Campo Maior PDM: zoning, constraints and what may be built
Can I build on rustic land in Campo Maior?
About 99% of the territory of Campo Maior is rustic land. That does not mean one may never build, but new housing is as a rule tightly restricted and often prohibited unless the PDM makes an exception (rural settlement, a farmhouse, reconstruction). RAN, REN, protected areas, flood zones or rural fire hazard can still block what the plan would admit. Confirm the class on the map — not only the caderneta predial — and, if in doubt, file a PIP with the Câmara.
Indicative reading based on the official corpus ingested by Foral. It does not replace licensing, a PIP or an opinion from the Câmara Municipal.
Constraints over the concelho
National constraints
Layers from the Directorate-General for Territory (DGT) over the municipal boundary.
- RAN — National Agricultural Reserve45.2%
- REN — National Ecological Reserve (areal)33.3%
- SPA — Special Protection Area (ZPE)38.6%
- SAC — Special Area of Conservation (ZEC)100.0%
- Rural fire hazard (high and very high)0.4%
What the PDM regulation says
Automatic summary of the PDM regulation, from the official document. It does not replace reading the regulation or an opinion from the Câmara Municipal.
Uses and land classes
O que se pode fazer em cada tipo de zona e os usos preferenciais ou proibidos.
- Habitação em áreas consolidadas — Nas áreas urbanas consolidadas a função habitacional é dominante; podem também localizar‑se outras funções urbanas compatíveis, e a reconstrução deve respeitar alinhamentos e a cércea dominante no local.(art. 53)
- Habitação em expansão H1 — As zonas H1 são para habitação unifamiliar de baixa densidade, com regras próprias de densidade, implantação e altura.(art. 55)
- Habitação em expansão H2 — As zonas H2 são para habitação plurifamiliar de média densidade, com índices e alturas distintos dos H1.(art. 55)
- Indústria — localização e tipos — Indústrias dos tipos A e B são proibidas nos espaços urbanos; as classes C e D só são admitidas quando isoladas, adaptadas ou devidamente licenciadas, e as indústrias de tipo B devem instalar‑se na área industrial consolidada.(art. 51; art. 56)
- Comércio e grandes serviços — Áreas específicas destinam‑se a unidades de comércio/serviços de grande superfície, cuja instalação depende de autorização prévia e de respeito pelas restantes servidões e condicionamentos.(art. 63; art. 64)
- Turismo em meio rural — Instalações turísticas preferem localizar‑se em espaços agro‑florestais e silvo‑pastoris, com uso exclusivo ao turismo e parâmetros específicos (implantação, cércea, estacionamento).(art. 46)
- Equipamentos hoteleiros — Hotéis e equipamentos hoteleiros em espaços urbanos/urbanizáveis têm densidades e número máximo de pisos definidos, além de requisitos de estacionamento e integração paisagística.(art. 47)
- Atividades agrícolas e edificações de apoio — Os espaços agrícolas mantêm a actividade agrícola como suporte; habitação de apoio e obras agrícolas podem ser autorizadas, mas sujeitas a limites e regras próprias (RAN).(art. 39; art. 40)
- Instalações agro‑pecuárias e agro‑industriais — As instalações isoladas para agro‑pecuária/agro‑indústria são admitidas com condicionamentos de implantação, afastamentos, tratamento de efluentes e limites de área.(art. 45)
Building capacity and parameters
Quanto e como se pode construir em diferentes zonas: área ocupada no terreno, altura e regras específicas por tipo de espaço.
- H1 — parâmetros — Densidade de 25 fogos/ha; área ocupada no solo (índice de implantação) 0,45 (ou seja, até 45% do lote pode ser ocupada), índice de construção ≤0,9 (a área total construída até 0,9 vezes a área do lote) e cércea de 2 pisos.(art. 55)
- H2 — parâmetros — Densidade de 35 fogos/ha; índice de implantação 0,60 (60% do lote) para habitação e comércio; índice de construção ≤1,2 (área construída até 1,2 vezes a área do lote) e cércea de 2 pisos.(art. 55)
- Área indústria consolidada — parcelas 1300 m² — Em lotes de 1300 m² a implantação deve ser inferior a 50% (menos de metade do lote), cércea 5 m e impermeabilização até cerca de um terço da área do lote.(art. 56)
- Área indústria consolidada — parcelas 1350 m² — Em lotes de 1350 m² a cércea máxima é 7,5 m, a impermeabilização pode ir até 75% do lote e é exigida uma área livre de 300 m².(art. 56)
- Área indústria consolidada — parcelas 1860 m² — Em lotes de 1860 m² a implantação deverá ser inferior a 50%, cércea 5 m e a superfície impermeabilizada admitida varia entre 25% e 100% conforme o caso.(art. 56)
- Instalações industriais fora dos perímetros — Índice de implantação máximo 0,20 (20% do lote), impermeabilização até 30% do lote, altura limitada por um plano a 45° a partir dos limites do lote, afastamento mínimo de 20 m à via pública e parqueamento 1 lugar por 150 m² de área bruta industrial.(art. 62)
- Espaços agrícolas — limites — Para obras agrícolas autorizadas o índice de implantação é 0,04 (cerca de 4% do terreno), habitação até 200 m² de pavimento, altura máxima 3,5 m e implantação concentrada numa faixa até 25 m além das zonas non aedificandi.(art. 40)
- Espaços agro‑florestais — limites — Habitações de apoio têm índice de implantação 0,02, altura máxima 3,5 m e superfície máxima de pavimento 400 m² (incluindo habitação até 200 m²), com abastecimento e saneamento autónomos salvo acordo contrário.(art. 42)
- Espaços silvo‑pastoris — limites — Admite‑se uma habitação unifamiliar (se a parcela cumprir a unidade mínima de cultura) com índice de implantação 0,06, pavimento máximo 400 m² (habitação até 300 m²) e altura máxima 3,5 m, com saneamento autónomo.(art. 44)
Constraints and easements
Principais limites e proibições que podem impedir ou complicar obras: zonas protegidas, faixas de restrição, proteção do património e riscos naturais.
- Reserva Ecológica Nacional (REN) — Nas áreas incluídas na REN estão delimitados leitos, margens, zonas de cheias e albufeiras; em regra são proibidos loteamentos, urbanização, construções, aterros, escavações e destruição do coberto vegetal, com exceções legais e específicas.(art. 6; art. 7; art. 8)
- Reserva Agrícola Nacional (RAN) — As áreas incluídas na RAN são identificadas como protegidas e sujeitas a regras específicas de ocupação e edificabilidade, que limitam construções e definem condicionamentos para obras agrícolas e habitação de apoio.(art. 16; art. 40)
- Cursos de água e cheias — Leitos e margens de cursos de água e zonas ameaçadas por cheias estão protegidos: é proibida a destruição da vegetação ribeirinha, a mudança do leito e construções que prejudiquem o escoamento, salvo projectos aprovados.(art. 10)
- Albufeiras (faixa 100 m) — Albufeiras têm faixa de protecção de 100 m além do nível de armazenamento; nessas faixas são interditas construções e actividades poluentes, descargas de efluentes sem tratamento e explorações minerais, entre outras restrições.(art. 11)
- Áreas de infiltração máxima — Nessas áreas são interditas descargas de efluentes sem tratamento, regas com águas residuais, novos aterros, impermeabilização acima de 10% do lote e outras ações que possam contaminar aquíferos; novas actividades precisam de projecto de tratamento de efluentes.(art. 13)
- Protecção de captações de água — Captações públicas têm perímetros de protecção próxima (20 m) e alargada (100 m) com proibições de construções, sumidouros, indústrias poluentes e outras acções que comprometam a água.(art. 17)
- Património e centros históricos — Imóveis classificados têm área de protecção genérica de 50 m; centros históricos têm planos específicos e as intervenções em áreas como Ouguela e Campo Maior estão condicionadas para preservar altura, alinhamentos e usos.(art. 21; art. 27; art. 26)
- Arqueologia — Qualquer intervenção que possa afectar património arqueológico exige parecer e eventual acompanhamento de técnicos especializados.(art. 23)
- Faixas de protecção de infra‑estruturas — Estradas, ferrovias, condutas e reservatórios têm faixas de respeito/non aedificandi com larguras fixadas por lei ou pelo Plano (ex.: corredores de 50 m para variantes, faixas ferroviárias 10/40 m), o que limita construção e loteamento junto a infra‑estruturas.(art. 32; art. 33; art. 35)
- Áreas verdes de protecção — Existem áreas verdes de protecção e de protecção integral non aedificandi para proteger vistas e o perfil dos castelos; nessas áreas o loteamento, construção e derrube de árvores estão proibidos.(art. 58; art. 59)
Procedures and execution
Quais os passos formais, autorizações e documentos que normalmente serão exigidos antes de construir ou mudar usos.
- Autorização e licenciamento municipal — Muitas obras e mudanças (novas explorações minerais, alterações de topografia, aberturas de caminhos, novas construções ou ampliações e destruição de vegetação) carecem de autorização da Câmara quando previstas em plano municipal ou por lei.(art. 9; art. 3)
- Planos de pormenor e loteamentos — As zonas de expansão e áreas urbanizáveis são concretizadas por planos de pormenor ou operações de loteamento urbano; a execução depende da aprovação desses instrumentos e das obras de urbanização correspondentes.(art. 54; art. 61)
- Projectos técnicos e pareceres — Intervenções em áreas protegidas, margens de albufeiras ou espaços naturais exigem projectos detalhados e pareceres das entidades competentes, incluindo pareceres arqueológicos quando aplicável.(art. 20; art. 23; art. 46)
- Tratamento de efluentes — obrigação — Em áreas de infiltração máxima e para novas actividades, o licenciamento exige a apresentação prévia de projecto de instalações de tratamento de efluentes; instalações existentes terão prazos para regularização.(art. 13)
- Consultas a entidades e custos — A Câmara consultará entidades competentes para autorizar certas indústrias e o promotor costuma suportar os custos das infra‑estruturas internas e de ligação às redes municipais, além de comparticipar nos sistemas gerais.(art. 62; art. 46; art. 64)
- Prazos de desactivação — Instalações proibidas existentes (parques de sucata, depósitos) têm prazos para remoção voluntária: 6 meses em espaços urbanos e 12 meses em urbanizáveis, salvo legislação aplicável.(art. 68)
Definitions and land classification
Explicação simples dos termos técnicos mais importantes que aparecem no PDM.
- Índice de implantação — Significa a parte do terreno que pode estar ocupada pela construção; por exemplo, índice 0,45 quer dizer que se pode ocupar até 45% da área do lote com a base do edifício.(art. 55)
- Índice de construção — Refere‑se à soma das áreas de todos os pisos em relação à área do terreno; índice 0,9 quer dizer que a área total construída pode ser até 90% da área do lote.(art. 55)
- Cércea — Significa a altura dos edifícios ou o número de pisos admitido; o Plano usa cércea para fixar alturas máximas em diferentes situações.(art. 53; art. 55)
- Faixa non aedificandi — É uma zona onde não se pode construir, normalmente medida a partir do eixo de uma estrada, ferrovia ou de limites de infra‑estruturas, e que protege essas faixas.(art. 31; art. 33)
- Unidade de cultura / parcela mínima — Refere‑se à área mínima legal para cultivo ou exploração agrícola; em espaços silvo‑pastoris uma construção só é admitida se a parcela respeitar essa unidade mínima.(art. 44; art. 62)
- Área urbana consolidada — Zona já servida por infra‑estruturas e onde os alinhamentos e tipologias estão em grande parte definidos pelos edifícios existentes.(art. 53)
- REN e RAN — REN (Reserva Ecológica Nacional) protege zonas sensíveis como margens e albufeiras; RAN (Reserva Agrícola Nacional) protege solos de elevado valor agrícola — ambos impõem restrições à construção.(art. 6; art. 16)
Land classes and new-housing rules
| Class | Land type | New housing | Articles | Parameters |
|---|---|---|---|---|
| Espaços Urbanos de Baixa Densidade | Urban | Permitted | art. 60 | — |
Other plans in the concelho
Titles published in official sources. Mentioning a plan does not claim it is in force.
- Plano de PormenorPlano de Pormenor de Enquadramento da Fortificação de Campo Maior
- Plano de PormenorPlano de Pormenor de Reabilitação Urbana
- Plano de PormenorPlano de Pormenor de Reabilitação Urbana de Campo Maior
Next steps
Open Campo Maior in Explore
See the PDM classes and constraints on the map, plot by plot
FREELand Snapshot
Land class and constraints for a specific plot
REPORTLand Feasibility
Substantiated verdict with citations and map, in PDF
ALERTSWatch a plot
Follow publications and signs of PDM or constraint changes, where sources have coverage
CONCELHOCampo Maior city page
Indicators, municipal activity and procurement for the concelho
Explore more
Neighbouring concelhos: Arronches · Elvas
See also: Urbanism fees in Campo Maior · Campo Maior on Foral · Foral for architecture studios
Frequently asked questions
Can one build on rustic land in Campo Maior?
Not automatically. New housing on rustic land is as a rule tightly restricted and, in agricultural or forest classes, often prohibited — unless the Campo Maior PDM makes an exception (rural settlement, a house tied to a farm, rural tourism, reconstruction of a pre-existence). RAN, REN, protected areas, flood zones or rural fire hazard can still block what the PDM would admit. A listing that says “construction is possible” does not replace the map or a PIP at the Câmara Municipal.
Is this PDM in force?
The operativity shown here comes from the ingested legal instrument, not from the status of a revision procedure. Always confirm in the official source.
How does one know the class of a specific plot?
These pages describe the concelho. The caderneta predial is not enough: «prédio rústico» in the tax register is not «solo rústico» in the PDM. Use Explore with the exact point, cross it with the regulation and, for a concrete proposal, file a PIP with the Câmara Municipal of Campo Maior.
Are urbanism fees on this page?
No. Verified municipal deadlines and fees live on the Observatório fees page.
How can one be notified if the PDM changes?
Use Watch a plot to follow changes around a point. Foral notifies when relevant signals appear in official sources.
What can I build on a plot in Campo Maior?
It depends on the plot's land class on the zoning map and on the rules in the Campo Maior PDM regulation. On urban land, housing and other uses are admitted within the class parameters (area, height, setbacks, indices). On rustic land the use is more restricted and new housing is often conditional or prohibited. Only reading the specific plot on the map, cross-checked with the regulation and the constraints, confirms what is possible.
How much can I build on a plot in Campo Maior?
Building capacity — floor-area and site-coverage indices, height and setbacks — is set by the PDM regulation for the plot's land class. These pages show the per-class parameters where confirmed; for a specific plot those values are confirmed on the map and in the regulation and, formally, through a pedido de informação prévia (PIP) to the Campo Maior Câmara.
What is the difference between urban and rustic land in Campo Maior?
Urban land is meant for urbanisation and building; rustic land protects agricultural, forest, natural or risk uses, and building is exceptional. A plot may be either in the PDM, regardless of what the caderneta predial says. The concrete class is read from the zoning map, not the tax register.
What are the most common constraints in Campo Maior?
The constraints with most weight are the National Agricultural Reserve (RAN), the National Ecological Reserve (REN), Natura 2000 areas, flood zones and rural fire hazard. This page shows the percentage of each over Campo Maior where cartography allows — otherwise it omits the figure rather than inventing one.
How do I file a pedido de informação prévia (PIP) with the Campo Maior Câmara?
The PIP is filed with the Câmara Municipal of Campo Maior, as a rule at the urbanism desk or the municipal portal, identifying the property and describing the proposal. The reply states whether the works are viable and under which parameters. It is the formal way to confirm what can be built before committing to a deal or a project.
Can I legalise or rebuild a house on rustic land in Campo Maior?
A building with proven legal existence may, depending on the Campo Maior PDM, be rehabilitated or reconstructed under conditions sometimes more accessible than a wholly new build. Legalising works without a permit depends on the regulation and the applicable constraints. Always confirm with the Câmara, preferably through a PIP.
How is rustic land reclassified as urban in Campo Maior?
Reclassifying rustic land as urban is a decision of the Câmara Municipal within the plan, subject to strict RJIGT conditions (since 2025, as a rule contiguity with urban land and an affordable or public-housing component). It is not a landowner's right, nor is it obtained through an individual building request.
Where can I see the Campo Maior PDM zoning map online?
This page brings together the zoning map — or the municipal boundary, where land-class cartography has not yet been ingested —, the constraints and the Campo Maior PDM regulation, from official sources. For the original document, follow the link to the Diário da República (DRE).