Bombarral PDM: zoning, constraints and what may be built
Can I build on rustic land in Bombarral?
About 90% of the territory of Bombarral is rustic land. That does not mean one may never build, but new housing is as a rule tightly restricted and often prohibited unless the PDM makes an exception (rural settlement, a farmhouse, reconstruction). RAN, REN, protected areas, flood zones or rural fire hazard can still block what the plan would admit. Confirm the class on the map — not only the caderneta predial — and, if in doubt, file a PIP with the Câmara.
Indicative reading based on the official corpus ingested by Foral. It does not replace licensing, a PIP or an opinion from the Câmara Municipal.
Constraints over the concelho
National constraints
Layers from the Directorate-General for Territory (DGT) over the municipal boundary.
- RAN — National Agricultural Reserve27.1%
- REN — National Ecological Reserve (areal)65.7%
- SAC — Special Area of Conservation (ZEC)0.0%
- Rural fire hazard (high and very high)2.8%
What the PDM regulation says
Automatic summary of the PDM regulation, from the official document. It does not replace reading the regulation or an opinion from the Câmara Municipal.
Uses and land classes
Que usos são permitidos em cada tipo de zona e o que é proibido ou aceite com condições.
- Espaços urbanos — Destinam‑se sobretudo à edificação para habitação, comércio e serviços; indústrias das classes 1 e 2 são, em regra, proibidas e novas operações devem integrar a morfologia existente.(art. 33; art. 35; art. 36)
- Espaços urbanizáveis — Zonas que podem vir a ser urbanas; construções em áreas de expansão geralmente exigem planos de pormenor antes de autorizar obras, com exceções para habitação unifamiliar e armazéns agrícolas.(art. 39; art. 41)
- Espaços turísticos — Destinam‑se a empreendimentos turísticos; é proibida a instalação de indústrias e loteamentos nesses espaços e os planos de pormenor são exigidos.(art. 45; art. 47)
- Atividades económicas — Áreas para indústrias transformadoras e serviços de apoio; favorecem indústrias dos tipos 2 e 3; indústrias do tipo 1 só com avaliação de impacte ambiental e sujeitas a regras especiais; áreas contíguas a aglomerados têm restrições adicionais.(art. 49; art. 50; art. 51)
- Espaços agrícolas e florestais — Destinam‑se à atividade agrícola e florestal; as construções e alterações do uso são muito limitadas e só são admitidos usos e edifícios compatíveis com a exploração agrícola ou florestal.(art. 55; art. 60)
- UOPG — Quinta do Falcão — UOPG23 está destinada a um parque temático e usos associados (comércio, serviços, estadia, infraestruturas e espaços verdes), sujeito a estudos e condicionamentos específicos.(art. 72)
Building capacity and parameters
Quanto e como se pode construir em palavras simples: índices, alturas e outros limites aplicáveis por tipo de zona.
- Índices nos urbanos Nível 1 — Para loteamentos: densidade até cerca de 40 fogos por hectare; índice de utilização (quanto se pode construir em relação à área urbanizável) até 0,8 (isto é, a soma das áreas de piso pode chegar a 0,8 vezes a área urbanizável); altura máxima (cércea) 15 m.(art. 36)
- Índices nos urbanos Nível 2 — Para loteamentos: densidade até cerca de 30 fogos/ha; índice de utilização até 0,70; cércea máxima 9 m.(art. 36)
- Índices nos urbanos Nível 3 — Para loteamentos: densidade até cerca de 17 fogos/ha; índice de utilização cerca de 0,40; cércea típica 6 m (em lotes isolados a cércea pode subir para 9 m).(art. 36)
- Espaços urbanizáveis — As áreas de expansão têm índices próprios (ex.: IU até 0,60 e cércea até 15 m na expansão nascente do aglomerado nível 1; noutras áreas IU até 0,50 e cércea 9 m), sujeitos a plano e à categoria da área.(art. 42)
- Espaços turísticos — Limites muito baixos de construção: densidade populacional até 20 hab/ha, ICB (quanto se constrói em relação à área bruta) até 0,10 e cércea máxima 6 m.(art. 48)
- UOPG 23 — parâmetros — Na UOPG do parque temático, nos espaços de atividades económicas aplica‑se ICB até 0,50 e IU até 0,70; cércea 6 m para edifícios e até 50 m para aparelhos de diversão (isto é, os equipamentos de grande dimensão do parque).(art. 72)
- Limites em espaços florestais — Nas áreas florestais há regras muito restritas (cércea geralmente 6 m, índices de construção muito baixos e limites de área construível), só sendo permitidos edifícios relacionados com a exploração florestal e equipamentos públicos em casos excecionais.(art. 60)
Constraints and easements
Principais limitações que podem impedir ou condicionar obras: proteções ambientais, de património e de infraestruturas.
- Reserva Ecológica Nacional (REN) — Áreas de REN incluem cursos de água, leitos, cabeceiras, zonas de cheias, encostas e declives >30 %; o uso do solo segue a legislação da REN e restringe construções e atividades que prejudiquem recursos naturais.(art. 10)
- Reserva Agrícola Nacional (RAN) — Áreas da RAN estão desenhadas na planta de condicionantes e o uso do solo nelas segue a legislação da RAN — limitações à mudança de uso para outros fins não agrícolas.(art. 11)
- Domínio público hídrico — Existem faixas de proteção junto a cursos de água e captações; muitas obras e instalações são proibidas ou condicionadas perto de água e de estações de tratamento.(art. 9; art. 18)
- Património edificado — Edifícios classificados ou em vias de classificação têm zonas de proteção (geralmente 50 m) onde obras e demolições são muito limitadas e dependem de autorização do IPPAR.(art. 14; art. 16)
- Património arqueológico — Em sítios arqueológicos ou onde se presuma existir vestígios qualquer obra de movimentação de terras exige prospeção/escavação arqueológica e acompanhamento por arqueólogo; descobertas obrigam a parar trabalhos e a avisar a Câmara e a autoridade do património.(art. 17)
- Proteção de infraestruturas — Áreas junto a redes de água, esgotos, eletricidade, gás, estradas e caminhos‑de‑ferro têm faixas de proteção com proibições de construção, plantação ou escavações e regras específicas de afastamentos.(art. 18; art. 19; art. 20; art. 21; art. 28; art. 29)
- Exploração de massas minerais — Atividade em áreas de inertes obedece a legislação específica e o pedido de licenciamento exige plano de recuperação paisagística aprovado pela autoridade ambiental regional.(art. 13)
- Outros condicionamentos locais — Existem árvores de interesse público, áreas de proteção parcial e integral, zonas‑canal e servidões cartográficas que podem limitar obras — verificar a planta de condicionantes.(art. 12; art. 32; art. 64)
Procedures and execution
Que passos, planos e pareceres podem ser exigidos antes de construir ou alterar uso do solo.
- Planos necessários — Às áreas de expansão e operações maiores exigem‑se planos de pormenor ou de urbanização (competência da Câmara); o plano para a Zona Industrial do Oeste deve ser promovido por entidades regionais com comissão de acompanhamento.(art. 41; art. 73; art. 54)
- Licenciamento e pareceres — Obras em zonas de proteção de edifícios públicos, de ensino ou saúde exigem consultas e aprovações por entidades superiores (MPAT, CCR) e, em muitos casos, o projeto deve ser assinado por arquiteto e engenheiro.(art. 22; art. 24; art. 25)
- Arqueologia antes da obra — Em sítios arqueológicos ou quando haja suspeita de vestígios é obrigatória prospeção/escavação e presença de arqueólogo; obras podem ser suspensas até decisão das autoridades.(art. 17)
- Avaliação ambiental e estudos — Instalação de certas indústrias e grandes projetos (ex.: comércio >2000 m2, ou indústrias tipo 1) pode exigir avaliação de impacte ambiental e estudos de tráfego; para UOPG23 são exigidos estudos de riscos e de tráfego antes de intervir.(art. 51; art. 37; art. 72)
- Estacionamento e cedências — Há regras mínimas de lugares de estacionamento por uso e obrigação de ceder áreas em loteamentos, que podem condicionar projetos e exigir estudos técnicos.(art. 37; art. 38; art. 43)
Definitions and land classification
Termos‑chave do regulamento explicados de forma simples.
- Área bruta (AB) — Área total do terreno onde se intervém — soma de todas as parcelas usadas na operação.(art. 6)
- Área urbanizável (AU) — Parte do terreno que está definida como possível de construir (onde se pode edificar).(art. 6)
- Área do lote (AL) — A parcela mínima do registo (o terreno) pensada para uso urbano, sem contar ruas.(art. 6)
- SMC — Superfície mínima — A área mínima do terreno onde, em princípio, se pode localizar qualquer construção.(art. 6)
- ATC — Área total de construção — Soma das áreas de todos os pisos de um edifício (por fora das paredes); exclui sótãos sem altura regulamentar e garagens em cave, entre outros.(art. 6)
- Índice de implantação (II) — Quanto da área do terreno é ocupado pela projeção do edifício no solo (parte coberta).(art. 6)
- Índice de utilização (IU) — Quanto se pode construir em relação à área urbanizável: IU = ATC / AU (por exemplo, IU 0,8 significa que a soma das áreas de piso pode chegar a 80% da área urbanizável).(art. 6)
- Índice de construção bruto (ICB) — Quanto se constrói em relação à área bruta do terreno: ICB = ATC / AB (útil quando a operação usa várias parcelas).(art. 6)
- Cércea (C) — Altura do edifício medida do nível médio do terreno até ao ponto superior do beirado ou platibanda.(art. 6)
- Índice de impermeabilização — Percentagem do terreno que fica coberta por superfícies impermeáveis (pavimentos, coberturas) — limita a ocupação do solo por superfícies não drenantes.(art. 6)
Land classes and new-housing rules
| Class | Land type | New housing | Articles | Parameters |
|---|---|---|---|---|
| Aglomerados rurais | Rustic | Permitted | art. 68, art. 69 | — |
| Aglomerados rurais | Rustic | Permitted | art. 68, art. 69 | — |
| Espaços agrícolas — Baixa Aluvionar e outros de Produção | Rustic | To confirm | art. 56, art. 57 | — |
| Espaços agrícolas — Complementares | Rustic | To confirm | art. 56, art. 57 | — |
| Espaços florestais | Rustic | To confirm | art. 59, art. 60, art. 61 | — |
| Espaços naturais e paisagísticos | Rustic | To confirm | art. 53, art. 54, art. 55 | — |
| Áreas de edificação dispersa | Rustic | Permitted | art. 68, art. 69 | — |
| Espaços Habitacionais | Urban | Permitted | art. 76, art. 77 | — |
| Espaços Urbanos de Baixa Densidade | Urban | Permitted | art. 79, art. 80, art. 81 | — |
| Espaços de atividades económicas | Urban | To confirm | art. 82, art. 83 | — |
| Espaços de uso especial — Espaço de equipamentos | Urban | To confirm | art. 88, art. 89 | — |
| Espaços verdes | Urban | To confirm | art. 74, art. 85, art. 86, art. 87, art. 97 | — |
Next steps
Open Bombarral in Explore
See the PDM classes and constraints on the map, plot by plot
FREELand Snapshot
Land class and constraints for a specific plot
REPORTLand Feasibility
Substantiated verdict with citations and map, in PDF
ALERTSWatch a plot
Follow publications and signs of PDM or constraint changes, where sources have coverage
CONCELHOBombarral city page
Indicators, municipal activity and procurement for the concelho
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See also: Urbanism fees in Bombarral · Bombarral on Foral · Foral for architecture studios
Frequently asked questions
Can one build on rustic land in Bombarral?
Not automatically. New housing on rustic land is as a rule tightly restricted and, in agricultural or forest classes, often prohibited — unless the Bombarral PDM makes an exception (rural settlement, a house tied to a farm, rural tourism, reconstruction of a pre-existence). RAN, REN, protected areas, flood zones or rural fire hazard can still block what the PDM would admit. A listing that says “construction is possible” does not replace the map or a PIP at the Câmara Municipal.
Is this PDM in force?
The operativity shown here comes from the ingested legal instrument, not from the status of a revision procedure. Always confirm in the official source.
How does one know the class of a specific plot?
These pages describe the concelho. The caderneta predial is not enough: «prédio rústico» in the tax register is not «solo rústico» in the PDM. Use Explore with the exact point, cross it with the regulation and, for a concrete proposal, file a PIP with the Câmara Municipal of Bombarral.
Are urbanism fees on this page?
No. Verified municipal deadlines and fees live on the Observatório fees page.
How can one be notified if the PDM changes?
Use Watch a plot to follow changes around a point. Foral notifies when relevant signals appear in official sources.
What can I build on a plot in Bombarral?
It depends on the plot's land class on the zoning map and on the rules in the Bombarral PDM regulation. On urban land, housing and other uses are admitted within the class parameters (area, height, setbacks, indices). On rustic land the use is more restricted and new housing is often conditional or prohibited. Only reading the specific plot on the map, cross-checked with the regulation and the constraints, confirms what is possible.
How much can I build on a plot in Bombarral?
Building capacity — floor-area and site-coverage indices, height and setbacks — is set by the PDM regulation for the plot's land class. These pages show the per-class parameters where confirmed; for a specific plot those values are confirmed on the map and in the regulation and, formally, through a pedido de informação prévia (PIP) to the Bombarral Câmara.
What is the difference between urban and rustic land in Bombarral?
Urban land is meant for urbanisation and building; rustic land protects agricultural, forest, natural or risk uses, and building is exceptional. A plot may be either in the PDM, regardless of what the caderneta predial says. The concrete class is read from the zoning map, not the tax register.
What are the most common constraints in Bombarral?
The constraints with most weight are the National Agricultural Reserve (RAN), the National Ecological Reserve (REN), Natura 2000 areas, flood zones and rural fire hazard. This page shows the percentage of each over Bombarral where cartography allows — otherwise it omits the figure rather than inventing one.
How do I file a pedido de informação prévia (PIP) with the Bombarral Câmara?
The PIP is filed with the Câmara Municipal of Bombarral, as a rule at the urbanism desk or the municipal portal, identifying the property and describing the proposal. The reply states whether the works are viable and under which parameters. It is the formal way to confirm what can be built before committing to a deal or a project.
Can I legalise or rebuild a house on rustic land in Bombarral?
A building with proven legal existence may, depending on the Bombarral PDM, be rehabilitated or reconstructed under conditions sometimes more accessible than a wholly new build. Legalising works without a permit depends on the regulation and the applicable constraints. Always confirm with the Câmara, preferably through a PIP.
How is rustic land reclassified as urban in Bombarral?
Reclassifying rustic land as urban is a decision of the Câmara Municipal within the plan, subject to strict RJIGT conditions (since 2025, as a rule contiguity with urban land and an affordable or public-housing component). It is not a landowner's right, nor is it obtained through an individual building request.
Where can I see the Bombarral PDM zoning map online?
This page brings together the zoning map — or the municipal boundary, where land-class cartography has not yet been ingested —, the constraints and the Bombarral PDM regulation, from official sources. For the original document, follow the link to the Diário da República (DRE).