Torres Novas PDM: zoning, constraints and what may be built
Can I build on rustic land in Torres Novas?
Municipal cartography does not yet allow a reliable land-classification percentage. The correct reading is the zoning map, the regulation and the overlays (RAN, REN, protected areas, flood zones, rural fire hazard), class by class — and, for a concrete proposal, file a PIP with the Câmara.
Indicative reading based on the official corpus ingested by Foral. It does not replace licensing, a PIP or an opinion from the Câmara Municipal.
What the PDM regulation says
Automatic summary of the PDM regulation, from the official document. It does not replace reading the regulation or an opinion from the Câmara Municipal.
Definitions and land classification
O Regulamento define classes, categorias e conceitos-chave segundo a legislação aplicável e especifica medidas de cálculo para índices e densidades usados no PDM.
- As definições seguem a legislação em vigor e regimes específicos; conceitos como classe de espaço, categoria de espaço, perímetro e área urbana são referidos e detalhados (ex.: critérios de area superior a 1 ha e população >30).(art. 4)
- São definidos termos técnicos: densidade global e líquida, índices de ocupação, utilização, volumétrico e impermeabilização, número de pisos e lugar de estacionamento, com fórmulas e unidades de referência.(art. 4)
- O PDM inclui as peças escritas e desenhadas que constituem o plano (Regulamento, Relatório, Anexos e numerosas plantas indexadas).(art. 3)
Uses and land classes
O Regulamento estabelece classes de espaço e as utilizações dominantes, preferenciais e compatíveis em cada uma, discriminando categorias internas e usos admissíveis ou condicionados.
- Lista das classes de espaço do concelho: urbano, urbanizável, industrial, vários espaços-canal, agrícolas (RAN e não RAN), florestais (produção/proteção), agro-florestal, mineiro e espaços naturais (PNSAC/PPNSAC).(art. 5)
- No espaço urbano admitem-se usos multifuncionais: habitação, equipamento, comércio, actividades e serviços; existem categorias internas (Área a preservar, Área consolidada, Área verde) com usos e restrições específicos.(art. 7; art. 8)
- No espaço urbanizável prevê-se implantação futura de habitação, comércio, equipamento e serviços; existe área não urbanizável verde onde se restringe construção, mantendo usos similares às áreas verdes do espaço urbano.(art. 13; art. 14)
- O espaço industrial destina-se a atividades industriais não integráveis em urbano/urbanizável, armazéns, serviços de apoio e grandes superfícies comerciais; áreas existentes e propostas estão identificadas.(art. 19; art. 20)
- Nos espaços agrícolas (RAN e não RAN) o uso dominante é a produção agrícola/pecuária, com manutenção de actividades tradicionais e usos compatíveis previstos; o Aproveitamento do Alvorão tem regras específicas.(art. 29; art. 34; art. 32)
- Espaços florestais visam produção silvícola ou protecção, com usos compatíveis limitados e condicionamentos quanto a edificação e espécies incentivadas.(art. 38; art. 42)
- Espaços naturais PNSAC e PPNSAC sujeitos a ordenamento e restrições específicas, com actividades de turismo de natureza e exigência de pareceres vinculativos para operações listadas.(art. 51; art. 52; art. 53; art. 54)
- Para usos insalubres/incómodos/perigosos o Regulamento permite instalação em solos rurais seleccionados, com exigências de afastamentos e parcelas mínimas e medidas de protecção.(art. 88)
- Empreendimentos turísticos podem localizar-se em várias classes de espaço, desde que não se situem em zonas protegidas, montados ou a menos de 500 m de certas instalações, e respeitem integração paisagística.(art. 89)
Building capacity and parameters
O Regulamento fixa parâmetros gerais de edificabilidade e lotes (índices, áreas, alturas e afastamentos) aplicáveis por classes e categorias, com condicionamentos adicionais consoante áreas e planos inferiores.
- Definem-se medidas de referência como fogo = 120 m2 de pavimento acima do nível do terreno quando não caracterizado; índices e densidades (ocupação, utilização, volumétrico, impermeabilização) descritos no artigo 4.º.(art. 4; art. 9)
- Quadros de caracterização para espaço urbano e urbanizável estabelecem máximos aplicáveis (incluem parâmetros referidos nos artigos 9.º e 15.º), com possibilidade de aplicabilidade apenas em lotes/operações >=1 ha e redução para lotes menores.(art. 9; art. 15)
- Na edificação rural (espaço agrícola não RAN e espaço florestal de produção) são fixados limites: parcelas mínimas (0,10 ha ou 2 ha/4 ha conforme casos), índices de construção baixos (ex.: 0,01/0,05 e 0,005/0,025), afastamentos mínimos (20 m ou 50 m) e altura máxima normalmente 7,5 m, com exceções técnicas.(art. 36; art. 40)
- Em áreas centrais admitem-se cérceas maiores (até 8 ou 4 pisos) quando abrangidas por planos de pormenor ou urbanização aprovados; parâmetros podem ser alterados por planos de nível inferior.(art. 9; art. 15)
- Para áreas industriais propõe-se índices específicos de impermeabilização, arruamentos e área verde mínima por lote em zona intermunicipal desanexada da RAN.(art. 22)
- São proibidos licenciamentos em terrenos com declive médio >20% e há condicionamentos quanto a impacte paisagístico e limites à instalação de certas classes de indústria (área >3 ha ou impermeabilização >0,60).(art. 10)
Constraints and easements
O Regulamento enumera servidões, regimes e áreas protegidas (RAN, REN, PNSAC, linhas de água, infra-estruturas) e impõe faixas de protecção e pareceres vinculativos conforme a situação.
- Servidões fluviais e zonas inundáveis com faixa mínima de 10 m non aedificandi e, nas margens do Almonda/Alvorão, aplicação do limite da maior cheia conhecida; obras nessas faixas sujeitas a apreciação da DRARNLVT.(art. 58)
- Albufeiras do Aproveitamento do Alvorão: após constituição haverá faixa de protecção non aedificandi de 200 m medida a partir do NPA; antes da constituição há interdição de obras/derrubes/movimentações de terras, salvo indispensáveis.(art. 59; art. 33)
- Servidões para captações de água: área de defesa próxima (50 m) e distante (200 m) em torno das captações municipais, com exceções em áreas urbanas definidas pela Câmara.(art. 60)
- REN e RAN: regime da REN aplicável salvo no PNSAC; nas áreas excluídas da REN abrangidas por ecossistemas de cheias, licenciamento apenas excecional e sem caves; RAN integra o Aproveitamento do Alvorão.(art. 62; art. 63)
- Servidões relativas a redes públicas (saneamento, condutas da EPAL), linhas AT, estradas nacionais/municipais, vias férreas e aeroportos, com faixas non aedificandi e condicionamentos específicos (ex.: 5 m ou 10 m para condutas, 5 m para adutoras e 200 m em torno de ETAR).(art. 70; art. 71; art. 72; art. 73)
- Imóveis classificados e sítios propostos (ex.: Sítio classificado de Torres Novas) têm zonas de protecção de 50 m e obrigatoriedade de parecer de comissão municipal para licenciamentos na zona de protecção; ICN/IPPAR têm pareceres vinculativos nalgumas ocorrências do PNSAC.(art. 68; art. 52)
- Outras servidões e restrições: áreas percorridas por incêndios, montados, baldio, pedreiras, instalações militares, fabrico de explosivos, prisões, telecomunicações e escolas com zonas de protecção descritas nos artigos correspondentes.(art. 61; art. 64; art. 66; art. 67; art. 80; art. 81)
Procedures and execution
O Regulamento define procedimentos de planeamento e licenciamento, a competência municipal e exigência de planos e pareceres para UOPG, obras e condicionantes.
- O PDMTN é regulamento administrativo indissociável das plantas F1–F5 e peças escritas, consultáveis na Câmara; a Câmara é competente para delimitar categorias de espaço e aprovar UOPG e planos de nível inferior.(art. 2; art. 3; art. 10)
- Unidades Operativas de Planeamento e Gestão (UOPG) definidas; existem planos eficazes (ex.: PO do PNSAC) e planos a promover (PU e PP listados), com prioridade de concretização identificada para alguns PUs/PPs.(art. 55; art. 56)
- Licenciamento de loteamento, urbanização e construções deve observar parâmetros, cedências (fórmula para Área de cedência) e exigências de arruamentos e estacionamento, com referência à Portaria n.º 1182/92 e demais legislação aplicável.(art. 84; art. 85)
- Pareceres de entidades técnicas exigidos para obras em faixas de servidão (ex.: DRARNLVT para margens; ICN para obras no Monumento Natural proposto); licenciamentos condicionados por cadastramentos e pareceres conforme artigos específicos.(art. 58; art. 52)
- Para situações omissas aplica-se a legislação vigente; revisão e suspensão do PDM seguem procedimentos legais previstos (artigos 93.º e 91.º).(art. 91; art. 93)
Other plans in the concelho
Titles published in official sources. Mentioning a plan does not claim it is in force.
- Plano de PormenorPLANO DE PORMENOR DA RENOVA (parâmetros urbanísticos)
- Plano de PormenorPlano de Pormenor da Cancela do Leão
- Plano de PormenorPlano de Pormenor da Zona Industrial da Serrada Grande/Geriparque
- Plano de PormenorPlano de Pormenor do Parque Empresarial da Zibreira
Explore more
Neighbouring concelhos: Alcanena · Entroncamento · Golegã · Ourém · Santarém · Tomar · Vila Nova da Barquinha
See also: Urbanism fees in Torres Novas · Torres Novas on Foral
Frequently asked questions
Can one build on rustic land in Torres Novas?
Not automatically. New housing on rustic land is as a rule tightly restricted and, in agricultural or forest classes, often prohibited — unless the Torres Novas PDM makes an exception (rural settlement, a house tied to a farm, rural tourism, reconstruction of a pre-existence). RAN, REN, protected areas, flood zones or rural fire hazard can still block what the PDM would admit. A listing that says “construction is possible” does not replace the map or a PIP at the Câmara Municipal.
Is this PDM in force?
The operativity shown here comes from the ingested legal instrument, not from the status of a revision procedure. Always confirm in the official source.
How does one know the class of a specific plot?
These pages describe the concelho. The caderneta predial is not enough: «prédio rústico» in the tax register is not «solo rústico» in the PDM. Use Explore with the exact point, cross it with the regulation and, for a concrete proposal, file a PIP with the Câmara Municipal of Torres Novas.
Are urbanism fees on this page?
No. Verified municipal deadlines and fees live on the Observatório fees page.
How can one be notified if the PDM changes?
Use Watch a plot to follow changes around a point. Foral notifies when relevant signals appear in official sources.
What can I build on a plot in Torres Novas?
It depends on the plot's land class on the zoning map and on the rules in the Torres Novas PDM regulation. On urban land, housing and other uses are admitted within the class parameters (area, height, setbacks, indices). On rustic land the use is more restricted and new housing is often conditional or prohibited. Only reading the specific plot on the map, cross-checked with the regulation and the constraints, confirms what is possible.
How much can I build on a plot in Torres Novas?
Building capacity — floor-area and site-coverage indices, height and setbacks — is set by the PDM regulation for the plot's land class. These pages show the per-class parameters where confirmed; for a specific plot those values are confirmed on the map and in the regulation and, formally, through a pedido de informação prévia (PIP) to the Torres Novas Câmara.
What is the difference between urban and rustic land in Torres Novas?
Urban land is meant for urbanisation and building; rustic land protects agricultural, forest, natural or risk uses, and building is exceptional. A plot may be either in the PDM, regardless of what the caderneta predial says. The concrete class is read from the zoning map, not the tax register.
What are the most common constraints in Torres Novas?
The constraints with most weight are the National Agricultural Reserve (RAN), the National Ecological Reserve (REN), Natura 2000 areas, flood zones and rural fire hazard. This page shows the percentage of each over Torres Novas where cartography allows — otherwise it omits the figure rather than inventing one.
How do I file a pedido de informação prévia (PIP) with the Torres Novas Câmara?
The PIP is filed with the Câmara Municipal of Torres Novas, as a rule at the urbanism desk or the municipal portal, identifying the property and describing the proposal. The reply states whether the works are viable and under which parameters. It is the formal way to confirm what can be built before committing to a deal or a project.
Can I legalise or rebuild a house on rustic land in Torres Novas?
A building with proven legal existence may, depending on the Torres Novas PDM, be rehabilitated or reconstructed under conditions sometimes more accessible than a wholly new build. Legalising works without a permit depends on the regulation and the applicable constraints. Always confirm with the Câmara, preferably through a PIP.
How is rustic land reclassified as urban in Torres Novas?
Reclassifying rustic land as urban is a decision of the Câmara Municipal within the plan, subject to strict RJIGT conditions (since 2025, as a rule contiguity with urban land and an affordable or public-housing component). It is not a landowner's right, nor is it obtained through an individual building request.
Where can I see the Torres Novas PDM zoning map online?
This page brings together the zoning map — or the municipal boundary, where land-class cartography has not yet been ingested —, the constraints and the Torres Novas PDM regulation, from official sources. For the original document, follow the link to the Diário da República (DRE).