Caldas da Rainha PDM: zoning, constraints and what may be built
Can I build on rustic land in Caldas da Rainha?
About 81% of the territory of Caldas da Rainha is rustic land. That does not mean one may never build, but new housing is as a rule tightly restricted and often prohibited unless the PDM makes an exception (rural settlement, a farmhouse, reconstruction). RAN, REN, protected areas, flood zones or rural fire hazard can still block what the plan would admit. Confirm the class on the map — not only the caderneta predial — and, if in doubt, file a PIP with the Câmara.
Indicative reading based on the official corpus ingested by Foral. It does not replace licensing, a PIP or an opinion from the Câmara Municipal.
- Legend
- Rustic land
- Urban land
- Other classes
Constraints over the concelho
National constraints
Layers from the Directorate-General for Territory (DGT) over the municipal boundary.
- RAN — National Agricultural Reserve14.8%
- REN — National Ecological Reserve (areal)45.3%
- SPA — Special Protection Area (ZPE)0.0%
- Rural fire hazard (high and very high)5.7%
What the PDM regulation says
Automatic summary of the PDM regulation, from the official document. It does not replace reading the regulation or an opinion from the Câmara Municipal.
Definitions and land classification
Classificação do solo e definições técnicas adotadas pelo regulamento para efeitos de gestão urbanística.
- Define lote, parcela, área bruta de terreno (Ab), área útil (Au), densidade bruta (Db), cércea, moda da cércea, área total de construção (ATC), índice de implantação (Ii), índice de construção bruto (ICb), índice de impermeabilização do solo (Iis), índice de volumetria (Iv), número de pisos e tipologias de obras (nova, reconstrução, alteração, restauro).(art. 5)
- Enumera as classes de espaços do território municipal — espaços urbanos (níveis 1-3), urbanizáveis (níveis 1,2 e turismo), enquadramento e proteção (áreas verdes níveis 1-2), industriais, indústria extrativa, agrícolas (incl. agroflorestais e edificação dispersa), florestais, naturais e espaços-canais (rodoviários e ferroviários).(art. 8)
Uses and land classes
O regulamento estabelece, por classes de espaço e subáreas, os usos admissíveis, condicionando-os à tipologia prevista nas plantas de ordenamento.
- No centro histórico é obrigatório afectação mínima à habitação (50% da ATC) e admitem-se usos de turismo, serviços e equipamentos em condições específicas; obras só de conservação/restauro salvo demolição fundamentada (planos de pormenor previstos).(art. 15)
- Área urbana consolidada admite habitação, comércio, serviços, indústria classe D, turismo e equipamentos, com regras específicas de cércea e profundidade.(art. 16)
- Espaço urbano de equipamentos e áreas urbanizáveis de equipamentos destinam-se a equipamentos coletivos, parques de estacionamento e parque urbano, com requisitos de capacidade e parâmetros específicos.(art. 17; art. 33)
- Nas áreas urbanizáveis admitem-se usos diferenciados conforme densidade: habitação, indústria classe D, turismo, comércio e serviços, com limites de área útil para comércio (ex.: 250 m2 em certas categorias).(art. 27; art. 28; art. 29; art. 30; art. 31)
- Espaços industriais destinam-se a actividades transformadoras, armazéns, comércio de apoio, laboratórios, oficinas, escritórios de apoio, espaços de recreio e habitação de vigilância; classificam-se em existentes, propostas e pequena indústria.(art. 43; art. 45; art. 44)
- Espaços agrícolas, agroflorestais e de edificação dispersa têm usos orientados para agricultura, silvicultura e apoios à exploração; obras e alterações condicionadas pelo regime da RAN e legislação aplicável.(art. 57; art. 58; art. 59)
- Espaços naturais incluem áreas protegidas como o Paul da Tornada (área natural, margem e zona de protecção), com usos e obras sujeitos a regimes específicos de protecção.(art. 66; art. 68; art. 70)
- Espaços-canais destinam-se a corredores de infraestruturas rodoviárias e ferroviárias, incluindo Itinerários Principais e Complementares identificados (ex.: A15, A8) e estradas nacionais enumeradas.(art. 72; art. 73)
- Instalações provisórias e amovíveis são permitidas sujeitas a condicionamentos (uso não habitacional, piso único até 3 m, impermeabilização máxima 100 m2, ATC máxima 10 m2) e licenciamento com integração estética e salubridade.(art. 10)
Building capacity and parameters
O regulamento fixa índices urbanísticos (ICb, Ii, Iis, Iv), cérceas, números de pisos, afastamentos e áreas mínimas por classes de espaço, com excepções e casos excepcionais sujeitos a condições.
- Estabelece índices por subáreas urbanizáveis: exemplos incluem ICb 0,078 a 0,80 consoante a área; Ii desde 0,04 até 0,70; Db (densidade) variável de 6 a 56 fogos/ha; cércea máxima de 3 m a 20 m e número de pisos máximo de 1 a 6 conforme a tipologia e área.(art. 26; art. 27; art. 28; art. 29; art. 30; art. 31)
- Áreas industriais propostas têm Iv, cércea, Iis e Ii máximos definidos (ex.: Iv 2,8–3,8 m3/m2, cércea máxima 9 m salvo justificação), com índices específicos para algumas áreas e condicionamento por planos de pormenor.(art. 51)
- No espaço rural (áreas agrícolas e florestais) os parâmetros são mais restritivos: áreas mínimas de prédio (e.g. 10 000–40 000 m2 conforme caso), Ii e ICb máximos (ex.: 0,04), ATC e número de pisos limitados, cérceas baixas e afastamentos mínimos (ex.: 10–20 m).(art. 59; art. 65)
- Nas UOPG sem plano em vigor aplicam-se índices supletivos (ex.: Db 38/25 fogos/ha, ICb 0,56/0,38, cércea 10/7 m) e regras específicas para cotas superiores a 50 m e para áreas entre 100–200 m da lagoa.(art. 78)
Constraints and easements
O regulamento incorpora condicionantes de reservas e zonas protegidas (RAN, REN, orla costeira, Lagoa de Óbidos) e classes de risco (ARPSI) com normas de salvaguarda.
- Aplica-se o regime da RAN e REN nos termos da legislação específica; nas áreas da RAN e aproveitamento hidroagrícola a transformação do solo segue legislação aplicável, com proibições e exceções descritas.(art. 58)
- Regime de Proteção e Salvaguarda da Orla Costeira detalhado (Faixa de Proteção Costeira, Faixa de Proteção Complementar, Margem, Faixas de Salvaguarda, Plano de Água da Lagoa de Óbidos, Zona Terrestre de Proteção), com atividades interditas, permitidas e condicionadas segundo artigos 82.º a 82-T.º.(art. 82; art. 82-A; art. 82-E; art. 82-R)
- Área natural do Paul da Tornada e Zona de Proteção ao Paul têm regimes de usos, obras e actividades, com identificação na planta e condicionamentos específicos.(art. 68; art. 69; art. 70)
- Integração das normas do Plano de Gestão de Riscos de Inundações (PGRI): áreas de Risco Potencial Significativo de Inundações (ARPSI) classificadas por perigosidade (Muito Alta/Alta, Média, Baixa/Muito Baixa) com normas específicas para novas edificações, reabilitação e infraestruturas (artigos 83.º a 83-I.º).(art. 83; art. 83-A; art. 83-B)
- Anexo I lista legislação aplicável a servidões e restrições de utilidade pública (proteção de património, linhas elétricas, rodovias, ferrovias, redes de água, gás, etc.).
Procedures and execution
O regulamento define elementos do PDM, instrumentos de planeamento e procedimentos de licenciamento e execução, incluindo inventário e UOPG.
- O PDM é composto por regulamento, plantas de ordenamento, plantas de condicionantes, relatório, planta de enquadramento, anexos (estudos parcelares, planta da situação existente, inventário municipal do património) e é vinculativo (artigo 3.º e 4.º).(art. 3; art. 4)
- Inventário municipal do património integra imóveis classificados e outros elementos, que a Câmara deve manter e atualizar e que condicionam obras e planos de pormenor; licenciamento de obras em sítios arqueológicos requer técnico habilitado (artigo 9.º).(art. 9)
- Unidades Operativas de Planeamento e Gestão (UOPG) identificadas e classificadas (sujeitas a plano de urbanização, pormenor ou unidade de execução); até vigência dos planos específicos aplica-se regime supletivo previsto (artigos 76.º a 78.º).(art. 76; art. 77; art. 78)
- Aprovação/licenciamento de instalações provisórias, empreendimentos turísticos no centro histórico e operações urbanísticas em áreas sensíveis exigem pareceres específicos (Direção-Geral do Património, autoridade nacional da água) e estudos arqueológicos ou de tráfego quando indicado.(art. 10; art. 15; art. 29)
Other plans in the concelho
Titles published in official sources. Mentioning a plan does not claim it is in force.
- Plano de PormenorPlano de Pormenor da Entrada Norte da Cidade das Caldas da Rainha
- Plano de PormenorPlano de Pormenor da Estrada Atlântica/Foz do Arelho
- Plano de PormenorPlano de Pormenor do Anel Oeste da Cidade das Caldas da Rainha
- Plano de UrbanizaçãoPlano de Urbanização de Salir do Porto (adequação ao RJIGT)
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Neighbouring concelhos: Alcobaça · Bombarral · Cadaval · Rio Maior · Óbidos
See also: Urbanism fees in Caldas da Rainha · Caldas da Rainha on Foral
Frequently asked questions
Can one build on rustic land in Caldas da Rainha?
Not automatically. New housing on rustic land is as a rule tightly restricted and, in agricultural or forest classes, often prohibited — unless the Caldas da Rainha PDM makes an exception (rural settlement, a house tied to a farm, rural tourism, reconstruction of a pre-existence). RAN, REN, protected areas, flood zones or rural fire hazard can still block what the PDM would admit. A listing that says “construction is possible” does not replace the map or a PIP at the Câmara Municipal.
Is this PDM in force?
The operativity shown here comes from the ingested legal instrument, not from the status of a revision procedure. Always confirm in the official source.
How does one know the class of a specific plot?
These pages describe the concelho. The caderneta predial is not enough: «prédio rústico» in the tax register is not «solo rústico» in the PDM. Use Explore with the exact point, cross it with the regulation and, for a concrete proposal, file a PIP with the Câmara Municipal of Caldas da Rainha.
Are urbanism fees on this page?
No. Verified municipal deadlines and fees live on the Observatório fees page.
How can one be notified if the PDM changes?
Use Watch a plot to follow changes around a point. Foral notifies when relevant signals appear in official sources.
What can I build on a plot in Caldas da Rainha?
It depends on the plot's land class on the zoning map and on the rules in the Caldas da Rainha PDM regulation. On urban land, housing and other uses are admitted within the class parameters (area, height, setbacks, indices). On rustic land the use is more restricted and new housing is often conditional or prohibited. Only reading the specific plot on the map, cross-checked with the regulation and the constraints, confirms what is possible.
How much can I build on a plot in Caldas da Rainha?
Building capacity — floor-area and site-coverage indices, height and setbacks — is set by the PDM regulation for the plot's land class. These pages show the per-class parameters where confirmed; for a specific plot those values are confirmed on the map and in the regulation and, formally, through a pedido de informação prévia (PIP) to the Caldas da Rainha Câmara.
What is the difference between urban and rustic land in Caldas da Rainha?
Urban land is meant for urbanisation and building; rustic land protects agricultural, forest, natural or risk uses, and building is exceptional. A plot may be either in the PDM, regardless of what the caderneta predial says. The concrete class is read from the zoning map, not the tax register.
What are the most common constraints in Caldas da Rainha?
The constraints with most weight are the National Agricultural Reserve (RAN), the National Ecological Reserve (REN), Natura 2000 areas, flood zones and rural fire hazard. This page shows the percentage of each over Caldas da Rainha where cartography allows — otherwise it omits the figure rather than inventing one.
How do I file a pedido de informação prévia (PIP) with the Caldas da Rainha Câmara?
The PIP is filed with the Câmara Municipal of Caldas da Rainha, as a rule at the urbanism desk or the municipal portal, identifying the property and describing the proposal. The reply states whether the works are viable and under which parameters. It is the formal way to confirm what can be built before committing to a deal or a project.
Can I legalise or rebuild a house on rustic land in Caldas da Rainha?
A building with proven legal existence may, depending on the Caldas da Rainha PDM, be rehabilitated or reconstructed under conditions sometimes more accessible than a wholly new build. Legalising works without a permit depends on the regulation and the applicable constraints. Always confirm with the Câmara, preferably through a PIP.
How is rustic land reclassified as urban in Caldas da Rainha?
Reclassifying rustic land as urban is a decision of the Câmara Municipal within the plan, subject to strict RJIGT conditions (since 2025, as a rule contiguity with urban land and an affordable or public-housing component). It is not a landowner's right, nor is it obtained through an individual building request.
Where can I see the Caldas da Rainha PDM zoning map online?
This page brings together the zoning map — or the municipal boundary, where land-class cartography has not yet been ingested —, the constraints and the Caldas da Rainha PDM regulation, from official sources. For the original document, follow the link to the Diário da República (DRE).