Santarém PDM: zoning, constraints and what may be built
Can I build on rustic land in Santarém?
Municipal cartography does not yet allow a reliable land-classification percentage. The correct reading is the zoning map, the regulation and the overlays (RAN, REN, protected areas, flood zones, rural fire hazard), class by class — and, for a concrete proposal, file a PIP with the Câmara.
Indicative reading based on the official corpus ingested by Foral. It does not replace licensing, a PIP or an opinion from the Câmara Municipal.
What the PDM regulation says
Automatic summary of the PDM regulation, from the official document. It does not replace reading the regulation or an opinion from the Câmara Municipal.
Definitions and land classification
Classificação do solo e conceitos urbanísticos e setoriais adoptados pelo PDM, incluindo categorias de solo e definições técnicas.
- Define-se solo rústico e solo urbano e identifica-se a Estrutura Ecológica Municipal, Valores Culturais e Naturais, Espaços‑Canais, Infraestruturas Urbanas, Áreas de Risco e Unidades Operativas de Planeamento e Gestão como elementos do ordenamento.(art. 8)
- Lista conceitos e parâmetros urbanísticos (afastamento, alinhamento, altura da fachada, área de construção/implantação, índices Io/Iu, lote, unidade operativa de planeamento e gestão, entre outros) para interpretação do Regulamento.(art. 5)
- Classifica o solo rústico em várias categorias e subcategorias (Espaços Agrícolas, Florestais, Exploração de Recursos, Naturais e Paisagísticos, Atividades Industriais, Ocupação Turística, Equipamentos, Infraestruturas, Aglomerados Rurais, Áreas de Edificação Dispersa) e o solo urbano em Espaços Centrais, Habitacionais I–IV, Atividades Económicas, Uso Especial e Espaços Verdes.(art. 9)
Uses and land classes
Regula, por categoria e subcategoria de solo, os usos admitidos, compatíveis, condicionados ou interditos, com referência específica a PNSAC/RN2000 e outras áreas protegidas.
- Estabelece que qualquer intervenção deve ser compatível com servidões administrativas, programas e planos superiores e com os usos definidos para a categoria de solo, considerando incompatibilidades genéricas (impacte arquitetónico, risco, perturbações de trânsito, prejuízo patrimonial).(art. 10)
- Enumera usos e proíbe/condiciona atos no âmbito do PNSAC e RN2000 (ex.: proibição de loteamento, de certos empreendimentos turísticos não reconhecidos, de povoamentos florestais intensivos, condicionamento de explorações minerais), sujeitando vários atos a parecer vinculativo do ICNF.(art. 17; art. 18; art. 20)
- Detalha usos admitidos em subcategorias: Espaços Agrícolas (tipos I e II) admitem atividades agrícolas, apoios, habitação de agricultores em condições, estufas, indústria agroalimentar e empreendimentos turísticos isolados conforme normas; Espaços Florestais e Mistos têm usos compatíveis com conservação e produção florestal e atividades de apoio; Espaços de Exploração Consolidada permitem construções de apoio à extração; Espaços de Atividades Industriais e Económicas destinam‑se a indústria, logística, armazéns e serviços.(art. 27; art. 28; art. 31; art. 33; art. 47; art. 53)
- No solo urbano admite‑se habitação, comércio, serviços, turismo, equipamentos e espaços verdes, com proibições específicas (ex.: instalações pecuárias, algumas operações de gestão de resíduos) e possibilidade de exigir estudos de incidências ambientais.(art. 70)
- Define tipologias e regras para empreendimentos turísticos (Empreendimentos Turísticos Isolados, Núcleos de Desenvolvimento Turístico, parques de campismo), incluindo critérios de seleção, densidades e condicionantes específicas.(art. 21; art. 90; art. 91)
Building capacity and parameters
Estabelece parâmetros de edificabilidade (alturas, número de pisos, áreas máximas, índices de ocupação/utilização/impermeabilização, dimensões mínimas de parcela e afastamentos) por categoria e subcategoria de solo, incluindo tabelas específicas.
- Aplica parâmetros gerais por categorias: por exemplo, Espaços Agrícolas tipo II (Tabela 1) fixa dimensionamentos mínimos de parcela, altura máxima da fachada, áreas de construção e índices de ocupação para usos como habitação, apoio agrícola, indústria e explorações pecuárias.(art. 32)
- Nas áreas florestais e de conservação existem tabelas com limites (Tabelas 2 e 3) sobre altura, área de construção e índice máximo de impermeabilização para edificações de apoio, estabelecimentos industriais e equipamentos.(art. 36; art. 41)
- Espaços de Atividades Industriais e Económicas (Tabelas 6 e 13) definem alturas máximas, índices de utilização/ocupação e impermeabilização e afastamentos mínimos aos limites da parcela.(art. 55; art. 79)
- No solo urbano (Espaços Centrais, Habitacionais I–IV, Equipamentos, Espaços Verdes) são fixados parâmetros detalhados por tabela (ex.: Tabelas 11, 12, 14, 15) indicando alturas máximas, índices de ocupação/utilização, áreas máximas e condições de exceção.(art. 73; art. 76; art. 83; art. 88)
- Prevê regimes específicos para empreendimentos turísticos (Tabela 16 e 17) e parâmetros excecionais aplicáveis a UOPG com índices e alturas próprias (artigos que definem UOPG e seus parâmetros).(art. 91; art. 122)
Constraints and easements
Identifica servidões administrativas, restrições de utilidade pública, áreas protegidas e zonas de risco, impondo regras sobre sobreposição de regimes e necessidade de consulta da legislação específica.
- Enumera servidões e restrições com representação gráfica na Planta de Condicionantes: domínio público hídrico, zonas ameaçadas por cheias, perímetros de proteção de captações, RAN, REN, fogos rurais, PNSAC, RN2000, património classificado, infraestruturas e faixas de proteção rodoviária e ferroviária.(art. 6)
- Estabelece que os regimes das servidões/ restrições se sobrepõem às demais disposições do Plano e exigem consulta da legislação específica, sendo as servidões do domínio hídrico regidas pelo respetivo regime jurídico independentemente da sua representação gráfica.(art. 7)
- Define áreas de salvaguarda (baixas aluvionares, áreas complementares/potenciais de exploração geológica, áreas recuperadas) com restrições específicas sobre construção, exploração e necessidade de planos de pormenor para exploração de recursos geológicos.(art. 22; art. 23; art. 24; art. 25; art. 26)
- Regula Riscos: zonas ameaçadas por cheias (proibições e exceções, exigência de parecer/autorização), áreas de risco potencial significativo de inundações (transposição do PGRI) e áreas de instabilidade de vertentes e zona sujeita ao Projeto Global de Estabilização das Encostas com condicionamentos e proibições de edificação.(art. 106; art. 107; art. 111; art. 108; art. 109)
- Define regimes específicos para o PNSAC e RN2000, incluindo atos interditos e condicionados dentro dessas áreas e a necessidade de parecer do ICNF para diversos atos.(art. 15; art. 16; art. 17; art. 18)
- Património cultural e arqueológico: regimes de proteção diferenciada e exigência de parecer arqueológico/companhamento em áreas de sensibilidade A–F, com medidas para descoberta de vestígios e salvaguarda.(art. 94)
Procedures and execution
Estabelece a composição do Plano, documentos de suporte, instrumentos de execução, UOPG e regras de execução, cedências, contratos e monitorização.
- Lista os elementos do Plano (Regulamento, Plantas de Ordenamento e Condicionantes, Relatório, Programa de Execução, Mapa de Ruído, Relatórios técnico‑ambientais e peças desenhadas), que acompanham o Regulamento.(art. 3)
- Define que a execução do PDM faz‑se por planos de urbanização, planos de pormenor, unidades de execução e operações urbanísticas avulsas; admite delimitação de Unidades de Execução e UOPG com parâmetros específicos e possibilidade de contratualização entre Município e promotores.(art. 116; art. 121; art. 124)
- Regula cedências em operações de loteamento (obrigatoriedade de cedência de áreas para vias, estacionamentos, espaços verdes, equipamentos) e parâmetros de dimensionamento para espaços verdes e estacionamento, bem como mecanismos de perequação e criação do Fundo Municipal de Sustentabilidade Ambiental e Urbanística (FMSAU).(art. 113; art. 114; art. 115; art. 117; art. 119)
- Prevê monitorização anual da execução do Plano pela Câmara Municipal e relatórios públicos sobre a concreção do Plano e o cumprimento dos índices e parâmetros urbanísticos.(art. 120)
- Estabelece procedimentos para legalização de preexistências e atividades económicas, condições para regularização e regras excecionais para empreendimentos de carácter estratégico.(art. 127; art. 128; art. 129; art. 130)
Other plans in the concelho
Titles published in official sources. Mentioning a plan does not claim it is in force.
- Plano de PormenorPlano de Pormenor da Quinta de Santo António
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See also: Urbanism fees in Santarém · Santarém on Foral
Frequently asked questions
Can one build on rustic land in Santarém?
Not automatically. New housing on rustic land is as a rule tightly restricted and, in agricultural or forest classes, often prohibited — unless the Santarém PDM makes an exception (rural settlement, a house tied to a farm, rural tourism, reconstruction of a pre-existence). RAN, REN, protected areas, flood zones or rural fire hazard can still block what the PDM would admit. A listing that says “construction is possible” does not replace the map or a PIP at the Câmara Municipal.
Is this PDM in force?
The operativity shown here comes from the ingested legal instrument, not from the status of a revision procedure. Always confirm in the official source.
How does one know the class of a specific plot?
These pages describe the concelho. The caderneta predial is not enough: «prédio rústico» in the tax register is not «solo rústico» in the PDM. Use Explore with the exact point, cross it with the regulation and, for a concrete proposal, file a PIP with the Câmara Municipal of Santarém.
Are urbanism fees on this page?
No. Verified municipal deadlines and fees live on the Observatório fees page.
How can one be notified if the PDM changes?
Use Watch a plot to follow changes around a point. Foral notifies when relevant signals appear in official sources.
What can I build on a plot in Santarém?
It depends on the plot's land class on the zoning map and on the rules in the Santarém PDM regulation. On urban land, housing and other uses are admitted within the class parameters (area, height, setbacks, indices). On rustic land the use is more restricted and new housing is often conditional or prohibited. Only reading the specific plot on the map, cross-checked with the regulation and the constraints, confirms what is possible.
How much can I build on a plot in Santarém?
Building capacity — floor-area and site-coverage indices, height and setbacks — is set by the PDM regulation for the plot's land class. These pages show the per-class parameters where confirmed; for a specific plot those values are confirmed on the map and in the regulation and, formally, through a pedido de informação prévia (PIP) to the Santarém Câmara.
What is the difference between urban and rustic land in Santarém?
Urban land is meant for urbanisation and building; rustic land protects agricultural, forest, natural or risk uses, and building is exceptional. A plot may be either in the PDM, regardless of what the caderneta predial says. The concrete class is read from the zoning map, not the tax register.
What are the most common constraints in Santarém?
The constraints with most weight are the National Agricultural Reserve (RAN), the National Ecological Reserve (REN), Natura 2000 areas, flood zones and rural fire hazard. This page shows the percentage of each over Santarém where cartography allows — otherwise it omits the figure rather than inventing one.
How do I file a pedido de informação prévia (PIP) with the Santarém Câmara?
The PIP is filed with the Câmara Municipal of Santarém, as a rule at the urbanism desk or the municipal portal, identifying the property and describing the proposal. The reply states whether the works are viable and under which parameters. It is the formal way to confirm what can be built before committing to a deal or a project.
Can I legalise or rebuild a house on rustic land in Santarém?
A building with proven legal existence may, depending on the Santarém PDM, be rehabilitated or reconstructed under conditions sometimes more accessible than a wholly new build. Legalising works without a permit depends on the regulation and the applicable constraints. Always confirm with the Câmara, preferably through a PIP.
How is rustic land reclassified as urban in Santarém?
Reclassifying rustic land as urban is a decision of the Câmara Municipal within the plan, subject to strict RJIGT conditions (since 2025, as a rule contiguity with urban land and an affordable or public-housing component). It is not a landowner's right, nor is it obtained through an individual building request.
Where can I see the Santarém PDM zoning map online?
This page brings together the zoning map — or the municipal boundary, where land-class cartography has not yet been ingested —, the constraints and the Santarém PDM regulation, from official sources. For the original document, follow the link to the Diário da República (DRE).