Arraiolos PDM: zoning, constraints and what may be built
Can I build on rustic land in Arraiolos?
About 99% of the territory of Arraiolos is rustic land. That does not mean one may never build, but new housing is as a rule tightly restricted and often prohibited unless the PDM makes an exception (rural settlement, a farmhouse, reconstruction). RAN, REN, protected areas, flood zones or rural fire hazard can still block what the plan would admit. Confirm the class on the map — not only the caderneta predial — and, if in doubt, file a PIP with the Câmara.
Indicative reading based on the official corpus ingested by Foral. It does not replace licensing, a PIP or an opinion from the Câmara Municipal.
- Legend
- Rustic land
- Urban land
- Other classes
Constraints over the concelho
National constraints
Layers from the Directorate-General for Territory (DGT) over the municipal boundary.
- RAN — National Agricultural Reserve20.4%
- REN — National Ecological Reserve (areal)55.4%
- SAC — Special Area of Conservation (ZEC)0.0%
- Rural fire hazard (high and very high)0.7%
What the PDM regulation says
Automatic summary of the PDM regulation, from the official document. It does not replace reading the regulation or an opinion from the Câmara Municipal.
Definitions and land classification
O regulamento define classes e categorias de espaços e indica que estão assinaladas nas plantas de ordenamento do concelho e dos aglomerados.
- Lista de classes e categorias: espaços agrícolas; agro-silvo-pastoris; espaços culturais e naturais (com subcategorias: áreas de conservação da natureza, áreas de proteção paisagística, áreas a estudar para definição de área protegida de interesse local, áreas culturais); espaços urbanos (áreas a preservar, áreas consolidadas, áreas não estruturadas, áreas verdes urbanas); espaços urbanizáveis (áreas verdes urbanas); espaços industriais (existentes e propostos); espaços para indústrias extrativas; espaços-canais.(art. 7)
- As classes e categorias estão assinaladas nas plantas de ordenamento do concelho e nas plantas de ordenamento dos aglomerados urbanos.(art. 7)
Uses and land classes
O regulamento especifica usos admitidos por classe de espaço e condições para atividades particulares, muitas vezes remissivas a pareceres ou legislação sectorial.
- Espaços agrícolas: destinados a actividades agrícolas e incluem solos da RAN e aproveitamentos hidroagrícolas Divor e Fargela.(art. 8)
- Espaços agro-silvo-pastoris: vocação predominantemente florestal mas podem manter usos agrícolas, pastoris e agro-florestais e admitir reconversão agro-florestal.(art. 10)
- Espaços culturais e naturais: abrangem estruturas biofísicas e espaços para salvaguarda de valores culturais, paisagísticos, arqueológicos, arquitectónicos e urbanísticos fora dos perímetros urbanos.(art. 13)
- Áreas de conservação da natureza: admitam agricultura, pastorícia e florestal extensiva e equipamentos turístico-recreativos minimizando alterações ecológicas.(art. 15)
- Áreas de proteção paisagística: destinadas à preservação paisagística; o regulamento impede construção, destruição de solo vivo, derrube de árvores e alterações topográficas.(art. 16)
- Áreas culturais: destinam-se à salvaguarda do património e estabelecem áreas de proteção de 50 m para imóveis classificados/ em classificação, com regras específicas sobre obras e demolições.(art. 18)
- Espaços urbanos: destinados predominantemente à construção e podem incluir áreas a preservar, consolidadas, não estruturadas e áreas verdes urbanas.(art. 24)
- Espaços urbanizáveis: áreas de expansão urbana sujeitas a plano de pormenor ou loteamento, destinadas a novos conjuntos habitacionais e equipamentos compatíveis.(art. 28)
- Espaços industriais: destinados a actividades transformadoras e serviços; permitem classes industriais em residenciais desde que controlada a poluição e incómodos.(art. 34)
- Espaços para indústrias extrativas: afetos à exploração de recursos minerais, com licenciamento regulado por legislação própria.(art. 35)
Building capacity and parameters
O regulamento fixa parâmetros de edificabilidade específicos por classes de espaço, condições para habitação agrícola, turismo rural e indústrias isoladas, e remete para planos de pormenor e normas legais.
- Nas áreas agrícolas só é autorizada construção quando não existam condicionantes legais e não haja áreas de outras classes no prédio; sujeita ao artigo 19.º.(art. 9)
- Nos espaços agro-silvo-pastoris a construção deve respeitar o artigo 19.º; transformação de uso para indústrias, extrativas ou turismo pode ser autorizada quando contribua para melhoria socioeconómica e relacionada com os usos da classe.(art. 11)
- Parâmetros gerais comuns (art.19): COSb 0,04; NpM 2; AeM 6,5 m (salvo justificação técnica); abastecimento e saneamento autónomos; integração paisagística; parcelas mínimas 2,5 ha (agrícolas) e 7,5 ha (outras) para instalações de apoio; em parcelas menores, até 30 m2 para instalações de apoio.(art. 19)
- Habitação para proprietário-agricultor: parcelas mínimas 4 ha (agrícola) e 7,5 ha (outras); área máxima de construção 250 m2; NpM 2; AeM 6,5 m; requisitos de prova de condição de agricultor e inalienabilidade dos prédios por 10 anos, salvo exceções.(art. 19)
- Empreendimentos turísticos no espaço rural: admitidos em edifício existente a recuperar; parâmetros (art.19 nº4): COSb 0,08; Lem 1/2 camas; NpM 2; AeM 6,5 m; impermeabilização ≤0,2 salvo exceções; capacidade máxima 200 camas (excepção parques de campismo).(art. 19)
- Unidade industrial isolada em espaços agro-silvo-pastoris: COSI 0,5; AeM 6,5 m salvo justificação; abastecimentos autónomos; integração paisagística e evitar cortes >3 m.(art. 11)
- Espaços urbanos e urbanizáveis índices (art.29 e 33): classes Dpb baixa/média/alta com valores de COSb, CASb, Dhb, NpM e densidades indicadas; para turismo urbano COSb 0,4, NpM 3 (Arraiolos) ou 2 (restantes), COSI até 0,8.(art. 29; art. 33)
- Áreas consolidadas e a preservar definem cérceas, profundidades máximas (14 m), implantação e manutenção da linguagem arquitetónica e limites entre público/privado, com regras específicas para Arraiolos e Vimieiro (até 3 pisos) e outros aglomerados (até 2 pisos).(art. 25; art. 26)
- Áreas não estruturadas: regras provisórias enquanto não existir plano (NpM 2; COSI 0,3; Alm 300 m2; Flm 15 m).(art. 27)
- Índices para espaços industriais (art.34): IIM 0,7; Iam 0,1; Ivm 0,2; por lote COSI 0,75; índice volumétrico 5,0; afastamento mínimo 3 m; abastecimento pode ser a partir da rede pública.(art. 34)
Constraints and easements
O regulamento lista servidões, reservas e áreas protecções aplicáveis ao concelho, definindo proibições e exigências de pareceres para atuações nessas áreas.
- Reserva Agrícola Nacional: áreas sujeitas ao regime do Decreto-Lei n.º 196/89, uso exclusivamente agrícola e edificabilidade conforme art.19.(art. 38)
- Aproveitamento Hidroagrícola do Divor e da Fargela: proíbem-se usos não agrícolas sem parecer da entidade tutelar; no AHD são proibidas construções não agrícolas e admissões sujeitas a parecer prévio.(art. 39; art. 9)
- Reserva Ecológica Nacional (REN): áreas delimitadas nos anexos sujeitas à proibição de loteamentos, obras de urbanização, construção, aterros, escavações e destruição do coberto vegetal.(art. 40; art. 41)
- Domínio hídrico: inclui cursos de água, lagos e zonas adjacentes com respetivo subsolo e espaço aéreo, sujeitas ao Decreto-Lei n.º 468/71.(art. 42)
- Área de proteção da albufeira do Divor: proibições (novas explorações pecuárias, extração de inertes, instalação de industriais) e regimes específicos para zonas de respeito, agro-silvo-pastoril, floresta mista, área non aedificandi e condicionamentos para parques de campismo e ampliações, com parâmetros detalhados.(art. 43)
- Biótopos CORINE e Parque Africano: preservação de características biofísicas; ações com impactes significativos devem obter parecer da Direção Regional do Ambiente e Ordenamento do Território do Alentejo.(art. 44)
- Povoamentos florestais pós-incêndio: restrições à alteração de uso do solo por 10 anos, segundo legislação aplicável.(art. 46)
- Proteção do património arquitetónico e arqueológico: intervenções sujeitas a investigação e acompanhamento; trabalhos que revolvam terras requerem parecer prévio e acompanhamento arqueológico, com suspensão de trabalhos perante achados.(art. 48; art. 49)
- Servidões de infra-estruturas: proteções e corredores definidos pela legislação em vigor para estradas, ferrovias, linhas de alta tensão, feixe hertziano e condutas de água; regras específicas de 10 m, 100 m e 1 000 m para condutas e captações e 5 m/10 m/300 m em torno de coletores, estações elevatórias e ETAR/ETR.(art. 50; art. 51; art. 52; art. 53; art. 54; art. 55)
Procedures and execution
O regulamento define instrumentos de planeamento, exigência de pareceres e licenciamento municipal, e prevê acompanhamento arqueológico quando aplicável.
- Unidades Operativas de Planeamento e Gestão (UOPG) definem áreas com intervenções homogéneas e devem ser implementadas por operações urbanísticas com planos de pormenor, planos de pormenor de salvaguarda e valorização ou planos de urbanização conforme classificação.(art. 22; art. 23)
- As UOPG e áreas sujeitas a planos devem obedecer aos índices das secções VIII e IX e a regras das categorias de espaço; a lista do art.23 indica tipos de planos e densidades para diversas UOPG.(art. 23; art. 29)
- Licenciamento municipal é exigido para obras em áreas culturais e para atividades perigosas/insalubres depende de legislação, audição de junta de freguesia, delegação de saúde e outras entidades.(art. 18; art. 20)
- Pareceres prévidos: alterações no Aproveitamento Hidroagrícola da Fargela requerem parecer do Instituto de Hidráulica, Engenharia Rural e Ambiente; ações com impactes significativos em biótopos CORINE requerem parecer da Direção Regional do Ambiente e Ordenamento do Território do Alentejo.(art. 9; art. 44)
- Trabalhos que envolvam revolvimento de terras em imóveis classificados ou em vias de classificação exigem parecer prévio da entidade tutelar e acompanhamento arqueológico ou sondagens/escavações prévias; em caso de achados arqueológicos os trabalhos suspendem-se e só prosseguem após parecer.(art. 49)
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See also: Urbanism fees in Arraiolos · Arraiolos on Foral
Frequently asked questions
Can one build on rustic land in Arraiolos?
Not automatically. New housing on rustic land is as a rule tightly restricted and, in agricultural or forest classes, often prohibited — unless the Arraiolos PDM makes an exception (rural settlement, a house tied to a farm, rural tourism, reconstruction of a pre-existence). RAN, REN, protected areas, flood zones or rural fire hazard can still block what the PDM would admit. A listing that says “construction is possible” does not replace the map or a PIP at the Câmara Municipal.
Is this PDM in force?
The operativity shown here comes from the ingested legal instrument, not from the status of a revision procedure. Always confirm in the official source.
How does one know the class of a specific plot?
These pages describe the concelho. The caderneta predial is not enough: «prédio rústico» in the tax register is not «solo rústico» in the PDM. Use Explore with the exact point, cross it with the regulation and, for a concrete proposal, file a PIP with the Câmara Municipal of Arraiolos.
Are urbanism fees on this page?
No. Verified municipal deadlines and fees live on the Observatório fees page.
How can one be notified if the PDM changes?
Use Watch a plot to follow changes around a point. Foral notifies when relevant signals appear in official sources.
What can I build on a plot in Arraiolos?
It depends on the plot's land class on the zoning map and on the rules in the Arraiolos PDM regulation. On urban land, housing and other uses are admitted within the class parameters (area, height, setbacks, indices). On rustic land the use is more restricted and new housing is often conditional or prohibited. Only reading the specific plot on the map, cross-checked with the regulation and the constraints, confirms what is possible.
How much can I build on a plot in Arraiolos?
Building capacity — floor-area and site-coverage indices, height and setbacks — is set by the PDM regulation for the plot's land class. These pages show the per-class parameters where confirmed; for a specific plot those values are confirmed on the map and in the regulation and, formally, through a pedido de informação prévia (PIP) to the Arraiolos Câmara.
What is the difference between urban and rustic land in Arraiolos?
Urban land is meant for urbanisation and building; rustic land protects agricultural, forest, natural or risk uses, and building is exceptional. A plot may be either in the PDM, regardless of what the caderneta predial says. The concrete class is read from the zoning map, not the tax register.
What are the most common constraints in Arraiolos?
The constraints with most weight are the National Agricultural Reserve (RAN), the National Ecological Reserve (REN), Natura 2000 areas, flood zones and rural fire hazard. This page shows the percentage of each over Arraiolos where cartography allows — otherwise it omits the figure rather than inventing one.
How do I file a pedido de informação prévia (PIP) with the Arraiolos Câmara?
The PIP is filed with the Câmara Municipal of Arraiolos, as a rule at the urbanism desk or the municipal portal, identifying the property and describing the proposal. The reply states whether the works are viable and under which parameters. It is the formal way to confirm what can be built before committing to a deal or a project.
Can I legalise or rebuild a house on rustic land in Arraiolos?
A building with proven legal existence may, depending on the Arraiolos PDM, be rehabilitated or reconstructed under conditions sometimes more accessible than a wholly new build. Legalising works without a permit depends on the regulation and the applicable constraints. Always confirm with the Câmara, preferably through a PIP.
How is rustic land reclassified as urban in Arraiolos?
Reclassifying rustic land as urban is a decision of the Câmara Municipal within the plan, subject to strict RJIGT conditions (since 2025, as a rule contiguity with urban land and an affordable or public-housing component). It is not a landowner's right, nor is it obtained through an individual building request.
Where can I see the Arraiolos PDM zoning map online?
This page brings together the zoning map — or the municipal boundary, where land-class cartography has not yet been ingested —, the constraints and the Arraiolos PDM regulation, from official sources. For the original document, follow the link to the Diário da República (DRE).