PDM de Torres Novas: zonamento, condicionantes e o que se pode construir
A data de entrada em vigor desta versão não é conhecida no inventário do Foral — confirme junto da Câmara Municipal.
Posso construir em terreno rústico em Torres Novas?
Cerca de 88% do território de Torres Novas é solo rústico. Isso não significa que nunca se possa construir, mas a habitação nova está em regra muito condicionada e muitas vezes interdita, salvo excepção no PDM (aglomerado rural, habitação agrícola, reconstrução). RAN, REN, áreas protegidas, zonas inundáveis ou perigosidade de incêndio podem ainda impedir o que o plano admitiria. Confirme a classe na planta — não só a caderneta predial — e, em caso de dúvida, apresente um PIP junto da Câmara.
Leitura indicativa com base no corpus oficial ingerido pelo Foral. Não substitui o licenciamento, o PIP nem o parecer da Câmara Municipal.
Condicionantes sobre o concelho
Condicionantes nacionais
Camadas da Direção-Geral do Território (DGT) sobre o limite municipal.
- RAN — Reserva Agrícola Nacional34.0%
- REN — Reserva Ecológica Nacional (areal)0.1%
- ZPE — Zona de Proteção Especial0.0%
- ZEC — Zona Especial de Conservação7.4%
- Perigosidade de incêndio rural (alta e muito alta)15.7%
O que diz o regulamento do PDM
Resumo automático do regulamento do PDM, a partir do documento oficial. Não substitui a leitura do regulamento nem o parecer da Câmara Municipal.
Usos e classes de espaço
Resumo simples do que se pode fazer em cada tipo de zona do concelho.
- Espaço urbano — Destina-se sobretudo à edificação e ao uso urbano: habitação, comércio, serviços, equipamentos públicos; inclui áreas já consolidadas e áreas a reabilitar.(art. 7; art. 8; art. 9)
- Espaço urbanizável — São terrenos reservados para expansão urbana a curto e médio prazos, onde se poderão implantar habitação, comércio, serviços e equipamentos quando urbanizados.(art. 13; art. 14; art. 15)
- Espaço industrial — Destina-se a actividades industriais não integráveis no espaço urbano, armazéns, serviços de apoio e também a grande superfície comercial quando adequada.(art. 19; art. 20)
- Canais (ferroviário, rodoviário, adutor) — Existem zonas reservadas para as infra‑estruturas: vias ferroviárias, estradas nacionais/regionais e a conduta adutora da EPAL, destinadas à plataforma e faixas de protecção.(art. 23; art. 25; art. 27)
- Espaço agrícola RAN — Terrenos sob regime da Reserva Agrícola Nacional destinados à produção agrícola e pecuária, com manutenção das actividades tradicionais como uso preferencial.(art. 29; art. 30; art. 31)
- Aproveitamento Hidroagrícola do Alvorão — Zona prevista para albufeiras e regadio; antes da constituição das albufeiras há proibições e, após, haverá zonas de protecção (200 m) e regimes específicos.(art. 32; art. 33; art. 59)
- Espaço agrícola não incluído na RAN — Terrenos para agricultura/pecuária não sujeitos à RAN; admite-se, excepcionalmente, edificação ligada à actividade agrícola, apoio, turismo e outros usos descritos no regulamento.(art. 34; art. 35; art. 36)
- Espaço florestal de produção — Destinado à produção silvícola (várias espécies indicadas); permite‑se edificação excecional para exploração e habitação de trabalhadores conforme regras.(art. 38; art. 40)
- Espaço florestal de protecção — Prioridade à protecção do solo, água e redução de erosão/incêndio; usos que prejudiquem essa função são proibidos e a edificação é muito limitada.(art. 42; art. 43; art. 44)
- Espaço agro‑florestal — Uso dominante agrícola ou florestal indiferenciado; aplica‑se a regulamentação do espaço agrícola ou florestal conforme o uso principal.(art. 46; art. 47)
Edificabilidade e parâmetros
Explica quanto e como se pode construir: índices, limites e regras específicas por tipo de espaço.
- Índices e conceitos chave — Os termos técnicos que definem quanto se pode construir (índice de ocupação, índice de utilização, índice volumétrico, índice de impermeabilização, número de pisos, lugar de estacionamento) estão definidos no regulamento.(art. 4)
- Fogo de referência — Quando se usa o termo 'fogo' para densidade, referência praticada: 1 fogo = 120 m2 de pavimento acima do terreno, para efeitos de cálculo.(art. 9)
- Quadros e máximos — Os máximos concretos (índices, densidades, ocupação) constam dos quadros de caracterização dos artigos 9.º e 15.º e aplicam‑se sobretudo a planos e loteamentos com área ≥ 1 ha; nos lotes pequenos há reduções segundo a posição em relação ao centro e aos transportes.(art. 9; art. 15)
- Alturas (cércea) nos centros — Em lugares centrais podem admitir‑se, quando haja plano de pormenor ou de urbanização, cérceas de até 8 pisos na cidade de Torres Novas e até 4 pisos em Riachos e Meia Via.(art. 15)
- Regras para espaço agrícola (parcela ≥2 ha) — Em parcela ≥2 ha admite‑se edificação excepcional com limites: índice de construção reduzido (ex.: 0,01 para habitação, 0,05 para outras), afastamentos mínimos (20 m), e altura máxima normalmente 7,5 m.(art. 36)
- Regras para espaço agrícola servido (parcela ≥0,10 ha) — Se a parcela (≥0,10 ha) já tiver arruamento e redes públicas, aplicam‑se regras próprias: frente mínima 20 m, afastamentos 5 m, áreas brutas de construção-teto (ex.: 250 m2 habitação; 500 m2 outras) e índice de ocupação 0,50, quando aplicável.(art. 36)
- Regras para espaço florestal (parcela ≥4 ha) — Em parcela ≥4 ha na floresta admitem‑se edificações excepcionais com índices muito baixos (ex.: 0,005 para habitação; 0,025 para outras), afastamentos mínimos de 50 m, altura máxima de referência 7,5 m e limite da área pavimentada até 5% da parcela.(art. 40)
- Declives e impacto paisagístico — Não se licenciam obras em terrenos com declive médio superior a 20% e são proibidas obras que provoquem impacte negativo na paisagem ou obstruam vistas singulares.(art. 10)
- Indústria e impermeabilização — Para grandes indústrias há limites de impermeabilização (por exemplo 0,60 em casos apontados) e limites de lote; indústrias que causem incômodo ou riscos podem ser interditadas ou condicionadas.(art. 10; art. 22)
Condicionantes e servidões
Principais servidões e restrições que podem impedir, limitar ou exigir cuidados especiais antes de construir.
- Margens de rios e cheias — Existe uma faixa de protecção mínima de 10 m nas margens de cursos de água e nas zonas ameaçadas por cheias (para o Almonda/Alvorão pode aplicar‑se o limite da maior cheia conhecida); obras dentro da faixa devem ser apreciadas pela DRARNLVT.(art. 58)
- Albufeiras e zonas de regadio — As albufeiras do Aproveitamento do Alvorão, depois de constituídas, terão uma faixa de protecção non aedificandi de 200 m a contar do nível de pleno armazenamento; até lá há proibições de obras e movimentos de terras nas áreas previstas.(art. 32; art. 59)
- RAN (Reserva Agrícola Nacional) — As áreas incluídas na RAN estão sujeitas ao regime da RAN e mantêm a actividade agrícola como uso preferencial; o PDM integra a RAN com regras específicas.(art. 29; art. 63)
- REN (Reserva Ecológica Nacional) — As áreas abrangidas pela REN seguem o seu regime jurídico; em zonas excluídas da REN e dentro da RAN há restrições como a interdição de pisos abaixo da maior cheia conhecida.(art. 62)
- Património e imóveis classificados — Imóveis e sítios classificados (castelo, vilas, igrejas, moinhos, etc.) têm zonas de protecção (ex.: 50 m) e qualquer licenciamento nessa zona precisa de parecer de uma comissão municipal e, em certos casos, parecer do ICN/IPPAR.(art. 68; art. 52)
- Condutas e captações (EPAL, água, saneamento) — A conduta adutora da EPAL tem faixa non aedificandi (5 m) e zona de condicionamento (10 m); as redes de água e emissários têm faixas de protecção (5 m) e as ETAR 200 m de envolvente; captações municipais têm áreas de defesa de 50 m e 200 m.(art. 28; art. 71; art. 70; art. 60)
- Incêndios florestais — O concelho tem povoamentos florestais muito sensíveis ao fogo (classe II); áreas percorridas por incêndio constam em cadastro e estão sujeitas a medidas e restrições legais.(art. 39; art. 67)
- Vias, estradas e linhas eléctricas — Existem faixas non aedificandi e de alinhamento junto das estradas e vias municipais com larguras mínimas (ex.: 8 m para EM, 6 m para CM, 10 m para EN em desclassificação) e servidões para linhas de alta tensão e telecomunicações.(art. 74; art. 72)
- Instalações perigosas e defesa — Existem zonas de protecção para instalações perigosas e militares (ex.: 300 m para fábrica de explosivos; 50 m para instalações militares e PSP) que condicionam a edificação.(art. 80; art. 81)
Procedimentos e execução
Passos e formalidades que podem ser exigidos antes de construir ou lotear.
- Natureza do PDM e peças — O PDMTN é um regulamento administrativo que integra peças escritas e plantas (planta de ordenamento, condicionantes, UOPG, entre outras) que são vinculativas para o licenciamento.(art. 2; art. 3)
- Licenciamento municipal — O licenciamento de loteamento urbano, obras de urbanização e construção é feito pela Câmara Municipal; pode exigir planos de urbanização, planos de pormenor ou programas de execução conforme a UOPG.(art. 8; art. 55; art. 56)
- Planos antes do licenciamento — A Câmara deverá sempre que possível aprovar plano de pormenor antes de autorizar loteamentos ou obras no espaço urbanizável e nas áreas industriais propostas; várias UOPG estão identificadas como prioridade.(art. 56)
- Pareceres e entidades externas — Algumas obras exigem parecer de entidades externas: DRARNLVT para obras junto a margens e cheias, ICN/IPPAR para monumentos/nas propostas de monumento natural, e comissões municipais para imóveis classificados.(art. 58; art. 52; art. 68)
- Cedência de áreas e arruamentos — Nos loteamentos é exigida a cedência de terrenos para espaços verdes, equipamentos e arruamentos segundo a fórmula e parâmetros do PDM; arruamentos e estacionamentos seguem normas mínimas.(art. 84; art. 85)
- Medidas técnicas e ambientais — O licenciamento pode incluir exigências técnicas (tratamento de efluentes, zonas verdes de protecção, barreiras acústicas) para minimizar ruído, poluição e impactes ambientais.(art. 22; art. 86; art. 87)
- Consulta pública e certidões — O PDM pode ser consultado na Câmara Municipal em horário de expediente e a Câmara passa certidões sobre matéria do PDM mediante pedido.(art. 94)
Definições e classificação do solo
Termos-chave do regulamento explicados em palavras simples.
- Classe de espaço — Área com uso dominante (ex.: urbano, industrial, agrícola) identificada na planta e que tem regras próprias.(art. 4)
- Categoria de espaço — Subdivisão da classe de espaço com uso mais específico dentro dessa classe (ex.: área consolidada, área a preservar).(art. 4)
- Perímetro urbano / Área urbana — Perímetro urbano é a linha que delimita a área urbana; área urbana é um conjunto de edificações e infra‑estruturas com mais de 1 ha e mais de 30 habitantes (referência Censos 1991).(art. 4)
- Densidade global e líquida — Densidade global = número de fogos por hectare considerando toda a categoria; densidade líquida = fogos por hectare medidos na parcela onde se implantam.(art. 4)
- Índice de ocupação — Quanto da parcela pode estar coberta por edifícios ao nível do terreno (em percentagem).(art. 4)
- Índice de utilização (construção) — Quanto se pode construir no total (somando todos os pavimentos) em relação ao terreno; por exemplo, um índice de 0,5 significa cerca de metade da área do terreno em construção.(art. 4)
- Índice volumétrico — Volume total construido por m2 de terreno (m3/m2) — serve para limitar volume dos edifícios.(art. 4)
- Índice de impermeabilização — Percentagem do terreno que fica impermeável (pavimentada); exemplo prático: 0,60 significa que até 60% da parcela pode ficar pavimentada.(art. 4)
- Número de pisos — Número máximo de pavimentos sobrepostos, incluindo caves com frente livre e aproveitamentos de sótão, quando em condições legais de utilização.(art. 4)
- Lugar de estacionamento — Área destinada exclusivamente a estacionamento com as dimensões legais; os requisitos mínimos de estacionamento constam no regulamento e na portaria citada.(art. 4; art. 85)
Outros planos no concelho
Títulos publicados em fontes oficiais. A menção não afirma que o plano está em vigor.
- Plano de PormenorPLANO DE PORMENOR DA RENOVA (parâmetros urbanísticos)
- Plano de PormenorPlano de Pormenor da Cancela do Leão
- Plano de PormenorPlano de Pormenor da Zona Industrial da Serrada Grande/Geriparque
- Plano de PormenorPlano de Pormenor do Parque Empresarial da Zibreira
Próximos passos
Abrir Torres Novas no Explorar
Veja no mapa as classes do PDM e as condicionantes, parcela a parcela
GRÁTISRetrato do terreno
Classe de espaço e condicionantes de uma parcela concreta
RELATÓRIOViabilidade de construção
Veredicto fundamentado, com citações e mapa, em PDF
ALERTASVigiar um terreno
Acompanhe publicações e sinais de alteração do PDM e das condicionantes, conforme a cobertura
CONCELHOPágina de Torres Novas
Indicadores, atividade municipal e contratação pública do concelho
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Concelhos vizinhos: Alcanena · Entroncamento · Golegã · Ourém · Santarém · Tomar · Vila Nova da Barquinha
Ver também: Taxas de urbanismo em Torres Novas · Torres Novas no Foral · Foral para ateliers de arquitetura
Perguntas frequentes
Pode-se construir em solo rústico em Torres Novas?
Não automaticamente. A habitação nova em solo rústico está em regra muito condicionada e, em classes agrícolas ou florestais, muitas vezes interdita — salvo excepção no PDM de Torres Novas (aglomerado rural, habitação ligada à exploração agrícola, turismo no espaço rural, reconstrução de pré-existência). RAN, REN, áreas protegidas, zonas inundáveis ou perigosidade de incêndio podem ainda impedir o que o PDM admitiria. Um anúncio a dizer que «é possível construir» não substitui a planta nem o PIP na Câmara Municipal.
Este PDM está em vigor?
A operatividade que se mostra vem do instrumento legal ingerido, não do estado de um procedimento de revisão. Confirme sempre na fonte oficial.
Como se sabe a classe de um terreno concreto?
Estas páginas descrevem o concelho. A caderneta predial não chega: um prédio rústico na matriz não é solo rústico no PDM. Utilize o Explorar com o ponto exacto, cruze-o com o regulamento e, para uma pretensão concreta, apresente um PIP à Câmara Municipal de Torres Novas.
As taxas de urbanismo estão nesta página?
Não. Os prazos e taxas municipais verificados estão na página de taxas do Observatório.
Como ser avisado se o PDM mudar?
Utilize o Vigiar um terreno para acompanhar alterações à volta de um ponto. O Foral avisa quando há sinais relevantes nas fontes oficiais.
O que posso construir num terreno em Torres Novas?
Depende da classe de espaço da parcela na planta de ordenamento e das regras do regulamento do PDM de Torres Novas. Em solo urbano admite-se habitação e outros usos, dentro dos parâmetros da classe (área, altura, afastamentos, índices). Em solo rústico o uso é mais restrito e a habitação nova está muitas vezes condicionada ou interdita. Só a leitura da parcela concreta na planta, cruzada com o regulamento e as condicionantes, confirma o que é possível.
Quanto posso construir num terreno em Torres Novas?
A capacidade de edificação — índices de utilização e de ocupação, altura e afastamentos — é definida pelo regulamento do PDM para a classe de espaço da parcela. Estas páginas indicam, quando confirmados, os parâmetros por classe; para uma parcela concreta esses valores confirmam-se na planta e no regulamento e, formalmente, num pedido de informação prévia (PIP) à Câmara de Torres Novas.
Qual a diferença entre solo urbano e solo rústico em Torres Novas?
O solo urbano destina-se à urbanização e à edificação; o solo rústico protege usos agrícolas, florestais, naturais ou de risco, e a edificação é excepcional. Um terreno pode estar em qualquer dos dois no PDM, independentemente do que consta na caderneta predial. A classe concreta lê-se na planta de ordenamento, não na matriz fiscal.
Quais são as condicionantes mais comuns em Torres Novas?
As condicionantes com mais expressão são a Reserva Agrícola Nacional (RAN), a Reserva Ecológica Nacional (REN), as áreas da Rede Natura 2000, as zonas inundáveis e a perigosidade de incêndio rural. Esta página mostra a percentagem de cada uma sobre Torres Novas quando a cartografia o permite — caso contrário omite o número em vez de o inventar.
Como peço um pedido de informação prévia (PIP) na Câmara de Torres Novas?
O PIP submete-se à Câmara Municipal de Torres Novas, em regra pelo balcão do urbanismo ou pelo portal municipal, com a identificação do prédio e a descrição da pretensão. A resposta indica se a obra é viável e com que parâmetros. É a via formal para confirmar o que se pode construir antes de avançar com um negócio ou um projecto.
Posso legalizar ou reconstruir uma casa em solo rústico em Torres Novas?
Um edifício com existência legal comprovada pode, consoante o PDM de Torres Novas, ser objecto de reabilitação ou reconstrução em condições por vezes mais acessíveis do que uma construção de raiz. A legalização de obras sem título depende do regulamento e das condicionantes aplicáveis. Confirme sempre junto da Câmara, de preferência por PIP.
Como se reclassifica um terreno rústico para urbano em Torres Novas?
A reclassificação de solo rústico para urbano é uma decisão da Câmara Municipal no âmbito do plano, sujeita a condições estritas do RJIGT (desde 2025, em regra, contiguidade com solo urbano e uma componente de habitação acessível ou pública). Não é um direito do proprietário nem se obtém por um pedido individual de construção.
Onde vejo a planta de ordenamento do PDM de Torres Novas online?
Esta página reúne a planta de ordenamento — ou o limite do concelho, quando a cartografia de classes ainda não está ingerida —, as condicionantes e o regulamento do PDM de Torres Novas, a partir das fontes oficiais. Para o documento original, siga a ligação ao Diário da República (DRE).