Cuba PDM: zoning, constraints and what may be built
Can I build on rustic land in Cuba?
About 98% of the territory of Cuba is rustic land. That does not mean one may never build, but new housing is as a rule tightly restricted and often prohibited unless the PDM makes an exception (rural settlement, a farmhouse, reconstruction). RAN, REN, protected areas, flood zones or rural fire hazard can still block what the plan would admit. Confirm the class on the map — not only the caderneta predial — and, if in doubt, file a PIP with the Câmara.
Indicative reading based on the official corpus ingested by Foral. It does not replace licensing, a PIP or an opinion from the Câmara Municipal.
Constraints over the concelho
National constraints
Layers from the Directorate-General for Territory (DGT) over the municipal boundary.
- RAN — National Agricultural Reserve0.0%
- REN — National Ecological Reserve (areal)46.7%
- SPA — Special Protection Area (ZPE)2.3%
- SAC — Special Area of Conservation (ZEC)0.8%
- Rural fire hazard (high and very high)0.9%
What the PDM regulation says
Automatic summary of the PDM regulation, from the official document. It does not replace reading the regulation or an opinion from the Câmara Municipal.
Definitions and land classification
Termos-chave usados no Regulamento, explicados de forma simples.
- Superfície do terreno (S) — É a área do terreno medida no plano horizontal, ou seja a área real do lote vista de cima.(art. 4)
- Superfície de implantação (Si) — É a área ocupada pela projeção ao chão dos edifícios, excluindo varandas; serve para calcular quanto do terreno está ocupado.(art. 4)
- Superfície total de pavimentos (STP) — É a soma de todas as áreas de pisos de um edifício, acima e abaixo do solo — é a 'área construída' usada para calcular limites.(art. 4)
- Índice de utilização (i) — É a relação entre a área construída (STP) e a área do terreno — diz quanto se pode construir em relação ao terreno.(art. 4)
- Índice de ocupação — É a relação entre a área de implantação (Si) e o terreno; indica quanto do terreno pode ficar coberto por edifícios.(art. 4)
- Índice de cedência e volumetria — Índice de cedência é a parte do terreno que se cede ao domínio público; volumetria máxima é o volume máximo permitido por área construída.(art. 4)
- Superfície do lote e líquida — Superfície do lote é a área mínima cadastral para uso urbano; superfície líquida é a área bruta menos equipamentos urbanos.(art. 4)
Uses and land classes
O que se pode fazer nas diferentes zonas do concelho, por regra geral.
- Áreas residenciais — Destinam-se principalmente a habitação; o Regulamento incentiva conservar, restaurar ou remodelar edifícios existentes e aceitar mudanças de uso simples quando não afectem os padrões da zona.(art. 33; art. 46; art. 38)
- Áreas para equipamentos — São parcelas destinadas a equipamentos colectivos no tecido urbano e, por exemplo, a grande área a norte de Cuba junto à EN 258-1 deverá ter um plano de pormenor com os equipamentos previstos.(art. 34; art. 55)
- Áreas turísticas — Destinam-se a empreendimentos turísticos (hotéis, parques de campismo, aldeamentos, etc.) e serão objecto de planos de pormenor; exigem infra‑estruturas próprias e limites de densidade.(art. 35; art. 56; art. 58)
- Espaços industriais — Destinam-se a actividades transformadoras e serviços; espaços propostos exigem plano de pormenor e só se prevêem indústrias não poluentes de classes B/C/D conforme a localização.(art. 64; art. 66; art. 67; art. 68)
- Espaços agrícolas — São áreas com aptidão agrícola dominante; novas construções só são, em regra, admitidas para actividades agrícolas/florestais, habitação do proprietário ou alojamento de trabalhadores e alguns empreendimentos turísticos previstos no artigo 60.º.(art. 81; art. 60)
- Espaços florestais — São áreas com aptidão silvo-pastoril; as construções novas são limitadas às actividades ligadas à exploração e a conversão de montados carece de parecer da Câmara.(art. 83; art. 84)
- Rede de protecção ambiental (RPVA) — Inclui montados e áreas da Reserva Ecológica Nacional; aqui a protecção e recuperação prevalecem e, em regra, só se admitem construções ligadas à exploração, habitação do titular, alojamento de trabalhadores e actividades turísticas previstas no art. 60.º.(art. 73; art. 74)
- Albufeira de Alvito — A albufeira tem regras próprias: várias actividades (pesca profissional, aquacultura, navegação a motor, etc.) são proibidas ou limitadas e há uma zona de protecção e uma zona reservada com restrições específicas.(art. 16; art. 17; art. 18; art. 19)
- Património e arqueologia — Monumentos, imóveis de interesse público e sítios arqueológicos têm zonas de protecção; intervenções nessas zonas exigem pareceres técnicos e, frequentemente, autorização especial.(art. 26; art. 27; art. 79)
- Reserva Agrícola Nacional (RAN) — As áreas assinaladas como RAN seguem a legislação específica; certas florestação e usos são proibidos e as construções novas são limitadas a actividades agrícolas/forestais e habitação vinculada à exploração.(art. 85; art. 86; art. 88; art. 90)
Building capacity and parameters
Quanto e como se pode construir — regras sobre área construída, pisos e índices.
- Manutenção da área construída (STP) — A superfície total de pavimentos (STP) das construções existentes deve, regra geral, ser mantida, salvo pequenas ampliações para condições mínimas de habitabilidade ou melhorias do conjunto urbano.(art. 48; art. 50)
- Número máximo de pisos — Na vila de Cuba o número máximo de pisos será definido nos planos locais, não podendo ultrapassar três pisos; nos outros aglomerados (Faro do Alentejo, Albergaria dos Fusus, Vila Alva e Vila Ruiva) o máximo é de dois pisos.(art. 51)
- Pisos em turismo e RPVA — Em espaços turísticos fora dos aglomerados e nas áreas da RPVA o número máximo de pisos é geralmente dois.(art. 61; art. 74)
- Índices e exemplos práticos — O índice de construção máximo para espaços industriais é 0,4, isto é, a área construída (STP) pode chegar a cerca de 40% da área do terreno; para a área turística junto à albufeira o índice máximo é 0,06 (cerca de 6% da área do terreno).(art. 69; art. 62)
- Densidades nos espaços urbanizáveis — Os espaços urbanizáveis têm limites de densidade populacional: Vila de Cuba ~100 hab/ha; Vila Alva, Vila Ruiva e Faro do Alentejo ~75 hab/ha; Albergaria dos Fusus ~50 hab/ha — os planos locais definirão também os índices de construção.(art. 52)
- Estacionamento obrigatório — Nos espaços industriais o estacionamento deve ser dentro de cada lote: normalmente 1 lugar por 150 m2 de área bruta construída, ou 1 por 100 m2 quando o lote exceder 1000 m2, mais espaço para veículos pesados conforme o caso.(art. 70)
Constraints and easements
Obstáculos e regras que podem impedir ou condicionar obras e usos (servidões, protecções, zonas especiais).
- Servidões rodoviárias — As faixas de protecção da rede rodoviária seguem a legislação nacional; nas estradas e caminhos municipais não são permitidas construções a menos de 5 m da zona da estrada.(art. 7; art. 8)
- Servidão ferroviária — É proibida a construção de edificações a menos de 10 m da borda do talude ou escavação da linha ferroviária, podendo a distância aumentar por motivos de segurança.(art. 10)
- Linhas eléctricas — Existem afastamentos mínimos para linhas eléctricas: 3 m para até 60 kV e 4 m para acima de 60 kV, com aumentos em coberturas em terraço e outras regras próximas de edifícios.(art. 11)
- Condutas de água — É interdita a construção ao longo de faixas de 10 m para adução e 1 m para condutas distribuidores; obras nas faixas de respeito (10 m) exigem licença.(art. 12)
- Drenagem e redes de esgotos — Fora das zonas urbanas é proibida a construção e plantação de árvores ao longo de faixas de 10 m dos emissores/interceptores; não se pode construir sobre coletores e existe uma faixa de 400 m a jusante de estações onde são proibidas construções e captações de água para consumo/regadio.(art. 13)
- Depósitos e resíduos — Depósitos de resíduos sólidos não podem ficar a menos de 400 m dos limites de perímetros urbanos e numa faixa de 400 m é proibida a abertura de poços ou captações de água destinadas a consumo/regadio.(art. 14)
- Zona de protecção da albufeira — A albufeira de Alvito tem uma zona de protecção de 500 m onde muitas actividades são proibidas (indústrias químicas, pecuária intensiva, armazenamento de pesticidas, lançamento de efluentes sem tratamento, etc.) e uma zona reservada de 50 m onde só infra‑estruturas de apoio são admitidas.(art. 18; art. 19; art. 16)
- Captações subterrâneas — As captações têm perímetros de protecção: 20 m (perto) e 100 m (distância) com proibições de habitações, indústrias, certas culturas adubadas e outras actividades sem tratamento de esgotos.(art. 21; art. 22; art. 23)
- Património edificado — Monumentos e imóveis de interesse público têm zonas de protecção até 50 m; obras nessas zonas exigem parecer do IPPAR e, durante processos de classificação, terrenos/edifícios não podem ser alienados ou alterados sem autorização.(art. 26; art. 27; art. 28)
- RPVA e protecções ambientais — Nas áreas da Rede de Protecção e Valorização Ambiental a protecção prevalece; várias acções (alteração do relevo, novas construções, painéis publicitários, etc.) carecem de licença municipal e algumas atividades podem ser proibidas pela Câmara.(art. 73; art. 74)
Procedures and execution
Passos e documentos que, regra geral, poderão ser exigidos para desenvolver obras ou projectos.
- Planos obrigatórios — Transformações de áreas urbanas e espaços urbanizáveis devem ser reguladas por planos de urbanização, planos de pormenor e planos de salvaguarda; áreas turísticas e industriais propostas exigem plano de pormenor.(art. 37; art. 39; art. 56; art. 66)
- Loteamento e cedências — Nas operações de loteamento os proprietários cedem gratuitamente à Câmara parcelas para espaços verdes, arruamentos e equipamentos públicos, e a Câmara pode condicionar alvarás definindo percentagem de fogos para habitação social.(art. 42; art. 43)
- Pareceres e licenças especiais — Obras nas zonas de protecção do património exigem parecer do IPPAR; em áreas de protecção de albufeira, captações ou RAN podem ser exigidos projectos de tratamento de efluentes e autorizações especiais.(art. 27; art. 18; art. 20)
- Projectos de arranjo exteriores — Os planos de pormenor para áreas turísticas devem incluir obrigatoriamente projectos de arranjo dos espaços exteriores.(art. 57)
- Arqueologia e classificação — Intervenções nas imediações de sítios arqueológicos (em regra um raio de 50 m) devem ser condicionadas a parecer e possível actuação dos técnicos de arqueologia do IPPAR.(art. 79; art. 28)
- Autorização para arborização — Arborizações com espécies de crescimento rápido carecem de licenciamento municipal e, acima de 50 ha, de prévio parecer da Câmara.(art. 91)
- Autorização para trabalhos no terreno — Alteração do relevo, abertura de caminhos, poços e certas obras em áreas protegidas exigem licença municipal prévia.(art. 74; art. 92)
Land classes and new-housing rules
| Class | Land type | New housing | Articles | Parameters |
|---|---|---|---|---|
| Espaços agrícolas | Rustic | Conditional | art. 81, art. 83 | — |
Other plans in the concelho
Titles published in official sources. Mentioning a plan does not claim it is in force.
- Plano de PormenorPlano de Pormenor de Cuba Norte
Next steps
Open Cuba in Explore
See the PDM classes and constraints on the map, plot by plot
FREELand Snapshot
Land class and constraints for a specific plot
REPORTLand Feasibility
Substantiated verdict with citations and map, in PDF
ALERTSWatch a plot
Follow publications and signs of PDM or constraint changes, where sources have coverage
CONCELHOCuba city page
Indicators, municipal activity and procurement for the concelho
Explore more
Neighbouring concelhos: Alvito · Beja · Ferreira do Alentejo · Portel · Viana do Alentejo · Vidigueira
See also: Urbanism fees in Cuba · Cuba on Foral · Foral for architecture studios
Frequently asked questions
Can one build on rustic land in Cuba?
Not automatically. New housing on rustic land is as a rule tightly restricted and, in agricultural or forest classes, often prohibited — unless the Cuba PDM makes an exception (rural settlement, a house tied to a farm, rural tourism, reconstruction of a pre-existence). RAN, REN, protected areas, flood zones or rural fire hazard can still block what the PDM would admit. A listing that says “construction is possible” does not replace the map or a PIP at the Câmara Municipal.
Is this PDM in force?
The operativity shown here comes from the ingested legal instrument, not from the status of a revision procedure. Always confirm in the official source.
How does one know the class of a specific plot?
These pages describe the concelho. The caderneta predial is not enough: «prédio rústico» in the tax register is not «solo rústico» in the PDM. Use Explore with the exact point, cross it with the regulation and, for a concrete proposal, file a PIP with the Câmara Municipal of Cuba.
Are urbanism fees on this page?
No. Verified municipal deadlines and fees live on the Observatório fees page.
How can one be notified if the PDM changes?
Use Watch a plot to follow changes around a point. Foral notifies when relevant signals appear in official sources.
What can I build on a plot in Cuba?
It depends on the plot's land class on the zoning map and on the rules in the Cuba PDM regulation. On urban land, housing and other uses are admitted within the class parameters (area, height, setbacks, indices). On rustic land the use is more restricted and new housing is often conditional or prohibited. Only reading the specific plot on the map, cross-checked with the regulation and the constraints, confirms what is possible.
How much can I build on a plot in Cuba?
Building capacity — floor-area and site-coverage indices, height and setbacks — is set by the PDM regulation for the plot's land class. These pages show the per-class parameters where confirmed; for a specific plot those values are confirmed on the map and in the regulation and, formally, through a pedido de informação prévia (PIP) to the Cuba Câmara.
What is the difference between urban and rustic land in Cuba?
Urban land is meant for urbanisation and building; rustic land protects agricultural, forest, natural or risk uses, and building is exceptional. A plot may be either in the PDM, regardless of what the caderneta predial says. The concrete class is read from the zoning map, not the tax register.
What are the most common constraints in Cuba?
The constraints with most weight are the National Agricultural Reserve (RAN), the National Ecological Reserve (REN), Natura 2000 areas, flood zones and rural fire hazard. This page shows the percentage of each over Cuba where cartography allows — otherwise it omits the figure rather than inventing one.
How do I file a pedido de informação prévia (PIP) with the Cuba Câmara?
The PIP is filed with the Câmara Municipal of Cuba, as a rule at the urbanism desk or the municipal portal, identifying the property and describing the proposal. The reply states whether the works are viable and under which parameters. It is the formal way to confirm what can be built before committing to a deal or a project.
Can I legalise or rebuild a house on rustic land in Cuba?
A building with proven legal existence may, depending on the Cuba PDM, be rehabilitated or reconstructed under conditions sometimes more accessible than a wholly new build. Legalising works without a permit depends on the regulation and the applicable constraints. Always confirm with the Câmara, preferably through a PIP.
How is rustic land reclassified as urban in Cuba?
Reclassifying rustic land as urban is a decision of the Câmara Municipal within the plan, subject to strict RJIGT conditions (since 2025, as a rule contiguity with urban land and an affordable or public-housing component). It is not a landowner's right, nor is it obtained through an individual building request.
Where can I see the Cuba PDM zoning map online?
This page brings together the zoning map — or the municipal boundary, where land-class cartography has not yet been ingested —, the constraints and the Cuba PDM regulation, from official sources. For the original document, follow the link to the Diário da República (DRE).