PDM de Ourém: zonamento, condicionantes e o que se pode construir
Posso construir em terreno rústico em Ourém?
Cerca de 88% do território de Ourém é solo rústico. Isso não significa que nunca se possa construir, mas a habitação nova está em regra muito condicionada e muitas vezes interdita, salvo excepção no PDM (aglomerado rural, habitação agrícola, reconstrução). RAN, REN, áreas protegidas, zonas inundáveis ou perigosidade de incêndio podem ainda impedir o que o plano admitiria. Confirme a classe na planta — não só a caderneta predial — e, em caso de dúvida, apresente um PIP junto da Câmara.
Leitura indicativa com base no corpus oficial ingerido pelo Foral. Não substitui o licenciamento, o PIP nem o parecer da Câmara Municipal.
Condicionantes sobre o concelho
Condicionantes nacionais
Camadas da Direção-Geral do Território (DGT) sobre o limite municipal.
- RAN — Reserva Agrícola Nacional16.4%
- REN — Reserva Ecológica Nacional (areal)65.1%
- ZEC — Zona Especial de Conservação7.1%
- Perigosidade de incêndio rural (alta e muito alta)39.5%
O que diz o regulamento do PDM
Resumo automático do regulamento do PDM, a partir do documento oficial. Não substitui a leitura do regulamento nem o parecer da Câmara Municipal.
Usos e classes de espaço
O PDM divide o concelho em categorias de solo, cada uma com usos dominantes e usos complementares ou compatíveis; abaixo as regras práticas mais relevantes para quem compra ou pretende construir.
- Solo rústico (geral) — É sobretudo para agricultura, floresta e proteção ambiental; edificações residenciais são excecionais e sujeitas a regras específicas, não sendo a regra para novos fogos.(art. 16; art. 35)
- Espaços agrícolas — Destinam-se à produção agrícola/pecuária; permitem construções de apoio agrícola, produção de energia renovável e turismo rural, quando compatíveis com a exploração.(art. 48; art. 47)
- Espaços florestais — Vocação para produção florestal e conservação; são admitidos usos complementares (silvopastorícia, lazer, vigilância contra incêndios) desde que não comprometam a função florestal.(art. 52; art. 53)
- Exploração de recursos — Zonas específicas para extracção de inertes e minerais; apenas atividades e instalações ligadas à exploração são admitidas e com regras de afastamentos e recuperação obrigatória.(art. 59; art. 25)
- Espaços naturais/paisagísticos — Áreas de alto valor ambiental onde só se permitem usos que protejam e valorizem a natureza; a construção é muito condicionada.(art. 62; art. 63)
- Turismo em solo rústico — Há uma Área de Vocação Turística (AVT) com limites de camas e regras específicas; NDT e NDE TL e outras tipologias (hotéis isolados, turismo rural) são admitidos mediante condições de integração.(art. 42; art. 41; art. 43)
- Solo urbano — Destina‑se à urbanização e edificação; zonas centrais privilegiam comércio, serviços, turismo e habitação, e a consolidação/reabilitação é prioritária.(art. 84; art. 87; art. 17)
- Atividades económicas — Áreas empresariais e núcleos empresariais destinam‑se a indústria, logística e comércio; habitação é, em regra, proibida, salvo casos muito específicos (vigilância, investigação).(art. 91; art. 92; art. 94)
- Aglomerados rurais — Pequenos núcleos com uso habitacional dominante e atividades locais permitidas; há um regime de proteção da imagem e morfologia dos núcleos.(art. 79; art. 80)
- Espaços verdes e equipamentos — Parques e equipamentos públicos destinam‑se ao lazer, desporto e cultura, admitindo‑se instalações de apoio em limites definidos pelo Plano.(art. 96; art. 77; art. 97)
Edificabilidade e parâmetros
O que se pode construir depende da categoria do solo, das servidões e de parâmetros fixos do PDM; há limites técnicos, de altura e de impermeabilização que convém conhecer antes de comprar.
- Condições gerais — Construir exige que o terreno tenha dimensão, acessos e infraestruturas adequadas; em solo urbano exige‑se via habilitante e, pelo menos, água e eletricidade públicas.(art. 20)
- Quem define a edificabilidade — A edificabilidade é a soma dos parâmetros aplicáveis à categoria de solo e está também sujeita a servidões e restrições; o índice de utilização é um dos parâmetros que pode determinar quanto se pode construir.(art. 21)
- Edif. em solo rústico — A edificação para habitação em solo rústico é excecional; em regra só é permitida em prédios com área igual ou superior a 4 ha, salvo se em aglomerado rural.(art. 35)
- Alturas e afastamentos (incêndio) — Fora do solo urbano exigem‑se afastamentos às extremas (por ex. 50 m em área florestal) e medidas de resistência ao fogo; em áreas de alta perigosidade novas construções são proibidas.(art. 38)
- Parâmetros agropecuários — Nos espaços agrícolas de produção agropecuária admitem‑se índices e alturas específicos: por exemplo, índice de construção até 0,60, impermeabilização até 80% e fachada até 10 m, salvo justificação técnica.(art. 51)
- Hotéis e NDT/NDE TL — Hotéis isolados têm limite de 200 camas e densidade de 40 camas/ha; NDT/NDE TL têm limites de densidade de camas, área mínima e regras de integração paisagística.(art. 46; art. 43; art. 45)
- Equipamentos urbanos — Para equipamentos (não estruturantes) o índice máximo de utilização é 1,2 e a impermeabilização até 75%; parques urbanos têm índices muito mais baixos (ex.: índice 0,05, impermeabilização 10%).(art. 85; art. 97)
- Explorações geológicas — As construções na área de exploração destinam‑se apenas ao funcionamento da exploração, com altura de fachada em regra até 10 m e impermeabilização limitada a cerca de 10% da área licenciada.(art. 61; art. 59)
- Quadros não transcritos — Vários artigos referem parâmetros (quadros) que não foram integralmente transcritos no excerto ('ver documento original'); é preciso consultar o PDM completo para valores concretos do lote, índices e tabelas.(art. 24; art. 48; art. 54; art. 88)
Condicionantes e servidões
Há condicionantes legais, ambientais e técnicas que podem impedir ou limitar obras; conhecer‑las evita surpresas e custos elevados.
- Servidões e restrições — Existem servidões várias (hídricas, geológicas, infraestruturas, florestais, património) e o regime mais restritivo aplica‑se sempre; o PDM enumera as principais servidões a observar.(art. 7; art. 8)
- Risco de cheias — Áreas identificadas como sujeitas a cheias têm proibições (novas construções sensíveis) e exigem que reconstruções elevem o piso acima da maior cheia conhecida.(art. 28)
- Instabilidade de vertentes — Em zonas de vertente instável é obrigatório estudo geológico‑geotécnico para provar que a obra é estável e não põe em risco a envolvente.(art. 29)
- Vulnerabilidade de aquíferos — Em zonas com alta vulnerabilidade de contaminação de aquíferos é exigida ligação a redes públicas de drenagem/tratamento ou sistemas estanques e regras para estacionamentos/águas pluviais.(art. 30)
- Incêndio florestal — Há normas de defesa (distâncias às estremas, espécies plantadas, medidas de resistência ao fogo) e em áreas de alta perigosidade novas construções são proibidas.(art. 38; art. 39)
- Rede Natura 2000 e PNSAC — Em áreas da Rede Natura e do Parque Natural aplicam‑se condicionamentos e, em muitos casos, parecer vinculativo da autoridade da natureza é exigido antes do licenciamento.(art. 40; art. 66; art. 68)
- Património e arqueologia — Detectado vestígio arqueológico obriga a comunicação imediata, suspensão dos trabalhos e pareceres/autorização das entidades competentes; intervenções em sítios identificados exigem trabalho arqueológico prévio.(art. 32; art. 113)
- Infraestruturas e adutoras — Existem faixas de não edificabilidade e proibições de plantação junto a condutas de água e emissários de esgotos, com larguras fixas definidas no Plano.(art. 26)
- Proteção do aeródromo — Até à definição oficial das servidões aeronáuticas existe uma zona de proteção de 200 m junto à pista com proibição de edificabilidade fora do aeródromo.(art. 114)
Procedimentos e execução
Para avançar com obras ou mudar usos há procedimentos, licenças e instrumentos que o PDM exige; muitos passos dependem da Câmara e de pareceres técnicos.
- Planos e contratos (NDT) — A criação de NDT/NDE TL exige contratualização com o município e a elaboração de Plano de Urbanização ou Plano de Pormenor que fixe execução, prazos e medidas compensatórias.(art. 44; art. 43)
- Legalização de desconformidades — Existem procedimentos especiais para legalizar obras/atividades não conformes, sujeitos a avaliação de impactes e a condições cumulativas estabelecidas pelo Plano.(art. 34; art. 33)
- Reclassificação do solo — A reclassificação de solo rústico para urbano está condicionada (contiguidade, infraestruturas, proibições em áreas protegidas) e impõe limites ao tipo e volume de habitação que se pode produzir.(art. 19)
- Pareceres e avaliação ambiental — Projetos em áreas sensíveis ou em RN2000 podem exigir parecer vinculativo da autoridade ambiental ou Avaliação de Incidências/Avaliação de Impacte Ambiental, conforme o caso.(art. 40; art. 68)
- Estudos técnicos exigidos — Obras em vertentes instáveis exigem estudo geotécnico; descoberta de vestígios arqueológicos implica suspensão e parecer; obras em áreas húmidas ou RN2000 têm regras próprias.(art. 29; art. 32; art. 112)
- Unidades de execução — A execução em solo urbano consolidado é normalmente assistemática; em solo a consolidar é sistemática com unidades de execução, que definem a forma de desenvolver lotes e infraestruturas.(art. 117; art. 118; art. 119)
- Empreendimentos estratégicos — Projetos reconhecidos como estratégicos têm procedimento próprio (deliberação municipal, discussão pública, parâmetros especiais) e podem ter prazos e condicionamentos específicos.(art. 120; art. 121; art. 122)
- Competência decisória — A Câmara Municipal pode impor condicionamentos estéticos, ambientais e de integração e tem poder de decidir dispensas ou exigência de medidas compensatórias.(art. 22)
Definições e classificação do solo
Termos-chave explicados em linguagem simples, conforme aparecem no Regulamento.
- Área de Vocação Turística — Zona delimitada para permitir conjuntos turísticos (resorts) em solo rústico, excluindo usos incompatíveis como indústrias ou depósitos de combustível.(art. 5; art. 42)
- NDT / NDE TL — NDT são núcleos para turismo residencial (resorts) e NDE TL são projetos de turismo e lazer de interesse maior; ambos dependem de seleção e planos específicos.(art. 5; art. 41; art. 43)
- Cedência média — Percentagem do terreno que deve ceder‑se ao município para áreas verdes, equipamentos e infraestruturas; o Regulamento define-a como mecanismo perequativo.(art. 5)
- Colmatação — Preenchimento de um espaço vazio entre edifícios contíguos para fechar uma frente urbana, quando a distância entre edifícios for ≤50 m.(art. 5)
- Preexistências — Atos, obras ou usos já em curso ou completos na data de entrada em vigor do Plano que não precisavam de licença; também inclui certos direitos e expectativas legais protegidas.(art. 6)
- UOPG (Unidade Operativa) — Área territorial com identidade urbana e autonomia funcional (corresponde às UT do Plano) que serve como base ao planeamento e execução das intervenções.(art. 129)
- Frente urbana / moda e média — Frente urbana é a face dos edifícios confinantes a uma rua; 'moda da altura' é a altura mais comum das fachadas nessa frente e 'média da altura' é a média das alturas medidos no ponto médio das fachadas.(art. 5)
- Índice de utilização — Parâmetro que indica quanto se pode construir em relação à área do terreno (ou seja, quanto de área de construção é admitida por m2 de terreno).(art. 21)
Classes de solo e regras de habitação nova
| Classe | Solo | Habitação nova | Artigos | Parâmetros |
|---|---|---|---|---|
| Espaços florestais de conservação | Rústico | Por confirmar | art. 35, art. 38, art. 55, art. 60 | — |
| Solo Rústico — Espaços Florestais de Produção | Rústico | Condicionada | art. 35, art. 46, art. 53, art. 60 | — |
| Solo Rústico — Cursos de Água | Rústico | Por confirmar | art. 38, art. 48, art. 63, art. 79 | — |
| Solo Rústico — Cursos de Água | Rústico | Por confirmar | art. 36, art. 38, art. 48, art. 79 | — |
| Solo Rústico — Cursos de Água | Rústico | Por confirmar | art. 36, art. 38, art. 48, art. 63 | — |
| Solo Rústico - Cursos de Água | Rústico | Por confirmar | art. 36, art. 38, art. 48, art. 79 | — |
| Solo Rústico — Cursos de Água | Rústico | Por confirmar | art. 38, art. 48, art. 63 | — |
| Espaços agrícolas de produção agropecuária | Rústico | Por confirmar | art. 35, art. 48, art. 50, art. 80 | — |
| Espaços culturais - Capela de São Sebastião | Rústico | Por confirmar | art. 16, art. 48, art. 74 | — |
| Espaços culturais - Monumento Natural das Pegadas dos Dinossáurios | Rústico | Por confirmar | art. 16, art. 48, art. 74 | — |
| Espaços de equipamentos e infraestruturas estruturantes — Complexo de Equipamentos do Carregal | Rústico | Por confirmar | art. 48, art. 77, art. 78 | — |
| Espaços de exploração de recursos geológicos | Rústico | Por confirmar | art. 59, art. 76, art. 83 | — |
| Espaços de unidades industriais isoladas | Rústico | Interdita | art. 35, art. 82 | — |
| Espaços Centrais — Nível I (Cidades de Ourém e de Fátima) | Urbano | Por confirmar | art. 17, art. 48, art. 132 | — |
| Espaços Centrais — Nível II — Áreas centrais complementares | Urbano | Por confirmar | art. 17, art. 78, art. 80, art. 81 | — |
| Espaços de atividades económicas – Núcleos empresariais | Urbano | Por confirmar | art. 17, art. 79, art. 82 | — |
| Espaços de atividades económicas — Áreas empresariais | Urbano | Por confirmar | art. 2, art. 17, art. 19 | — |
| Espaços de equipamentos estruturantes — Outros equipamentos | Urbano | Por confirmar | art. 78, art. 100, art. 101 | — |
| Espaços urbanos de baixa densidade | Urbano | Por confirmar | art. 98 | — |
| Espaços verdes – Mata Municipal António Pereira Afonso | Urbano | Por confirmar | art. 17, art. 96 | — |
| Espaços verdes — Parque da Cidade António Teixeira | Urbano | Por confirmar | art. 17, art. 96 | — |
Outros planos no concelho
Títulos publicados em fontes oficiais. A menção não afirma que o plano está em vigor.
- Plano de PormenorPlano de Pormenor da Tapada
- Plano de PormenorPlano de Pormenor de Intervenção no Espaço Rural da Giesteira
- Plano de PormenorPlano de Pormenor de Intervenção no Espaço Rústico de Casal Farto
- Plano de UrbanizaçãoPlano de Urbanização da Zona Industrial de Fátima Sul
- Plano de UrbanizaçãoPlano de Urbanização de Fátima
- Plano de UrbanizaçãoPlano de Urbanização de Fátima (requalificação de solo urbano para equipamento)
- Plano de UrbanizaçãoPlano de Urbanização de Ourém
Próximos passos
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Veja no mapa as classes do PDM e as condicionantes, parcela a parcela
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Classe de espaço e condicionantes de uma parcela concreta
RELATÓRIOViabilidade de construção
Veredicto fundamentado, com citações e mapa, em PDF
ALERTASVigiar um terreno
Acompanhe publicações e sinais de alteração do PDM e das condicionantes, conforme a cobertura
CONCELHOPágina de Ourém
Indicadores, atividade municipal e contratação pública do concelho
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Concelhos vizinhos: Alcanena · Alvaiázere · Batalha · Ferreira do Zêzere · Leiria · Pombal · Tomar · Torres Novas
Ver também: Taxas de urbanismo em Ourém · Ourém no Foral · Foral para ateliers de arquitetura
Perguntas frequentes
Pode-se construir em solo rústico em Ourém?
Não automaticamente. A habitação nova em solo rústico está em regra muito condicionada e, em classes agrícolas ou florestais, muitas vezes interdita — salvo excepção no PDM de Ourém (aglomerado rural, habitação ligada à exploração agrícola, turismo no espaço rural, reconstrução de pré-existência). RAN, REN, áreas protegidas, zonas inundáveis ou perigosidade de incêndio podem ainda impedir o que o PDM admitiria. Um anúncio a dizer que «é possível construir» não substitui a planta nem o PIP na Câmara Municipal.
Este PDM está em vigor?
A operatividade que se mostra vem do instrumento legal ingerido, não do estado de um procedimento de revisão. Confirme sempre na fonte oficial.
Como se sabe a classe de um terreno concreto?
Estas páginas descrevem o concelho. A caderneta predial não chega: um prédio rústico na matriz não é solo rústico no PDM. Utilize o Explorar com o ponto exacto, cruze-o com o regulamento e, para uma pretensão concreta, apresente um PIP à Câmara Municipal de Ourém.
As taxas de urbanismo estão nesta página?
Não. Os prazos e taxas municipais verificados estão na página de taxas do Observatório.
Como ser avisado se o PDM mudar?
Utilize o Vigiar um terreno para acompanhar alterações à volta de um ponto. O Foral avisa quando há sinais relevantes nas fontes oficiais.
O que posso construir num terreno em Ourém?
Depende da classe de espaço da parcela na planta de ordenamento e das regras do regulamento do PDM de Ourém. Em solo urbano admite-se habitação e outros usos, dentro dos parâmetros da classe (área, altura, afastamentos, índices). Em solo rústico o uso é mais restrito e a habitação nova está muitas vezes condicionada ou interdita. Só a leitura da parcela concreta na planta, cruzada com o regulamento e as condicionantes, confirma o que é possível.
Quanto posso construir num terreno em Ourém?
A capacidade de edificação — índices de utilização e de ocupação, altura e afastamentos — é definida pelo regulamento do PDM para a classe de espaço da parcela. Estas páginas indicam, quando confirmados, os parâmetros por classe; para uma parcela concreta esses valores confirmam-se na planta e no regulamento e, formalmente, num pedido de informação prévia (PIP) à Câmara de Ourém.
Qual a diferença entre solo urbano e solo rústico em Ourém?
O solo urbano destina-se à urbanização e à edificação; o solo rústico protege usos agrícolas, florestais, naturais ou de risco, e a edificação é excepcional. Um terreno pode estar em qualquer dos dois no PDM, independentemente do que consta na caderneta predial. A classe concreta lê-se na planta de ordenamento, não na matriz fiscal.
Quais são as condicionantes mais comuns em Ourém?
As condicionantes com mais expressão são a Reserva Agrícola Nacional (RAN), a Reserva Ecológica Nacional (REN), as áreas da Rede Natura 2000, as zonas inundáveis e a perigosidade de incêndio rural. Esta página mostra a percentagem de cada uma sobre Ourém quando a cartografia o permite — caso contrário omite o número em vez de o inventar.
Como peço um pedido de informação prévia (PIP) na Câmara de Ourém?
O PIP submete-se à Câmara Municipal de Ourém, em regra pelo balcão do urbanismo ou pelo portal municipal, com a identificação do prédio e a descrição da pretensão. A resposta indica se a obra é viável e com que parâmetros. É a via formal para confirmar o que se pode construir antes de avançar com um negócio ou um projecto.
Posso legalizar ou reconstruir uma casa em solo rústico em Ourém?
Um edifício com existência legal comprovada pode, consoante o PDM de Ourém, ser objecto de reabilitação ou reconstrução em condições por vezes mais acessíveis do que uma construção de raiz. A legalização de obras sem título depende do regulamento e das condicionantes aplicáveis. Confirme sempre junto da Câmara, de preferência por PIP.
Como se reclassifica um terreno rústico para urbano em Ourém?
A reclassificação de solo rústico para urbano é uma decisão da Câmara Municipal no âmbito do plano, sujeita a condições estritas do RJIGT (desde 2025, em regra, contiguidade com solo urbano e uma componente de habitação acessível ou pública). Não é um direito do proprietário nem se obtém por um pedido individual de construção.
Onde vejo a planta de ordenamento do PDM de Ourém online?
Esta página reúne a planta de ordenamento — ou o limite do concelho, quando a cartografia de classes ainda não está ingerida —, as condicionantes e o regulamento do PDM de Ourém, a partir das fontes oficiais. Para o documento original, siga a ligação ao Diário da República (DRE).