PDM de Funchal: zonamento, condicionantes e o que se pode construir
Posso construir em terreno rústico em Funchal?
Cerca de 25% do território de Funchal é solo rústico. Isso não significa que nunca se possa construir, mas a habitação nova está em regra muito condicionada e muitas vezes interdita, salvo excepção no PDM (aglomerado rural, habitação agrícola, reconstrução). RAN, REN, áreas protegidas, zonas inundáveis ou perigosidade de incêndio podem ainda impedir o que o plano admitiria. Confirme a classe na planta — não só a caderneta predial — e, em caso de dúvida, apresente um PIP junto da Câmara.
Leitura indicativa com base no corpus oficial ingerido pelo Foral. Não substitui o licenciamento, o PIP nem o parecer da Câmara Municipal.
- Legenda
- Solo rústico
- Solo urbano
- Outras classes
O que diz o regulamento do PDM
Resumo automático do regulamento do PDM, a partir do documento oficial. Não substitui a leitura do regulamento nem o parecer da Câmara Municipal.
Usos e classes de espaço
O regulamento define usos dominantes e compatíveis por categorias de solo (rústico e urbano) e por subcategorias específicas, estabelecendo casos e condições em que usos complementares ou excecionais podem ser admitidos.
- Espaços agrícolas: vocação para atividades agrícolas e pecuárias; usos complementares incluem instalações adstritas às explorações e empreendimentos turísticos no espaço rural; usos compatíveis como habitações unifamiliares, equipamentos públicos e comércio no rés-do-chão quando legalmente compatível, sujeitos a condições (integração, infraestruturas, avaliação de riscos e deliberação municipal).(art. 23)
- Espaços florestais: dominância de florestação e atividades silvo-pastoris; proibidas ações que prejudiquem potencialidades florestais; usos complementares incluem instalações adstritas e atividades de primeira transformação quando justificadas; empreendimentos turísticos e equipamentos públicos podem ser admitidos sob condições.(art. 25)
- Espaços naturais e paisagísticos: destinam-se à conservação e valorização do património natural; admitidas intervenções de fruição assente em acessos pedonais, equipamentos de apoio, requalificações e obras de estabilização quando justificadas; na Rede Natura 2000 há proibições específicas (introdução de exóticas, colheitas, uso de fogo fora de exceções, entre outras).(art. 27)
- Áreas de edificação dispersa: mantêm edificações habitacionais preexistentes, admitem colmatação da malha e usos complementares de comércio, serviços locais e empreendimentos de turismo no espaço rural, excluindo hotéis rurais.(art. 29)
- Espaço turístico e cultural do Monte: usos dominantes são equipamentos públicos/interestaduais, empreendimentos turísticos e habitações unifamiliares; comércio, serviços e habitação bifamiliar são compatíveis, sujeitos a integração, infraestruturas e avaliação de risco e deliberação municipal.(art. 31)
- Espaços centrais: destinados à concentração de funções terciárias e residenciais; industriais/oficinais/armazenagem só admitem-se se cumprirem condições específicas (tipo industrial 3, ausência de impacto relevante, inserção territorial), e regras sobre localização de usos em pavimentos dos edifícios.(art. 37)
- Espaços habitacionais: destinam-se à habitação com comércio/serviços e equipamentos como complementares, com limites de áreas para comércio em edifícios sem componente habitacional e regras de coexistência por pisos.(art. 40)
- Espaços de atividades económicas: uso dominante para indústria, oficinais e armazenagem; podem admitir serviços de apoio, superfícies comerciais e hotelaria mediante deliberação municipal, sendo em regra vedada habitação salvo exceções e planos locais.(art. 45)
- Espaços verdes de utilização coletiva: destinados exclusivamente a usos recreativos, turísticos, desportivos ou culturais; admitem equipamentos de apoio e restauração sob limites de área e altura dos edifícios.(art. 48)
Edificabilidade e parâmetros
O regulamento fixa parâmetros tipomorfológicos e índices de utilização, impermeabilização e cotas de altura por subcategorias (alta, média, baixa densidade), bem como regras de integração urbanística e requisitos de infraestruturas.
- Áreas de alta densidade: IU bruto 0,90, IU líquido 1,50, impermeabilização 0,70; altura até 6 pisos (possível 7.º mediante deliberação municipal); majoração até 20% para empreendimentos turísticos reabilitação ou certificados sustentáveis.(art. 41)
- Áreas de média densidade: IU bruto 0,6, IU líquido 0,80, área coberta 0,50 e impermeabilização 0,70; ordens morfológicas com profundidades e alturas máximas (2 pisos totalmente desafogados, fachada 9m) e possibilidade de subida a 3 pisos por deliberação municipal; majoração de até 20% para turismo sustentável.(art. 42)
- Áreas de baixa densidade: IU bruto 0,30, IU líquido 0,40, área coberta 0,35, impermeabilização 0,50; tipologias unifamiliares/bifamiliares, máximo 2 pisos e fachadas até 9m; lotes novos mínimos de 600 m2 para destaques e loteamentos.(art. 43)
- Regras gerais: a capacidade edificatória máxima resulta da conjugação cumulativa de todos os critérios e parâmetros aplicáveis; em frentes consolidadas aplica-se solução que melhor integre urbanisticamente (Artigo 35.º).(art. 34; art. 35)
- Em solo urbano a construção depende de cumprimento de requisitos de infraestruturação: confinância com via pública habilitante e redes públicas de água, esgotos e eletricidade, salvo adaptações previstas.(art. 33)
Condicionantes e servidões
O PDM integra servidões, restrições e áreas protegidas que condicionam usos e licenciamento, prevendo regimes específicos para riscos e instrumentos de proteção ambiental e patrimonial.
- Servidões e restrições identificadas no Anexo III e representadas na planta de condicionantes; regimes legais aplicáveis cumulam com disciplina do PDMF, prevalecendo os mais restritivos.(art. 6; art. 7)
- Estrutura ecológica municipal integra áreas nucleares, corredores de conectividade e áreas verdes de proteção; condicionamentos ao uso nas áreas que a integram são os constantes na disciplina das categorias espaciais e regimes legais aplicáveis.(art. 10)
- Património edificado inventariado: demolições ou intervenções dependem de deliberação fundamentada da Câmara e podem exigir relatório técnico validado como condição para viabilização.(art. 64)
- Sistema de vistas: operações urbanísticas não podem obstruir panorâmicas identificadas; altura das fachadas impedida de ultrapassar a cota dos miradouros e estudos poderão ser exigidos.(art. 65)
- Micro reservas e geossítios: intervenções sujeitas a objetivos de conservação, com proibições temporárias específicas e limites de equipamentos (micro reservas: equipamentos até 35 m2 e 1 piso enquanto não exista regulamento específico).(art. 61)
- Áreas em risco/ameaçadas (cheias, avanço do mar, instabilidade de arribas, incêndios): regimes de minimização de riscos, condicionamentos de usos, pareceres obrigatórios (ex.: parecer vinculativo da entidade do domínio hídrico para obras em faixas inundáveis) e proibições (habitação ao nível do rés-do-chão em zonas de cheias).(art. 69; art. 70)
Procedimentos e execução
O PDM estabelece programação, unidades de execução e critérios para operações urbanísticas, bem como normas de cedências, dotação de coletividades e exigências de documentação e pareceres em casos específicos.
- Programação da execução é fixada por programas de financiamento urbanístico aprovados pela Câmara que definem prioridades espaciais e temporais e polígonos preferenciais de aproveitamento (UOPG, unidades de intervenção especiais e solo parcialmente urbanizado).(art. 86)
- Execução em solo urbano pode processar-se por operações urbanísticas ou mediante unidades de execução delimitadas pela Câmara quando for necessária solução de conjunto (reestruturação fundiária, novos arruamentos, mecanismos perequativos).(art. 87)
- Operações de loteamento e obras de grande impacto devem garantir dotações coletivas locais segundo parâmetros percentuais e por fogo ou por área construída, e definir cedências ao domínio municipal com modalidades compensatórias se insuficientes.(art. 79; art. 80)
- Para grandes geradores de deslocações (definidos no artigo 15.º) é exigida elaboração prévia de Plano de Mobilidade e/ou Estudo de Impacte de Tráfego conforme parâmetros e a sua implantação obedece a regras de localização por hierarquia viária e centralidades; licenciamento sujeito a pareceres técnicos (proteção civil, domínio hídrico, etc.).(art. 15)
- Em casos de intervenções em áreas com condicionamentos (ex.: zonas inundáveis) o licenciamento fica sujeito a parecer vinculativo de entidades competentes (ex.: gestão do domínio hídrico) até à delimitação legal das zonas.(art. 7; art. 70)
Definições e classificação do solo
O regulamento classifica o território em solo urbano e rústico e qualifica subcategorias tanto para o solo rústico como para o urbano, incluindo centralidades e áreas parcialmente urbanizadas.
- Solo rústico: destinado a aproveitamento agrícola, pecuário, florestal, conservação, turismo rural, proteção de riscos e demais solo não classificado como urbano; qualificado em espaços agrícolas, florestais, naturais e paisagísticos, áreas de edificação dispersa e espaço turístico/cultural do Monte.(art. 8)
- Solo urbano: corresponde a solo total ou parcialmente urbanizado/edificado e incluí estrutura ecológica necessária; qualificado em espaços centrais, habitacionais (alta, média, baixa densidade, periféricas), atividades económicas, espaços verdes e espaços de uso especial (equipamentos estruturantes e instalações portuárias).(art. 8)
- Centralidades: polígonos de solo urbano onde a matriz de usos é flexibilizada e classificadas em principal (centro do Funchal), secundária (locais com diversidade funcional e boa acessibilidade) e turística.(art. 8)
Parâmetros e regras confirmados
Regras e valores que o Foral confirmou a partir do regulamento, cada um com o artigo de origem.
- Parecer vinculativo para ações junto a linhas de águaAté à aprovação da delimitação das zonas inundáveis ou ameaçadas pelas cheias e respetiva regulamentação nos termos da lei, todas as ações e usos na faixa de 50m para cada lado das linhas de água estãÂmbito: faixa de 50m para cada lado das linhas de água (até à aprovação da delimitação das zonas inundáveis ou regulamentação)Artigo 7.º
- movimentos de terra com cortes contínuos em encostasficam interditos movimentos de terra que impliquem cortes contínuos nas encostas com mais de 3,0 m de alturaÂmbito: trabalhos de remodelação de terrenos para a implantação das construçõesArtigo 13.º
- inclinação longitudinal máxima15%Âmbito: arruamentos situados em solo urbanoArtigo 55.º
- faixa de gestão de combustível em torno de construções existentes50m em torno das construções existentesÂmbito: áreas ameaçadas por incêndios localizadas em solo rústicoArtigo 73.º
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Ver também: Taxas de urbanismo em Funchal · Funchal no Foral
Perguntas frequentes
Pode-se construir em solo rústico em Funchal?
Não automaticamente. A habitação nova em solo rústico está em regra muito condicionada e, em classes agrícolas ou florestais, muitas vezes interdita — salvo excepção no PDM de Funchal (aglomerado rural, habitação ligada à exploração agrícola, turismo no espaço rural, reconstrução de pré-existência). RAN, REN, áreas protegidas, zonas inundáveis ou perigosidade de incêndio podem ainda impedir o que o PDM admitiria. Um anúncio a dizer que «é possível construir» não substitui a planta nem o PIP na Câmara Municipal.
Este PDM está em vigor?
A operatividade que se mostra vem do instrumento legal ingerido, não do estado de um procedimento de revisão. Confirme sempre na fonte oficial.
Como se sabe a classe de um terreno concreto?
Estas páginas descrevem o concelho. A caderneta predial não chega: um prédio rústico na matriz não é solo rústico no PDM. Utilize o Explorar com o ponto exacto, cruze-o com o regulamento e, para uma pretensão concreta, apresente um PIP à Câmara Municipal de Funchal.
As taxas de urbanismo estão nesta página?
Não. Os prazos e taxas municipais verificados estão na página de taxas do Observatório.
Como ser avisado se o PDM mudar?
Utilize o Vigiar um terreno para acompanhar alterações à volta de um ponto. O Foral avisa quando há sinais relevantes nas fontes oficiais.
O que posso construir num terreno em Funchal?
Depende da classe de espaço da parcela na planta de ordenamento e das regras do regulamento do PDM de Funchal. Em solo urbano admite-se habitação e outros usos, dentro dos parâmetros da classe (área, altura, afastamentos, índices). Em solo rústico o uso é mais restrito e a habitação nova está muitas vezes condicionada ou interdita. Só a leitura da parcela concreta na planta, cruzada com o regulamento e as condicionantes, confirma o que é possível.
Quanto posso construir num terreno em Funchal?
A capacidade de edificação — índices de utilização e de ocupação, altura e afastamentos — é definida pelo regulamento do PDM para a classe de espaço da parcela. Estas páginas indicam, quando confirmados, os parâmetros por classe; para uma parcela concreta esses valores confirmam-se na planta e no regulamento e, formalmente, num pedido de informação prévia (PIP) à Câmara de Funchal.
Qual a diferença entre solo urbano e solo rústico em Funchal?
O solo urbano destina-se à urbanização e à edificação; o solo rústico protege usos agrícolas, florestais, naturais ou de risco, e a edificação é excepcional. Um terreno pode estar em qualquer dos dois no PDM, independentemente do que consta na caderneta predial. A classe concreta lê-se na planta de ordenamento, não na matriz fiscal.
Quais são as condicionantes mais comuns em Funchal?
As condicionantes com mais expressão são a Reserva Agrícola Nacional (RAN), a Reserva Ecológica Nacional (REN), as áreas da Rede Natura 2000, as zonas inundáveis e a perigosidade de incêndio rural. Esta página mostra a percentagem de cada uma sobre Funchal quando a cartografia o permite — caso contrário omite o número em vez de o inventar.
Como peço um pedido de informação prévia (PIP) na Câmara de Funchal?
O PIP submete-se à Câmara Municipal de Funchal, em regra pelo balcão do urbanismo ou pelo portal municipal, com a identificação do prédio e a descrição da pretensão. A resposta indica se a obra é viável e com que parâmetros. É a via formal para confirmar o que se pode construir antes de avançar com um negócio ou um projecto.
Posso legalizar ou reconstruir uma casa em solo rústico em Funchal?
Um edifício com existência legal comprovada pode, consoante o PDM de Funchal, ser objecto de reabilitação ou reconstrução em condições por vezes mais acessíveis do que uma construção de raiz. A legalização de obras sem título depende do regulamento e das condicionantes aplicáveis. Confirme sempre junto da Câmara, de preferência por PIP.
Como se reclassifica um terreno rústico para urbano em Funchal?
A reclassificação de solo rústico para urbano é uma decisão da Câmara Municipal no âmbito do plano, sujeita a condições estritas do RJIGT (desde 2025, em regra, contiguidade com solo urbano e uma componente de habitação acessível ou pública). Não é um direito do proprietário nem se obtém por um pedido individual de construção.
Onde vejo a planta de ordenamento do PDM de Funchal online?
Esta página reúne a planta de ordenamento — ou o limite do concelho, quando a cartografia de classes ainda não está ingerida —, as condicionantes e o regulamento do PDM de Funchal, a partir das fontes oficiais. Para o documento original, siga a ligação ao Diário da República (DRE).