Arraiolos PDM: zoning, constraints and what may be built
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Can I build on rustic land in Arraiolos?
About 99% of the territory of Arraiolos is rustic land. That does not mean one may never build, but new housing is as a rule tightly restricted and often prohibited unless the PDM makes an exception (rural settlement, a farmhouse, reconstruction). RAN, REN, protected areas, flood zones or rural fire hazard can still block what the plan would admit. Confirm the class on the map — not only the caderneta predial — and, if in doubt, file a PIP with the Câmara.
Indicative reading based on the official corpus ingested by Foral. It does not replace licensing, a PIP or an opinion from the Câmara Municipal.
Constraints over the concelho
National constraints
Layers from the Directorate-General for Territory (DGT) over the municipal boundary.
- RAN — National Agricultural Reserve20.4%
- REN — National Ecological Reserve (areal)55.4%
- SAC — Special Area of Conservation (ZEC)0.0%
- Rural fire hazard (high and very high)0.7%
What the PDM regulation says
Automatic summary of the PDM regulation, from the official document. It does not replace reading the regulation or an opinion from the Câmara Municipal.
Uses and land classes
Resumo do que é permitido, em regra, em cada tipo de zona do concelho.
- Espaços agrícolas — Destinam-se à atividade agrícola (culturas, produção), incluindo solos da Reserva Agrícola Nacional e aproveitamentos hidroagrícolas; outras utilizações só com autorização quando não houver condicionantes legais. A decisão final cabe à Câmara.(art. 8; art. 38)
- Espaços agro‑silvo‑pastoris — Têm vocação florestal mas podem manter agricultura, pastoreio e atividades agro‑florestais; usos industriais, extrativos ou turísticos ligados às atividades locais podem ser autorizados quando contribuam para a economia local e forem compatíveis.(art. 10; art. 11)
- Espaços culturais e naturais — Visam proteger valores naturais, paisagísticos e culturais; atividades extensivas (agricultura, pastorícia) e equipamentos turísticos de baixo impacto são possíveis quando não ponham em risco o equilíbrio ecológico.(art. 13; art. 15; art. 19)
- Áreas de proteção paisagística — Destinam‑se à preservação da paisagem; ações como construir, destruir coberto vegetal ou alterar topografia são interditas.(art. 16)
- Espaços urbanos — Incluem áreas a preservar, consolidadas e não estruturadas; destinam‑se principalmente à construção, equipamentos e áreas verdes, com regras específicas segundo a categoria.(art. 24; art. 25; art. 26; art. 27)
- Espaços urbanizáveis — São áreas para expansão urbana via plano de pormenor ou loteamento e podem passar a uso habitacional e equipamentos quando houver plano e infraestruturas.(art. 28; art. 23)
- Espaços industriais e extrativos — Os espaços industriais destinam‑se a atividades transformadoras e serviços, com regras específicas para coexistir com habitação; indústrias extrativas seguem legislação própria.(art. 34; art. 35)
- Espaços‑canais — Corredores para infraestruturas (vias, linhas, condutas) estão consolidados nas plantas e têm regimes próprios de proteção.(art. 36)
Building capacity and parameters
O regulamento define quanto se pode construir (ocupação do solo, pisos, altura) e condições práticas por tipo de espaço.
- Parâmetros gerais (rural e natural) — Em espaços agrícolas, agro‑silvo‑pastoris, culturais e naturais, obras de apoio às atividades são possíveis em parcelas mínimas (2,5 ha em espaços agrícolas; 7,5 ha nas outras classes); regra geral o COSb é 0,04 (ou seja, cerca de 4% da área do terreno), máximo de 2 pisos e altura máxima 6,5 m, e instalações com sistemas autónomos de água/esgotos.(art. 19)
- Pequenas parcelas — Em parcelas menores que os mínimos é autorizada construção de apoio até 30 m2 e recuperação de edifícios legalmente existentes.(art. 19)
- Habitação de proprietário‑agricultor — Pode autorizar‑se habitação para uso próprio do agricultor em parcelas mínimas (4 ha em espaços agrícolas; 7,5 ha nas outras classes), com área máxima de construção de 250 m2, até 2 pisos e 6,5 m de altura; o prédio pode ficar inalienável por 10 anos, salvo exceções.(art. 19)
- Empreendimentos turísticos rurais — Turismo no espaço rural deve usar preferencialmente edifícios existentes e respetiva reabilitação; quando admitidos, índices típicos: COSb 0,08 (8% do terreno), 1 lugar de estacionamento por 2 camas, máximo 2 pisos e 6,5 m de altura, impermeabilização do solo limitada a 20% (com exceções), capacidade máxima geral 200 camas (camping tem regras próprias).(art. 19)
- Índices em áreas urbanas/urbanizáveis — A densidade é classificada em baixa, média e alta (valores por aglomerado) e os índices máximos por classe incluem, por exemplo, para alta: cerca de 165 habitantes/ha, 55 fogos/ha, até 2 pisos e COSb 1,2 (ou seja, até 120% da área do terreno segundo o regulamento), devendo prever 1 lugar de estacionamento por fogo.(art. 29)
- Índices para turismo em cidade — Em áreas turísticas urbanas os limites máximos incluem COSb 0,4, estacionamento 1/2 camas e até 3 pisos na vila de Arraiolos (2 pisos nos outros aglomerados); a ocupação líquida pode atingir COSI 0,8.(art. 33)
- Indústria — índices e regras por lote — Para áreas industriais há índices para loteamento (IIM 0,7), arruamentos e áreas verdes; por lote são definidos COSI 0,75 (75% do lote pode ser ocupado), índice volumétrico máximo 5, área verde mínima 20%, estacionamento mínimo 3% e afastamento mínimo 3 m.(art. 34)
- Unidade industrial isolada — Se se tratar de uma indústria isolada em espaço agro‑silvo‑pastoril, valores típicos são COSI 0,5 (50% do terreno), altura até 6,5 m, abastecimento e drenagem por sistemas autónomos e integração paisagística cuidada.(art. 11)
- Áreas não estruturadas (temporárias) — Enquanto não houver plano detalhado, aplicam‑se limites provisórios: até 2 pisos, COSI 0,3 (30% do lote), lote mínimo 300 m2 e frente mínima 15 m para via existente.(art. 27)
Constraints and easements
O regulamento lista restrições que podem impedir ou condicionar obras; muitas resultam de legislação específica e de zonas protegidas.
- Reserva Agrícola Nacional (RAN) — Terrenos em RAN exigem uso agrícola exclusivo e proíbem ações que diminuam as potencialidades agrícolas; a edificabilidade segue o artigo 19 quando permitida.(art. 38)
- Reserva Ecológica Nacional (REN) — Nas áreas da REN são proibidos loteamentos, obras de urbanização, construção de edifícios, aterros, escavações e destruição do coberto vegetal.(art. 40; art. 41)
- Aproveitamentos hidroagrícolas e albufeira do Divor — As áreas do Aproveitamento Hidroagrícola têm uso agrícola preferente e certas zonas da albufeira do Divor proíbem explorações pecuárias novas, extração de inertes, instalações industriais e limitam construções apenas a infraestruturas de apoio ou projetos aprovados, com regras específicas por subzona.(art. 39; art. 43)
- Zonas inundáveis — Dentro dos perímetros urbanos, novos pisos de habitação/comércio/indústria devem ficar acima da cota da maior cheia conhecida; em urbanizáveis não se podem propor construções nessas áreas e os planos devem prever medidas de proteção.(art. 32)
- Património arqueológico — Qualquer obra que revolva terra em imóveis classificados ou em vias de classificação exige parecer prévio e acompanhamento arqueológico; o aparecimento de vestígios obriga à suspensão imediata dos trabalhos.(art. 49)
- Proteção do património construído — Imóveis classificados têm zonas de proteção (normalmente 50 m) e alterações estão sujeitas a regras rígidas e licenciamento; demolições só por ruína comprovada.(art. 18; art. 48)
- Corredores e infraestruturas (água, estradas, ferrovia, linhas) — Existem servidões e corredores de proteção para estradas, ferrovias, linhas de alta tensão, feixes radioeléctricos e condutas de água, com larguras e regras legais específicas que limitam obras e plantações.(art. 50; art. 51; art. 52; art. 53; art. 54; art. 55)
- Biótopos e montados — Biótopos CORINE, Parque Africano e áreas de montado têm obrigação de preservar estruturas de vegetação e espécies e estão sujeitas a pareceres das autoridades ambientais para ações com impacto.(art. 44; art. 45)
- Povoamentos florestais pós‑incêndio — Povoamentos florestais percorridos por incêndios têm restrições de alteração de uso do solo por 10 anos, por lei.(art. 46)
Procedures and execution
Passos, planos e pareceres que normalmente são exigidos antes de construir ou mudar usos.
- Planos para UOPG — As Unidades Operativas de Planeamento e Gestão (UOPG) exigem operações urbanísticas e planos de nível inferior: planos de urbanização (PU), planos de pormenor (PP) e PP de salvaguarda (PPSV) conforme definido para cada UOPG.(art. 23; art. 22)
- Urbanizáveis — plano antes de loteamento — Áreas urbanizáveis só se implementam por plano de pormenor ou loteamento; em zonas sujeitas a plano de pormenor não se pode loteiar até o plano vigorar.(art. 28; art. 23)
- Licenciamento e pareceres obrigatórios — Muitos projetos precisam de licenciamento municipal e pareceres de entidades competentes (ex.: entidades hidroagrícolas, ambiente, saúde, junta de freguesia); atividades perigosas dependem de audição de várias entidades.(art. 19; art. 39; art. 44; art. 20)
- Requisitos para habitação agrícola — Para habitação de agricultor é necessário provar a condição de agricultor e propriedade do prédio; estes factos são verificados por entidades competentes e constam do processo de licenciamento.(art. 19)
- Arqueologia — passos em obra — Trabalhos que mexam na terra em zonas protegidas exigem parecer prévio e acompanhamento arqueológico; se surgirem vestígios, os trabalhos suspendem‑se até parecer da entidade competente.(art. 49)
Definitions and land classification
Termos técnicos explicados de forma simples, para perceber os índices e conceitos mais usados.
- COSb / COSI — COSb (coeficiente bruto de ocupação do solo) indica a área de implantação permitida em relação à área do terreno (ex.: COSb 0,04 = cerca de 4% do terreno); COSI é o coeficiente líquido (área de construção mais efectiva no lote).(art. 19; art. 29)
- CASb — CASb (coeficiente bruto de afetação do solo) refere‑se à parcela do terreno destinada a edificação, vias e espaços privados em termos brutos — usado nos índices de planeamento.(art. 29)
- NpM e AeM — NpM (número máximo de pisos) indica quantos pisos acima do solo são permitidos; AeM (altura máxima dos edifícios) é a altura máxima em metros (ex.: 6,5 m é a regra em muitos casos).(art. 19; art. 29)
- DpB e Dhb — DpB (densidade populacional bruta) é o número de habitantes por hectare previsto; Dhb (densidade habitacional bruta) é o número de fogos por hectare — usados para dimensionar planeamentos urbanos.(art. 23; art. 29)
- UOPG — Unidade Operativa de Planeamento e Gestão: área onde as intervenções devem ser homogéneas e obedecer a planos específicos (PU, PP, PPSV).(art. 22; art. 23)
- Zonas inundáveis — Áreas atingidas pela maior cheia conhecida; novas cotas de piso devem ficar acima dessa cota e os planos evitam construções nestas áreas.(art. 32)
- REN / RAN — REN (Reserva Ecológica Nacional) e RAN (Reserva Agrícola Nacional) são regimes de proteção nacional que limitam usos e construções, com regras específicas no PDM.(art. 40; art. 38)
Land classes and new-housing rules
| Class | Land type | New housing | Articles | Parameters |
|---|---|---|---|---|
| Espaço agro-silvo-pastoril | — | To confirm | art. 10, art. 11, art. 12 | — |
| Espaço agrícola | Rustic | To confirm | art. 8, art. 9, art. 19 | — |
| Espaços industriais | — | To confirm | art. 29, art. 34 | — |
Next steps
Open Arraiolos in Explore
See the PDM classes and constraints on the map, plot by plot
FREELand Snapshot
Land class and constraints for a specific plot
REPORTLand Feasibility
Substantiated verdict with citations and map, in PDF
ALERTSWatch a plot
Follow publications and signs of PDM or constraint changes, where sources have coverage
CONCELHOArraiolos city page
Indicators, municipal activity and procurement for the concelho
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See also: Urbanism fees in Arraiolos · Arraiolos on Foral · Foral for architecture studios
Frequently asked questions
Can one build on rustic land in Arraiolos?
Not automatically. New housing on rustic land is as a rule tightly restricted and, in agricultural or forest classes, often prohibited — unless the Arraiolos PDM makes an exception (rural settlement, a house tied to a farm, rural tourism, reconstruction of a pre-existence). RAN, REN, protected areas, flood zones or rural fire hazard can still block what the PDM would admit. A listing that says “construction is possible” does not replace the map or a PIP at the Câmara Municipal.
Is this PDM in force?
The operativity shown here comes from the ingested legal instrument, not from the status of a revision procedure. Always confirm in the official source.
How does one know the class of a specific plot?
These pages describe the concelho. The caderneta predial is not enough: «prédio rústico» in the tax register is not «solo rústico» in the PDM. Use Explore with the exact point, cross it with the regulation and, for a concrete proposal, file a PIP with the Câmara Municipal of Arraiolos.
Are urbanism fees on this page?
No. Verified municipal deadlines and fees live on the Observatório fees page.
How can one be notified if the PDM changes?
Use Watch a plot to follow changes around a point. Foral notifies when relevant signals appear in official sources.
What can I build on a plot in Arraiolos?
It depends on the plot's land class on the zoning map and on the rules in the Arraiolos PDM regulation. On urban land, housing and other uses are admitted within the class parameters (area, height, setbacks, indices). On rustic land the use is more restricted and new housing is often conditional or prohibited. Only reading the specific plot on the map, cross-checked with the regulation and the constraints, confirms what is possible.
How much can I build on a plot in Arraiolos?
Building capacity — floor-area and site-coverage indices, height and setbacks — is set by the PDM regulation for the plot's land class. These pages show the per-class parameters where confirmed; for a specific plot those values are confirmed on the map and in the regulation and, formally, through a pedido de informação prévia (PIP) to the Arraiolos Câmara.
What is the difference between urban and rustic land in Arraiolos?
Urban land is meant for urbanisation and building; rustic land protects agricultural, forest, natural or risk uses, and building is exceptional. A plot may be either in the PDM, regardless of what the caderneta predial says. The concrete class is read from the zoning map, not the tax register.
What are the most common constraints in Arraiolos?
The constraints with most weight are the National Agricultural Reserve (RAN), the National Ecological Reserve (REN), Natura 2000 areas, flood zones and rural fire hazard. This page shows the percentage of each over Arraiolos where cartography allows — otherwise it omits the figure rather than inventing one.
How do I file a pedido de informação prévia (PIP) with the Arraiolos Câmara?
The PIP is filed with the Câmara Municipal of Arraiolos, as a rule at the urbanism desk or the municipal portal, identifying the property and describing the proposal. The reply states whether the works are viable and under which parameters. It is the formal way to confirm what can be built before committing to a deal or a project.
Can I legalise or rebuild a house on rustic land in Arraiolos?
A building with proven legal existence may, depending on the Arraiolos PDM, be rehabilitated or reconstructed under conditions sometimes more accessible than a wholly new build. Legalising works without a permit depends on the regulation and the applicable constraints. Always confirm with the Câmara, preferably through a PIP.
How is rustic land reclassified as urban in Arraiolos?
Reclassifying rustic land as urban is a decision of the Câmara Municipal within the plan, subject to strict RJIGT conditions (since 2025, as a rule contiguity with urban land and an affordable or public-housing component). It is not a landowner's right, nor is it obtained through an individual building request.
Where can I see the Arraiolos PDM zoning map online?
This page brings together the zoning map — or the municipal boundary, where land-class cartography has not yet been ingested —, the constraints and the Arraiolos PDM regulation, from official sources. For the original document, follow the link to the Diário da República (DRE).