PDM de Salvaterra de Magos: zonamento, condicionantes e o que se pode construir
Posso construir em terreno rústico em Salvaterra de Magos?
Cerca de 86% do território de Salvaterra de Magos é solo rústico. Isso não significa que nunca se possa construir, mas a habitação nova está em regra muito condicionada e muitas vezes interdita, salvo excepção no PDM (aglomerado rural, habitação agrícola, reconstrução). RAN, REN, áreas protegidas, zonas inundáveis ou perigosidade de incêndio podem ainda impedir o que o plano admitiria. Confirme a classe na planta — não só a caderneta predial — e, em caso de dúvida, apresente um PIP junto da Câmara.
Leitura indicativa com base no corpus oficial ingerido pelo Foral. Não substitui o licenciamento, o PIP nem o parecer da Câmara Municipal.
Condicionantes sobre o concelho
Condicionantes nacionais
Camadas da Direção-Geral do Território (DGT) sobre o limite municipal.
- RAN — Reserva Agrícola Nacional17.3%
- REN — Reserva Ecológica Nacional (areal)0.5%
- Perigosidade de incêndio rural (alta e muito alta)7.4%
O que diz o regulamento do PDM
Resumo automático do regulamento do PDM, a partir do documento oficial. Não substitui a leitura do regulamento nem o parecer da Câmara Municipal.
Usos e classes de espaço
O regulamento define que tipos de uso são admissíveis em cada classe de espaço. Aqui ficam os usos principais que interessam a uma família ou comprador que quer saber o que pode fazer num terreno.
- Espaço urbano (cidade/aldeia) — Destina-se sobretudo a habitação, comércio local, serviços e equipamentos; há zonas onde predomina habitação e outras onde há mistura com comércio e equipamento. O licenciamento municipal é a via para autorizar construções e loteamentos.(art. 5; art. 9)
- Espaço central (centros) — É uma área mista com habitação, comércio e serviços; permite maior concentração de comércio e equipamentos que outras zonas. Em áreas centrais há regras próprias para lotes e edifícios.(art. 28; art. 29)
- Espaço habitacional — Destina-se preferencialmente a habitação, embora permita comércio e equipamento compatível (ex.: comércio local, escolas). Construir aqui depende da categoria (mista ou predominantemente habitacional) e da zona definida.(art. 36; art. 37)
- Espaço de atividade económica — Destina-se a atividades industriais, armazenagem e logística; também podem haver serviços e equipamentos desde que compatíveis. Existem dois níveis (Nível 1 e Nível 2) com regras diferentes para lotes e ocupação.(art. 54; art. 55)
- Espaço agrícola — Destinado à produção agrícola e pecuária; habitualmente não se permite loteamento urbano. Habitação só para o agricultor-residente permanente e em condições específicas. São admitidos edifícios de apoio agrícola e turismo rural quando compatíveis.(art. 61; art. 64)
- Espaço florestal — Destinado à produção e proteção florestal; o licenciamento de construção é muito restrito, apenas para apoios à exploração, habitação do proprietário e alguns equipamentos, com condições rígidas.(art. 66; art. 68)
- Espaço turístico — Zonas destinadas a usos turísticos (praia fluvial, parques de campismo, empreendimentos); algumas áreas existentes não permitem novos loteamentos ou edificações, e a zona proposta tem regras próprias.(art. 79; art. 80)
- Espaço aquícola (ribeira/albufeira) — Corresponde às margens do Tejo e às albufeiras; usos ligados à água são permitidos mas com forte proibição de loteamento e de obras que alterem a margem, salvo o indispensável às atividades licenciadas.(art. 82; art. 84)
- Espaço outras áreas agrícolas — Zona onde a atividade agroindustrial (ex.: transformação de arroz) predomina; aceita usos industriais agrícolas e algumas edificações específicas sob regras próprias.(art. 88; art. 90)
- Espaço afeto a instalações públicas — Áreas reservadas a instalações sob jurisdição própria (ex.: ETAR, centro emissor); só se autorizam as obras necessárias ao funcionamento e com pareceres específicos.(art. 85; art. 86)
Edificabilidade e parâmetros
O regulamento define quanto e como se pode construir em cada tipo de zona com índices e limites. Abaixo estão os pontos práticos que interessam quando pensa comprar um terreno ou fazer obras.
- Índices básicos (o que significam) — Índice de ocupação = quanto do terreno pode ocupar à cota do solo; índice de utilização = total de área de pavimentos que pode ter em relação ao terreno; índice volumétrico = volume construído por m2 de terreno; número de pisos = pisos máximos permitidos. Estes conceitos estão definidos para cada categoria de espaço.(art. 4)
- Espaço urbano - parâmetros gerais — Há tabelas por nível da área urbana que fixam percentagens e pisos; por exemplo, em zonas centrais de nível I o índice de ocupação pode chegar a 60% e o índice de utilização a 180% (isto quer dizer: em teoria pode haver o equivalente a 1,8 vezes a área do terreno em piso total). Esses valores aplicam‑se em regra a loteamentos com condições de acessibilidade e infraestruturas.(art. 12)
- Espaço central (centro urbano) — Existem limites específicos por tipo de lote (unifamiliar, coletiva, não habitacional), com áreas mínimas de lote e índices (por exemplo, lotes de habitação coletiva podem ter índices líquidos de utilização até 1,70 em certas zonas e 4,0 m3/m2 para lotes não habitacionais). As regras dependem do grau (1 ou 2).(art. 32)
- Espaço habitacional (comercial/local) — Também tem quadro próprio com densidades (ex.: densidade em fogos/ha), áreas mínimas de lote, frentes mínimas e índices de utilização que variam com o nível da área urbana; há regras para unifamiliar e coletiva.(art. 40)
- Espaço urbano de baixa densidade — Perguntas comuns: aqui os lotes são maiores e os índices mais baixos (por exemplo, índice de ocupação 0,15 e índice de utilização 0,25), logo constrói‑se menos por parcela do que numa área central.(art. 50)
- Área de atividade económica — Há parâmetros claros para lotes industriais (áreas mínimas de lote de 400 m2 ou 800 m2 conforme o nível, índices de ocupação 0,30–0,40, e índice volumétrico até 3 m3/m2), além de regras de afastamentos e impermeabilização.(art. 56)
- Espaço agrícola e florestal — A edificação é muito limitada: no agrícola a construção residencial só é permitida para o agricultor proprietário com parcela mínima (normalmente 4 ha) e índices muito baixos (ex.: índice de construção 0,10); no florestal exigem‑se parcelas grandes (ex.: ≥7,5 ha) e índice de construção muito baixo.(art. 64; art. 68)
- Zona de proteção da albufeira — Na Zona Terrestre de Proteção da albufeira (ZTPAM) vigoram regras próprias com limites baixos: por exemplo, índice de implantação máximo 0,15 e índice de construção máximo 0,25 e só até 2 pisos em regra; muitas edificações novas são proibidas excepto as previstas.(art. 141; art. 122)
Condicionantes e servidões
Além das regras de usos e índices, há restrições que podem impedir ou condicionar obras. Apresento as condicionantes mais relevantes para quem compra ou projecta.
- Inundações / cheias (PGRI) — Áreas de risco potencial significativo (ARPSI) sujeitam‑se às normas do Plano de Gestão dos Riscos de Inundações: em zonas de muito alta/alta perigosidade novos edifícios são proibidos; em outras zonas a construção é condicionada a pareceres, cotas e medidas de proteção (ex.: sem caves, sem quartos no piso mais baixo).(art. 2-B; art. 145)
- Reserva Agrícola Nacional (RAN) — A RAN limita fortemente transformações do solo e edificação destinada a fins não agrícolas; no interior da RAN aplicam‑se regras do regime da RAN, que podem impedir loteamentos e construções.(art. 103; art. 62)
- Reserva Ecológica Nacional (REN) — A REN impõe proibições e limitações em termos de construção e alterações do solo, aplicando‑se especificamente nas áreas cartografadas.(art. 102)
- Servidões fluviais e margens — Leitos e margens de cursos de água, canais e valas têm servidões non aedificandi e zonas de proteção; isto restringe obras próximas da margem e exige legislação de recursos hídricos.(art. 97; art. 98)
- Proteção da albufeira — A albufeira da Barragem de Magos tem zona de proteção até 200 m e zona reservada até 50 m onde a construção é proibida excepto infraestruturas de serviço; na ZTPAM vigora transposição de normas específicas.(art. 99; art. 122)
- Património (imóveis e zonas protegidas) — Imóveis classificados e áreas do inventário municipal têm zonas de proteção (normalmente 50 m) e obras estão sujeitas a parecer do IPPAR ou da comissão municipal do património; isto pode travar alterações e exigir autorização prévia.(art. 107)
- Floresta e incêndios — Existem normas para montados e áreas já percorridas por incêndios; o cumprimento do Sistema Nacional de Defesa da Floresta contra Incêndios é obrigatório e pode condicionar a implantação de novos edifícios.(art. 105; art. 106)
- Servidões técnicas (estradas, energia, saneamento) — Linhas de alta tensão, estradas nacionais/municipais, redes de saneamento e canais têm faixas de proteção non aedificandi e afastamentos que limitam construção junto a infraestruturas.(art. 73; art. 108)
Procedimentos e execução
Para fazer obras ou um loteamento terá de seguir passos administrativos e, muitas vezes, obter pareceres de entidades externas. Eis o essencial prático.
- Licenciamento municipal — Quase todas as construções, loteamentos e obras urbanísticas obrigam a licenciamento municipal; a Câmara aplica o regulamento e exige o cumprimento dos parâmetros e condicionantes.(art. 2)
- Planos e UOPG — Áreas identificadas como UOPG (unidades de planeamento) exigem plano de urbanização ou plano de pormenor antes da consolidação; enquanto não existirem, aplicam‑se regras provisórias do Regulamento.(art. 93; art. 94)
- Pareceres e autorizações externas — Algumas intervenções exigem parecer de outras entidades: autoridade nacional da água (zonas de cheias e albufeiras), DRALVT para efluentes, IPPAR/Comissão do Património para imóveis classificados, ICP para telecomunicações.(art. 145; art. 68; art. 87; art. 107)
- Licenciamento industrial — Atividades industriais têm regime próprio (licenciamento industrial) além do licenciamento urbanístico, e áreas industriais têm requisitos específicos de projeto e de tratamento de efluentes.(art. 55; art. 57)
- Obrigações em loteamentos — Os loteamentos têm obrigações de cedência de áreas (para espaços verdes, equipamentos, ruas) calculadas por fórmula e parâmetros (K1, K2) e regras para arruamentos e parques de estacionamento.(art. 118; art. 119)
- Sanções e demolição — Atos feitos em violação do PDM são nulos; obras e usos em desconformidade constituem contraordenação e podem levar a coimas, embargos e demolição.(art. 2)
Definições e classificação do solo
Termos técnicos importantes explicados de forma simples. São as definições do regulamento que mais aparecem quando se projecta ou se compra.
- Classe de espaço — Área com um uso dominante (ex.: urbano, agrícola, florestal) identificada nas plantas de ordenamento.(art. 4)
- Categoria de espaço — Subdivisão da classe de espaço (ex.: área habitacional mista ou de equipamento) com regras próprias.(art. 4)
- Perímetro urbano / Área urbana — O perímetro urbano é a linha que delimita a área urbana; área urbana é o conjunto de edifícios e infraestruturas com serviços (água, luz, saneamento) e vias públicas.(art. 4)
- Densidade líquida máxima — Quantidade máxima de fogos por hectare permitida numa parcela (ex.: 50 fogos/ha significa 50 casas por hectare).(art. 4)
- Índice de ocupação — Percentagem do terreno que pode ser ocupada pela área ao nível do solo (ex.: índice 0,5 = pode ocupar 50% do terreno ao rés-do-chão).(art. 4)
- Índice de utilização — Relação entre a área bruta de pavimentos (todos os pisos) e a área do terreno (ex.: índice 1,0 = soma dos pisos igual à área do terreno).(art. 4)
- Área bruta de implantação/pavimento — Área que o edifício ocupa no solo (implantação) e área por piso (pavimento), medida pelas paredes exteriores, com exclusões definidas (ex.: garagens na cave).(art. 4)
- Número de pisos — Conta os pisos sobrepostos, incluindo caves com frente livre e sótãos legalmente aproveitáveis; o regulamento fixa máximos por zona.(art. 4)
- Plano de água / NPA — Plano de água significa a área ocupável pela albufeira; NPA (nível de pleno armazenamento) é a cota máxima de água da albufeira usada para medir zonas de proteção.(art. 4; art. 99)
Classes de solo e regras de habitação nova
| Classe | Solo | Habitação nova | Artigos | Parâmetros |
|---|---|---|---|---|
| Área Urbanizada | Urbano | Por confirmar | — | — |
Outros planos no concelho
Títulos publicados em fontes oficiais. A menção não afirma que o plano está em vigor.
- Plano de PormenorPlano de Pormenor da Coitadinha - Salvaterra de Magos
- Plano de PormenorPlano de Pormenor da Herdade de Nossa Senhora da Glória
Próximos passos
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Veja no mapa as classes do PDM e as condicionantes, parcela a parcela
GRÁTISRetrato do terreno
Classe de espaço e condicionantes de uma parcela concreta
RELATÓRIOViabilidade de construção
Veredicto fundamentado, com citações e mapa, em PDF
ALERTASVigiar um terreno
Acompanhe publicações e sinais de alteração do PDM e das condicionantes, conforme a cobertura
CONCELHOPágina de Salvaterra de Magos
Indicadores, atividade municipal e contratação pública do concelho
Explorar mais
Concelhos vizinhos: Almeirim · Azambuja · Benavente · Cartaxo · Coruche
Ver também: Taxas de urbanismo em Salvaterra de Magos · Salvaterra de Magos no Foral · Foral para ateliers de arquitetura
Perguntas frequentes
Pode-se construir em solo rústico em Salvaterra de Magos?
Não automaticamente. A habitação nova em solo rústico está em regra muito condicionada e, em classes agrícolas ou florestais, muitas vezes interdita — salvo excepção no PDM de Salvaterra de Magos (aglomerado rural, habitação ligada à exploração agrícola, turismo no espaço rural, reconstrução de pré-existência). RAN, REN, áreas protegidas, zonas inundáveis ou perigosidade de incêndio podem ainda impedir o que o PDM admitiria. Um anúncio a dizer que «é possível construir» não substitui a planta nem o PIP na Câmara Municipal.
Este PDM está em vigor?
A operatividade que se mostra vem do instrumento legal ingerido, não do estado de um procedimento de revisão. Confirme sempre na fonte oficial.
Como se sabe a classe de um terreno concreto?
Estas páginas descrevem o concelho. A caderneta predial não chega: um prédio rústico na matriz não é solo rústico no PDM. Utilize o Explorar com o ponto exacto, cruze-o com o regulamento e, para uma pretensão concreta, apresente um PIP à Câmara Municipal de Salvaterra de Magos.
As taxas de urbanismo estão nesta página?
Não. Os prazos e taxas municipais verificados estão na página de taxas do Observatório.
Como ser avisado se o PDM mudar?
Utilize o Vigiar um terreno para acompanhar alterações à volta de um ponto. O Foral avisa quando há sinais relevantes nas fontes oficiais.
O que posso construir num terreno em Salvaterra de Magos?
Depende da classe de espaço da parcela na planta de ordenamento e das regras do regulamento do PDM de Salvaterra de Magos. Em solo urbano admite-se habitação e outros usos, dentro dos parâmetros da classe (área, altura, afastamentos, índices). Em solo rústico o uso é mais restrito e a habitação nova está muitas vezes condicionada ou interdita. Só a leitura da parcela concreta na planta, cruzada com o regulamento e as condicionantes, confirma o que é possível.
Quanto posso construir num terreno em Salvaterra de Magos?
A capacidade de edificação — índices de utilização e de ocupação, altura e afastamentos — é definida pelo regulamento do PDM para a classe de espaço da parcela. Estas páginas indicam, quando confirmados, os parâmetros por classe; para uma parcela concreta esses valores confirmam-se na planta e no regulamento e, formalmente, num pedido de informação prévia (PIP) à Câmara de Salvaterra de Magos.
Qual a diferença entre solo urbano e solo rústico em Salvaterra de Magos?
O solo urbano destina-se à urbanização e à edificação; o solo rústico protege usos agrícolas, florestais, naturais ou de risco, e a edificação é excepcional. Um terreno pode estar em qualquer dos dois no PDM, independentemente do que consta na caderneta predial. A classe concreta lê-se na planta de ordenamento, não na matriz fiscal.
Quais são as condicionantes mais comuns em Salvaterra de Magos?
As condicionantes com mais expressão são a Reserva Agrícola Nacional (RAN), a Reserva Ecológica Nacional (REN), as áreas da Rede Natura 2000, as zonas inundáveis e a perigosidade de incêndio rural. Esta página mostra a percentagem de cada uma sobre Salvaterra de Magos quando a cartografia o permite — caso contrário omite o número em vez de o inventar.
Como peço um pedido de informação prévia (PIP) na Câmara de Salvaterra de Magos?
O PIP submete-se à Câmara Municipal de Salvaterra de Magos, em regra pelo balcão do urbanismo ou pelo portal municipal, com a identificação do prédio e a descrição da pretensão. A resposta indica se a obra é viável e com que parâmetros. É a via formal para confirmar o que se pode construir antes de avançar com um negócio ou um projecto.
Posso legalizar ou reconstruir uma casa em solo rústico em Salvaterra de Magos?
Um edifício com existência legal comprovada pode, consoante o PDM de Salvaterra de Magos, ser objecto de reabilitação ou reconstrução em condições por vezes mais acessíveis do que uma construção de raiz. A legalização de obras sem título depende do regulamento e das condicionantes aplicáveis. Confirme sempre junto da Câmara, de preferência por PIP.
Como se reclassifica um terreno rústico para urbano em Salvaterra de Magos?
A reclassificação de solo rústico para urbano é uma decisão da Câmara Municipal no âmbito do plano, sujeita a condições estritas do RJIGT (desde 2025, em regra, contiguidade com solo urbano e uma componente de habitação acessível ou pública). Não é um direito do proprietário nem se obtém por um pedido individual de construção.
Onde vejo a planta de ordenamento do PDM de Salvaterra de Magos online?
Esta página reúne a planta de ordenamento — ou o limite do concelho, quando a cartografia de classes ainda não está ingerida —, as condicionantes e o regulamento do PDM de Salvaterra de Magos, a partir das fontes oficiais. Para o documento original, siga a ligação ao Diário da República (DRE).