Cadaval PDM: zoning, constraints and what may be built
Can I build on rustic land in Cadaval?
About 92% of the territory of Cadaval is rustic land. That does not mean one may never build, but new housing is as a rule tightly restricted and often prohibited unless the PDM makes an exception (rural settlement, a farmhouse, reconstruction). RAN, REN, protected areas, flood zones or rural fire hazard can still block what the plan would admit. Confirm the class on the map — not only the caderneta predial — and, if in doubt, file a PIP with the Câmara.
Indicative reading based on the official corpus ingested by Foral. It does not replace licensing, a PIP or an opinion from the Câmara Municipal.
- Legend
- Rustic land
- Urban land
- Other classes
Constraints over the concelho
National constraints
Layers from the Directorate-General for Territory (DGT) over the municipal boundary.
- RAN — National Agricultural Reserve28.0%
- REN — National Ecological Reserve (areal)72.6%
- SAC — Special Area of Conservation (ZEC)16.2%
- Rural fire hazard (high and very high)18.1%
What the PDM regulation says
Automatic summary of the PDM regulation, from the official document. It does not replace reading the regulation or an opinion from the Câmara Municipal.
Uses and land classes
O regulamento divide o concelho em classes e categorias de solo que dizem o que é, em regra, admissível fazer em cada área.
- Espaço urbanizável — São terrenos reservados para se tornarem urbanos a curto ou médio prazo, sujeitando‑se a licenciamento de loteamento e obra quando apropriado.(art. 15; art. 16)
- Espaço industrial — Destinado a actividades industriais, armazéns e serviços de apoio, com áreas existentes e propostas onde se autoriza licenciamento industrial e urbanístico compatível.(art. 22; art. 23)
- Indústria extractiva — Áreas para exploração de massas minerais (areia, argila, calcário, etc.) onde se permitem explorações e instalações de apoio quando não conflitam com servidões.(art. 26; art. 27)
- Espaço agrícola — Destinado principalmente à produção agrícola/pecuária; distingue RAN (sujeita ao regime da Reserva Agrícola Nacional) e áreas não incluídas na RAN com usos compatíveis controlados.(art. 29; art. 30)
- Espaço florestal — Para produção florestal, silvo‑pastorícia e protecção ambiental; o corte, plantações e construções têm regras e autorizações específicas.(art. 35; art. 36)
- Espaço agro‑florestal — Uso indiferenciado para agricultura ou floresta; aplica‑se o regime agrícola quando for agrícola e o florestal quando for florestal.(art. 40)
- Infra‑estrutura e natural — Existem classes para canal de infra‑estruturas (estradas, ferrovia, linhas AT) e espaço natural (APPSM Serra de Montejunto) com protecções específicas.(art. 41; art. 47)
- Espaço aquícola — Áreas reservadas para albufeiras e usos hidroagrícolas, com zonas de protecção de 200 m a contar do nível de pleno armazenamento quando aplicável.(art. 49; art. 50)
Building capacity and parameters
O Regulamento estabelece índices e limites (ocupação, construção, pisos, densidade) que dizem quanto e como se pode construir em cada zona.
- O que são os índices — As definições estão no artigo 4.º: índice de ocupação = quanto do terreno pode ficar ocupado por construção (ex.: 0,60 = até 60% do lote); índice de utilização = área total de pavimentos por área do lote (ex.: 1,80 = 180% da área do lote), e índice volumétrico = volume permitido por metro quadrado de terreno.(art. 4)
- Limites nas áreas urbanas — O quadro do artigo 11.º fixa densidades, índices de ocupação e utilização e número máximo de pisos por nível e por zona (ex.: em zonas consolidadas de áreas de nível I o índice de ocupação pode chegar a 0,50–0,60 e o número de pisos a 4–5 conforme o caso).(art. 11)
- Urbanizável: parâmetros por nível — O artigo 18.º fixa valores de referência para o espaço urbanizável (por exemplo índice de ocupação máximo 0,25 em muitos níveis; áreas mínimas de lote para habitação unifamiliar a partir de 200–300 m²), aplicando‑se reduções se não houver boas condições de transportes e equipamento coletivo.(art. 18; art. 11)
- Áreas industriais — Na área industrial proposta há regras próprias: lotes mínimos (800 m²), fachada mínima (20 m), índice de ocupação 0,50, limites de impermeabilização (0,70) e afastamentos mínimos (ex.: 10 m à frente).(art. 24)
- Edificação no espaço agrícola — Excecionalmente pode haver habitação ligada à exploração e edifícios de apoio, com exigência de parcela mínima (2 ha), afastamentos de 20 m, altura máxima 7,5 m e índices baixos de construção (ex.: 0,02 para habitação).(art. 32)
- Edificação no espaço florestal — Também é excecional e condicionada: parcelas mínimas de 2 ha, afastamento mínimo 50 m, altura máxima 7,5 m e índices de construção muito baixos (0,02 para habitação ou 0,20 para demais edificações).(art. 37)
Constraints and easements
Há várias servidões e restrições que podem impedir ou limitar obras — são servidões hidráulicas, ambientais, patrimoniais, de infra‑estruturas e de defesa, entre outras.
- Margens e cheias — Faixa de protecção mínima de 10 m nas margens dos cursos de água considerada non aedificandi; nas zonas sujeitas a cheias a faixa segue a maior cheia conhecida e obras na zona do INAG exigem parecer prévio e licenciamento especial.(art. 55; art. 2)
- Nascentes e captações — Cada captação tem área de defesa próxima (mín. 5 m de raio) e distante (200 m) onde se proíbem pontos de poluição bacteriana; captações em áreas urbanas têm defesa definida pela Câmara.(art. 56; art. 4)
- Reserva Ecológica Nacional (REN) — Áreas da REN têm proibições gerais contra obras que prejudiquem funções ecológicas; o regulamento aponta regras específicas para exclusões e admite que, nas zonas excluídas, o licenciamento seja excepcional e muito condicionado.(art. 58)
- Reserva Agrícola Nacional (RAN) — Áreas cartografadas na RAN seguem o regime jurídico da Reserva Agrícola, que proíbe usos não agrícolas e condiciona fortemente a construção.(art. 30)
- Áreas florestais e incêndios — Perímetro florestal (Serra de Montejunto) está sob regime florestal; áreas percorridas por incêndios têm restrições por 10 anos e existe divisão do concelho em zonas de sensibilidade ao fogo com medidas preventivas.(art. 59; art. 35)
- Património e imóveis classificados — Imóveis classificados ou em vias de classificação têm zona de protecção de 50 m; qualquer licenciamento nesses 50 m exige parecer específico para salvaguarda e integração do imóvel.(art. 60; art. 16)
- Servidões de transporte e energia — Existem restrições junto a estradas nacionais e municipais (afastamentos mínimos), linhas AT, ferrovia e gasoduto proposto; variantes propostas são corredores de reserva sujeitos a aprovação de outras entidades.(art. 42; art. 43; art. 44; art. 3; art. 15)
- Saneamento e redes — Condutas de água e emissários têm faixa de servidão non aedificandi de 5 m para cada lado; ao longo das condutas fora de áreas urbanas é proibida a plantação de árvores numa faixa de 10 m.(art. 61; art. 1)
Procedures and execution
O PDMC é um regulamento que condiciona o licenciamento: obras e usos fora do PDMC são ilegais; muitas intervenções exigem licenças, pareceres e, em alguns casos, planos de pormenor ou de urbanização.
- Natureza do PDMC e ilegalidades — O PDMC é regulamento administrativo; o licenciamento em violação do PDMC constitui ilegalidade grave e pode levar a demolição ou coimas, conforme a lei nacional.(art. 2)
- Licenciamento municipal — Loteamentos, obras de urbanização e construções exigem licenciamento municipal, que deve observar as classes de espaço, índices e as servidões aplicáveis; a Câmara define categorias e zonas até à aprovação de planos de pormenor.(art. 10; art. 11; art. 71)
- Planos e UOPG — Algumas áreas (UOPG) exigem planos especiais (planos de urbanização, pormenor, PMOT) previstos no artigo 52.º; estes planos definem regras detalhadas e podem alterar limites após aprovação.(art. 51; art. 52)
- Pareceres e entidades externas — Algumas obras exigem pareceres de entidades externas antes do licenciamento municipal — por ex., DRARNLVT/INAG para obras junto a águas, IPPAR para imóveis classificados, Instituto Florestal para edificação florestal.(art. 55; art. 56; art. 60; art. 37)
- Excepções e obras especiais — O regulamento admite excepções (por exemplo edificação isolada no espaço rural, instalações de apoio em extrativismo, grandes superfícies em locais muito acessíveis) mas sempre com condições e sem criar expectativa de urbanização futura.(art. 32; art. 27; art. 21)
- Áreas a ceder e estacionamento — Em loteamentos há regras para cedência de terrenos para espaços verdes e equipamentos (fórmula no artigo 66.º) e requisitos mínimos de arruamentos e lugares de estacionamento (artigo 67.º).(art. 66; art. 67)
Definitions and land classification
O regulamento define termos técnicos usados nas regras; aqui estão os mais importantes explicados de forma simples.
- Índice de ocupação — Percentagem do terreno que pode ficar ocupada pela implantação dos edifícios (ex.: 0,60 = pode construir no máximo 60% da área do lote).(art. 4)
- Índice de utilização (edificabilidade) — Relação entre a área total de pavimentos (somando pisos) e a área do terreno; indica quanto se pode construir no total (ex.: 1,80 significa que a área total dos pisos pode ser 1,8 vezes a área do lote).(art. 4)
- Índice volumétrico — Volume máximo dos edifícios acima do terreno por metro quadrado de parcela (m3/m2), usado para controlar a massa construída.(art. 4)
- Número de pisos / cércea — Número máximo de pavimentos contados com caves e aproveitamentos de cobertura; traduz a altura máxima aceitável para edifícios numa zona.(art. 4; art. 11)
- Perímetro urbano e área urbana — Perímetro urbano é a linha que delimita a área urbana; área urbana inclui edifícios, vias pavimentadas e infra‑estruturas e normalmente tem mais de 1 ha e mais de 30 residentes permanentes.(art. 4)
- Densidade global e líquida — Densidade global = fogos por hectare calculada sobre a área urbanizável; densidade líquida = fogos por hectare calculada sobre a parcela efetiva onde a habitação se implanta.(art. 4; art. 11)
- UOPG (Unidade operativa) — Zona que tem regras de planeamento e gestão próprias e para a qual se podem elaborar planos de ordenamento, urbanização ou pormenor específicos.(art. 51; art. 52)
Confirmed parameters and rules
Rules and values Foral confirmed from the regulation, each with its source article.
- Área urbanizável industrial (uI)70%Scope: espaço urbanizávelArtigo 16.º
- faixa non aedificandi (edificação em geral) nas estradas municipais e estradas florestais (EM e EF)8 m, medida ao eixo da viaScope: estradas municipais e estradas florestais (EM e EF)Artigo 44.º
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See also: Urbanism fees in Cadaval · Cadaval on Foral
Frequently asked questions
Can one build on rustic land in Cadaval?
Not automatically. New housing on rustic land is as a rule tightly restricted and, in agricultural or forest classes, often prohibited — unless the Cadaval PDM makes an exception (rural settlement, a house tied to a farm, rural tourism, reconstruction of a pre-existence). RAN, REN, protected areas, flood zones or rural fire hazard can still block what the PDM would admit. A listing that says “construction is possible” does not replace the map or a PIP at the Câmara Municipal.
Is this PDM in force?
The operativity shown here comes from the ingested legal instrument, not from the status of a revision procedure. Always confirm in the official source.
How does one know the class of a specific plot?
These pages describe the concelho. The caderneta predial is not enough: «prédio rústico» in the tax register is not «solo rústico» in the PDM. Use Explore with the exact point, cross it with the regulation and, for a concrete proposal, file a PIP with the Câmara Municipal of Cadaval.
Are urbanism fees on this page?
No. Verified municipal deadlines and fees live on the Observatório fees page.
How can one be notified if the PDM changes?
Use Watch a plot to follow changes around a point. Foral notifies when relevant signals appear in official sources.
What can I build on a plot in Cadaval?
It depends on the plot's land class on the zoning map and on the rules in the Cadaval PDM regulation. On urban land, housing and other uses are admitted within the class parameters (area, height, setbacks, indices). On rustic land the use is more restricted and new housing is often conditional or prohibited. Only reading the specific plot on the map, cross-checked with the regulation and the constraints, confirms what is possible.
How much can I build on a plot in Cadaval?
Building capacity — floor-area and site-coverage indices, height and setbacks — is set by the PDM regulation for the plot's land class. These pages show the per-class parameters where confirmed; for a specific plot those values are confirmed on the map and in the regulation and, formally, through a pedido de informação prévia (PIP) to the Cadaval Câmara.
What is the difference between urban and rustic land in Cadaval?
Urban land is meant for urbanisation and building; rustic land protects agricultural, forest, natural or risk uses, and building is exceptional. A plot may be either in the PDM, regardless of what the caderneta predial says. The concrete class is read from the zoning map, not the tax register.
What are the most common constraints in Cadaval?
The constraints with most weight are the National Agricultural Reserve (RAN), the National Ecological Reserve (REN), Natura 2000 areas, flood zones and rural fire hazard. This page shows the percentage of each over Cadaval where cartography allows — otherwise it omits the figure rather than inventing one.
How do I file a pedido de informação prévia (PIP) with the Cadaval Câmara?
The PIP is filed with the Câmara Municipal of Cadaval, as a rule at the urbanism desk or the municipal portal, identifying the property and describing the proposal. The reply states whether the works are viable and under which parameters. It is the formal way to confirm what can be built before committing to a deal or a project.
Can I legalise or rebuild a house on rustic land in Cadaval?
A building with proven legal existence may, depending on the Cadaval PDM, be rehabilitated or reconstructed under conditions sometimes more accessible than a wholly new build. Legalising works without a permit depends on the regulation and the applicable constraints. Always confirm with the Câmara, preferably through a PIP.
How is rustic land reclassified as urban in Cadaval?
Reclassifying rustic land as urban is a decision of the Câmara Municipal within the plan, subject to strict RJIGT conditions (since 2025, as a rule contiguity with urban land and an affordable or public-housing component). It is not a landowner's right, nor is it obtained through an individual building request.
Where can I see the Cadaval PDM zoning map online?
This page brings together the zoning map — or the municipal boundary, where land-class cartography has not yet been ingested —, the constraints and the Cadaval PDM regulation, from official sources. For the original document, follow the link to the Diário da República (DRE).