota de soleiraÂmbito: dentro dos polígonos em que venha a ser permitida a actividadeArtigo 14.º
Explorar mais
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Ver também: Taxas de urbanismo em Alfândega da Fé · Alfândega da Fé no Foral
Perguntas frequentes
Pode-se construir em solo rústico em Alfândega da Fé?
Não automaticamente. A habitação nova em solo rústico está em regra muito condicionada e, em classes agrícolas ou florestais, muitas vezes interdita — salvo excepção no PDM de Alfândega da Fé (aglomerado rural, habitação ligada à exploração agrícola, turismo no espaço rural, reconstrução de pré-existência). RAN, REN, áreas protegidas, zonas inundáveis ou perigosidade de incêndio podem ainda impedir o que o PDM admitiria. Um anúncio a dizer que «é possível construir» não substitui a planta nem o PIP na Câmara Municipal.
Este PDM está em vigor?
A operatividade que se mostra vem do instrumento legal ingerido, não do estado de um procedimento de revisão. Confirme sempre na fonte oficial.
Como se sabe a classe de um terreno concreto?
Estas páginas descrevem o concelho. A caderneta predial não chega: um prédio rústico na matriz não é solo rústico no PDM. Utilize o Explorar com o ponto exacto, cruze-o com o regulamento e, para uma pretensão concreta, apresente um PIP à Câmara Municipal de Alfândega da Fé.
As taxas de urbanismo estão nesta página?
Não. Os prazos e taxas municipais verificados estão na página de taxas do Observatório.
Como ser avisado se o PDM mudar?
Utilize o Vigiar um terreno para acompanhar alterações à volta de um ponto. O Foral avisa quando há sinais relevantes nas fontes oficiais.
O que posso construir num terreno em Alfândega da Fé?
Depende da classe de espaço da parcela na planta de ordenamento e das regras do regulamento do PDM de Alfândega da Fé. Em solo urbano admite-se habitação e outros usos, dentro dos parâmetros da classe (área, altura, afastamentos, índices). Em solo rústico o uso é mais restrito e a habitação nova está muitas vezes condicionada ou interdita. Só a leitura da parcela concreta na planta, cruzada com o regulamento e as condicionantes, confirma o que é possível.
Quanto posso construir num terreno em Alfândega da Fé?
A capacidade de edificação — índices de utilização e de ocupação, altura e afastamentos — é definida pelo regulamento do PDM para a classe de espaço da parcela. Estas páginas indicam, quando confirmados, os parâmetros por classe; para uma parcela concreta esses valores confirmam-se na planta e no regulamento e, formalmente, num pedido de informação prévia (PIP) à Câmara de Alfândega da Fé.
Qual a diferença entre solo urbano e solo rústico em Alfândega da Fé?
O solo urbano destina-se à urbanização e à edificação; o solo rústico protege usos agrícolas, florestais, naturais ou de risco, e a edificação é excepcional. Um terreno pode estar em qualquer dos dois no PDM, independentemente do que consta na caderneta predial. A classe concreta lê-se na planta de ordenamento, não na matriz fiscal.
Quais são as condicionantes mais comuns em Alfândega da Fé?
As condicionantes com mais expressão são a Reserva Agrícola Nacional (RAN), a Reserva Ecológica Nacional (REN), as áreas da Rede Natura 2000, as zonas inundáveis e a perigosidade de incêndio rural. Esta página mostra a percentagem de cada uma sobre Alfândega da Fé quando a cartografia o permite — caso contrário omite o número em vez de o inventar.
Como peço um pedido de informação prévia (PIP) na Câmara de Alfândega da Fé?
O PIP submete-se à Câmara Municipal de Alfândega da Fé, em regra pelo balcão do urbanismo ou pelo portal municipal, com a identificação do prédio e a descrição da pretensão. A resposta indica se a obra é viável e com que parâmetros. É a via formal para confirmar o que se pode construir antes de avançar com um negócio ou um projecto.
Posso legalizar ou reconstruir uma casa em solo rústico em Alfândega da Fé?
Um edifício com existência legal comprovada pode, consoante o PDM de Alfândega da Fé, ser objecto de reabilitação ou reconstrução em condições por vezes mais acessíveis do que uma construção de raiz. A legalização de obras sem título depende do regulamento e das condicionantes aplicáveis. Confirme sempre junto da Câmara, de preferência por PIP.
Como se reclassifica um terreno rústico para urbano em Alfândega da Fé?
A reclassificação de solo rústico para urbano é uma decisão da Câmara Municipal no âmbito do plano, sujeita a condições estritas do RJIGT (desde 2025, em regra, contiguidade com solo urbano e uma componente de habitação acessível ou pública). Não é um direito do proprietário nem se obtém por um pedido individual de construção.
Onde vejo a planta de ordenamento do PDM de Alfândega da Fé online?
Esta página reúne a planta de ordenamento — ou o limite do concelho, quando a cartografia de classes ainda não está ingerida —, as condicionantes e o regulamento do PDM de Alfândega da Fé, a partir das fontes oficiais. Para o documento original, siga a ligação ao Diário da República (DRE).