PDM de Mafra: zonamento, condicionantes e o que se pode construir

Usos e classes de espaço

O regulamento enumera usos admitidos por categorias de solo (especialmente espaços agrícolas de produção e complementares, aglomerados rurais e áreas dispersas), condicionando tipologias conforme a função dominante e regimes específicos.

• Nos espaços agrícolas de produção são admitidas construções de apoio agrícola, habitação de residência própria, atividades equestres, obras hidráulicas e infraestruturas públicas, bem como empreendimentos turísticos complementares à atividade agrícola (quando compatíveis) — o regulamento detalha usos admitidos e legalizações possíveis.(art. 12)
• Em aglomerados rurais e áreas de edificação dispersa são previstos usos com algumas funções urbanas e de apoio local, favorecendo-se a consolidação progressiva mediante parâmetros próprios, admitindo-se habitação, apoio agrícola e empreendimentos turísticos segundo as regras da respetiva secção.(art. 38; art. 42)
• Operações de loteamento e edificações constituídas anteriores à vigência do PDM mantêm usos admitidos nos respetivos alvarás, com regras específicas para legalização e para parâmetros urbanísticos aplicáveis.(art. 6)

Edificabilidade e parâmetros

O regulamento fixa parâmetros por tipologia e categoria de solo: áreas mínimas de parcela, áreas máximas de construção, índices de ocupação/uso do solo, alturas máximas de fachada e afastamentos, com variações consoante espaços (agrícolas, rurais, dispersos, turísticos).

• Para edificações destinadas a habitação em determinados contextos aplicam-se áreas mínimas de parcela (ex.: 40.000m2 ou 5.000m2 conforme secção), número de fogos por parcela e área total máxima de construção (por exemplo 300m2 em várias disposições), com altura máxima de fachada frequentemente 6,5m — o regulamento prevê exceções para reconstrução em edificações legalmente existentes.(art. 13; art. 39; art. 38)
• Edificações de apoio à atividade agrícola têm índices e alturas definidas (ex.: índice de ocupação 0,03 em espaços agrícolas complementares; 0,05 em aglomerados rurais ou 0,05/0,03 consoante a secção) e alturas máximas de fachada até 8m salvo especificidade técnica.(art. 13; art. 38; art. 42)
• São definidos afastamentos mínimos (ex.: 5m às extremas da parcela em várias tipologias; 50m dos limites do prédio para classes 1 e 2 em explorações; 10m para pequenas explorações/classe 3), criação de cortinas arbóreas e proibições/condições para muros e pavimentos, e limites relativos à impermeabilização e áreas livres intersticiais.(art. 13; art. 17; art. 39)
• Para empreendimentos turísticos e estabelecimentos indica-se área mínima de parcela e área total máxima de construção por tipologia (por exemplo 20.000m2 parcela mínima nalgumas disposições e 2.000m2 máximos noutros), com possibilidade de integração por PP ou NDT conforme artigo específico.(art. 13; art. 39; art. 36)

Condicionantes e servidões

O regulamento integra servidões administrativas, restrições e áreas protegidas (RAN, REN, Rede Natura/SIC, ZMP/ZTP, faixas de salvaguarda costeira, zonas de risco e património), condicionando usos e procedimentos nas respetivas áreas.

• Identificam‑se servidões e recursos naturais como RAN, REN, Rede Natura 2000/ ZEC Sintra‑Cascais, domínio hídrico (leitos e margens), perímetros de recursos geológicos e perigosidade de incêndio, com as respetivas restrições de uso e normas aplicáveis.(art. 6; art. 9)
• Em áreas integradas em regimes de proteção (ex.: SIC Sintra‑Cascais, ZMP/ZTP), prevalecem normas adicionais e podem ser exigidos pareceres e avaliações de impacte; a faixa de proteção costeira e de salvaguarda tem ações interditas e exceções especificadas.(art. 10; art. 67; art. 68)
• Zonas de risco (instabilidade de vertentes, erosão, risco tecnológico), patrimonial (núcleos de quintas, património municipal) e zonas de conflito acústico são identificadas e sujeitas a regimes específicos que condicionam ocupação e edificação.(art. 77; art. 83; art. 86)

Procedimentos e execução

O regulamento prevê instrumentos de gestão (UOPG/SUOPG, PU, PP), com requisitos para execução, programação e comissões consultivas, exigindo documentos e pareceres conforme a área e condicionantes.

• Unidades Operativas de Planeamento e Gestão (UOPG) e Subunidades (SUOPG) são definidas no anexo V; os PU, PP ou unidades de execução devem respeitar objetivos e orientações específicas e prevalecerão sobre disposições gerais quando aprovados.(art. 106; art. 118)
• A elaboração de instrumentos de detalhe (PU/PP) pode alterar limites e categorias mediante justificação e deve atender às orientações específicas, incluindo planos de gestão para UOPG sujeitas a habitats/espécies; até então aplicam‑se os parâmetros de solo definidos nos capítulos IV e V.(art. 120; art. 122)
• A câmara pode constituir comissões consultivas de técnicos e entidades para recolha de pareceres sobre urbanismo, paisagem, património, ambiente e floresta; projetos em áreas sensíveis podem exigir avaliação de impacte e pareceres de entidades competentes.(art. 7; art. 10)
• Operações de loteamento anteriores mantêm alvarás aplicáveis, sendo os usos e parâmetros do alvará prevalecentes salvo omissão, e admitindo‑se compra de terrenos para realizar cedências previstas no regime de execução e compensações (fundo de compensação e perequação previstos).(art. 115; art. 116)

Definições e classificação do solo

O regulamento adopta conceitos técnicos e siglas oficiais do ordenamento (conforme Decreto Regulamentar referido) e define termos e acrónimos usados no PDM.