Ourém PDM: zoning, constraints and what may be built
Can I build on rustic land in Ourém?
About 88% of the territory of Ourém is rustic land. That does not mean one may never build, but new housing is as a rule tightly restricted and often prohibited unless the PDM makes an exception (rural settlement, a farmhouse, reconstruction). RAN, REN, protected areas, flood zones or rural fire hazard can still block what the plan would admit. Confirm the class on the map — not only the caderneta predial — and, if in doubt, file a PIP with the Câmara.
Indicative reading based on the official corpus ingested by Foral. It does not replace licensing, a PIP or an opinion from the Câmara Municipal.
Constraints over the concelho
National constraints
Layers from the Directorate-General for Territory (DGT) over the municipal boundary.
- RAN — National Agricultural Reserve16.4%
- REN — National Ecological Reserve (areal)65.1%
- SAC — Special Area of Conservation (ZEC)7.1%
- Rural fire hazard (high and very high)39.5%
What the PDM regulation says
Automatic summary of the PDM regulation, from the official document. It does not replace reading the regulation or an opinion from the Câmara Municipal.
Uses and land classes
O PDM divide o concelho em categorias de solo, cada uma com usos dominantes e usos complementares ou compatíveis; abaixo as regras práticas mais relevantes para quem compra ou pretende construir.
- Solo rústico (geral) — É sobretudo para agricultura, floresta e proteção ambiental; edificações residenciais são excecionais e sujeitas a regras específicas, não sendo a regra para novos fogos.(art. 16; art. 35)
- Espaços agrícolas — Destinam-se à produção agrícola/pecuária; permitem construções de apoio agrícola, produção de energia renovável e turismo rural, quando compatíveis com a exploração.(art. 48; art. 47)
- Espaços florestais — Vocação para produção florestal e conservação; são admitidos usos complementares (silvopastorícia, lazer, vigilância contra incêndios) desde que não comprometam a função florestal.(art. 52; art. 53)
- Exploração de recursos — Zonas específicas para extracção de inertes e minerais; apenas atividades e instalações ligadas à exploração são admitidas e com regras de afastamentos e recuperação obrigatória.(art. 59; art. 25)
- Espaços naturais/paisagísticos — Áreas de alto valor ambiental onde só se permitem usos que protejam e valorizem a natureza; a construção é muito condicionada.(art. 62; art. 63)
- Turismo em solo rústico — Há uma Área de Vocação Turística (AVT) com limites de camas e regras específicas; NDT e NDE TL e outras tipologias (hotéis isolados, turismo rural) são admitidos mediante condições de integração.(art. 42; art. 41; art. 43)
- Solo urbano — Destina‑se à urbanização e edificação; zonas centrais privilegiam comércio, serviços, turismo e habitação, e a consolidação/reabilitação é prioritária.(art. 84; art. 87; art. 17)
- Atividades económicas — Áreas empresariais e núcleos empresariais destinam‑se a indústria, logística e comércio; habitação é, em regra, proibida, salvo casos muito específicos (vigilância, investigação).(art. 91; art. 92; art. 94)
- Aglomerados rurais — Pequenos núcleos com uso habitacional dominante e atividades locais permitidas; há um regime de proteção da imagem e morfologia dos núcleos.(art. 79; art. 80)
- Espaços verdes e equipamentos — Parques e equipamentos públicos destinam‑se ao lazer, desporto e cultura, admitindo‑se instalações de apoio em limites definidos pelo Plano.(art. 96; art. 77; art. 97)
Building capacity and parameters
O que se pode construir depende da categoria do solo, das servidões e de parâmetros fixos do PDM; há limites técnicos, de altura e de impermeabilização que convém conhecer antes de comprar.
- Condições gerais — Construir exige que o terreno tenha dimensão, acessos e infraestruturas adequadas; em solo urbano exige‑se via habilitante e, pelo menos, água e eletricidade públicas.(art. 20)
- Quem define a edificabilidade — A edificabilidade é a soma dos parâmetros aplicáveis à categoria de solo e está também sujeita a servidões e restrições; o índice de utilização é um dos parâmetros que pode determinar quanto se pode construir.(art. 21)
- Edif. em solo rústico — A edificação para habitação em solo rústico é excecional; em regra só é permitida em prédios com área igual ou superior a 4 ha, salvo se em aglomerado rural.(art. 35)
- Alturas e afastamentos (incêndio) — Fora do solo urbano exigem‑se afastamentos às extremas (por ex. 50 m em área florestal) e medidas de resistência ao fogo; em áreas de alta perigosidade novas construções são proibidas.(art. 38)
- Parâmetros agropecuários — Nos espaços agrícolas de produção agropecuária admitem‑se índices e alturas específicos: por exemplo, índice de construção até 0,60, impermeabilização até 80% e fachada até 10 m, salvo justificação técnica.(art. 51)
- Hotéis e NDT/NDE TL — Hotéis isolados têm limite de 200 camas e densidade de 40 camas/ha; NDT/NDE TL têm limites de densidade de camas, área mínima e regras de integração paisagística.(art. 46; art. 43; art. 45)
- Equipamentos urbanos — Para equipamentos (não estruturantes) o índice máximo de utilização é 1,2 e a impermeabilização até 75%; parques urbanos têm índices muito mais baixos (ex.: índice 0,05, impermeabilização 10%).(art. 85; art. 97)
- Explorações geológicas — As construções na área de exploração destinam‑se apenas ao funcionamento da exploração, com altura de fachada em regra até 10 m e impermeabilização limitada a cerca de 10% da área licenciada.(art. 61; art. 59)
- Quadros não transcritos — Vários artigos referem parâmetros (quadros) que não foram integralmente transcritos no excerto ('ver documento original'); é preciso consultar o PDM completo para valores concretos do lote, índices e tabelas.(art. 24; art. 48; art. 54; art. 88)
Constraints and easements
Há condicionantes legais, ambientais e técnicas que podem impedir ou limitar obras; conhecer‑las evita surpresas e custos elevados.
- Servidões e restrições — Existem servidões várias (hídricas, geológicas, infraestruturas, florestais, património) e o regime mais restritivo aplica‑se sempre; o PDM enumera as principais servidões a observar.(art. 7; art. 8)
- Risco de cheias — Áreas identificadas como sujeitas a cheias têm proibições (novas construções sensíveis) e exigem que reconstruções elevem o piso acima da maior cheia conhecida.(art. 28)
- Instabilidade de vertentes — Em zonas de vertente instável é obrigatório estudo geológico‑geotécnico para provar que a obra é estável e não põe em risco a envolvente.(art. 29)
- Vulnerabilidade de aquíferos — Em zonas com alta vulnerabilidade de contaminação de aquíferos é exigida ligação a redes públicas de drenagem/tratamento ou sistemas estanques e regras para estacionamentos/águas pluviais.(art. 30)
- Incêndio florestal — Há normas de defesa (distâncias às estremas, espécies plantadas, medidas de resistência ao fogo) e em áreas de alta perigosidade novas construções são proibidas.(art. 38; art. 39)
- Rede Natura 2000 e PNSAC — Em áreas da Rede Natura e do Parque Natural aplicam‑se condicionamentos e, em muitos casos, parecer vinculativo da autoridade da natureza é exigido antes do licenciamento.(art. 40; art. 66; art. 68)
- Património e arqueologia — Detectado vestígio arqueológico obriga a comunicação imediata, suspensão dos trabalhos e pareceres/autorização das entidades competentes; intervenções em sítios identificados exigem trabalho arqueológico prévio.(art. 32; art. 113)
- Infraestruturas e adutoras — Existem faixas de não edificabilidade e proibições de plantação junto a condutas de água e emissários de esgotos, com larguras fixas definidas no Plano.(art. 26)
- Proteção do aeródromo — Até à definição oficial das servidões aeronáuticas existe uma zona de proteção de 200 m junto à pista com proibição de edificabilidade fora do aeródromo.(art. 114)
Procedures and execution
Para avançar com obras ou mudar usos há procedimentos, licenças e instrumentos que o PDM exige; muitos passos dependem da Câmara e de pareceres técnicos.
- Planos e contratos (NDT) — A criação de NDT/NDE TL exige contratualização com o município e a elaboração de Plano de Urbanização ou Plano de Pormenor que fixe execução, prazos e medidas compensatórias.(art. 44; art. 43)
- Legalização de desconformidades — Existem procedimentos especiais para legalizar obras/atividades não conformes, sujeitos a avaliação de impactes e a condições cumulativas estabelecidas pelo Plano.(art. 34; art. 33)
- Reclassificação do solo — A reclassificação de solo rústico para urbano está condicionada (contiguidade, infraestruturas, proibições em áreas protegidas) e impõe limites ao tipo e volume de habitação que se pode produzir.(art. 19)
- Pareceres e avaliação ambiental — Projetos em áreas sensíveis ou em RN2000 podem exigir parecer vinculativo da autoridade ambiental ou Avaliação de Incidências/Avaliação de Impacte Ambiental, conforme o caso.(art. 40; art. 68)
- Estudos técnicos exigidos — Obras em vertentes instáveis exigem estudo geotécnico; descoberta de vestígios arqueológicos implica suspensão e parecer; obras em áreas húmidas ou RN2000 têm regras próprias.(art. 29; art. 32; art. 112)
- Unidades de execução — A execução em solo urbano consolidado é normalmente assistemática; em solo a consolidar é sistemática com unidades de execução, que definem a forma de desenvolver lotes e infraestruturas.(art. 117; art. 118; art. 119)
- Empreendimentos estratégicos — Projetos reconhecidos como estratégicos têm procedimento próprio (deliberação municipal, discussão pública, parâmetros especiais) e podem ter prazos e condicionamentos específicos.(art. 120; art. 121; art. 122)
- Competência decisória — A Câmara Municipal pode impor condicionamentos estéticos, ambientais e de integração e tem poder de decidir dispensas ou exigência de medidas compensatórias.(art. 22)
Definitions and land classification
Termos-chave explicados em linguagem simples, conforme aparecem no Regulamento.
- Área de Vocação Turística — Zona delimitada para permitir conjuntos turísticos (resorts) em solo rústico, excluindo usos incompatíveis como indústrias ou depósitos de combustível.(art. 5; art. 42)
- NDT / NDE TL — NDT são núcleos para turismo residencial (resorts) e NDE TL são projetos de turismo e lazer de interesse maior; ambos dependem de seleção e planos específicos.(art. 5; art. 41; art. 43)
- Cedência média — Percentagem do terreno que deve ceder‑se ao município para áreas verdes, equipamentos e infraestruturas; o Regulamento define-a como mecanismo perequativo.(art. 5)
- Colmatação — Preenchimento de um espaço vazio entre edifícios contíguos para fechar uma frente urbana, quando a distância entre edifícios for ≤50 m.(art. 5)
- Preexistências — Atos, obras ou usos já em curso ou completos na data de entrada em vigor do Plano que não precisavam de licença; também inclui certos direitos e expectativas legais protegidas.(art. 6)
- UOPG (Unidade Operativa) — Área territorial com identidade urbana e autonomia funcional (corresponde às UT do Plano) que serve como base ao planeamento e execução das intervenções.(art. 129)
- Frente urbana / moda e média — Frente urbana é a face dos edifícios confinantes a uma rua; 'moda da altura' é a altura mais comum das fachadas nessa frente e 'média da altura' é a média das alturas medidos no ponto médio das fachadas.(art. 5)
- Índice de utilização — Parâmetro que indica quanto se pode construir em relação à área do terreno (ou seja, quanto de área de construção é admitida por m2 de terreno).(art. 21)
Land classes and new-housing rules
| Class | Land type | New housing | Articles | Parameters |
|---|---|---|---|---|
| Espaços florestais de conservação | Rustic | To confirm | art. 35, art. 38, art. 55, art. 60 | — |
| Solo Rústico — Espaços Florestais de Produção | Rustic | Conditional | art. 35, art. 46, art. 53, art. 60 | — |
| Solo Rústico — Cursos de Água | Rustic | To confirm | art. 38, art. 48, art. 63, art. 79 | — |
| Solo Rústico — Cursos de Água | Rustic | To confirm | art. 36, art. 38, art. 48, art. 79 | — |
| Solo Rústico — Cursos de Água | Rustic | To confirm | art. 36, art. 38, art. 48, art. 63 | — |
| Solo Rústico - Cursos de Água | Rustic | To confirm | art. 36, art. 38, art. 48, art. 79 | — |
| Solo Rústico — Cursos de Água | Rustic | To confirm | art. 38, art. 48, art. 63 | — |
| Espaços agrícolas de produção agropecuária | Rustic | To confirm | art. 35, art. 48, art. 50, art. 80 | — |
| Espaços culturais - Capela de São Sebastião | Rustic | To confirm | art. 16, art. 48, art. 74 | — |
| Espaços culturais - Monumento Natural das Pegadas dos Dinossáurios | Rustic | To confirm | art. 16, art. 48, art. 74 | — |
| Espaços de equipamentos e infraestruturas estruturantes — Complexo de Equipamentos do Carregal | Rustic | To confirm | art. 48, art. 77, art. 78 | — |
| Espaços de exploração de recursos geológicos | Rustic | To confirm | art. 59, art. 76, art. 83 | — |
| Espaços de unidades industriais isoladas | Rustic | Prohibited | art. 35, art. 82 | — |
| Espaços Centrais — Nível I (Cidades de Ourém e de Fátima) | Urban | To confirm | art. 17, art. 48, art. 132 | — |
| Espaços Centrais — Nível II — Áreas centrais complementares | Urban | To confirm | art. 17, art. 78, art. 80, art. 81 | — |
| Espaços de atividades económicas – Núcleos empresariais | Urban | To confirm | art. 17, art. 79, art. 82 | — |
| Espaços de atividades económicas — Áreas empresariais | Urban | To confirm | art. 2, art. 17, art. 19 | — |
| Espaços de equipamentos estruturantes — Outros equipamentos | Urban | To confirm | art. 78, art. 100, art. 101 | — |
| Espaços urbanos de baixa densidade | Urban | To confirm | art. 98 | — |
| Espaços verdes – Mata Municipal António Pereira Afonso | Urban | To confirm | art. 17, art. 96 | — |
| Espaços verdes — Parque da Cidade António Teixeira | Urban | To confirm | art. 17, art. 96 | — |
Other plans in the concelho
Titles published in official sources. Mentioning a plan does not claim it is in force.
- Plano de PormenorPlano de Pormenor da Tapada
- Plano de PormenorPlano de Pormenor de Intervenção no Espaço Rural da Giesteira
- Plano de PormenorPlano de Pormenor de Intervenção no Espaço Rústico de Casal Farto
- Plano de UrbanizaçãoPlano de Urbanização da Zona Industrial de Fátima Sul
- Plano de UrbanizaçãoPlano de Urbanização de Fátima
- Plano de UrbanizaçãoPlano de Urbanização de Fátima (requalificação de solo urbano para equipamento)
- Plano de UrbanizaçãoPlano de Urbanização de Ourém
Next steps
Open Ourém in Explore
See the PDM classes and constraints on the map, plot by plot
FREELand Snapshot
Land class and constraints for a specific plot
REPORTLand Feasibility
Substantiated verdict with citations and map, in PDF
ALERTSWatch a plot
Follow publications and signs of PDM or constraint changes, where sources have coverage
CONCELHOOurém city page
Indicators, municipal activity and procurement for the concelho
Explore more
Neighbouring concelhos: Alcanena · Alvaiázere · Batalha · Ferreira do Zêzere · Leiria · Pombal · Tomar · Torres Novas
See also: Urbanism fees in Ourém · Ourém on Foral · Foral for architecture studios
Frequently asked questions
Can one build on rustic land in Ourém?
Not automatically. New housing on rustic land is as a rule tightly restricted and, in agricultural or forest classes, often prohibited — unless the Ourém PDM makes an exception (rural settlement, a house tied to a farm, rural tourism, reconstruction of a pre-existence). RAN, REN, protected areas, flood zones or rural fire hazard can still block what the PDM would admit. A listing that says “construction is possible” does not replace the map or a PIP at the Câmara Municipal.
Is this PDM in force?
The operativity shown here comes from the ingested legal instrument, not from the status of a revision procedure. Always confirm in the official source.
How does one know the class of a specific plot?
These pages describe the concelho. The caderneta predial is not enough: «prédio rústico» in the tax register is not «solo rústico» in the PDM. Use Explore with the exact point, cross it with the regulation and, for a concrete proposal, file a PIP with the Câmara Municipal of Ourém.
Are urbanism fees on this page?
No. Verified municipal deadlines and fees live on the Observatório fees page.
How can one be notified if the PDM changes?
Use Watch a plot to follow changes around a point. Foral notifies when relevant signals appear in official sources.
What can I build on a plot in Ourém?
It depends on the plot's land class on the zoning map and on the rules in the Ourém PDM regulation. On urban land, housing and other uses are admitted within the class parameters (area, height, setbacks, indices). On rustic land the use is more restricted and new housing is often conditional or prohibited. Only reading the specific plot on the map, cross-checked with the regulation and the constraints, confirms what is possible.
How much can I build on a plot in Ourém?
Building capacity — floor-area and site-coverage indices, height and setbacks — is set by the PDM regulation for the plot's land class. These pages show the per-class parameters where confirmed; for a specific plot those values are confirmed on the map and in the regulation and, formally, through a pedido de informação prévia (PIP) to the Ourém Câmara.
What is the difference between urban and rustic land in Ourém?
Urban land is meant for urbanisation and building; rustic land protects agricultural, forest, natural or risk uses, and building is exceptional. A plot may be either in the PDM, regardless of what the caderneta predial says. The concrete class is read from the zoning map, not the tax register.
What are the most common constraints in Ourém?
The constraints with most weight are the National Agricultural Reserve (RAN), the National Ecological Reserve (REN), Natura 2000 areas, flood zones and rural fire hazard. This page shows the percentage of each over Ourém where cartography allows — otherwise it omits the figure rather than inventing one.
How do I file a pedido de informação prévia (PIP) with the Ourém Câmara?
The PIP is filed with the Câmara Municipal of Ourém, as a rule at the urbanism desk or the municipal portal, identifying the property and describing the proposal. The reply states whether the works are viable and under which parameters. It is the formal way to confirm what can be built before committing to a deal or a project.
Can I legalise or rebuild a house on rustic land in Ourém?
A building with proven legal existence may, depending on the Ourém PDM, be rehabilitated or reconstructed under conditions sometimes more accessible than a wholly new build. Legalising works without a permit depends on the regulation and the applicable constraints. Always confirm with the Câmara, preferably through a PIP.
How is rustic land reclassified as urban in Ourém?
Reclassifying rustic land as urban is a decision of the Câmara Municipal within the plan, subject to strict RJIGT conditions (since 2025, as a rule contiguity with urban land and an affordable or public-housing component). It is not a landowner's right, nor is it obtained through an individual building request.
Where can I see the Ourém PDM zoning map online?
This page brings together the zoning map — or the municipal boundary, where land-class cartography has not yet been ingested —, the constraints and the Ourém PDM regulation, from official sources. For the original document, follow the link to the Diário da República (DRE).