Caldas da Rainha PDM: zoning, constraints and what may be built
Can I build on rustic land in Caldas da Rainha?
About 81% of the territory of Caldas da Rainha is rustic land. That does not mean one may never build, but new housing is as a rule tightly restricted and often prohibited unless the PDM makes an exception (rural settlement, a farmhouse, reconstruction). RAN, REN, protected areas, flood zones or rural fire hazard can still block what the plan would admit. Confirm the class on the map — not only the caderneta predial — and, if in doubt, file a PIP with the Câmara.
Indicative reading based on the official corpus ingested by Foral. It does not replace licensing, a PIP or an opinion from the Câmara Municipal.
Constraints over the concelho
National constraints
Layers from the Directorate-General for Territory (DGT) over the municipal boundary.
- Rural fire hazard (high and very high)5.7%
- RAN — National Agricultural Reserve14.8%
- REN — National Ecological Reserve (areal)45.3%
- SPA — Special Protection Area (ZPE)0.0%
What the PDM regulation says
Automatic summary of the PDM regulation, from the official document. It does not replace reading the regulation or an opinion from the Câmara Municipal.
Uses and land classes
Resumo simples do que se pode usar em cada tipo de zona.
- Classes de espaços — O município está dividido em classes: espaços urbanos, urbanizáveis, enquadramento/proteção, industriais, indústria extrativa, agrícolas, florestais, naturais e espaços-canais, e os usos dependem da classe onde o terreno está localizado.(art. 8)
- Centro histórico — No centro histórico, a prioridade é habitação (mín. 50% da área útil em regra), turismo, serviços e equipamentos, sendo a intervenção mais condicionada e sujeita a regras de conservação.(art. 15)
- Área urbana consolidada — Aqui são permitidos usos como habitação, comércio, serviços, indústria classe D (restrita), turismo e equipamentos.(art. 16)
- Áreas urbanizáveis (tipos) — As áreas urbanizáveis têm várias categorias (expansão termal, muito baixa, baixa, média/baixa, média, alta densidade, pequena indústria e equipamentos) e os usos permitidos variam consoante a categoria (por ex.: habitação, turismo, comércio, indústria classe D, equipamento, serviços).(art. 25; art. 26; art. 27; art. 28; art. 29; art. 30)
- Espaços industriais — Nas áreas industriais podem existir armazéns, comércio de apoio, comércio grossista, laboratórios, oficinas, escritórios de apoio, equipamentos de lazer para trabalhadores e habitação para vigilância, entre outros usos de apoio às atividades industriais.(art. 45)
- Áreas agrícolas — Em zonas agrícolas só se autorizam obras relacionadas com a atividade agrícola; habitação, turismo ou apoio só são permitidos em condições muito concretas e com limites (ex.: áreas mínimas do terreno, ATC máxima), e a legislação da RAN aplica-se.(art. 59; art. 58)
- Espaços naturais e lagoa — Zonas naturais (incluindo o Paul da Tornada e zonas de proteção à Lagoa de Óbidos) têm usos muito restritos voltados para conservação, investigação, fruição controlada e atividades compatíveis com a proteção ambiental.(art. 66; art. 68; art. 70)
Building capacity and parameters
Quanto e como se pode construir: índices e limites variam por zona; cada categoria tem valores próprios que dizem quanto construir, quantos pisos e a altura máxima.
- Área urbana consolidada - limites gerais — A cércea não pode exceder a moda da cércea (com máximo de 5 pisos) e a profundidade dos edifícios não pode ser superior a 17 m em regra.(art. 16)
- Expansão da área termal — Nessa área os edifícios têm número de pisos máximo 2 e cércea máxima 7 m; para turismo aplicam-se ICb máximo 0,13 e Ii máximo 0,078; para habitação ICb e Ii máximos 0,078 e densidade até 6 fogos/ha.(art. 26)
- Muito baixa densidade — ICb máximo 0,19, Ii máximo 0,19, densidade até 12 fogos/ha, cércea 4,5 m e normalmente 1 piso (com possibilidade de +1 desde que não ocupe mais de 50% da implantação); afastamentos mínimos 5 m.(art. 27)
- Baixa densidade — ICb máximo 0,28, Ii máximo 0,15, densidade até 19 fogos/ha, cércea máxima 7 m e até 2 pisos.(art. 28)
- Média/baixa densidade — ICb máximo 0,38, Ii máximo 0,25, Db até 25 fogos/ha, cércea 10 m e até 3 pisos; exceções podem admitir maior cércea (12 m) e limites de Iis e afastamentos específicos mediante estudos e condicionantes para superfícies comerciais maiores.(art. 29)
- Média densidade — ICb máximo 0,68, Ii máximo 0,50, Db até 45 fogos/ha, cércea 13,5 m (com possibilidade de 15 m em termos estéticos) e até 4 pisos; há regras excecionais para inserção urbana e superfícies comerciais.(art. 30)
- Alta densidade — ICb máximo 0,80, Ii máximo 0,70, Db até 56 fogos/ha, cércea máxima 20 m e número de pisos até 6.(art. 31)
- Pequena indústria — ICb máximo 0,38, Ii máximo 0,25, Db até 25 fogos/ha, cércea geralmente 8 m e máximo 2 pisos, salvo justificação técnica para maior cércea.(art. 32)
- Áreas industriais propostas — Valores de volumetria, implantação e impermeabilização são fixados: por exemplo Iv máximo 2,8 m3/m2, cércea 9 m e Iis máximo 0,70, com variações previstas conforme o local e plano de pormenor.(art. 51)
- Áreas agrícolas e florestais (edificabilidade restrita) — Em áreas agrícolas e florestais a construção nova é, em regra, proibida; exceções para apoio agrícola/ silvícola e turismo têm limites claros (ex.: ATC máximas, Ii e ICb máximos, área mínima do prédio), e número de pisos e cércea muito limitados.(art. 59; art. 65)
Constraints and easements
Coisas que podem impedir ou condicionar obras: zonas protegidas, risco de cheias, orla costeira, património, reservas agrícolas e ecológicas, e outras servidões legais.
- Património edificado e arqueológico — Imóveis no inventário ou classificados têm regras específicas; obras podem exigir planos de pormenor, pareceres e, em muitos casos, só são permitidas intervenções de conservação, restauro ou, em exceção, reconstrução devidamente justificada.(art. 9; art. 15)
- RAN e REN — Zonas da Reserva Agrícola Nacional (RAN) e Reserva Ecológica Nacional (REN) condicionam fortemente construções e usos, sendo aplicáveis os regimes legais específicos.(art. 82; art. 58)
- Proteção da orla costeira — Existem faixas de proteção costeira, faixas de salvaguarda e regras muito restritivas sobre edificação, impermeabilização, acessos e intervenções nas dunas/arribas; muitas ações estão proibidas ou exigem pareceres e autorizações específicas.(art. 82; art. 82-A; art. 82-D)
- Zona de proteção da Lagoa de Óbidos e Paul da Tornada — Para a lagoa e o Paul da Tornada há faixas de proteção e reservas com interdições e condicionamentos (proibição de determinados aterros, atividades poluentes, e regras para aquicultura, navegação e desassoreamento), exigindo autorização da autoridade da água.(art. 82-L; art. 82-M; art. 68)
- Risco de inundações — Existem áreas classificadas por perigosidade (Muito Alta/Alta, Média, Baixa/Muito Baixa); em zonas de maior risco a construção nova e caves são, em regra, proibidas e as soluções devem aumentar a resiliência e prever medidas de emergência.(art. 83; art. 83-A)
- Servidões e redes (rodovias, ferrovias, redes elétricas/agua) — Existem servidões e áreas protegidas junto a estradas, caminhos-de-ferro, redes elétricas e de água que impõem limitações à construção e exigem conformidade com legislação setorial.(art. 73)
Procedures and execution
Passos, planos e autorizações que costumam ser exigidos antes de construir ou alterar edifícios.
- Documentos que formam o PDM — O PDM inclui o regulamento, plantas de ordenamento (várias escalas), plantas de condicionantes, relatório e anexos que orientam o licenciamento; é o documento de referência para aprovação de obras.(art. 3)
- Planos de pormenor e de urbanização — Algumas áreas (UOPG, centro histórico, avenidas, etc.) exigem plano de pormenor ou de urbanização para detalhar as regras antes de qualquer operação urbanística.(art. 15; art. 77)
- UOPG e unidades de execução — Existem Unidades Operativas de Planeamento e Gestão (UOPG) que exigem planos próprios ou unidades de execução para proceder à transformação do solo; até esses planos vigorar, aplicam-se regras supletivas do Regulamento.(art. 76; art. 77; art. 78)
- Pareceres e licenciamentos — Obras em sítios arqueológicos, imóveis do inventário ou zonas especiais podem exigir pareceres técnicos, parecer vinculativo da Direção-Geral do Património Cultural, parecer da autoridade da água ou de outros organismos antes do licenciamento municipal.(art. 9; art. 15; art. 82-L)
- Projetos e técnicos habilitados — Licenciamento de obras deve ser acompanhado por projetos e estudos de técnicos habilitados (por ex., levantamento arquitetónico, estudos arqueológicos ou estudos de tráfego para grandes superfícies comerciais).(art. 15; art. 29; art. 9)
- Instalações provisórias — Instalações provisórias (feiras, estaleiros, eventos) têm limites claros (ex.: um piso até 3 m de cércea, ATC máxima 10 m2, impermeabilização máxima 100 m2) e exigem licenciamento.(art. 10)
Definitions and land classification
Termos técnicos do Regulamento explicados em linguagem simples.
- Lote — Área de terreno delimitada por arruamentos, geralmente resultado de loteamento urbano licenciado; é o terreno destinado à construção.(art. 5)
- Parcela — Área de terreno que não resulta de loteamento urbano e que pode ser usada para construção se cumprir a legislação.(art. 5)
- Área bruta de terreno (Ab) — A área total do terreno considerada para as regras do PDM (inclui tudo dentro dos limites do prédio).(art. 5)
- Área útil (Au) — Área realmente usada pelos estabelecimentos (p.ex. lojas, habitações) excluindo arrumos e áreas técnicas.(art. 5)
- Densidade bruta (Db) — Quantos fogos (frações habitacionais) se podem ter por hectare; por exemplo, Db = 25 fogos/ha significa até 25 fogos por hectare.(art. 5)
- Cércea (C) — Altura do edifício medida desde o ponto médio do terreno até ao beirado/platibanda; por ex., cércea máxima 7 m significa que o edifício não pode ficar mais alto do que isso.(art. 5)
- Área total de construção (ATC) — Soma das áreas brutas de todos os pisos do edifício; ex.: ICb = ATC / Ab, logo ICb 0,68 significa que a área total de construção pode ser 68% da área do terreno.(art. 5)
- Índice de implantação (Ii) — Percentagem do terreno ocupada pela projeção dos edifícios no solo; ex.: Ii 0,25 significa que até 25% da área do terreno pode estar ocupada pela implantação do edifício.(art. 5)
- Índice de construção bruto (ICb) — Relação entre a área total de construção (ATC) e a área do terreno (Ab); diz quanto se pode construir em termos de área total.(art. 5)
- Índice de impermeabilização do solo (Iis) — Percentagem do terreno que pode ficar impermeabilizada por construções, vias e estacionamentos; por ex., Iis 0,60 significa que 60% do terreno pode ficar impermeável.(art. 5)
Land classes and new-housing rules
| Class | Land type | New housing | Articles | Parameters |
|---|---|---|---|---|
| Espaços florestais | Rustic | To confirm | art. 60, art. 65, art. 59-A | — |
Other plans in the concelho
Titles published in official sources. Mentioning a plan does not claim it is in force.
- Plano de PormenorPlano de Pormenor da Entrada Norte da Cidade das Caldas da Rainha
- Plano de PormenorPlano de Pormenor da Estrada Atlântica/Foz do Arelho
- Plano de PormenorPlano de Pormenor da Zona Industrial dos Vidais
- Plano de PormenorPlano de Pormenor de Reabilitação Urbana do Centro Histórico das Caldas da Rainha
- Plano de PormenorPlano de Pormenor do Anel Oeste da Cidade das Caldas da Rainha
- Plano de UrbanizaçãoPlano de Urbanização de Salir do Porto (adequação ao RJIGT)
Next steps
Open Caldas da Rainha in Explore
See the PDM classes and constraints on the map, plot by plot
FREELand Snapshot
Land class and constraints for a specific plot
REPORTLand Feasibility
Substantiated verdict with citations and map, in PDF
ALERTSWatch a plot
Follow publications and signs of PDM or constraint changes, where sources have coverage
CONCELHOCaldas da Rainha city page
Indicators, municipal activity and procurement for the concelho
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Neighbouring concelhos: Alcobaça · Bombarral · Cadaval · Rio Maior · Óbidos
See also: Urbanism fees in Caldas da Rainha · Caldas da Rainha on Foral · Foral for architecture studios
Frequently asked questions
Can one build on rustic land in Caldas da Rainha?
Not automatically. New housing on rustic land is as a rule tightly restricted and, in agricultural or forest classes, often prohibited — unless the Caldas da Rainha PDM makes an exception (rural settlement, a house tied to a farm, rural tourism, reconstruction of a pre-existence). RAN, REN, protected areas, flood zones or rural fire hazard can still block what the PDM would admit. A listing that says “construction is possible” does not replace the map or a PIP at the Câmara Municipal.
Is this PDM in force?
The operativity shown here comes from the ingested legal instrument, not from the status of a revision procedure. Always confirm in the official source.
How does one know the class of a specific plot?
These pages describe the concelho. The caderneta predial is not enough: «prédio rústico» in the tax register is not «solo rústico» in the PDM. Use Explore with the exact point, cross it with the regulation and, for a concrete proposal, file a PIP with the Câmara Municipal of Caldas da Rainha.
Are urbanism fees on this page?
No. Verified municipal deadlines and fees live on the Observatório fees page.
How can one be notified if the PDM changes?
Use Watch a plot to follow changes around a point. Foral notifies when relevant signals appear in official sources.
What can I build on a plot in Caldas da Rainha?
It depends on the plot's land class on the zoning map and on the rules in the Caldas da Rainha PDM regulation. On urban land, housing and other uses are admitted within the class parameters (area, height, setbacks, indices). On rustic land the use is more restricted and new housing is often conditional or prohibited. Only reading the specific plot on the map, cross-checked with the regulation and the constraints, confirms what is possible.
How much can I build on a plot in Caldas da Rainha?
Building capacity — floor-area and site-coverage indices, height and setbacks — is set by the PDM regulation for the plot's land class. These pages show the per-class parameters where confirmed; for a specific plot those values are confirmed on the map and in the regulation and, formally, through a pedido de informação prévia (PIP) to the Caldas da Rainha Câmara.
What is the difference between urban and rustic land in Caldas da Rainha?
Urban land is meant for urbanisation and building; rustic land protects agricultural, forest, natural or risk uses, and building is exceptional. A plot may be either in the PDM, regardless of what the caderneta predial says. The concrete class is read from the zoning map, not the tax register.
What are the most common constraints in Caldas da Rainha?
The constraints with most weight are the National Agricultural Reserve (RAN), the National Ecological Reserve (REN), Natura 2000 areas, flood zones and rural fire hazard. This page shows the percentage of each over Caldas da Rainha where cartography allows — otherwise it omits the figure rather than inventing one.
How do I file a pedido de informação prévia (PIP) with the Caldas da Rainha Câmara?
The PIP is filed with the Câmara Municipal of Caldas da Rainha, as a rule at the urbanism desk or the municipal portal, identifying the property and describing the proposal. The reply states whether the works are viable and under which parameters. It is the formal way to confirm what can be built before committing to a deal or a project.
Can I legalise or rebuild a house on rustic land in Caldas da Rainha?
A building with proven legal existence may, depending on the Caldas da Rainha PDM, be rehabilitated or reconstructed under conditions sometimes more accessible than a wholly new build. Legalising works without a permit depends on the regulation and the applicable constraints. Always confirm with the Câmara, preferably through a PIP.
How is rustic land reclassified as urban in Caldas da Rainha?
Reclassifying rustic land as urban is a decision of the Câmara Municipal within the plan, subject to strict RJIGT conditions (since 2025, as a rule contiguity with urban land and an affordable or public-housing component). It is not a landowner's right, nor is it obtained through an individual building request.
Where can I see the Caldas da Rainha PDM zoning map online?
This page brings together the zoning map — or the municipal boundary, where land-class cartography has not yet been ingested —, the constraints and the Caldas da Rainha PDM regulation, from official sources. For the original document, follow the link to the Diário da República (DRE).