Tabuaço PDM: zoning, constraints and what may be built
The entry-into-force date of this version is not known in Foral's inventory — confirm with the municipality.
Can I build on rustic land in Tabuaço?
About 96% of the territory of Tabuaço is rustic land. That does not mean one may never build, but new housing is as a rule tightly restricted and often prohibited unless the PDM makes an exception (rural settlement, a farmhouse, reconstruction). RAN, REN, protected areas, flood zones or rural fire hazard can still block what the plan would admit. Confirm the class on the map — not only the caderneta predial — and, if in doubt, file a PIP with the Câmara.
Indicative reading based on the official corpus ingested by Foral. It does not replace licensing, a PIP or an opinion from the Câmara Municipal.
Constraints over the concelho
National constraints
Layers from the Directorate-General for Territory (DGT) over the municipal boundary.
- RAN — National Agricultural Reserve4.4%
- REN — National Ecological Reserve (areal)61.3%
- SAC — Special Area of Conservation (ZEC)0.0%
- Rural fire hazard (high and very high)57.9%
What the PDM regulation says
Automatic summary of the PDM regulation, from the official document. It does not replace reading the regulation or an opinion from the Câmara Municipal.
Uses and land classes
Resumo do que cada zona permite fazer, por classes de uso do solo — onde se deve privilegiar um uso dominante e que tipos de actividades se encaixam em cada classe.
- Classes principais — O PDM divide o concelho em classes: Espaço urbano (EU), Industrial (EI), Agrícola (EA), Florestal (EF), Natural (EN) e Espaço‑canal (EC), cada uma com finalidades próprias e subclasses. Em regra, o uso dominante da classe deve ser privilegiado nesse território.(art. 18)
- Espaço urbano (EU) — Inclui zonas urbanizadas e urbanizáveis; as urbanizáveis só ganham aptidão para construir depois de aprovados planos de pormenor ou de urbanização e infraestruturação básica.(art. 19)
- Espaço industrial (EI) — Tem duas subclasses: indústria transformadora (onde se prevê oficinas, armazéns e pequena indústria) e indústria extractiva (pedreiras), e algumas indústrias podem ser consideradas incompatíveis com malha urbana.(art. 20)
- Espaço agrícola (EA) — Divide‑se em protegido (EAP — terrenos integrados na RAN) e condicionado (EAC — solos agrícolas fora da RAN, incluindo vinhas).(art. 21)
- Espaço florestal e natural — Espaço florestal tem protegido (REN) e condicionado; espaço natural inclui áreas protegidas ou para turismo/lazer com intervenções só por planos de pormenor.(art. 22; art. 23)
Building capacity and parameters
O regulamento define quanto se pode construir (índices), quantos pisos e que regras de implantação se aplicam conforme a classe do espaço.
- Índice de utilização — É a soma das áreas de pavimento acima do solo dividida pela área do terreno; por exemplo, índice 1,5 significa que se pode construir um total de pisos equivalente a 1,5 vezes a área do terreno (ex.: terreno de 1 000 m² → 1 500 m² de área de pavimento).(art. 35)
- Índice de ocupação — É a parte do terreno que pode ser ocupada pela implantação do edifício; por exemplo 0,7 significa que até 70% da área do terreno pode ter edifício no piso de implantação.(art. 35)
- Cércea / número de pisos — Cércea indica o número de pisos permitidos e a altura dos pisos (um piso corresponde a pé‑direito entre 2,50 m e 3,30 m); por exemplo a tabela indica para EU.A '1/4' (tipicamente entre 1 e 4 pisos), sujeito ao plano aplicável.(art. 35; art. 19)
- Densidade e estacionamento — O PDM fixa densidade populacional (habitantes/ha) e regras de estacionamento — ex.: um lugar por fogo, por 50 m² de comércio e por cada duas camas em hotéis — e valores de densidade por subclasse indicados na tabela.(art. 35)
- Regras para terrenos urbanizáveis — Os terrenos classificados como urbanizáveis precisam de planos de urbanização ou de pormenor e infra‑estruturação básica antes de poderem ser libertos para construção.(art. 19)
- Edifícios industriais — Áreas de indústria transformadora têm índices próprios (ex.: índice de utilização 0,8, ocupação 0,4) e exigem afastamentos mínimos (≥ 10 m) para armazéns e oficinas.(art. 35; art. 20)
Constraints and easements
Várias servidões, zonas protegidas e regras ambientais limitam onde e como se pode construir; esteja sempre atento às faixas de protecção e proibições específicas.
- Servidões rodoviárias — Existem faixas de protecção para as vias nacionais (EN 222, EN 323) e, na EN 323 e EM 514, não são permitidos acessos directos e serão definidas faixas non aedificandi; noutras vias exteriores define‑se faixa de 5 m a partir da plataforma.(art. 8; art. 11; art. 9)
- Servidões eléctricas — Linhas até 60 kW têm uma faixa non aedificandi de 20 m e não se autorizam plantações que prejudiquem a exploração das linhas.(art. 12)
- Saneamento e água — Há faixas proibitivas ao longo de adutoras e colecções: 15 m para proibir plantações florestais fora das áreas urbanas, 5 m de interdição de construção em algumas condutas e 1 m nas condutas distribuidoras em meios urbanos; existe também faixa de 200 m nos limites do aterro sanitário.(art. 14)
- Explorações minerais — A áreas de exploração têm zona de protecção de 50 m e área non aedificandi de 20 m a partir do limite das explorações licenciadas.(art. 15)
- Condutas industriais — Condutas industriais previstas têm faixa de 20 m para cada lado onde é proibida a construção de edifícios não ligados directamente às condutas, sendo permitida agricultura que não as afecte.(art. 17)
- Zonas protegidas (RAN/REN/património) — Terrenos na Reserva Agrícola Nacional (RAN) e Reserva Ecológica Nacional (REN) têm estatutos de protecção; zonas e imóveis de interesse histórico/arquitectónico exigem estudos/planos rigorosos e não podem sofrer obras sem esses estudos aprovados.(art. 21; art. 22; art. 19)
- Poluição e resíduos — São proibidos lançamentos sem tratamento nas linhas de água e no solo, a queima a céu aberto de resíduos tóxicos é proibida e existem regras sobre depósito de resíduos e proibição de resíduos perigosos no aterro municipal.(art. 29; art. 28; art. 30)
- Outros constrangimentos — O PDM cumpre orientações regionais (PROZED) e aplica‑se em conjunto com toda a legislação e servidões em vigor; obras fora de perímetros urbanos são proibidas salvo parcela > 5 000 m².(art. 4; art. 32; art. 24)
Procedures and execution
Passos e exigências que surgem antes de construir ou alterar usos: licenciamento municipal, planos e estudos específicos, e exigências para património e minas.
- PDM e licenciamento — A apreciação e aprovação de planos/projetos e o licenciamento de obras seguem o PDM; licenças contrárias ao PDM são consideradas ilegais e podem ser anuladas, com coimas possíveis.(art. 3)
- Planos exigidos — Terrenos urbanizáveis e áreas industriais transformadoras só se podem desenvolver após aprovação de planos de pormenor, planos de urbanização ou loteamento e infraestruturação básica.(art. 19; art. 20)
- Estudos ambientais e paisagísticos — Projectos que possam afectar o ambiente deverão ser acompanhados de estudos de integração paisagística e, conforme o caso, outros estudos ambientais e pareceres técnicos.(art. 27)
- Recuperação de imóveis históricos — Proprietários de edifícios em áreas cultural/históricas devem apresentar à Câmara, no prazo de um ano após notificação, um projecto de recuperação a executar nos prazos fixados ou provar falta de meios em 60 dias para negociar solução.(art. 25)
- Licenciamento de explorações minerais — Explorações mineiras e de inertes são sujeitas a licenciamento municipal e obrigam à apresentação de planos de lavra e de recuperação paisagística.(art. 20)
- Alterações de classificação — A transposição de uma parcela para uma classe diferente só pode fazer‑se nos termos da lei; ajustes de limites entre classes podem acontecer para definir com precisão os limites no terreno.(art. 33)
Definitions and land classification
Termos chave explicados de forma simples, tal como o PDM usa no regulamento.
- Classe de uso do solo — Área afectada a um uso dominante (ex.: urbano, agrícola) que se deve privilegiar; outras actividades só são toleradas se não prejudicarem esse uso.(art. 35)
- Subclasse — Divisão dentro da classe que descreve usos mais específicos ou locais (ex.: EU.A, EU.B).(art. 35)
- Construtibilidade — Capacidade de um terreno receber construção, sujeita a mínimos de área, largura (frente) e profundidade do lote.(art. 35)
- Implantação — Regras de como posicionar a construção no terreno (afastamentos das divisas, margens, profundidade máxima entre meações).(art. 35)
- Índices (ocupação/utilização) — Índice de ocupação = área do chão ocupada pelo edifício dividido pela área do terreno; índice de utilização = soma das áreas de todos os pisos acima do solo dividida pela área do terreno (ex.: 1,2 significa 1,2×área do terreno em área de pavimento).(art. 35)
- Cércea / número de pisos — Número de pisos permitido e alturas: define quantos andares e que pé‑direito (cada piso entre 2,50 m e 3,30 m).(art. 35)
- Afastamento de janelas — Distância mínima entre janelas de diferentes edifícios — varia se são janelas de compartimentos principais ou secundários.(art. 35)
- Estacionamentos — Número de lugares fixado por índices (ex.: 1 lugar por fogo; por 50 m² de comércio; por cada 2 camas em hotel).(art. 35)
Confirmed parameters and rules
Rules and values Foral confirmed from the regulation, each with its source article.
- faixas non aedificandi em vias públicas não classificadas fora dos aglomerados urbanosfaixas non aedificandi de 5 m, medidas a partir da plataformaScope: vias públicas não classificadas, fora dos aglomerados urbanosArtigo 11.º
- perímetro de espaços urbanizados/urbanos existentesdistância de 20,0 m da última edificação do aglomerado no sentido da viaScope: no perímetro definido para espaços urbanizados/urbanos existentesArtigo 19.º
- Construção fora dos perímetros urbanosproibida toda e qualquer construção fora dos perímetros urbanos, excepto em parcela com mais de 5.000 m2Scope: fora dos perímetros urbanosArtigo 24.º
Next steps
Open Tabuaço in Explore
See the PDM classes and constraints on the map, plot by plot
FREELand Snapshot
Land class and constraints for a specific plot
REPORTLand Feasibility
Substantiated verdict with citations and map, in PDF
ALERTSWatch a plot
Follow publications and signs of PDM or constraint changes, where sources have coverage
CONCELHOTabuaço city page
Indicators, municipal activity and procurement for the concelho
Explore more
Neighbouring concelhos: Armamar · Moimenta da Beira · Sabrosa · Sernancelhe · São João da Pesqueira
See also: Urbanism fees in Tabuaço · Tabuaço on Foral · Foral for architecture studios
Frequently asked questions
Can one build on rustic land in Tabuaço?
Not automatically. New housing on rustic land is as a rule tightly restricted and, in agricultural or forest classes, often prohibited — unless the Tabuaço PDM makes an exception (rural settlement, a house tied to a farm, rural tourism, reconstruction of a pre-existence). RAN, REN, protected areas, flood zones or rural fire hazard can still block what the PDM would admit. A listing that says “construction is possible” does not replace the map or a PIP at the Câmara Municipal.
Is this PDM in force?
The operativity shown here comes from the ingested legal instrument, not from the status of a revision procedure. Always confirm in the official source.
How does one know the class of a specific plot?
These pages describe the concelho. The caderneta predial is not enough: «prédio rústico» in the tax register is not «solo rústico» in the PDM. Use Explore with the exact point, cross it with the regulation and, for a concrete proposal, file a PIP with the Câmara Municipal of Tabuaço.
Are urbanism fees on this page?
No. Verified municipal deadlines and fees live on the Observatório fees page.
How can one be notified if the PDM changes?
Use Watch a plot to follow changes around a point. Foral notifies when relevant signals appear in official sources.
What can I build on a plot in Tabuaço?
It depends on the plot's land class on the zoning map and on the rules in the Tabuaço PDM regulation. On urban land, housing and other uses are admitted within the class parameters (area, height, setbacks, indices). On rustic land the use is more restricted and new housing is often conditional or prohibited. Only reading the specific plot on the map, cross-checked with the regulation and the constraints, confirms what is possible.
How much can I build on a plot in Tabuaço?
Building capacity — floor-area and site-coverage indices, height and setbacks — is set by the PDM regulation for the plot's land class. These pages show the per-class parameters where confirmed; for a specific plot those values are confirmed on the map and in the regulation and, formally, through a pedido de informação prévia (PIP) to the Tabuaço Câmara.
What is the difference between urban and rustic land in Tabuaço?
Urban land is meant for urbanisation and building; rustic land protects agricultural, forest, natural or risk uses, and building is exceptional. A plot may be either in the PDM, regardless of what the caderneta predial says. The concrete class is read from the zoning map, not the tax register.
What are the most common constraints in Tabuaço?
The constraints with most weight are the National Agricultural Reserve (RAN), the National Ecological Reserve (REN), Natura 2000 areas, flood zones and rural fire hazard. This page shows the percentage of each over Tabuaço where cartography allows — otherwise it omits the figure rather than inventing one.
How do I file a pedido de informação prévia (PIP) with the Tabuaço Câmara?
The PIP is filed with the Câmara Municipal of Tabuaço, as a rule at the urbanism desk or the municipal portal, identifying the property and describing the proposal. The reply states whether the works are viable and under which parameters. It is the formal way to confirm what can be built before committing to a deal or a project.
Can I legalise or rebuild a house on rustic land in Tabuaço?
A building with proven legal existence may, depending on the Tabuaço PDM, be rehabilitated or reconstructed under conditions sometimes more accessible than a wholly new build. Legalising works without a permit depends on the regulation and the applicable constraints. Always confirm with the Câmara, preferably through a PIP.
How is rustic land reclassified as urban in Tabuaço?
Reclassifying rustic land as urban is a decision of the Câmara Municipal within the plan, subject to strict RJIGT conditions (since 2025, as a rule contiguity with urban land and an affordable or public-housing component). It is not a landowner's right, nor is it obtained through an individual building request.
Where can I see the Tabuaço PDM zoning map online?
This page brings together the zoning map — or the municipal boundary, where land-class cartography has not yet been ingested —, the constraints and the Tabuaço PDM regulation, from official sources. For the original document, follow the link to the Diário da República (DRE).