PDM de Santarém: zonamento, condicionantes e o que se pode construir
Posso construir em terreno rústico em Santarém?
Cerca de 95% do território de Santarém é solo rústico. Isso não significa que nunca se possa construir, mas a habitação nova está em regra muito condicionada e muitas vezes interdita, salvo excepção no PDM (aglomerado rural, habitação agrícola, reconstrução). RAN, REN, áreas protegidas, zonas inundáveis ou perigosidade de incêndio podem ainda impedir o que o plano admitiria. Confirme a classe na planta — não só a caderneta predial — e, em caso de dúvida, apresente um PIP junto da Câmara.
Leitura indicativa com base no corpus oficial ingerido pelo Foral. Não substitui o licenciamento, o PIP nem o parecer da Câmara Municipal.
Condicionantes sobre o concelho
Condicionantes nacionais
Camadas da Direção-Geral do Território (DGT) sobre o limite municipal.
- RAN — Reserva Agrícola Nacional25.5%
- REN — Reserva Ecológica Nacional (areal)64.3%
- ZPE — Zona de Proteção Especial0.0%
- ZEC — Zona Especial de Conservação7.4%
- Perigosidade de incêndio rural (alta e muito alta)13.3%
O que diz o regulamento do PDM
Resumo automático do regulamento do PDM, a partir do documento oficial. Não substitui a leitura do regulamento nem o parecer da Câmara Municipal.
Usos e classes de espaço
O Regulamento diz, por zonas, que usos são admitidos e quais são complementares ou proibidos; resumo prático para quem compra/constrói.
- Solo rústico — usos dominantes — O solo rústico destina-se sobretudo à agricultura, pecuária, floresta, exploração de recursos geológicos, turismo de natureza e conservação; outros usos são sujeitos às categorias e subcategorias definidas no Plano e só quando compatíveis (p.ex. estufas, apoio agrícola, projetos de infraestruturas quando autorizados).(art. 9; art. 12; art. 13)
- Solo urbano — usos dominantes — No solo urbano privilegia-se habitação, comércio, serviços, turismo, equipamentos e espaços verdes, admitindo-se também pequenas indústrias e usos compatíveis com a função dominante, sempre que não conflitem com o ruído ou segurança.(art. 8; art. 69; art. 71)
- Espaços agrícolas (Tipo I e II) — Espaços Agrícolas Tipo I são de maior aptidão e têm usos mais restritos; Tipo II, incluindo RAN, admite além de agricultura habitação de apoio ao agricultor (com regras), equipamentos e pequenas indústrias ligadas à atividade agrícola quando justificadas.(art. 27; art. 29; art. 30; art. 31)
- Espaços florestais e mistos — Nos espaços florestais privilegia-se a produção florestal e ações de conservação; usos como apoio florestal, agropecuária compatível e alguns empreendimentos turísticos são admitidos quando previstos e condicionados.(art. 33; art. 35; art. 36)
- Atividades industriais e económicas — Espaços de atividades industriais/económicas e espaços industriais em solo rústico destinam-se a indústria, armazenamento, logística e usos complementares; estes usos têm regras próprias sobre impermeabilização, tratamento de efluentes e enquadramento paisagístico.(art. 53; art. 54; art. 77)
- Turismo — tipologias — Empreendimentos turísticos têm regras próprias: parques de campismo, turismo de habitação, resorts e núcleos de desenvolvimento turístico são admitidos em locais definidos, com limites de área, camas e densidades e critérios de avaliação.(art. 56; art. 90; art. 91)
- Aglomerados rurais e dispersos — Aglomerados Rurais e Áreas de Edificação Dispersa permitem habitação, comércio e usos de apoio rural com regime intermédio de edificabilidade pensado para colmatação e preservação paisagística.(art. 63; art. 66; art. 67)
- Espaços de equipamentos e centrais — Há zonas específicas para equipamentos públicos (saúde, ensino, cultura) e Espaços Centrais onde se privilegia comércio, serviços e reabilitação habitacional, sempre compatível com a preservação do tecido urbano.(art. 59; art. 71; art. 82)
- Património e arqueologia — Valores culturais e naturais (património classificado e arqueológico) impõem restrições específicas: muitas intervenções carecem de parecer arqueológico ou de obedecer a zonas non aedificandi e zonas de proteção.(art. 94; art. 95)
Edificabilidade e parâmetros
O Regulamento define quanto e como se pode construir por tipos de espaço usando parâmetros como altura, número de pisos, índices e áreas máximas.
- Parâmetros usados — Regras usam altura máxima da fachada (cércea), número de pisos, área de construção máxima, índice de ocupação (percentagem do terreno ocupada) e índice de utilização (quanto se pode construir em relação ao terreno) — os valores variam conforme a categoria de solo.(art. 5; art. 76)
- Exemplo prático — habitação urbana — Em Espaços Habitacionais tipo I pode chegar-se a 25 m de fachada e 6 pisos; isso significa que em zonas centrais se admite construção alta e maior densidade, mas depende do tipo de parcela (ver Tabela do Artigo 76).(art. 76)
- Exemplo prático — solo agrícola — Em Espaços Agrícolas de Produção tipo II, para habitação de agricultor a parcela mínima é 40 000 m2 e a altura máxima da fachada é 8 m e 2 pisos; ou seja, precisa-se de terrenos grandes para casa nova de agricultor.(art. 32)
- Índices traduzidos em palavras — Índice de utilização (Iu) como 0,4 significa que se pode construir o equivalente a 40% da área do terreno; índice de ocupação (Io) de 50% significa que a base do edifício pode ocupar metade do terreno; índice de impermeabilização limita a parte do solo que fica coberta por superfícies impermeáveis.(art. 5; art. 36)
- Regras por tipo de uso — Cada categoria tem tabelas próprias (ex.: Espaços Florestais, Naturais, Industriais, Turísticos) com valores de área, altura e índices que são cumulativos e devem ser consultados no respetivo artigo tabela antes de projectar.(art. 36; art. 52; art. 79)
Condicionantes e servidões
Além das regras de usos e edificabilidade, há condicionantes legais e naturais que limitam obras; o Plano identifica-as e remete para a legislação específica.
- Servidões administrativas e restrições — Servidões como faixas de proteção a infraestruturas, domínio público hídrico, RAN e REN, e outras restrições sobrepõem-se às normas de uso e obrigam a consultar legislação específica; ou seja, mesmo que o PDM admita algo, a servidão pode proibir ou condicionar.(art. 6; art. 7; art. 3)
- Parque Natural (PNSAC) e Rede Natura — Áreas inseridas no Parque Natural das Serras de Aire e Candeeiros e na Rede Natura 2000 têm restrições adicionais (atos proibidos e atos condicionados a parecer do ICNF), pelo que obras e ampliações aí são muitas vezes sujeitas a parecer vinculativo.(art. 15; art. 17; art. 18)
- Riscos naturais — cheias e vertentes — Zonas de risco por cheias e áreas de instabilidade de vertentes são identificadas e, em regra, proíbem novas edificações; reconstruções e exceções exigem condições técnicas (p.ex. cota do piso superior à maior cheia conhecida).(art. 105; art. 106; art. 108)
- Património e arqueologia — Imóveis classificados, zonas non aedificandi e áreas arqueológicas implicam pareceres prévios e, por vezes, proibições; intervenções exigem medidas de salvaguarda e estudos arqueológicos quando há sensibilidade.(art. 94; art. 95)
- Proteções técnicas e infraestruturas — Faixas de proteção de redes rodoviárias, ferroviárias, estações de água e estações de tratamento definem zonas non aedificandi e limites onde a construção é proibida ou sujeita a condicionamentos especiais.(art. 97; art. 99; art. 101; art. 102)
Procedimentos e execução
O texto indica os passos e exigências que podem aparecer: planos detalhados, pareceres de entidades (ICNF, Infraestruturas), licenciamento e monitorização.
- Planos e execução — A transformação de solo rústico em urbano e grandes operações faz-se através de planos (planos de urbanização, planos de pormenor, unidades de execução) e as UOPG têm programação própria que pode prevalecer sobre regras gerais.(art. 112; art. 116; art. 121)
- Pareceres e autorizações — Muitos atos nas áreas protegidas exigem parecer vinculativo de entidades como o ICNF; obras em faixas de proteção (rodovias, rios, infraestruturas) exigem parecer das entidades competentes e autorizações específicas.(art. 18; art. 98; art. 107)
- Licenciamento e legalização — A Câmara pode legalizar construções existentes em certas condições (segurança, ligação a saneamento ou fossas estanques, conformidade com servidões); processos de legalização e de licenciamento têm requisitos técnicos e documentais claros.(art. 128; art. 129)
- Cedências e compensações — Em loteamentos, os proprietários têm de ceder áreas (vias, espaços verdes, equipamentos) à Câmara ou pagar compensações, e os promotores suportam custos de infraestruturas, salvo exceções por acordo.(art. 113; art. 114)
- Monitorização — A execução do PDM é monitorizada pela Câmara com relatórios anuais para assegurar que os índices e parâmetros não são ultrapassados; há mecanismos de perequação e fundo municipal para operacionalizar medidas.(art. 120; art. 117; art. 119)
Definições e classificação do solo
O Regulamento define muitos termos técnicos; aqui estão os essenciais explicados de forma simples para compradores/condutores de obras.
- Índice de utilização (Iu) — É quanto se pode construir em relação ao terreno: por exemplo Iu = 0,4 significa que se pode construir o equivalente a 40% da área do terreno (soma de todas as áreas de pisos).(art. 5)
- Índice de ocupação (Io) — É a percentagem do terreno que pode ficar ocupada pela base do edifício (implantação); Io = 50% significa que metade do terreno pode ser ocupada pelo edifício na planta.(art. 5)
- Índice de impermeabilização — Limita a parte do solo que fica coberta por superfícies impermeáveis (pavimentos, telhados); é expresso em percentagem e protege infiltração e gestão de águas pluviais.(art. 5)
- Altura da fachada (cércea) — É a altura do edifício medida da soleira até ao beirado/cobertura; nas tabelas aparece como limite de construção por zona (ex.: 8 m = cerca de 2 pisos).(art. 5)
- Área de construção e implantação — Área de construção é a soma das áreas de todos os pisos; área de implantação é a área do solo ocupada pela base do edifício — ambos são usados nas contas dos índices.(art. 5)
- Lote, parcela e perímetro urbano — Lote é um prédio destinado a edificação, parcela é uma porção de território e perímetro urbano é a zona classificada como solo urbano; as regras aplicam-se conforme a qualificação do solo.(art. 5; art. 8)
- UOPG e unidade de execução — UOPG (Unidade Operativa de Planeamento e Gestão) é uma área com planeamento conjunto a detalhar; unidade de execução é a área delimitada para executar um plano e pode exigir planos de pormenor ou acordos.(art. 5; art. 121)
Classes de solo e regras de habitação nova
| Classe | Solo | Habitação nova | Artigos | Parâmetros |
|---|---|---|---|---|
| Espaços Mistos de Uso Silvícola com Agrícola de tipo II | Rústico | Por confirmar | art. 44, art. 45, art. 46 | — |
| Outros Espaços — Aglomerados Rurais | Rústico | Permitida | art. 63, art. 64, art. 65 | — |
| Outros Espaços — Espaços Naturais e Paisagísticos | Rústico | Por confirmar | art. 49, art. 52, art. 90 | — |
| Outros Espaços — Espaços de Atividades Industriais | Rústico | Por confirmar | art. 53, art. 54, art. 55 | — |
| Outros Espaços — Áreas de Edificação Dispersa | Rústico | Permitida | art. 66, art. 67, art. 68 | — |
| Espaços de Atividades Económicas | Urbano | Por confirmar | art. 77, art. 78, art. 79 | — |
Outros planos no concelho
Títulos publicados em fontes oficiais. A menção não afirma que o plano está em vigor.
- Plano de PormenorPlano de Pormenor da Quinta de Santo António
Próximos passos
Abrir Santarém no Explorar
Veja no mapa as classes do PDM e as condicionantes, parcela a parcela
GRÁTISRetrato do terreno
Classe de espaço e condicionantes de uma parcela concreta
RELATÓRIOViabilidade de construção
Veredicto fundamentado, com citações e mapa, em PDF
ALERTASVigiar um terreno
Acompanhe publicações e sinais de alteração do PDM e das condicionantes, conforme a cobertura
CONCELHOPágina de Santarém
Indicadores, atividade municipal e contratação pública do concelho
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Concelhos vizinhos: Alcanena · Almeirim · Alpiarça · Azambuja · Cartaxo · Chamusca · Golegã · Porto de Mós · Rio Maior · Torres Novas
Ver também: Taxas de urbanismo em Santarém · Santarém no Foral · Foral para ateliers de arquitetura
Perguntas frequentes
Pode-se construir em solo rústico em Santarém?
Não automaticamente. A habitação nova em solo rústico está em regra muito condicionada e, em classes agrícolas ou florestais, muitas vezes interdita — salvo excepção no PDM de Santarém (aglomerado rural, habitação ligada à exploração agrícola, turismo no espaço rural, reconstrução de pré-existência). RAN, REN, áreas protegidas, zonas inundáveis ou perigosidade de incêndio podem ainda impedir o que o PDM admitiria. Um anúncio a dizer que «é possível construir» não substitui a planta nem o PIP na Câmara Municipal.
Este PDM está em vigor?
A operatividade que se mostra vem do instrumento legal ingerido, não do estado de um procedimento de revisão. Confirme sempre na fonte oficial.
Como se sabe a classe de um terreno concreto?
Estas páginas descrevem o concelho. A caderneta predial não chega: um prédio rústico na matriz não é solo rústico no PDM. Utilize o Explorar com o ponto exacto, cruze-o com o regulamento e, para uma pretensão concreta, apresente um PIP à Câmara Municipal de Santarém.
As taxas de urbanismo estão nesta página?
Não. Os prazos e taxas municipais verificados estão na página de taxas do Observatório.
Como ser avisado se o PDM mudar?
Utilize o Vigiar um terreno para acompanhar alterações à volta de um ponto. O Foral avisa quando há sinais relevantes nas fontes oficiais.
O que posso construir num terreno em Santarém?
Depende da classe de espaço da parcela na planta de ordenamento e das regras do regulamento do PDM de Santarém. Em solo urbano admite-se habitação e outros usos, dentro dos parâmetros da classe (área, altura, afastamentos, índices). Em solo rústico o uso é mais restrito e a habitação nova está muitas vezes condicionada ou interdita. Só a leitura da parcela concreta na planta, cruzada com o regulamento e as condicionantes, confirma o que é possível.
Quanto posso construir num terreno em Santarém?
A capacidade de edificação — índices de utilização e de ocupação, altura e afastamentos — é definida pelo regulamento do PDM para a classe de espaço da parcela. Estas páginas indicam, quando confirmados, os parâmetros por classe; para uma parcela concreta esses valores confirmam-se na planta e no regulamento e, formalmente, num pedido de informação prévia (PIP) à Câmara de Santarém.
Qual a diferença entre solo urbano e solo rústico em Santarém?
O solo urbano destina-se à urbanização e à edificação; o solo rústico protege usos agrícolas, florestais, naturais ou de risco, e a edificação é excepcional. Um terreno pode estar em qualquer dos dois no PDM, independentemente do que consta na caderneta predial. A classe concreta lê-se na planta de ordenamento, não na matriz fiscal.
Quais são as condicionantes mais comuns em Santarém?
As condicionantes com mais expressão são a Reserva Agrícola Nacional (RAN), a Reserva Ecológica Nacional (REN), as áreas da Rede Natura 2000, as zonas inundáveis e a perigosidade de incêndio rural. Esta página mostra a percentagem de cada uma sobre Santarém quando a cartografia o permite — caso contrário omite o número em vez de o inventar.
Como peço um pedido de informação prévia (PIP) na Câmara de Santarém?
O PIP submete-se à Câmara Municipal de Santarém, em regra pelo balcão do urbanismo ou pelo portal municipal, com a identificação do prédio e a descrição da pretensão. A resposta indica se a obra é viável e com que parâmetros. É a via formal para confirmar o que se pode construir antes de avançar com um negócio ou um projecto.
Posso legalizar ou reconstruir uma casa em solo rústico em Santarém?
Um edifício com existência legal comprovada pode, consoante o PDM de Santarém, ser objecto de reabilitação ou reconstrução em condições por vezes mais acessíveis do que uma construção de raiz. A legalização de obras sem título depende do regulamento e das condicionantes aplicáveis. Confirme sempre junto da Câmara, de preferência por PIP.
Como se reclassifica um terreno rústico para urbano em Santarém?
A reclassificação de solo rústico para urbano é uma decisão da Câmara Municipal no âmbito do plano, sujeita a condições estritas do RJIGT (desde 2025, em regra, contiguidade com solo urbano e uma componente de habitação acessível ou pública). Não é um direito do proprietário nem se obtém por um pedido individual de construção.
Onde vejo a planta de ordenamento do PDM de Santarém online?
Esta página reúne a planta de ordenamento — ou o limite do concelho, quando a cartografia de classes ainda não está ingerida —, as condicionantes e o regulamento do PDM de Santarém, a partir das fontes oficiais. Para o documento original, siga a ligação ao Diário da República (DRE).