PDM de Santarém: zonamento, condicionantes e o que se pode construir
Posso construir em terreno rústico em Santarém?
A cartografia municipal ainda não permite publicar uma percentagem fiável da classificação do solo. A leitura correcta é a planta, o regulamento e as sobreposições (RAN, REN, áreas protegidas, zonas inundáveis, perigosidade de incêndio), classe a classe — e, para uma pretensão concreta, apresente um PIP junto da Câmara.
Leitura indicativa com base no corpus oficial ingerido pelo Foral. Não substitui o licenciamento, o PIP nem o parecer da Câmara Municipal.
O que diz o regulamento do PDM
Resumo automático do regulamento do PDM, a partir do documento oficial. Não substitui a leitura do regulamento nem o parecer da Câmara Municipal.
Definições e classificação do solo
Classificação do solo e conceitos urbanísticos e setoriais adoptados pelo PDM, incluindo categorias de solo e definições técnicas.
- Define-se solo rústico e solo urbano e identifica-se a Estrutura Ecológica Municipal, Valores Culturais e Naturais, Espaços‑Canais, Infraestruturas Urbanas, Áreas de Risco e Unidades Operativas de Planeamento e Gestão como elementos do ordenamento.(art. 8)
- Lista conceitos e parâmetros urbanísticos (afastamento, alinhamento, altura da fachada, área de construção/implantação, índices Io/Iu, lote, unidade operativa de planeamento e gestão, entre outros) para interpretação do Regulamento.(art. 5)
- Classifica o solo rústico em várias categorias e subcategorias (Espaços Agrícolas, Florestais, Exploração de Recursos, Naturais e Paisagísticos, Atividades Industriais, Ocupação Turística, Equipamentos, Infraestruturas, Aglomerados Rurais, Áreas de Edificação Dispersa) e o solo urbano em Espaços Centrais, Habitacionais I–IV, Atividades Económicas, Uso Especial e Espaços Verdes.(art. 9)
Usos e classes de espaço
Regula, por categoria e subcategoria de solo, os usos admitidos, compatíveis, condicionados ou interditos, com referência específica a PNSAC/RN2000 e outras áreas protegidas.
- Estabelece que qualquer intervenção deve ser compatível com servidões administrativas, programas e planos superiores e com os usos definidos para a categoria de solo, considerando incompatibilidades genéricas (impacte arquitetónico, risco, perturbações de trânsito, prejuízo patrimonial).(art. 10)
- Enumera usos e proíbe/condiciona atos no âmbito do PNSAC e RN2000 (ex.: proibição de loteamento, de certos empreendimentos turísticos não reconhecidos, de povoamentos florestais intensivos, condicionamento de explorações minerais), sujeitando vários atos a parecer vinculativo do ICNF.(art. 17; art. 18; art. 20)
- Detalha usos admitidos em subcategorias: Espaços Agrícolas (tipos I e II) admitem atividades agrícolas, apoios, habitação de agricultores em condições, estufas, indústria agroalimentar e empreendimentos turísticos isolados conforme normas; Espaços Florestais e Mistos têm usos compatíveis com conservação e produção florestal e atividades de apoio; Espaços de Exploração Consolidada permitem construções de apoio à extração; Espaços de Atividades Industriais e Económicas destinam‑se a indústria, logística, armazéns e serviços.(art. 27; art. 28; art. 31; art. 33; art. 47; art. 53)
- No solo urbano admite‑se habitação, comércio, serviços, turismo, equipamentos e espaços verdes, com proibições específicas (ex.: instalações pecuárias, algumas operações de gestão de resíduos) e possibilidade de exigir estudos de incidências ambientais.(art. 70)
- Define tipologias e regras para empreendimentos turísticos (Empreendimentos Turísticos Isolados, Núcleos de Desenvolvimento Turístico, parques de campismo), incluindo critérios de seleção, densidades e condicionantes específicas.(art. 21; art. 90; art. 91)
Edificabilidade e parâmetros
Estabelece parâmetros de edificabilidade (alturas, número de pisos, áreas máximas, índices de ocupação/utilização/impermeabilização, dimensões mínimas de parcela e afastamentos) por categoria e subcategoria de solo, incluindo tabelas específicas.
- Aplica parâmetros gerais por categorias: por exemplo, Espaços Agrícolas tipo II (Tabela 1) fixa dimensionamentos mínimos de parcela, altura máxima da fachada, áreas de construção e índices de ocupação para usos como habitação, apoio agrícola, indústria e explorações pecuárias.(art. 32)
- Nas áreas florestais e de conservação existem tabelas com limites (Tabelas 2 e 3) sobre altura, área de construção e índice máximo de impermeabilização para edificações de apoio, estabelecimentos industriais e equipamentos.(art. 36; art. 41)
- Espaços de Atividades Industriais e Económicas (Tabelas 6 e 13) definem alturas máximas, índices de utilização/ocupação e impermeabilização e afastamentos mínimos aos limites da parcela.(art. 55; art. 79)
- No solo urbano (Espaços Centrais, Habitacionais I–IV, Equipamentos, Espaços Verdes) são fixados parâmetros detalhados por tabela (ex.: Tabelas 11, 12, 14, 15) indicando alturas máximas, índices de ocupação/utilização, áreas máximas e condições de exceção.(art. 73; art. 76; art. 83; art. 88)
- Prevê regimes específicos para empreendimentos turísticos (Tabela 16 e 17) e parâmetros excecionais aplicáveis a UOPG com índices e alturas próprias (artigos que definem UOPG e seus parâmetros).(art. 91; art. 122)
Condicionantes e servidões
Identifica servidões administrativas, restrições de utilidade pública, áreas protegidas e zonas de risco, impondo regras sobre sobreposição de regimes e necessidade de consulta da legislação específica.
- Enumera servidões e restrições com representação gráfica na Planta de Condicionantes: domínio público hídrico, zonas ameaçadas por cheias, perímetros de proteção de captações, RAN, REN, fogos rurais, PNSAC, RN2000, património classificado, infraestruturas e faixas de proteção rodoviária e ferroviária.(art. 6)
- Estabelece que os regimes das servidões/ restrições se sobrepõem às demais disposições do Plano e exigem consulta da legislação específica, sendo as servidões do domínio hídrico regidas pelo respetivo regime jurídico independentemente da sua representação gráfica.(art. 7)
- Define áreas de salvaguarda (baixas aluvionares, áreas complementares/potenciais de exploração geológica, áreas recuperadas) com restrições específicas sobre construção, exploração e necessidade de planos de pormenor para exploração de recursos geológicos.(art. 22; art. 23; art. 24; art. 25; art. 26)
- Regula Riscos: zonas ameaçadas por cheias (proibições e exceções, exigência de parecer/autorização), áreas de risco potencial significativo de inundações (transposição do PGRI) e áreas de instabilidade de vertentes e zona sujeita ao Projeto Global de Estabilização das Encostas com condicionamentos e proibições de edificação.(art. 106; art. 107; art. 111; art. 108; art. 109)
- Define regimes específicos para o PNSAC e RN2000, incluindo atos interditos e condicionados dentro dessas áreas e a necessidade de parecer do ICNF para diversos atos.(art. 15; art. 16; art. 17; art. 18)
- Património cultural e arqueológico: regimes de proteção diferenciada e exigência de parecer arqueológico/companhamento em áreas de sensibilidade A–F, com medidas para descoberta de vestígios e salvaguarda.(art. 94)
Procedimentos e execução
Estabelece a composição do Plano, documentos de suporte, instrumentos de execução, UOPG e regras de execução, cedências, contratos e monitorização.
- Lista os elementos do Plano (Regulamento, Plantas de Ordenamento e Condicionantes, Relatório, Programa de Execução, Mapa de Ruído, Relatórios técnico‑ambientais e peças desenhadas), que acompanham o Regulamento.(art. 3)
- Define que a execução do PDM faz‑se por planos de urbanização, planos de pormenor, unidades de execução e operações urbanísticas avulsas; admite delimitação de Unidades de Execução e UOPG com parâmetros específicos e possibilidade de contratualização entre Município e promotores.(art. 116; art. 121; art. 124)
- Regula cedências em operações de loteamento (obrigatoriedade de cedência de áreas para vias, estacionamentos, espaços verdes, equipamentos) e parâmetros de dimensionamento para espaços verdes e estacionamento, bem como mecanismos de perequação e criação do Fundo Municipal de Sustentabilidade Ambiental e Urbanística (FMSAU).(art. 113; art. 114; art. 115; art. 117; art. 119)
- Prevê monitorização anual da execução do Plano pela Câmara Municipal e relatórios públicos sobre a concreção do Plano e o cumprimento dos índices e parâmetros urbanísticos.(art. 120)
- Estabelece procedimentos para legalização de preexistências e atividades económicas, condições para regularização e regras excecionais para empreendimentos de carácter estratégico.(art. 127; art. 128; art. 129; art. 130)
Outros planos no concelho
Títulos publicados em fontes oficiais. A menção não afirma que o plano está em vigor.
- Plano de PormenorPlano de Pormenor da Quinta de Santo António
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Ver também: Taxas de urbanismo em Santarém · Santarém no Foral
Perguntas frequentes
Pode-se construir em solo rústico em Santarém?
Não automaticamente. A habitação nova em solo rústico está em regra muito condicionada e, em classes agrícolas ou florestais, muitas vezes interdita — salvo excepção no PDM de Santarém (aglomerado rural, habitação ligada à exploração agrícola, turismo no espaço rural, reconstrução de pré-existência). RAN, REN, áreas protegidas, zonas inundáveis ou perigosidade de incêndio podem ainda impedir o que o PDM admitiria. Um anúncio a dizer que «é possível construir» não substitui a planta nem o PIP na Câmara Municipal.
Este PDM está em vigor?
A operatividade que se mostra vem do instrumento legal ingerido, não do estado de um procedimento de revisão. Confirme sempre na fonte oficial.
Como se sabe a classe de um terreno concreto?
Estas páginas descrevem o concelho. A caderneta predial não chega: um prédio rústico na matriz não é solo rústico no PDM. Utilize o Explorar com o ponto exacto, cruze-o com o regulamento e, para uma pretensão concreta, apresente um PIP à Câmara Municipal de Santarém.
As taxas de urbanismo estão nesta página?
Não. Os prazos e taxas municipais verificados estão na página de taxas do Observatório.
Como ser avisado se o PDM mudar?
Utilize o Vigiar um terreno para acompanhar alterações à volta de um ponto. O Foral avisa quando há sinais relevantes nas fontes oficiais.
O que posso construir num terreno em Santarém?
Depende da classe de espaço da parcela na planta de ordenamento e das regras do regulamento do PDM de Santarém. Em solo urbano admite-se habitação e outros usos, dentro dos parâmetros da classe (área, altura, afastamentos, índices). Em solo rústico o uso é mais restrito e a habitação nova está muitas vezes condicionada ou interdita. Só a leitura da parcela concreta na planta, cruzada com o regulamento e as condicionantes, confirma o que é possível.
Quanto posso construir num terreno em Santarém?
A capacidade de edificação — índices de utilização e de ocupação, altura e afastamentos — é definida pelo regulamento do PDM para a classe de espaço da parcela. Estas páginas indicam, quando confirmados, os parâmetros por classe; para uma parcela concreta esses valores confirmam-se na planta e no regulamento e, formalmente, num pedido de informação prévia (PIP) à Câmara de Santarém.
Qual a diferença entre solo urbano e solo rústico em Santarém?
O solo urbano destina-se à urbanização e à edificação; o solo rústico protege usos agrícolas, florestais, naturais ou de risco, e a edificação é excepcional. Um terreno pode estar em qualquer dos dois no PDM, independentemente do que consta na caderneta predial. A classe concreta lê-se na planta de ordenamento, não na matriz fiscal.
Quais são as condicionantes mais comuns em Santarém?
As condicionantes com mais expressão são a Reserva Agrícola Nacional (RAN), a Reserva Ecológica Nacional (REN), as áreas da Rede Natura 2000, as zonas inundáveis e a perigosidade de incêndio rural. Esta página mostra a percentagem de cada uma sobre Santarém quando a cartografia o permite — caso contrário omite o número em vez de o inventar.
Como peço um pedido de informação prévia (PIP) na Câmara de Santarém?
O PIP submete-se à Câmara Municipal de Santarém, em regra pelo balcão do urbanismo ou pelo portal municipal, com a identificação do prédio e a descrição da pretensão. A resposta indica se a obra é viável e com que parâmetros. É a via formal para confirmar o que se pode construir antes de avançar com um negócio ou um projecto.
Posso legalizar ou reconstruir uma casa em solo rústico em Santarém?
Um edifício com existência legal comprovada pode, consoante o PDM de Santarém, ser objecto de reabilitação ou reconstrução em condições por vezes mais acessíveis do que uma construção de raiz. A legalização de obras sem título depende do regulamento e das condicionantes aplicáveis. Confirme sempre junto da Câmara, de preferência por PIP.
Como se reclassifica um terreno rústico para urbano em Santarém?
A reclassificação de solo rústico para urbano é uma decisão da Câmara Municipal no âmbito do plano, sujeita a condições estritas do RJIGT (desde 2025, em regra, contiguidade com solo urbano e uma componente de habitação acessível ou pública). Não é um direito do proprietário nem se obtém por um pedido individual de construção.
Onde vejo a planta de ordenamento do PDM de Santarém online?
Esta página reúne a planta de ordenamento — ou o limite do concelho, quando a cartografia de classes ainda não está ingerida —, as condicionantes e o regulamento do PDM de Santarém, a partir das fontes oficiais. Para o documento original, siga a ligação ao Diário da República (DRE).