PDM de Fundão: zonamento, condicionantes e o que se pode construir
Posso construir em terreno rústico em Fundão?
Cerca de 96% do território de Fundão é solo rústico. Isso não significa que nunca se possa construir, mas a habitação nova está em regra muito condicionada e muitas vezes interdita, salvo excepção no PDM (aglomerado rural, habitação agrícola, reconstrução). RAN, REN, áreas protegidas, zonas inundáveis ou perigosidade de incêndio podem ainda impedir o que o plano admitiria. Confirme a classe na planta — não só a caderneta predial — e, em caso de dúvida, apresente um PIP junto da Câmara.
Leitura indicativa com base no corpus oficial ingerido pelo Foral. Não substitui o licenciamento, o PIP nem o parecer da Câmara Municipal.
- Legenda
- Solo rústico
- Solo urbano
- Outras classes
Condicionantes sobre o concelho
Condicionantes municipais
Percentagens calculadas a partir da cartografia municipal ingerida pelo Foral.
- RAN municipal15.9%
- REN municipal69.7%
Condicionantes nacionais
Camadas da Direção-Geral do Território (DGT) sobre o limite municipal.
- RAN — Reserva Agrícola Nacional16.0%
- REN — Reserva Ecológica Nacional (areal)70.1%
- ZEC — Zona Especial de Conservação6.7%
- Perigosidade de incêndio rural (alta e muito alta)45.8%
O que diz o regulamento do PDM
Resumo automático do regulamento do PDM, a partir do documento oficial. Não substitui a leitura do regulamento nem o parecer da Câmara Municipal.
Usos e classes de espaço
O regulamento qualifica o solo em categorias e subcategorias, indicando para cada uma os usos principais e complementares admitidos e os critérios de compatibilidade e integração nas respetivas áreas.
- Enumera categorias de solo rústico e urbano com usos associados (agrícolas, florestais, energéticos, naturais, industriais, culturais, turísticos, equipamentos, infraestruturas, aglomerados rurais, áreas de edificação dispersa; e no urbano: centrais, habitacionais tipo I/II/III, baixa densidade, atividades económicas, uso especial e espaços verdes).(art. 9)
- Estabelece que os espaços delimitados na Planta de Ordenamento refletem os usos neles admitidos, nos termos do Regulamento.(art. 9)
- Define critérios gerais de compatibilidade de usos em cada categoria de espaço, privilegiando usos que não prejudiquem a função principal e que não acarretem degradação ambiental, paisagística ou do património.(art. 13)
- Lista usos principais e complementares nos Espaços de Atividades Económicas, incluindo indústria, logística, comércio, serviços e equipamentos, com compatibilidades e exceções técnicas.(art. 84)
Edificabilidade e parâmetros
O regulamento fixa regimes de edificabilidade por categorias e subcategorias de solo, com quadros e parâmetros específicos (pisos, altura, índices de utilização e impermeabilização) aplicáveis a cada espaço, e prevê exceções e condicionamentos técnico-funcionais.
- Estabelece que a edificabilidade fica sujeita aos parâmetros previstos por categoria de espaço e apresenta quadros de regime de edificabilidade (ex.: Quadro 14 e Quadro 15 referidos no regulamento) com pisos máximos, alturas e índices de utilização.(art. 13)
- Especifica regimes para Espaços Urbanos de Baixa Densidade (ex.: índices de impermeabilização, ocupação e alturas indicadas no artigo relativo a baixa densidade) e para Espaços de Atividades (parâmetros de fachada, utilização e afastamentos mínimos aos limites do lote).(art. 84)
- Prevê majorações de capacidade edificatória até 20% quando cumpridos requisitos de eficiência energética, medidas climáticas, arrendamento ou outras condições previstas, em termos e limites não cumulativos.(art. 2)
- Define parâmetros urbanísticos específicos por Unidade de Execução, que podem assumir regimes excepcionais quando justificados para a operacionalização da UE.(art. 129)
Condicionantes e servidões
O regulamento identifica e integra servidões administrativas e restrições de utilidade pública e ambientais, bem como regimes específicos de proteção (florestal, hídrico, REN/RAN, áreas protegidas e património) que condicionam ocupação e edificação.
- Lista servidões e restrições aplicáveis no município, incluindo domínios hídricos, albufeiras (Capinha, Escarigo, Santa Águeda), recursos geológicos, RAN, AHCB, REN, Paisagem Protegida e ZEC (Rede Natura 2000), e infraestruturas como redes elétricas, vias e ferrovias.(art. 6)
- Regula a defesa da floresta contra incêndios: proíbe, fora do solo urbano, a construção de novos edifícios em áreas de alta/muito alta perigosidade salvo condições cumulativas e excepcionais, e identifica medidas e pareceres exigíveis para autorizações condicionadas.(art. 16)
- Nas áreas beneficiadas pelo Aproveitamento Hidroagrícola da Cova da Beira (AHCB) são proibidas obras de edificação e usos que comprometam infraestruturas, sendo exigido parecer prévio vinculativo da entidade competente e previsto procedimento de exclusão de prédios da área beneficiada.(art. 12)
Procedimentos e execução
O regulamento regula procedimentos de integração de preexistências, legalização de construções, execução por Unidades de Execução e mecanismos de perequação, exigindo documentação técnica e cumprimento de requisitos prévios em vários casos.
- Define preexistências e condições para manutenção, alteração ou ampliação das mesmas, incluindo limites (ampliações até 40% admitidas em determinados casos) e requisitos de conformidade com parâmetros urbanísticos e ambientais.(art. 14)
- Prevê Unidades de Execução (UE1 a UE9) com objetivos programáticos, parâmetros urbanísticos e prazos de execução; o Município pode promover a constituição de novas UEs e a delimitação pode caducar se os prazos não forem cumpridos.(art. 129)
- Define mecanismos de perequação compensatória, com cálculo de edificabilidade média, área de cedência média e repartição dos custos de urbanização, nos termos do Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial.(art. 126)
Definições e classificação do solo
O regulamento adota conceitos técnicos e define o solo urbano e rústico e outras noções técnicas, servindo de base para a aplicação das regras de ocupação, uso e transformação do solo.
- Define solo rústico e solo urbano para efeitos de ocupação, uso e transformação, distinguindo o solo urbano como urbanizado/edificado e o solo rústico destinado ao aproveitamento agrícola, florestal, geológico, paisagístico e outros.(art. 9)
- Adota conceitos técnicos de aplicação no Regulamento (por exemplo, 'existente', 'necessária', 'dimensão mínima da parcela', 'edifício de construção ligeira', 'preexistência' e usos compatíveis), conforme legislação técnica em vigor.(art. 5)
Parâmetros e regras confirmados
Regras e valores que o Foral confirmou a partir do regulamento, cada um com o artigo de origem.
- Número máximo de pisos1Âmbito: Espaços Agrícolas de Produção de tipo IArtigo 5.º
- índice de ocupação60,0%Âmbito: Espaços HabitacionaisArtigo 72.º
Outros planos no concelho
Títulos publicados em fontes oficiais. A menção não afirma que o plano está em vigor.
- Plano de PormenorPlano de Pormenor da Área Poente do Fundão
Explorar mais
Concelhos vizinhos: Belmonte · Castelo Branco · Covilhã · Idanha-a-Nova · Oleiros · Pampilhosa da Serra · Penamacor · Sabugal
Ver também: Taxas de urbanismo em Fundão · Fundão no Foral
Perguntas frequentes
Pode-se construir em solo rústico em Fundão?
Não automaticamente. A habitação nova em solo rústico está em regra muito condicionada e, em classes agrícolas ou florestais, muitas vezes interdita — salvo excepção no PDM de Fundão (aglomerado rural, habitação ligada à exploração agrícola, turismo no espaço rural, reconstrução de pré-existência). RAN, REN, áreas protegidas, zonas inundáveis ou perigosidade de incêndio podem ainda impedir o que o PDM admitiria. Um anúncio a dizer que «é possível construir» não substitui a planta nem o PIP na Câmara Municipal.
Este PDM está em vigor?
A operatividade que se mostra vem do instrumento legal ingerido, não do estado de um procedimento de revisão. Confirme sempre na fonte oficial.
Como se sabe a classe de um terreno concreto?
Estas páginas descrevem o concelho. A caderneta predial não chega: um prédio rústico na matriz não é solo rústico no PDM. Utilize o Explorar com o ponto exacto, cruze-o com o regulamento e, para uma pretensão concreta, apresente um PIP à Câmara Municipal de Fundão.
As taxas de urbanismo estão nesta página?
Não. Os prazos e taxas municipais verificados estão na página de taxas do Observatório.
Como ser avisado se o PDM mudar?
Utilize o Vigiar um terreno para acompanhar alterações à volta de um ponto. O Foral avisa quando há sinais relevantes nas fontes oficiais.
O que posso construir num terreno em Fundão?
Depende da classe de espaço da parcela na planta de ordenamento e das regras do regulamento do PDM de Fundão. Em solo urbano admite-se habitação e outros usos, dentro dos parâmetros da classe (área, altura, afastamentos, índices). Em solo rústico o uso é mais restrito e a habitação nova está muitas vezes condicionada ou interdita. Só a leitura da parcela concreta na planta, cruzada com o regulamento e as condicionantes, confirma o que é possível.
Quanto posso construir num terreno em Fundão?
A capacidade de edificação — índices de utilização e de ocupação, altura e afastamentos — é definida pelo regulamento do PDM para a classe de espaço da parcela. Estas páginas indicam, quando confirmados, os parâmetros por classe; para uma parcela concreta esses valores confirmam-se na planta e no regulamento e, formalmente, num pedido de informação prévia (PIP) à Câmara de Fundão.
Qual a diferença entre solo urbano e solo rústico em Fundão?
O solo urbano destina-se à urbanização e à edificação; o solo rústico protege usos agrícolas, florestais, naturais ou de risco, e a edificação é excepcional. Um terreno pode estar em qualquer dos dois no PDM, independentemente do que consta na caderneta predial. A classe concreta lê-se na planta de ordenamento, não na matriz fiscal.
Quais são as condicionantes mais comuns em Fundão?
As condicionantes com mais expressão são a Reserva Agrícola Nacional (RAN), a Reserva Ecológica Nacional (REN), as áreas da Rede Natura 2000, as zonas inundáveis e a perigosidade de incêndio rural. Esta página mostra a percentagem de cada uma sobre Fundão quando a cartografia o permite — caso contrário omite o número em vez de o inventar.
Como peço um pedido de informação prévia (PIP) na Câmara de Fundão?
O PIP submete-se à Câmara Municipal de Fundão, em regra pelo balcão do urbanismo ou pelo portal municipal, com a identificação do prédio e a descrição da pretensão. A resposta indica se a obra é viável e com que parâmetros. É a via formal para confirmar o que se pode construir antes de avançar com um negócio ou um projecto.
Posso legalizar ou reconstruir uma casa em solo rústico em Fundão?
Um edifício com existência legal comprovada pode, consoante o PDM de Fundão, ser objecto de reabilitação ou reconstrução em condições por vezes mais acessíveis do que uma construção de raiz. A legalização de obras sem título depende do regulamento e das condicionantes aplicáveis. Confirme sempre junto da Câmara, de preferência por PIP.
Como se reclassifica um terreno rústico para urbano em Fundão?
A reclassificação de solo rústico para urbano é uma decisão da Câmara Municipal no âmbito do plano, sujeita a condições estritas do RJIGT (desde 2025, em regra, contiguidade com solo urbano e uma componente de habitação acessível ou pública). Não é um direito do proprietário nem se obtém por um pedido individual de construção.
Onde vejo a planta de ordenamento do PDM de Fundão online?
Esta página reúne a planta de ordenamento — ou o limite do concelho, quando a cartografia de classes ainda não está ingerida —, as condicionantes e o regulamento do PDM de Fundão, a partir das fontes oficiais. Para o documento original, siga a ligação ao Diário da República (DRE).