PDM de Ferreira do Zêzere: zonamento, condicionantes e o que se pode construir
Posso construir em terreno rústico em Ferreira do Zêzere?
Cerca de 94% do território de Ferreira do Zêzere é solo rústico. Isso não significa que nunca se possa construir, mas a habitação nova está em regra muito condicionada e muitas vezes interdita, salvo excepção no PDM (aglomerado rural, habitação agrícola, reconstrução). RAN, REN, áreas protegidas, zonas inundáveis ou perigosidade de incêndio podem ainda impedir o que o plano admitiria. Confirme a classe na planta — não só a caderneta predial — e, em caso de dúvida, apresente um PIP junto da Câmara.
Leitura indicativa com base no corpus oficial ingerido pelo Foral. Não substitui o licenciamento, o PIP nem o parecer da Câmara Municipal.
- Legenda
- Solo rústico
- Solo urbano
- Outras classes
Condicionantes sobre o concelho
Condicionantes municipais
Percentagens calculadas a partir da cartografia municipal ingerida pelo Foral.
- RAN municipal11.0%
- REN municipal2.9%
Condicionantes nacionais
Camadas da Direção-Geral do Território (DGT) sobre o limite municipal.
- RAN — Reserva Agrícola Nacional11.0%
- REN — Reserva Ecológica Nacional (areal)53.1%
- ZEC — Zona Especial de Conservação22.4%
- Perigosidade de incêndio rural (alta e muito alta)42.4%
O que diz o regulamento do PDM
Resumo automático do regulamento do PDM, a partir do documento oficial. Não substitui a leitura do regulamento nem o parecer da Câmara Municipal.
Usos e classes de espaço
O regulamento define usos por categorias de solo, incluindo turísticos, agrícolas, florestais, industriais e urbanos, e especifica usos complementares e condicionados em cada uma.
- Empreendimentos turísticos isolados e tipologias (hotéis, turismo rural, parques de campismo) são admitidos em solo rústico com condicionamentos e exigências de infraestruturas (artigos 63-66, 84, 26).(art. 64; art. 26)
- Espaços agrícolas destinam-se à produção agrícola e pecuária; admitem-se instalações adstritas, comércio/serviços relacionados, habitação para agricultores e empreendimentos turísticos isolados consoante regras (artigos 70-72).(art. 72)
- Espaços florestais de produção e de conservação admitem instalações florestais, agropecuárias e algumas tipologias turísticas, com regras específicas para povoamentos e proibições como cortes rasos (artigos 73-79).(art. 73; art. 75; art. 79)
- Espaços de atividades económicas incluem indústria, oficinas e armazenagem, com usos complementares permitidos e vedação a usos insalubres/poluentes sem medidas de compatibilização (artigos 111-113).(art. 113)
- Solo urbano destina-se à urbanização e edificação; espaços centrais, urbanos de baixa densidade, verdes e de equipamentos têm usos e funções definidos no Plano de Urbanização (artigos 100-110, 102-109).(art. 104; art. 107)
Edificabilidade e parâmetros
O regulamento fixa índices, alturas, áreas máximas e parâmetros diferenciados por categorias de solo e tipologias, com quadros específicos e exceções justificadas.
- Índices de utilização, impermeabilização, alturas e número de pisos são definidos por categoria (ex.: espaços industriais: índice de construção 0,60 e altura fachada 10 m; quadros 1-6 apresentam parâmetros) (artigos 93, 113, 126, 72, 79).(art. 93; art. 113; art. 126; art. 72; art. 79)
- Empreendimentos turísticos e NDT têm densidades e limites (ex.: NDT área mínima 70 ha, densidade máxima 20 camas/ha; campos de golfe e compensações previstas) (artigos 67-69).(art. 69)
- Agropecuária e instalações florestais têm parâmetros próprios (quadros com áreas mínimas, índices e limites de impermeabilização; por exemplo instalações agropecuárias e limites de afastamentos) (artigos 72, 75, Quadro 1-3).(art. 72; art. 75; art. 73)
- Zonas de proteção à albufeira e espaços naturais impõem limites estritos à edificabilidade, impondo alturas e áreas máximas (p.ex. zona reservada: implantação máxima 250 m2, altura fachada geralmente 7 m salvo instalações técnicas) (artigos 87, 82, 84).(art. 82; art. 84)
Condicionantes e servidões
O Plano refere múltiplas salvaguardas e servidões ambientais, patrimoniais e de risco que condicionam usos e obras, incluindo REN, RAN, Rede Natura, riscos e áreas protegidas.
- Existem condicionantes relativas a Albufeira de Castelo do Bode (zona reservada e zona de proteção com larguras e proibições específicas) e regime de salvaguarda aplicável (artigos 18, 19, 86, 87).(art. 18; art. 19)
- Rede Natura 2000 e áreas de conservação integradas; a compatibilização com o Plano Setorial e pareceres prévios são exigidos para intervenções (artigos 62, 66, 81).(art. 62)
- Riscos naturais: zonas inundáveis com proibições e exceções (prazo retorno 100 anos), áreas de risco de incêndio, sísmico, instabilidade de vertentes e rotura de barragens com condicionamentos específicos (artigos 11-16, 12, 13, 14, 15).(art. 11; art. 12; art. 13; art. 14; art. 15)
- Servidões de utilidade pública identificadas na Planta de Condicionantes (RAN, REN, redes elétricas, rodoviárias, património classificado e zonas protegidas) condicionam ocupação e transformação (artigo 6 e secção de servidões, artigos 27-36).(art. 27; art. 28; art. 36)
- Proibições de certas operações nos espaços naturais e florestais (ex.: cortes rasos, mobilização do solo, introdução de espécies aluóctones) e exigência de planos e pareceres (artigos 81, 77, 79).(art. 79)
Procedimentos e execução
O regulamento define procedimentos de planeamento, avaliação e execução, exigindo pareceres, contratos e estudos para projetos estratégicos ou de impacte e para unidades de execução.
- Reconhecimento de empreendimentos estratégicos exige proposta à Assembleia Municipal, fundamentação técnica, avaliação de incidências territoriais e ambientais e possível contrato entre promotor e Câmara (artigos 2, Procedimento e 121).(art. 2; art. 121)
- Empreendimentos de caráter estratégico são sujeitos a avaliação ambiental estratégica ou a procedimento semelhante, com discussão pública e eventual alteração do instrumento de planeamento (artigos Procedimento, 121).(art. 121; art. 2)
- Unidades Operativas, Planos de Urbanização e Planos de Pormenor são instrumentos de programação e execução; contratos de execução podem regular NDT com cláusulas sobre prazos, ações, compensações e sanções (artigos 131, 132, 68).(art. 131)
- Para grandes obras (edifícios com a.c. >2500 m2) é obrigatória apresentação de estudos de mobilidade/estudo de impacte e podem exigir-se pareceres técnicos e ambientais (artigos 127 e regras de estacionamento).(art. 126)
- Instalação de infraestruturas e aproveitamentos energéticos renováveis sujeita a avaliação de compatibilidade, compensações ambientais e pareceres de entidades como ICNF ou ARH conforme o caso (artigos 53-55, 54).(art. 55)
Definições e classificação do solo
O regulamento adota termos do regime nacional e acrescenta definições locais para acessos, tipos de construções, plano de água, NPA e outras noções úteis ao ordenamento.
- Integra definições do Decreto Regulamentar aplicável e define conceitos locais como acesso pedonal consolidado/indiferente, construção ligeira/mista, cota de soleira, NPA e plano de água (artigo 5 e Definições, 1-2).(art. 5; art. 2)
- Define termos relacionados com uso do plano de água e albufeira: NPA (nível de pleno armazenamento), zona de proteção (500 m) e zona reservada (50 m) e infraestruturas náuticas como pontões/jangadas/portos (artigo 5 e secção de definições).(art. 5)
Outros planos no concelho
Títulos publicados em fontes oficiais. A menção não afirma que o plano está em vigor.
- Plano de PormenorPlano de Pormenor da Zona Industrial de Lameiras
- Plano de UrbanizaçãoPlano de Urbanização da Vila de Ferreira do Zêzere
Explorar mais
Concelhos vizinhos: Alvaiázere · Figueiró dos Vinhos · Ourém · Sertã · Tomar · Vila de Rei
Ver também: Taxas de urbanismo em Ferreira do Zêzere · Ferreira do Zêzere no Foral
Perguntas frequentes
Pode-se construir em solo rústico em Ferreira do Zêzere?
Não automaticamente. A habitação nova em solo rústico está em regra muito condicionada e, em classes agrícolas ou florestais, muitas vezes interdita — salvo excepção no PDM de Ferreira do Zêzere (aglomerado rural, habitação ligada à exploração agrícola, turismo no espaço rural, reconstrução de pré-existência). RAN, REN, áreas protegidas, zonas inundáveis ou perigosidade de incêndio podem ainda impedir o que o PDM admitiria. Um anúncio a dizer que «é possível construir» não substitui a planta nem o PIP na Câmara Municipal.
Este PDM está em vigor?
A operatividade que se mostra vem do instrumento legal ingerido, não do estado de um procedimento de revisão. Confirme sempre na fonte oficial.
Como se sabe a classe de um terreno concreto?
Estas páginas descrevem o concelho. A caderneta predial não chega: um prédio rústico na matriz não é solo rústico no PDM. Utilize o Explorar com o ponto exacto, cruze-o com o regulamento e, para uma pretensão concreta, apresente um PIP à Câmara Municipal de Ferreira do Zêzere.
As taxas de urbanismo estão nesta página?
Não. Os prazos e taxas municipais verificados estão na página de taxas do Observatório.
Como ser avisado se o PDM mudar?
Utilize o Vigiar um terreno para acompanhar alterações à volta de um ponto. O Foral avisa quando há sinais relevantes nas fontes oficiais.
O que posso construir num terreno em Ferreira do Zêzere?
Depende da classe de espaço da parcela na planta de ordenamento e das regras do regulamento do PDM de Ferreira do Zêzere. Em solo urbano admite-se habitação e outros usos, dentro dos parâmetros da classe (área, altura, afastamentos, índices). Em solo rústico o uso é mais restrito e a habitação nova está muitas vezes condicionada ou interdita. Só a leitura da parcela concreta na planta, cruzada com o regulamento e as condicionantes, confirma o que é possível.
Quanto posso construir num terreno em Ferreira do Zêzere?
A capacidade de edificação — índices de utilização e de ocupação, altura e afastamentos — é definida pelo regulamento do PDM para a classe de espaço da parcela. Estas páginas indicam, quando confirmados, os parâmetros por classe; para uma parcela concreta esses valores confirmam-se na planta e no regulamento e, formalmente, num pedido de informação prévia (PIP) à Câmara de Ferreira do Zêzere.
Qual a diferença entre solo urbano e solo rústico em Ferreira do Zêzere?
O solo urbano destina-se à urbanização e à edificação; o solo rústico protege usos agrícolas, florestais, naturais ou de risco, e a edificação é excepcional. Um terreno pode estar em qualquer dos dois no PDM, independentemente do que consta na caderneta predial. A classe concreta lê-se na planta de ordenamento, não na matriz fiscal.
Quais são as condicionantes mais comuns em Ferreira do Zêzere?
As condicionantes com mais expressão são a Reserva Agrícola Nacional (RAN), a Reserva Ecológica Nacional (REN), as áreas da Rede Natura 2000, as zonas inundáveis e a perigosidade de incêndio rural. Esta página mostra a percentagem de cada uma sobre Ferreira do Zêzere quando a cartografia o permite — caso contrário omite o número em vez de o inventar.
Como peço um pedido de informação prévia (PIP) na Câmara de Ferreira do Zêzere?
O PIP submete-se à Câmara Municipal de Ferreira do Zêzere, em regra pelo balcão do urbanismo ou pelo portal municipal, com a identificação do prédio e a descrição da pretensão. A resposta indica se a obra é viável e com que parâmetros. É a via formal para confirmar o que se pode construir antes de avançar com um negócio ou um projecto.
Posso legalizar ou reconstruir uma casa em solo rústico em Ferreira do Zêzere?
Um edifício com existência legal comprovada pode, consoante o PDM de Ferreira do Zêzere, ser objecto de reabilitação ou reconstrução em condições por vezes mais acessíveis do que uma construção de raiz. A legalização de obras sem título depende do regulamento e das condicionantes aplicáveis. Confirme sempre junto da Câmara, de preferência por PIP.
Como se reclassifica um terreno rústico para urbano em Ferreira do Zêzere?
A reclassificação de solo rústico para urbano é uma decisão da Câmara Municipal no âmbito do plano, sujeita a condições estritas do RJIGT (desde 2025, em regra, contiguidade com solo urbano e uma componente de habitação acessível ou pública). Não é um direito do proprietário nem se obtém por um pedido individual de construção.
Onde vejo a planta de ordenamento do PDM de Ferreira do Zêzere online?
Esta página reúne a planta de ordenamento — ou o limite do concelho, quando a cartografia de classes ainda não está ingerida —, as condicionantes e o regulamento do PDM de Ferreira do Zêzere, a partir das fontes oficiais. Para o documento original, siga a ligação ao Diário da República (DRE).