PDM de Bombarral: zonamento, condicionantes e o que se pode construir
Posso construir em terreno rústico em Bombarral?
Cerca de 90% do território de Bombarral é solo rústico. Isso não significa que nunca se possa construir, mas a habitação nova está em regra muito condicionada e muitas vezes interdita, salvo excepção no PDM (aglomerado rural, habitação agrícola, reconstrução). RAN, REN, áreas protegidas, zonas inundáveis ou perigosidade de incêndio podem ainda impedir o que o plano admitiria. Confirme a classe na planta — não só a caderneta predial — e, em caso de dúvida, apresente um PIP junto da Câmara.
Leitura indicativa com base no corpus oficial ingerido pelo Foral. Não substitui o licenciamento, o PIP nem o parecer da Câmara Municipal.
Condicionantes sobre o concelho
Condicionantes nacionais
Camadas da Direção-Geral do Território (DGT) sobre o limite municipal.
- RAN — Reserva Agrícola Nacional27.1%
- REN — Reserva Ecológica Nacional (areal)65.7%
- ZEC — Zona Especial de Conservação0.0%
- Perigosidade de incêndio rural (alta e muito alta)2.8%
O que diz o regulamento do PDM
Resumo automático do regulamento do PDM, a partir do documento oficial. Não substitui a leitura do regulamento nem o parecer da Câmara Municipal.
Usos e classes de espaço
Que usos são permitidos em cada tipo de zona e o que é proibido ou aceite com condições.
- Espaços urbanos — Destinam‑se sobretudo à edificação para habitação, comércio e serviços; indústrias das classes 1 e 2 são, em regra, proibidas e novas operações devem integrar a morfologia existente.(art. 33; art. 35; art. 36)
- Espaços urbanizáveis — Zonas que podem vir a ser urbanas; construções em áreas de expansão geralmente exigem planos de pormenor antes de autorizar obras, com exceções para habitação unifamiliar e armazéns agrícolas.(art. 39; art. 41)
- Espaços turísticos — Destinam‑se a empreendimentos turísticos; é proibida a instalação de indústrias e loteamentos nesses espaços e os planos de pormenor são exigidos.(art. 45; art. 47)
- Atividades económicas — Áreas para indústrias transformadoras e serviços de apoio; favorecem indústrias dos tipos 2 e 3; indústrias do tipo 1 só com avaliação de impacte ambiental e sujeitas a regras especiais; áreas contíguas a aglomerados têm restrições adicionais.(art. 49; art. 50; art. 51)
- Espaços agrícolas e florestais — Destinam‑se à atividade agrícola e florestal; as construções e alterações do uso são muito limitadas e só são admitidos usos e edifícios compatíveis com a exploração agrícola ou florestal.(art. 55; art. 60)
- UOPG — Quinta do Falcão — UOPG23 está destinada a um parque temático e usos associados (comércio, serviços, estadia, infraestruturas e espaços verdes), sujeito a estudos e condicionamentos específicos.(art. 72)
Edificabilidade e parâmetros
Quanto e como se pode construir em palavras simples: índices, alturas e outros limites aplicáveis por tipo de zona.
- Índices nos urbanos Nível 1 — Para loteamentos: densidade até cerca de 40 fogos por hectare; índice de utilização (quanto se pode construir em relação à área urbanizável) até 0,8 (isto é, a soma das áreas de piso pode chegar a 0,8 vezes a área urbanizável); altura máxima (cércea) 15 m.(art. 36)
- Índices nos urbanos Nível 2 — Para loteamentos: densidade até cerca de 30 fogos/ha; índice de utilização até 0,70; cércea máxima 9 m.(art. 36)
- Índices nos urbanos Nível 3 — Para loteamentos: densidade até cerca de 17 fogos/ha; índice de utilização cerca de 0,40; cércea típica 6 m (em lotes isolados a cércea pode subir para 9 m).(art. 36)
- Espaços urbanizáveis — As áreas de expansão têm índices próprios (ex.: IU até 0,60 e cércea até 15 m na expansão nascente do aglomerado nível 1; noutras áreas IU até 0,50 e cércea 9 m), sujeitos a plano e à categoria da área.(art. 42)
- Espaços turísticos — Limites muito baixos de construção: densidade populacional até 20 hab/ha, ICB (quanto se constrói em relação à área bruta) até 0,10 e cércea máxima 6 m.(art. 48)
- UOPG 23 — parâmetros — Na UOPG do parque temático, nos espaços de atividades económicas aplica‑se ICB até 0,50 e IU até 0,70; cércea 6 m para edifícios e até 50 m para aparelhos de diversão (isto é, os equipamentos de grande dimensão do parque).(art. 72)
- Limites em espaços florestais — Nas áreas florestais há regras muito restritas (cércea geralmente 6 m, índices de construção muito baixos e limites de área construível), só sendo permitidos edifícios relacionados com a exploração florestal e equipamentos públicos em casos excecionais.(art. 60)
Condicionantes e servidões
Principais limitações que podem impedir ou condicionar obras: proteções ambientais, de património e de infraestruturas.
- Reserva Ecológica Nacional (REN) — Áreas de REN incluem cursos de água, leitos, cabeceiras, zonas de cheias, encostas e declives >30 %; o uso do solo segue a legislação da REN e restringe construções e atividades que prejudiquem recursos naturais.(art. 10)
- Reserva Agrícola Nacional (RAN) — Áreas da RAN estão desenhadas na planta de condicionantes e o uso do solo nelas segue a legislação da RAN — limitações à mudança de uso para outros fins não agrícolas.(art. 11)
- Domínio público hídrico — Existem faixas de proteção junto a cursos de água e captações; muitas obras e instalações são proibidas ou condicionadas perto de água e de estações de tratamento.(art. 9; art. 18)
- Património edificado — Edifícios classificados ou em vias de classificação têm zonas de proteção (geralmente 50 m) onde obras e demolições são muito limitadas e dependem de autorização do IPPAR.(art. 14; art. 16)
- Património arqueológico — Em sítios arqueológicos ou onde se presuma existir vestígios qualquer obra de movimentação de terras exige prospeção/escavação arqueológica e acompanhamento por arqueólogo; descobertas obrigam a parar trabalhos e a avisar a Câmara e a autoridade do património.(art. 17)
- Proteção de infraestruturas — Áreas junto a redes de água, esgotos, eletricidade, gás, estradas e caminhos‑de‑ferro têm faixas de proteção com proibições de construção, plantação ou escavações e regras específicas de afastamentos.(art. 18; art. 19; art. 20; art. 21; art. 28; art. 29)
- Exploração de massas minerais — Atividade em áreas de inertes obedece a legislação específica e o pedido de licenciamento exige plano de recuperação paisagística aprovado pela autoridade ambiental regional.(art. 13)
- Outros condicionamentos locais — Existem árvores de interesse público, áreas de proteção parcial e integral, zonas‑canal e servidões cartográficas que podem limitar obras — verificar a planta de condicionantes.(art. 12; art. 32; art. 64)
Procedimentos e execução
Que passos, planos e pareceres podem ser exigidos antes de construir ou alterar uso do solo.
- Planos necessários — Às áreas de expansão e operações maiores exigem‑se planos de pormenor ou de urbanização (competência da Câmara); o plano para a Zona Industrial do Oeste deve ser promovido por entidades regionais com comissão de acompanhamento.(art. 41; art. 73; art. 54)
- Licenciamento e pareceres — Obras em zonas de proteção de edifícios públicos, de ensino ou saúde exigem consultas e aprovações por entidades superiores (MPAT, CCR) e, em muitos casos, o projeto deve ser assinado por arquiteto e engenheiro.(art. 22; art. 24; art. 25)
- Arqueologia antes da obra — Em sítios arqueológicos ou quando haja suspeita de vestígios é obrigatória prospeção/escavação e presença de arqueólogo; obras podem ser suspensas até decisão das autoridades.(art. 17)
- Avaliação ambiental e estudos — Instalação de certas indústrias e grandes projetos (ex.: comércio >2000 m2, ou indústrias tipo 1) pode exigir avaliação de impacte ambiental e estudos de tráfego; para UOPG23 são exigidos estudos de riscos e de tráfego antes de intervir.(art. 51; art. 37; art. 72)
- Estacionamento e cedências — Há regras mínimas de lugares de estacionamento por uso e obrigação de ceder áreas em loteamentos, que podem condicionar projetos e exigir estudos técnicos.(art. 37; art. 38; art. 43)
Definições e classificação do solo
Termos‑chave do regulamento explicados de forma simples.
- Área bruta (AB) — Área total do terreno onde se intervém — soma de todas as parcelas usadas na operação.(art. 6)
- Área urbanizável (AU) — Parte do terreno que está definida como possível de construir (onde se pode edificar).(art. 6)
- Área do lote (AL) — A parcela mínima do registo (o terreno) pensada para uso urbano, sem contar ruas.(art. 6)
- SMC — Superfície mínima — A área mínima do terreno onde, em princípio, se pode localizar qualquer construção.(art. 6)
- ATC — Área total de construção — Soma das áreas de todos os pisos de um edifício (por fora das paredes); exclui sótãos sem altura regulamentar e garagens em cave, entre outros.(art. 6)
- Índice de implantação (II) — Quanto da área do terreno é ocupado pela projeção do edifício no solo (parte coberta).(art. 6)
- Índice de utilização (IU) — Quanto se pode construir em relação à área urbanizável: IU = ATC / AU (por exemplo, IU 0,8 significa que a soma das áreas de piso pode chegar a 80% da área urbanizável).(art. 6)
- Índice de construção bruto (ICB) — Quanto se constrói em relação à área bruta do terreno: ICB = ATC / AB (útil quando a operação usa várias parcelas).(art. 6)
- Cércea (C) — Altura do edifício medida do nível médio do terreno até ao ponto superior do beirado ou platibanda.(art. 6)
- Índice de impermeabilização — Percentagem do terreno que fica coberta por superfícies impermeáveis (pavimentos, coberturas) — limita a ocupação do solo por superfícies não drenantes.(art. 6)
Classes de solo e regras de habitação nova
| Classe | Solo | Habitação nova | Artigos | Parâmetros |
|---|---|---|---|---|
| Aglomerados rurais | Rústico | Permitida | art. 68, art. 69 | — |
| Aglomerados rurais | Rústico | Permitida | art. 68, art. 69 | — |
| Espaços agrícolas — Baixa Aluvionar e outros de Produção | Rústico | Por confirmar | art. 56, art. 57 | — |
| Espaços agrícolas — Complementares | Rústico | Por confirmar | art. 56, art. 57 | — |
| Espaços florestais | Rústico | Por confirmar | art. 59, art. 60, art. 61 | — |
| Espaços naturais e paisagísticos | Rústico | Por confirmar | art. 53, art. 54, art. 55 | — |
| Áreas de edificação dispersa | Rústico | Permitida | art. 68, art. 69 | — |
| Espaços Habitacionais | Urbano | Permitida | art. 76, art. 77 | — |
| Espaços Urbanos de Baixa Densidade | Urbano | Permitida | art. 79, art. 80, art. 81 | — |
| Espaços de atividades económicas | Urbano | Por confirmar | art. 82, art. 83 | — |
| Espaços de uso especial — Espaço de equipamentos | Urbano | Por confirmar | art. 88, art. 89 | — |
| Espaços verdes | Urbano | Por confirmar | art. 74, art. 85, art. 86, art. 87, art. 97 | — |
Próximos passos
Abrir Bombarral no Explorar
Veja no mapa as classes do PDM e as condicionantes, parcela a parcela
GRÁTISRetrato do terreno
Classe de espaço e condicionantes de uma parcela concreta
RELATÓRIOViabilidade de construção
Veredicto fundamentado, com citações e mapa, em PDF
ALERTASVigiar um terreno
Acompanhe publicações e sinais de alteração do PDM e das condicionantes, conforme a cobertura
CONCELHOPágina de Bombarral
Indicadores, atividade municipal e contratação pública do concelho
Explorar mais
Concelhos vizinhos: Cadaval · Caldas da Rainha · Lourinhã · Óbidos
Ver também: Taxas de urbanismo em Bombarral · Bombarral no Foral · Foral para ateliers de arquitetura
Perguntas frequentes
Pode-se construir em solo rústico em Bombarral?
Não automaticamente. A habitação nova em solo rústico está em regra muito condicionada e, em classes agrícolas ou florestais, muitas vezes interdita — salvo excepção no PDM de Bombarral (aglomerado rural, habitação ligada à exploração agrícola, turismo no espaço rural, reconstrução de pré-existência). RAN, REN, áreas protegidas, zonas inundáveis ou perigosidade de incêndio podem ainda impedir o que o PDM admitiria. Um anúncio a dizer que «é possível construir» não substitui a planta nem o PIP na Câmara Municipal.
Este PDM está em vigor?
A operatividade que se mostra vem do instrumento legal ingerido, não do estado de um procedimento de revisão. Confirme sempre na fonte oficial.
Como se sabe a classe de um terreno concreto?
Estas páginas descrevem o concelho. A caderneta predial não chega: um prédio rústico na matriz não é solo rústico no PDM. Utilize o Explorar com o ponto exacto, cruze-o com o regulamento e, para uma pretensão concreta, apresente um PIP à Câmara Municipal de Bombarral.
As taxas de urbanismo estão nesta página?
Não. Os prazos e taxas municipais verificados estão na página de taxas do Observatório.
Como ser avisado se o PDM mudar?
Utilize o Vigiar um terreno para acompanhar alterações à volta de um ponto. O Foral avisa quando há sinais relevantes nas fontes oficiais.
O que posso construir num terreno em Bombarral?
Depende da classe de espaço da parcela na planta de ordenamento e das regras do regulamento do PDM de Bombarral. Em solo urbano admite-se habitação e outros usos, dentro dos parâmetros da classe (área, altura, afastamentos, índices). Em solo rústico o uso é mais restrito e a habitação nova está muitas vezes condicionada ou interdita. Só a leitura da parcela concreta na planta, cruzada com o regulamento e as condicionantes, confirma o que é possível.
Quanto posso construir num terreno em Bombarral?
A capacidade de edificação — índices de utilização e de ocupação, altura e afastamentos — é definida pelo regulamento do PDM para a classe de espaço da parcela. Estas páginas indicam, quando confirmados, os parâmetros por classe; para uma parcela concreta esses valores confirmam-se na planta e no regulamento e, formalmente, num pedido de informação prévia (PIP) à Câmara de Bombarral.
Qual a diferença entre solo urbano e solo rústico em Bombarral?
O solo urbano destina-se à urbanização e à edificação; o solo rústico protege usos agrícolas, florestais, naturais ou de risco, e a edificação é excepcional. Um terreno pode estar em qualquer dos dois no PDM, independentemente do que consta na caderneta predial. A classe concreta lê-se na planta de ordenamento, não na matriz fiscal.
Quais são as condicionantes mais comuns em Bombarral?
As condicionantes com mais expressão são a Reserva Agrícola Nacional (RAN), a Reserva Ecológica Nacional (REN), as áreas da Rede Natura 2000, as zonas inundáveis e a perigosidade de incêndio rural. Esta página mostra a percentagem de cada uma sobre Bombarral quando a cartografia o permite — caso contrário omite o número em vez de o inventar.
Como peço um pedido de informação prévia (PIP) na Câmara de Bombarral?
O PIP submete-se à Câmara Municipal de Bombarral, em regra pelo balcão do urbanismo ou pelo portal municipal, com a identificação do prédio e a descrição da pretensão. A resposta indica se a obra é viável e com que parâmetros. É a via formal para confirmar o que se pode construir antes de avançar com um negócio ou um projecto.
Posso legalizar ou reconstruir uma casa em solo rústico em Bombarral?
Um edifício com existência legal comprovada pode, consoante o PDM de Bombarral, ser objecto de reabilitação ou reconstrução em condições por vezes mais acessíveis do que uma construção de raiz. A legalização de obras sem título depende do regulamento e das condicionantes aplicáveis. Confirme sempre junto da Câmara, de preferência por PIP.
Como se reclassifica um terreno rústico para urbano em Bombarral?
A reclassificação de solo rústico para urbano é uma decisão da Câmara Municipal no âmbito do plano, sujeita a condições estritas do RJIGT (desde 2025, em regra, contiguidade com solo urbano e uma componente de habitação acessível ou pública). Não é um direito do proprietário nem se obtém por um pedido individual de construção.
Onde vejo a planta de ordenamento do PDM de Bombarral online?
Esta página reúne a planta de ordenamento — ou o limite do concelho, quando a cartografia de classes ainda não está ingerida —, as condicionantes e o regulamento do PDM de Bombarral, a partir das fontes oficiais. Para o documento original, siga a ligação ao Diário da República (DRE).