Santarém PDM: zoning, constraints and what may be built
Can I build on rustic land in Santarém?
About 95% of the territory of Santarém is rustic land. That does not mean one may never build, but new housing is as a rule tightly restricted and often prohibited unless the PDM makes an exception (rural settlement, a farmhouse, reconstruction). RAN, REN, protected areas, flood zones or rural fire hazard can still block what the plan would admit. Confirm the class on the map — not only the caderneta predial — and, if in doubt, file a PIP with the Câmara.
Indicative reading based on the official corpus ingested by Foral. It does not replace licensing, a PIP or an opinion from the Câmara Municipal.
Constraints over the concelho
National constraints
Layers from the Directorate-General for Territory (DGT) over the municipal boundary.
- RAN — National Agricultural Reserve25.5%
- REN — National Ecological Reserve (areal)64.3%
- SPA — Special Protection Area (ZPE)0.0%
- SAC — Special Area of Conservation (ZEC)7.4%
- Rural fire hazard (high and very high)13.3%
What the PDM regulation says
Automatic summary of the PDM regulation, from the official document. It does not replace reading the regulation or an opinion from the Câmara Municipal.
Uses and land classes
O Regulamento diz, por zonas, que usos são admitidos e quais são complementares ou proibidos; resumo prático para quem compra/constrói.
- Solo rústico — usos dominantes — O solo rústico destina-se sobretudo à agricultura, pecuária, floresta, exploração de recursos geológicos, turismo de natureza e conservação; outros usos são sujeitos às categorias e subcategorias definidas no Plano e só quando compatíveis (p.ex. estufas, apoio agrícola, projetos de infraestruturas quando autorizados).(art. 9; art. 12; art. 13)
- Solo urbano — usos dominantes — No solo urbano privilegia-se habitação, comércio, serviços, turismo, equipamentos e espaços verdes, admitindo-se também pequenas indústrias e usos compatíveis com a função dominante, sempre que não conflitem com o ruído ou segurança.(art. 8; art. 69; art. 71)
- Espaços agrícolas (Tipo I e II) — Espaços Agrícolas Tipo I são de maior aptidão e têm usos mais restritos; Tipo II, incluindo RAN, admite além de agricultura habitação de apoio ao agricultor (com regras), equipamentos e pequenas indústrias ligadas à atividade agrícola quando justificadas.(art. 27; art. 29; art. 30; art. 31)
- Espaços florestais e mistos — Nos espaços florestais privilegia-se a produção florestal e ações de conservação; usos como apoio florestal, agropecuária compatível e alguns empreendimentos turísticos são admitidos quando previstos e condicionados.(art. 33; art. 35; art. 36)
- Atividades industriais e económicas — Espaços de atividades industriais/económicas e espaços industriais em solo rústico destinam-se a indústria, armazenamento, logística e usos complementares; estes usos têm regras próprias sobre impermeabilização, tratamento de efluentes e enquadramento paisagístico.(art. 53; art. 54; art. 77)
- Turismo — tipologias — Empreendimentos turísticos têm regras próprias: parques de campismo, turismo de habitação, resorts e núcleos de desenvolvimento turístico são admitidos em locais definidos, com limites de área, camas e densidades e critérios de avaliação.(art. 56; art. 90; art. 91)
- Aglomerados rurais e dispersos — Aglomerados Rurais e Áreas de Edificação Dispersa permitem habitação, comércio e usos de apoio rural com regime intermédio de edificabilidade pensado para colmatação e preservação paisagística.(art. 63; art. 66; art. 67)
- Espaços de equipamentos e centrais — Há zonas específicas para equipamentos públicos (saúde, ensino, cultura) e Espaços Centrais onde se privilegia comércio, serviços e reabilitação habitacional, sempre compatível com a preservação do tecido urbano.(art. 59; art. 71; art. 82)
- Património e arqueologia — Valores culturais e naturais (património classificado e arqueológico) impõem restrições específicas: muitas intervenções carecem de parecer arqueológico ou de obedecer a zonas non aedificandi e zonas de proteção.(art. 94; art. 95)
Building capacity and parameters
O Regulamento define quanto e como se pode construir por tipos de espaço usando parâmetros como altura, número de pisos, índices e áreas máximas.
- Parâmetros usados — Regras usam altura máxima da fachada (cércea), número de pisos, área de construção máxima, índice de ocupação (percentagem do terreno ocupada) e índice de utilização (quanto se pode construir em relação ao terreno) — os valores variam conforme a categoria de solo.(art. 5; art. 76)
- Exemplo prático — habitação urbana — Em Espaços Habitacionais tipo I pode chegar-se a 25 m de fachada e 6 pisos; isso significa que em zonas centrais se admite construção alta e maior densidade, mas depende do tipo de parcela (ver Tabela do Artigo 76).(art. 76)
- Exemplo prático — solo agrícola — Em Espaços Agrícolas de Produção tipo II, para habitação de agricultor a parcela mínima é 40 000 m2 e a altura máxima da fachada é 8 m e 2 pisos; ou seja, precisa-se de terrenos grandes para casa nova de agricultor.(art. 32)
- Índices traduzidos em palavras — Índice de utilização (Iu) como 0,4 significa que se pode construir o equivalente a 40% da área do terreno; índice de ocupação (Io) de 50% significa que a base do edifício pode ocupar metade do terreno; índice de impermeabilização limita a parte do solo que fica coberta por superfícies impermeáveis.(art. 5; art. 36)
- Regras por tipo de uso — Cada categoria tem tabelas próprias (ex.: Espaços Florestais, Naturais, Industriais, Turísticos) com valores de área, altura e índices que são cumulativos e devem ser consultados no respetivo artigo tabela antes de projectar.(art. 36; art. 52; art. 79)
Constraints and easements
Além das regras de usos e edificabilidade, há condicionantes legais e naturais que limitam obras; o Plano identifica-as e remete para a legislação específica.
- Servidões administrativas e restrições — Servidões como faixas de proteção a infraestruturas, domínio público hídrico, RAN e REN, e outras restrições sobrepõem-se às normas de uso e obrigam a consultar legislação específica; ou seja, mesmo que o PDM admita algo, a servidão pode proibir ou condicionar.(art. 6; art. 7; art. 3)
- Parque Natural (PNSAC) e Rede Natura — Áreas inseridas no Parque Natural das Serras de Aire e Candeeiros e na Rede Natura 2000 têm restrições adicionais (atos proibidos e atos condicionados a parecer do ICNF), pelo que obras e ampliações aí são muitas vezes sujeitas a parecer vinculativo.(art. 15; art. 17; art. 18)
- Riscos naturais — cheias e vertentes — Zonas de risco por cheias e áreas de instabilidade de vertentes são identificadas e, em regra, proíbem novas edificações; reconstruções e exceções exigem condições técnicas (p.ex. cota do piso superior à maior cheia conhecida).(art. 105; art. 106; art. 108)
- Património e arqueologia — Imóveis classificados, zonas non aedificandi e áreas arqueológicas implicam pareceres prévios e, por vezes, proibições; intervenções exigem medidas de salvaguarda e estudos arqueológicos quando há sensibilidade.(art. 94; art. 95)
- Proteções técnicas e infraestruturas — Faixas de proteção de redes rodoviárias, ferroviárias, estações de água e estações de tratamento definem zonas non aedificandi e limites onde a construção é proibida ou sujeita a condicionamentos especiais.(art. 97; art. 99; art. 101; art. 102)
Procedures and execution
O texto indica os passos e exigências que podem aparecer: planos detalhados, pareceres de entidades (ICNF, Infraestruturas), licenciamento e monitorização.
- Planos e execução — A transformação de solo rústico em urbano e grandes operações faz-se através de planos (planos de urbanização, planos de pormenor, unidades de execução) e as UOPG têm programação própria que pode prevalecer sobre regras gerais.(art. 112; art. 116; art. 121)
- Pareceres e autorizações — Muitos atos nas áreas protegidas exigem parecer vinculativo de entidades como o ICNF; obras em faixas de proteção (rodovias, rios, infraestruturas) exigem parecer das entidades competentes e autorizações específicas.(art. 18; art. 98; art. 107)
- Licenciamento e legalização — A Câmara pode legalizar construções existentes em certas condições (segurança, ligação a saneamento ou fossas estanques, conformidade com servidões); processos de legalização e de licenciamento têm requisitos técnicos e documentais claros.(art. 128; art. 129)
- Cedências e compensações — Em loteamentos, os proprietários têm de ceder áreas (vias, espaços verdes, equipamentos) à Câmara ou pagar compensações, e os promotores suportam custos de infraestruturas, salvo exceções por acordo.(art. 113; art. 114)
- Monitorização — A execução do PDM é monitorizada pela Câmara com relatórios anuais para assegurar que os índices e parâmetros não são ultrapassados; há mecanismos de perequação e fundo municipal para operacionalizar medidas.(art. 120; art. 117; art. 119)
Definitions and land classification
O Regulamento define muitos termos técnicos; aqui estão os essenciais explicados de forma simples para compradores/condutores de obras.
- Índice de utilização (Iu) — É quanto se pode construir em relação ao terreno: por exemplo Iu = 0,4 significa que se pode construir o equivalente a 40% da área do terreno (soma de todas as áreas de pisos).(art. 5)
- Índice de ocupação (Io) — É a percentagem do terreno que pode ficar ocupada pela base do edifício (implantação); Io = 50% significa que metade do terreno pode ser ocupada pelo edifício na planta.(art. 5)
- Índice de impermeabilização — Limita a parte do solo que fica coberta por superfícies impermeáveis (pavimentos, telhados); é expresso em percentagem e protege infiltração e gestão de águas pluviais.(art. 5)
- Altura da fachada (cércea) — É a altura do edifício medida da soleira até ao beirado/cobertura; nas tabelas aparece como limite de construção por zona (ex.: 8 m = cerca de 2 pisos).(art. 5)
- Área de construção e implantação — Área de construção é a soma das áreas de todos os pisos; área de implantação é a área do solo ocupada pela base do edifício — ambos são usados nas contas dos índices.(art. 5)
- Lote, parcela e perímetro urbano — Lote é um prédio destinado a edificação, parcela é uma porção de território e perímetro urbano é a zona classificada como solo urbano; as regras aplicam-se conforme a qualificação do solo.(art. 5; art. 8)
- UOPG e unidade de execução — UOPG (Unidade Operativa de Planeamento e Gestão) é uma área com planeamento conjunto a detalhar; unidade de execução é a área delimitada para executar um plano e pode exigir planos de pormenor ou acordos.(art. 5; art. 121)
Land classes and new-housing rules
| Class | Land type | New housing | Articles | Parameters |
|---|---|---|---|---|
| Espaços Mistos de Uso Silvícola com Agrícola de tipo II | Rustic | To confirm | art. 44, art. 45, art. 46 | — |
| Outros Espaços — Aglomerados Rurais | Rustic | Permitted | art. 63, art. 64, art. 65 | — |
| Outros Espaços — Espaços Naturais e Paisagísticos | Rustic | To confirm | art. 49, art. 52, art. 90 | — |
| Outros Espaços — Espaços de Atividades Industriais | Rustic | To confirm | art. 53, art. 54, art. 55 | — |
| Outros Espaços — Áreas de Edificação Dispersa | Rustic | Permitted | art. 66, art. 67, art. 68 | — |
| Espaços de Atividades Económicas | Urban | To confirm | art. 77, art. 78, art. 79 | — |
Other plans in the concelho
Titles published in official sources. Mentioning a plan does not claim it is in force.
- Plano de PormenorPlano de Pormenor da Quinta de Santo António
Next steps
Open Santarém in Explore
See the PDM classes and constraints on the map, plot by plot
FREELand Snapshot
Land class and constraints for a specific plot
REPORTLand Feasibility
Substantiated verdict with citations and map, in PDF
ALERTSWatch a plot
Follow publications and signs of PDM or constraint changes, where sources have coverage
CONCELHOSantarém city page
Indicators, municipal activity and procurement for the concelho
Explore more
Neighbouring concelhos: Alcanena · Almeirim · Alpiarça · Azambuja · Cartaxo · Chamusca · Golegã · Porto de Mós · Rio Maior · Torres Novas
See also: Urbanism fees in Santarém · Santarém on Foral · Foral for architecture studios
Frequently asked questions
Can one build on rustic land in Santarém?
Not automatically. New housing on rustic land is as a rule tightly restricted and, in agricultural or forest classes, often prohibited — unless the Santarém PDM makes an exception (rural settlement, a house tied to a farm, rural tourism, reconstruction of a pre-existence). RAN, REN, protected areas, flood zones or rural fire hazard can still block what the PDM would admit. A listing that says “construction is possible” does not replace the map or a PIP at the Câmara Municipal.
Is this PDM in force?
The operativity shown here comes from the ingested legal instrument, not from the status of a revision procedure. Always confirm in the official source.
How does one know the class of a specific plot?
These pages describe the concelho. The caderneta predial is not enough: «prédio rústico» in the tax register is not «solo rústico» in the PDM. Use Explore with the exact point, cross it with the regulation and, for a concrete proposal, file a PIP with the Câmara Municipal of Santarém.
Are urbanism fees on this page?
No. Verified municipal deadlines and fees live on the Observatório fees page.
How can one be notified if the PDM changes?
Use Watch a plot to follow changes around a point. Foral notifies when relevant signals appear in official sources.
What can I build on a plot in Santarém?
It depends on the plot's land class on the zoning map and on the rules in the Santarém PDM regulation. On urban land, housing and other uses are admitted within the class parameters (area, height, setbacks, indices). On rustic land the use is more restricted and new housing is often conditional or prohibited. Only reading the specific plot on the map, cross-checked with the regulation and the constraints, confirms what is possible.
How much can I build on a plot in Santarém?
Building capacity — floor-area and site-coverage indices, height and setbacks — is set by the PDM regulation for the plot's land class. These pages show the per-class parameters where confirmed; for a specific plot those values are confirmed on the map and in the regulation and, formally, through a pedido de informação prévia (PIP) to the Santarém Câmara.
What is the difference between urban and rustic land in Santarém?
Urban land is meant for urbanisation and building; rustic land protects agricultural, forest, natural or risk uses, and building is exceptional. A plot may be either in the PDM, regardless of what the caderneta predial says. The concrete class is read from the zoning map, not the tax register.
What are the most common constraints in Santarém?
The constraints with most weight are the National Agricultural Reserve (RAN), the National Ecological Reserve (REN), Natura 2000 areas, flood zones and rural fire hazard. This page shows the percentage of each over Santarém where cartography allows — otherwise it omits the figure rather than inventing one.
How do I file a pedido de informação prévia (PIP) with the Santarém Câmara?
The PIP is filed with the Câmara Municipal of Santarém, as a rule at the urbanism desk or the municipal portal, identifying the property and describing the proposal. The reply states whether the works are viable and under which parameters. It is the formal way to confirm what can be built before committing to a deal or a project.
Can I legalise or rebuild a house on rustic land in Santarém?
A building with proven legal existence may, depending on the Santarém PDM, be rehabilitated or reconstructed under conditions sometimes more accessible than a wholly new build. Legalising works without a permit depends on the regulation and the applicable constraints. Always confirm with the Câmara, preferably through a PIP.
How is rustic land reclassified as urban in Santarém?
Reclassifying rustic land as urban is a decision of the Câmara Municipal within the plan, subject to strict RJIGT conditions (since 2025, as a rule contiguity with urban land and an affordable or public-housing component). It is not a landowner's right, nor is it obtained through an individual building request.
Where can I see the Santarém PDM zoning map online?
This page brings together the zoning map — or the municipal boundary, where land-class cartography has not yet been ingested —, the constraints and the Santarém PDM regulation, from official sources. For the original document, follow the link to the Diário da República (DRE).