PDM de Salvaterra de Magos: zonamento, condicionantes e o que se pode construir
Posso construir em terreno rústico em Salvaterra de Magos?
A cartografia municipal ainda não permite publicar uma percentagem fiável da classificação do solo. A leitura correcta é a planta, o regulamento e as sobreposições (RAN, REN, áreas protegidas, zonas inundáveis, perigosidade de incêndio), classe a classe — e, para uma pretensão concreta, apresente um PIP junto da Câmara.
Leitura indicativa com base no corpus oficial ingerido pelo Foral. Não substitui o licenciamento, o PIP nem o parecer da Câmara Municipal.
O que diz o regulamento do PDM
Resumo automático do regulamento do PDM, a partir do documento oficial. Não substitui a leitura do regulamento nem o parecer da Câmara Municipal.
Definições e classificação do solo
O regulamento define conceitos e classes de solo usados no PDM, incluindo índices e termos técnicos específicos.
- Estabelece definições legais e adicionais como 'classe de espaço', 'categoria de espaço', 'perímetro urbano', 'área urbana' e vários índices urbanísticos (densidade líquida, índice de ocupação, índice de utilização, índice volumétrico, índice de impermeabilização, índices líquidos), área bruta de implantação/pavimento, número de pisos máximo, lugar de estacionamento e duplex.(art. 4)
- Lista as classes de espaço do PDM (ex.: espaço urbano, espaço central, habitacional, verde, agrícola, florestal, agroflorestal, atividade económica, mineiro, turístico, aquícola, instalações de interesse público, outras áreas agrícolas) e as categorias que subdividem essas classes.(art. 5; art. 6)
- Define Unidades Operativas de Planeamento e Gestão (UOPG) como áreas sujeitas a regulamentação e gestão próprias, a concretizar por planos de urbanização ou pormenor.(art. 93)
Usos e classes de espaço
O regulamento descreve que usos são dominantes, preferenciais ou compatíveis por classe/categoria de espaço, com restrições especificadas por categoria e regime legal.
- Espaço urbano e categorias (área urbanizada mista, habitacional, equipamento; área urbanizada verde onde é interdito licenciar loteamentos e obras privadas).(art. 9; art. 9)
- Espaço central: áreas mistas e de equipamento com função de centralidade e prioridade de urbanização (zonas de grau 1 e 2).(art. 28; art. 30)
- Espaço habitacional e categorias (mista e habitacional) admitindo usos compatíveis com habitação; zonamento em graus 1 e 2.(art. 36; art. 37; art. 38)
- Espaço verde: não é autorizada construção nem licenciamento de loteamento/obras particulares; destinado a recreio, lazer, desporto e funções ambientais.(art. 44; art. 45)
- Espaço urbano de baixa densidade: periurbano com regime que admite urbanização e edificação por licenciamento municipal conforme parâmetros específicos.(art. 46; art. 47)
- Espaço de atividade económica: destina-se a atividades industriais, armazenagem e logística; duas categorias (nível 1 e 2) com possibilidade de integrar comércio/serviços e exigência de planos de pormenor para nível 2.(art. 54; art. 55; art. 57)
- Espaço mineiro: destinado a exploração de massas minerais; proíbe loteamento/urbanização, salvo instalações de apoio indispensáveis e com pareceres competentes.(art. 58; art. 59)
- Espaço agrícola e categorias (RAN e não RAN): uso dominante para produção agrícola/pecuária; edificação habitacional apenas para agricultores com requisitos (parcela mínima, inalienabilidade, comprovações); equipamentos de apoio e turismo rural admitidos com limites de construção e afastamentos.(art. 61; art. 62; art. 64)
- Espaço florestal: destinado à produção florestal e proteção ambiental; em regra proíbe loteamento e urbanização, admitindo exceções muito concretas (apoio à exploração, equipamentos, turismo rural) com condições (área mínima do terreno, índices de construção, afastamentos).(art. 66; art. 67; art. 68)
- Espaço turístico, aquícola, instalações de interesse público e outras áreas agrícolas: usos e condições específicas (ex.: áreas turísticas existentes onde é interdito licenciamento; albufeiras e leitos sujeitos a regimes de servidão e proibições de licenciamento salvo imprescindíveis).(art. 79; art. 81; art. 84; art. 86)
Edificabilidade e parâmetros
O regulamento fixa múltiplos parâmetros de edificabilidade por classes, zonas e níveis hierárquicos, incluindo índices, áreas mínimas de lote, alturas/pisos, afastamentos e limites específicos locais.
- Parâmetros gerais para espaço urbano por nível e zona: índices de ocupação e utilização máximos e número de pisos máximos conforme quadro (ex.: índices 0,60/1,80 etc. para determinados casos) e condicionamento para aplicação plena a loteamentos ≥1 ha.(art. 12)
- Espaço central: densidades (fogos/ha), índices de ocupação/utilização, áreas mínimas de lote e frentes mínimas por tipologia (unifamiliar, coletiva, não habitacional) e número de pisos máximos conforme grau e nível.(art. 32)
- Espaço habitacional: quadro detalhado por níveis I–V com densidades, índices, áreas e frentes mínimas, índices volumétricos e número de pisos máximos; exceções específicas na área Gatinheiras/Coitadinha.(art. 40; art. 40)
- Espaço urbano de baixa densidade: densidade 10 fogos/ha, índices de ocupação 0,15 e utilização 0,25; áreas mínimas de lote e frentes e número de pisos conforme quadro.(art. 50)
- Área de atividade económica: parâmetros por nível (1 e 2) com áreas mínimas de lote (400/800 m2), frente mínima 20 m, índices de ocupação (0,40/0,30), índice volumétrico 3 m3/m2, índice de impermeabilização 0,60 e afastamentos mínimos (5 m, 10 m junto a áreas residenciais).(art. 56)
- Espaço agrícola/florestal/agroflorestal: limites e condições específicos — ex.: espaço agrícola edificação com índice de construção máximo 0,10, afastamentos mínimos 5 m, altura máxima 7,5 m; espaço florestal parcela mínima 7,5 ha e índices muito restritos (ex.: 0,004 habitação), afastamento 50 m e área permeável máxima de implantação.(art. 64; art. 68)
- ZTPAM (Albufeira de Magos): normas próprias — em geral proibição de novas construções excepto previstas; para solo urbanizado limites como densidade global 7 fogos/ha, densidade líquida 10 fogos/ha, índice implantação 0,15, índice construção 0,25, número pisos máximo 2; regras de lote mínimo, frentes e afastamentos e parâmetros mais restritos para espaço urbano de baixa densidade e solo rústico.(art. 141; art. 141)
- Condicionamentos quanto a impermeabilização, estacionamento, cedências ao município e cálculo de área de cedência (K1/K2 por níveis e classes), aplicáveis em loteamentos e operações urbanísticas.(art. 118; art. 119)
Condicionantes e servidões
O regulamento identifica servidões, reservas e restrições aplicáveis no território, referindo regimes jurídicos e medidas de proteção específicas.
- Reserva Ecológica Nacional (REN) e Reserva Agrícola Nacional (RAN) aplicam-se conforme regimes jurídicos, com cartografia e sobreposições que exigem observância das disposições pertinentes do PDM.(art. 102; art. 103)
- Servidões e restrições relacionadas com domínios hídricos: servidão do domínio público fluvial (leitos e margens do Tejo, valas e canais), servidão de margens e zonas inundáveis com cotas de cheia referidas e proibições/condicionamentos.(art. 97; art. 98)
- Servidão de albufeira (Barragem de Magos): zona de proteção de 200 m e zona reservada de 50 m (a partir da cota de pleno armazenamento), com proibições de construção na zona reservada salvo infraestruturas de apoio previstas.(art. 99)
- Outras servidões e restrições: áreas florestais com regime florestal (Mata Nacional do Escaroupim), montados de sobro, áreas percorridas por incêndios, redes de saneamento básico, linhas de transporte de energia, estradas nacionais e municipais, ferroviárias, telecomunicações, marcos geodésicos, indústrias perigosas e armazém de pirotecnia com zonas de proteção específicas.(art. 104; art. 105; art. 106; art. 108; art. 109; art. 110)
- Património edificado e arqueológico: inventário municipal e imóveis classificados com zonas de proteção (50 m) e exigência de parecer da comissão municipal do património para obras, prosseguindo regras de proteção e planos de pormenor.(art. 107)
- Transposição do PGRI (Riscos de Inundações): normas do PGRI prevalecem sobre numerosos artigos do PDM nas ARPSI, incluindo matriz de decisão com proibições e condicionamentos por classes de perigosidade e normas técnicas (Quadros Q68–Q83 etc.).(art. 2-B; art. 144; art. 145)
Procedimentos e execução
O regulamento estabelece procedimentos para execução de UOPG, licenciamento, planos de urbanização/pormenor, pareceres e exigências documentais para projetos e obras.
- O PDMSM é constituído por peças escritas e desenhadas (listadas) que são indissociáveis do regulamento e das plantas de condicionantes; o incumprimento do PDM torna atos nulos e constitui contraordenação com coimas e possível demolição/embargo.(art. 3; art. 2; art. 2)
- Unidades Operativas de Planeamento e Gestão (UOPG) devem ser sujeitas a planos de urbanização ou planos de pormenor (lista de UOPG prioritárias; Salvaterra de Magos, Marinhais, Foros, Muge, Granho; planos de pormenor para zonas a preservar).(art. 93; art. 94)
- Enquanto não aprovados planos municipais de ordenamento aplicam‑se as disposições do Regulamento; em áreas específicas aplicam‑se planos preexistentes vinculativos (ex.: Plano de Pormenor da Coitadinha, POAM, Plano da Herdade da Glória).(art. 94; art. 95)
- Licenciamento de loteamentos, obras de urbanização e edificação: regras de cedência de terreno e cálculo (art.118), aplicação da Portaria 216-B/2008 para arruamentos e estacionamentos e exigência de medidas de minimização de ruído, sistemas de vistas e integração paisagística no licenciamento.(art. 118; art. 119; art. 120; art. 121)
- Na ZTPAM e nas ARPSI (PGRI) exige‑se pareceres específicos (autoridade nacional da água), estudos hidráulicos pormenorizados para projetos estratégicos e cumprimento das normas do PGRI que prevalecem sobre diversas disposições do PDM.(art. 122; art. 147; art. 146)
Outros planos no concelho
Títulos publicados em fontes oficiais. A menção não afirma que o plano está em vigor.
- Plano de PormenorPlano de Pormenor da Herdade de Nossa Senhora da Glória
Explorar mais
Concelhos vizinhos: Almeirim · Azambuja · Benavente · Cartaxo · Coruche
Ver também: Taxas de urbanismo em Salvaterra de Magos · Salvaterra de Magos no Foral
Perguntas frequentes
Pode-se construir em solo rústico em Salvaterra de Magos?
Não automaticamente. A habitação nova em solo rústico está em regra muito condicionada e, em classes agrícolas ou florestais, muitas vezes interdita — salvo excepção no PDM de Salvaterra de Magos (aglomerado rural, habitação ligada à exploração agrícola, turismo no espaço rural, reconstrução de pré-existência). RAN, REN, áreas protegidas, zonas inundáveis ou perigosidade de incêndio podem ainda impedir o que o PDM admitiria. Um anúncio a dizer que «é possível construir» não substitui a planta nem o PIP na Câmara Municipal.
Este PDM está em vigor?
A operatividade que se mostra vem do instrumento legal ingerido, não do estado de um procedimento de revisão. Confirme sempre na fonte oficial.
Como se sabe a classe de um terreno concreto?
Estas páginas descrevem o concelho. A caderneta predial não chega: um prédio rústico na matriz não é solo rústico no PDM. Utilize o Explorar com o ponto exacto, cruze-o com o regulamento e, para uma pretensão concreta, apresente um PIP à Câmara Municipal de Salvaterra de Magos.
As taxas de urbanismo estão nesta página?
Não. Os prazos e taxas municipais verificados estão na página de taxas do Observatório.
Como ser avisado se o PDM mudar?
Utilize o Vigiar um terreno para acompanhar alterações à volta de um ponto. O Foral avisa quando há sinais relevantes nas fontes oficiais.
O que posso construir num terreno em Salvaterra de Magos?
Depende da classe de espaço da parcela na planta de ordenamento e das regras do regulamento do PDM de Salvaterra de Magos. Em solo urbano admite-se habitação e outros usos, dentro dos parâmetros da classe (área, altura, afastamentos, índices). Em solo rústico o uso é mais restrito e a habitação nova está muitas vezes condicionada ou interdita. Só a leitura da parcela concreta na planta, cruzada com o regulamento e as condicionantes, confirma o que é possível.
Quanto posso construir num terreno em Salvaterra de Magos?
A capacidade de edificação — índices de utilização e de ocupação, altura e afastamentos — é definida pelo regulamento do PDM para a classe de espaço da parcela. Estas páginas indicam, quando confirmados, os parâmetros por classe; para uma parcela concreta esses valores confirmam-se na planta e no regulamento e, formalmente, num pedido de informação prévia (PIP) à Câmara de Salvaterra de Magos.
Qual a diferença entre solo urbano e solo rústico em Salvaterra de Magos?
O solo urbano destina-se à urbanização e à edificação; o solo rústico protege usos agrícolas, florestais, naturais ou de risco, e a edificação é excepcional. Um terreno pode estar em qualquer dos dois no PDM, independentemente do que consta na caderneta predial. A classe concreta lê-se na planta de ordenamento, não na matriz fiscal.
Quais são as condicionantes mais comuns em Salvaterra de Magos?
As condicionantes com mais expressão são a Reserva Agrícola Nacional (RAN), a Reserva Ecológica Nacional (REN), as áreas da Rede Natura 2000, as zonas inundáveis e a perigosidade de incêndio rural. Esta página mostra a percentagem de cada uma sobre Salvaterra de Magos quando a cartografia o permite — caso contrário omite o número em vez de o inventar.
Como peço um pedido de informação prévia (PIP) na Câmara de Salvaterra de Magos?
O PIP submete-se à Câmara Municipal de Salvaterra de Magos, em regra pelo balcão do urbanismo ou pelo portal municipal, com a identificação do prédio e a descrição da pretensão. A resposta indica se a obra é viável e com que parâmetros. É a via formal para confirmar o que se pode construir antes de avançar com um negócio ou um projecto.
Posso legalizar ou reconstruir uma casa em solo rústico em Salvaterra de Magos?
Um edifício com existência legal comprovada pode, consoante o PDM de Salvaterra de Magos, ser objecto de reabilitação ou reconstrução em condições por vezes mais acessíveis do que uma construção de raiz. A legalização de obras sem título depende do regulamento e das condicionantes aplicáveis. Confirme sempre junto da Câmara, de preferência por PIP.
Como se reclassifica um terreno rústico para urbano em Salvaterra de Magos?
A reclassificação de solo rústico para urbano é uma decisão da Câmara Municipal no âmbito do plano, sujeita a condições estritas do RJIGT (desde 2025, em regra, contiguidade com solo urbano e uma componente de habitação acessível ou pública). Não é um direito do proprietário nem se obtém por um pedido individual de construção.
Onde vejo a planta de ordenamento do PDM de Salvaterra de Magos online?
Esta página reúne a planta de ordenamento — ou o limite do concelho, quando a cartografia de classes ainda não está ingerida —, as condicionantes e o regulamento do PDM de Salvaterra de Magos, a partir das fontes oficiais. Para o documento original, siga a ligação ao Diário da República (DRE).