PDM de Caldas da Rainha: zonamento, condicionantes e o que se pode construir
Posso construir em terreno rústico em Caldas da Rainha?
Cerca de 81% do território de Caldas da Rainha é solo rústico. Isso não significa que nunca se possa construir, mas a habitação nova está em regra muito condicionada e muitas vezes interdita, salvo excepção no PDM (aglomerado rural, habitação agrícola, reconstrução). RAN, REN, áreas protegidas, zonas inundáveis ou perigosidade de incêndio podem ainda impedir o que o plano admitiria. Confirme a classe na planta — não só a caderneta predial — e, em caso de dúvida, apresente um PIP junto da Câmara.
Leitura indicativa com base no corpus oficial ingerido pelo Foral. Não substitui o licenciamento, o PIP nem o parecer da Câmara Municipal.
Condicionantes sobre o concelho
Condicionantes nacionais
Camadas da Direção-Geral do Território (DGT) sobre o limite municipal.
- Perigosidade de incêndio rural (alta e muito alta)5.7%
- RAN — Reserva Agrícola Nacional14.8%
- REN — Reserva Ecológica Nacional (areal)45.3%
- ZPE — Zona de Proteção Especial0.0%
O que diz o regulamento do PDM
Resumo automático do regulamento do PDM, a partir do documento oficial. Não substitui a leitura do regulamento nem o parecer da Câmara Municipal.
Usos e classes de espaço
Resumo simples do que se pode usar em cada tipo de zona.
- Classes de espaços — O município está dividido em classes: espaços urbanos, urbanizáveis, enquadramento/proteção, industriais, indústria extrativa, agrícolas, florestais, naturais e espaços-canais, e os usos dependem da classe onde o terreno está localizado.(art. 8)
- Centro histórico — No centro histórico, a prioridade é habitação (mín. 50% da área útil em regra), turismo, serviços e equipamentos, sendo a intervenção mais condicionada e sujeita a regras de conservação.(art. 15)
- Área urbana consolidada — Aqui são permitidos usos como habitação, comércio, serviços, indústria classe D (restrita), turismo e equipamentos.(art. 16)
- Áreas urbanizáveis (tipos) — As áreas urbanizáveis têm várias categorias (expansão termal, muito baixa, baixa, média/baixa, média, alta densidade, pequena indústria e equipamentos) e os usos permitidos variam consoante a categoria (por ex.: habitação, turismo, comércio, indústria classe D, equipamento, serviços).(art. 25; art. 26; art. 27; art. 28; art. 29; art. 30)
- Espaços industriais — Nas áreas industriais podem existir armazéns, comércio de apoio, comércio grossista, laboratórios, oficinas, escritórios de apoio, equipamentos de lazer para trabalhadores e habitação para vigilância, entre outros usos de apoio às atividades industriais.(art. 45)
- Áreas agrícolas — Em zonas agrícolas só se autorizam obras relacionadas com a atividade agrícola; habitação, turismo ou apoio só são permitidos em condições muito concretas e com limites (ex.: áreas mínimas do terreno, ATC máxima), e a legislação da RAN aplica-se.(art. 59; art. 58)
- Espaços naturais e lagoa — Zonas naturais (incluindo o Paul da Tornada e zonas de proteção à Lagoa de Óbidos) têm usos muito restritos voltados para conservação, investigação, fruição controlada e atividades compatíveis com a proteção ambiental.(art. 66; art. 68; art. 70)
Edificabilidade e parâmetros
Quanto e como se pode construir: índices e limites variam por zona; cada categoria tem valores próprios que dizem quanto construir, quantos pisos e a altura máxima.
- Área urbana consolidada - limites gerais — A cércea não pode exceder a moda da cércea (com máximo de 5 pisos) e a profundidade dos edifícios não pode ser superior a 17 m em regra.(art. 16)
- Expansão da área termal — Nessa área os edifícios têm número de pisos máximo 2 e cércea máxima 7 m; para turismo aplicam-se ICb máximo 0,13 e Ii máximo 0,078; para habitação ICb e Ii máximos 0,078 e densidade até 6 fogos/ha.(art. 26)
- Muito baixa densidade — ICb máximo 0,19, Ii máximo 0,19, densidade até 12 fogos/ha, cércea 4,5 m e normalmente 1 piso (com possibilidade de +1 desde que não ocupe mais de 50% da implantação); afastamentos mínimos 5 m.(art. 27)
- Baixa densidade — ICb máximo 0,28, Ii máximo 0,15, densidade até 19 fogos/ha, cércea máxima 7 m e até 2 pisos.(art. 28)
- Média/baixa densidade — ICb máximo 0,38, Ii máximo 0,25, Db até 25 fogos/ha, cércea 10 m e até 3 pisos; exceções podem admitir maior cércea (12 m) e limites de Iis e afastamentos específicos mediante estudos e condicionantes para superfícies comerciais maiores.(art. 29)
- Média densidade — ICb máximo 0,68, Ii máximo 0,50, Db até 45 fogos/ha, cércea 13,5 m (com possibilidade de 15 m em termos estéticos) e até 4 pisos; há regras excecionais para inserção urbana e superfícies comerciais.(art. 30)
- Alta densidade — ICb máximo 0,80, Ii máximo 0,70, Db até 56 fogos/ha, cércea máxima 20 m e número de pisos até 6.(art. 31)
- Pequena indústria — ICb máximo 0,38, Ii máximo 0,25, Db até 25 fogos/ha, cércea geralmente 8 m e máximo 2 pisos, salvo justificação técnica para maior cércea.(art. 32)
- Áreas industriais propostas — Valores de volumetria, implantação e impermeabilização são fixados: por exemplo Iv máximo 2,8 m3/m2, cércea 9 m e Iis máximo 0,70, com variações previstas conforme o local e plano de pormenor.(art. 51)
- Áreas agrícolas e florestais (edificabilidade restrita) — Em áreas agrícolas e florestais a construção nova é, em regra, proibida; exceções para apoio agrícola/ silvícola e turismo têm limites claros (ex.: ATC máximas, Ii e ICb máximos, área mínima do prédio), e número de pisos e cércea muito limitados.(art. 59; art. 65)
Condicionantes e servidões
Coisas que podem impedir ou condicionar obras: zonas protegidas, risco de cheias, orla costeira, património, reservas agrícolas e ecológicas, e outras servidões legais.
- Património edificado e arqueológico — Imóveis no inventário ou classificados têm regras específicas; obras podem exigir planos de pormenor, pareceres e, em muitos casos, só são permitidas intervenções de conservação, restauro ou, em exceção, reconstrução devidamente justificada.(art. 9; art. 15)
- RAN e REN — Zonas da Reserva Agrícola Nacional (RAN) e Reserva Ecológica Nacional (REN) condicionam fortemente construções e usos, sendo aplicáveis os regimes legais específicos.(art. 82; art. 58)
- Proteção da orla costeira — Existem faixas de proteção costeira, faixas de salvaguarda e regras muito restritivas sobre edificação, impermeabilização, acessos e intervenções nas dunas/arribas; muitas ações estão proibidas ou exigem pareceres e autorizações específicas.(art. 82; art. 82-A; art. 82-D)
- Zona de proteção da Lagoa de Óbidos e Paul da Tornada — Para a lagoa e o Paul da Tornada há faixas de proteção e reservas com interdições e condicionamentos (proibição de determinados aterros, atividades poluentes, e regras para aquicultura, navegação e desassoreamento), exigindo autorização da autoridade da água.(art. 82-L; art. 82-M; art. 68)
- Risco de inundações — Existem áreas classificadas por perigosidade (Muito Alta/Alta, Média, Baixa/Muito Baixa); em zonas de maior risco a construção nova e caves são, em regra, proibidas e as soluções devem aumentar a resiliência e prever medidas de emergência.(art. 83; art. 83-A)
- Servidões e redes (rodovias, ferrovias, redes elétricas/agua) — Existem servidões e áreas protegidas junto a estradas, caminhos-de-ferro, redes elétricas e de água que impõem limitações à construção e exigem conformidade com legislação setorial.(art. 73)
Procedimentos e execução
Passos, planos e autorizações que costumam ser exigidos antes de construir ou alterar edifícios.
- Documentos que formam o PDM — O PDM inclui o regulamento, plantas de ordenamento (várias escalas), plantas de condicionantes, relatório e anexos que orientam o licenciamento; é o documento de referência para aprovação de obras.(art. 3)
- Planos de pormenor e de urbanização — Algumas áreas (UOPG, centro histórico, avenidas, etc.) exigem plano de pormenor ou de urbanização para detalhar as regras antes de qualquer operação urbanística.(art. 15; art. 77)
- UOPG e unidades de execução — Existem Unidades Operativas de Planeamento e Gestão (UOPG) que exigem planos próprios ou unidades de execução para proceder à transformação do solo; até esses planos vigorar, aplicam-se regras supletivas do Regulamento.(art. 76; art. 77; art. 78)
- Pareceres e licenciamentos — Obras em sítios arqueológicos, imóveis do inventário ou zonas especiais podem exigir pareceres técnicos, parecer vinculativo da Direção-Geral do Património Cultural, parecer da autoridade da água ou de outros organismos antes do licenciamento municipal.(art. 9; art. 15; art. 82-L)
- Projetos e técnicos habilitados — Licenciamento de obras deve ser acompanhado por projetos e estudos de técnicos habilitados (por ex., levantamento arquitetónico, estudos arqueológicos ou estudos de tráfego para grandes superfícies comerciais).(art. 15; art. 29; art. 9)
- Instalações provisórias — Instalações provisórias (feiras, estaleiros, eventos) têm limites claros (ex.: um piso até 3 m de cércea, ATC máxima 10 m2, impermeabilização máxima 100 m2) e exigem licenciamento.(art. 10)
Definições e classificação do solo
Termos técnicos do Regulamento explicados em linguagem simples.
- Lote — Área de terreno delimitada por arruamentos, geralmente resultado de loteamento urbano licenciado; é o terreno destinado à construção.(art. 5)
- Parcela — Área de terreno que não resulta de loteamento urbano e que pode ser usada para construção se cumprir a legislação.(art. 5)
- Área bruta de terreno (Ab) — A área total do terreno considerada para as regras do PDM (inclui tudo dentro dos limites do prédio).(art. 5)
- Área útil (Au) — Área realmente usada pelos estabelecimentos (p.ex. lojas, habitações) excluindo arrumos e áreas técnicas.(art. 5)
- Densidade bruta (Db) — Quantos fogos (frações habitacionais) se podem ter por hectare; por exemplo, Db = 25 fogos/ha significa até 25 fogos por hectare.(art. 5)
- Cércea (C) — Altura do edifício medida desde o ponto médio do terreno até ao beirado/platibanda; por ex., cércea máxima 7 m significa que o edifício não pode ficar mais alto do que isso.(art. 5)
- Área total de construção (ATC) — Soma das áreas brutas de todos os pisos do edifício; ex.: ICb = ATC / Ab, logo ICb 0,68 significa que a área total de construção pode ser 68% da área do terreno.(art. 5)
- Índice de implantação (Ii) — Percentagem do terreno ocupada pela projeção dos edifícios no solo; ex.: Ii 0,25 significa que até 25% da área do terreno pode estar ocupada pela implantação do edifício.(art. 5)
- Índice de construção bruto (ICb) — Relação entre a área total de construção (ATC) e a área do terreno (Ab); diz quanto se pode construir em termos de área total.(art. 5)
- Índice de impermeabilização do solo (Iis) — Percentagem do terreno que pode ficar impermeabilizada por construções, vias e estacionamentos; por ex., Iis 0,60 significa que 60% do terreno pode ficar impermeável.(art. 5)
Classes de solo e regras de habitação nova
| Classe | Solo | Habitação nova | Artigos | Parâmetros |
|---|---|---|---|---|
| Espaços florestais | Rústico | Por confirmar | art. 60, art. 65, art. 59-A | — |
Outros planos no concelho
Títulos publicados em fontes oficiais. A menção não afirma que o plano está em vigor.
- Plano de PormenorPlano de Pormenor da Entrada Norte da Cidade das Caldas da Rainha
- Plano de PormenorPlano de Pormenor da Estrada Atlântica/Foz do Arelho
- Plano de PormenorPlano de Pormenor da Zona Industrial dos Vidais
- Plano de PormenorPlano de Pormenor de Reabilitação Urbana do Centro Histórico das Caldas da Rainha
- Plano de PormenorPlano de Pormenor do Anel Oeste da Cidade das Caldas da Rainha
- Plano de UrbanizaçãoPlano de Urbanização de Salir do Porto (adequação ao RJIGT)
Próximos passos
Abrir Caldas da Rainha no Explorar
Veja no mapa as classes do PDM e as condicionantes, parcela a parcela
GRÁTISRetrato do terreno
Classe de espaço e condicionantes de uma parcela concreta
RELATÓRIOViabilidade de construção
Veredicto fundamentado, com citações e mapa, em PDF
ALERTASVigiar um terreno
Acompanhe publicações e sinais de alteração do PDM e das condicionantes, conforme a cobertura
CONCELHOPágina de Caldas da Rainha
Indicadores, atividade municipal e contratação pública do concelho
Explorar mais
Concelhos vizinhos: Alcobaça · Bombarral · Cadaval · Rio Maior · Óbidos
Ver também: Taxas de urbanismo em Caldas da Rainha · Caldas da Rainha no Foral · Foral para ateliers de arquitetura
Perguntas frequentes
Pode-se construir em solo rústico em Caldas da Rainha?
Não automaticamente. A habitação nova em solo rústico está em regra muito condicionada e, em classes agrícolas ou florestais, muitas vezes interdita — salvo excepção no PDM de Caldas da Rainha (aglomerado rural, habitação ligada à exploração agrícola, turismo no espaço rural, reconstrução de pré-existência). RAN, REN, áreas protegidas, zonas inundáveis ou perigosidade de incêndio podem ainda impedir o que o PDM admitiria. Um anúncio a dizer que «é possível construir» não substitui a planta nem o PIP na Câmara Municipal.
Este PDM está em vigor?
A operatividade que se mostra vem do instrumento legal ingerido, não do estado de um procedimento de revisão. Confirme sempre na fonte oficial.
Como se sabe a classe de um terreno concreto?
Estas páginas descrevem o concelho. A caderneta predial não chega: um prédio rústico na matriz não é solo rústico no PDM. Utilize o Explorar com o ponto exacto, cruze-o com o regulamento e, para uma pretensão concreta, apresente um PIP à Câmara Municipal de Caldas da Rainha.
As taxas de urbanismo estão nesta página?
Não. Os prazos e taxas municipais verificados estão na página de taxas do Observatório.
Como ser avisado se o PDM mudar?
Utilize o Vigiar um terreno para acompanhar alterações à volta de um ponto. O Foral avisa quando há sinais relevantes nas fontes oficiais.
O que posso construir num terreno em Caldas da Rainha?
Depende da classe de espaço da parcela na planta de ordenamento e das regras do regulamento do PDM de Caldas da Rainha. Em solo urbano admite-se habitação e outros usos, dentro dos parâmetros da classe (área, altura, afastamentos, índices). Em solo rústico o uso é mais restrito e a habitação nova está muitas vezes condicionada ou interdita. Só a leitura da parcela concreta na planta, cruzada com o regulamento e as condicionantes, confirma o que é possível.
Quanto posso construir num terreno em Caldas da Rainha?
A capacidade de edificação — índices de utilização e de ocupação, altura e afastamentos — é definida pelo regulamento do PDM para a classe de espaço da parcela. Estas páginas indicam, quando confirmados, os parâmetros por classe; para uma parcela concreta esses valores confirmam-se na planta e no regulamento e, formalmente, num pedido de informação prévia (PIP) à Câmara de Caldas da Rainha.
Qual a diferença entre solo urbano e solo rústico em Caldas da Rainha?
O solo urbano destina-se à urbanização e à edificação; o solo rústico protege usos agrícolas, florestais, naturais ou de risco, e a edificação é excepcional. Um terreno pode estar em qualquer dos dois no PDM, independentemente do que consta na caderneta predial. A classe concreta lê-se na planta de ordenamento, não na matriz fiscal.
Quais são as condicionantes mais comuns em Caldas da Rainha?
As condicionantes com mais expressão são a Reserva Agrícola Nacional (RAN), a Reserva Ecológica Nacional (REN), as áreas da Rede Natura 2000, as zonas inundáveis e a perigosidade de incêndio rural. Esta página mostra a percentagem de cada uma sobre Caldas da Rainha quando a cartografia o permite — caso contrário omite o número em vez de o inventar.
Como peço um pedido de informação prévia (PIP) na Câmara de Caldas da Rainha?
O PIP submete-se à Câmara Municipal de Caldas da Rainha, em regra pelo balcão do urbanismo ou pelo portal municipal, com a identificação do prédio e a descrição da pretensão. A resposta indica se a obra é viável e com que parâmetros. É a via formal para confirmar o que se pode construir antes de avançar com um negócio ou um projecto.
Posso legalizar ou reconstruir uma casa em solo rústico em Caldas da Rainha?
Um edifício com existência legal comprovada pode, consoante o PDM de Caldas da Rainha, ser objecto de reabilitação ou reconstrução em condições por vezes mais acessíveis do que uma construção de raiz. A legalização de obras sem título depende do regulamento e das condicionantes aplicáveis. Confirme sempre junto da Câmara, de preferência por PIP.
Como se reclassifica um terreno rústico para urbano em Caldas da Rainha?
A reclassificação de solo rústico para urbano é uma decisão da Câmara Municipal no âmbito do plano, sujeita a condições estritas do RJIGT (desde 2025, em regra, contiguidade com solo urbano e uma componente de habitação acessível ou pública). Não é um direito do proprietário nem se obtém por um pedido individual de construção.
Onde vejo a planta de ordenamento do PDM de Caldas da Rainha online?
Esta página reúne a planta de ordenamento — ou o limite do concelho, quando a cartografia de classes ainda não está ingerida —, as condicionantes e o regulamento do PDM de Caldas da Rainha, a partir das fontes oficiais. Para o documento original, siga a ligação ao Diário da República (DRE).